CA Lyon, 1re ch. civ. a, 17 septembre 2026, n° 22/03097
LYON
Autre
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N° RG 22/03097 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OIPB
Décision du Tribunal Judiciaire de LYON
Au fond du 24 mars 2022
RG : 16/06876
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2026
APPELANTE :
S.A.R.L. [Z] [G]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Caroline DENAMBRIDE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 182
Et ayant pour avocat plaidant Me Jean-christophe BASSON-LARBI, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE :
S.N.C. [O] [G] ayant pour mandataire de gestion la Régie JURON & TRIPIER
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON, toque : 1037
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 07 Février 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Septembre 2026
Date de mise à disposition : 17 Septembre 2026
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Christophe VIVET, président
- Julien SEITZ, conseiller
- Anne WYON, magistrat honoraire
assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Christophe VIVET, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
Le 1er août 1991, la société [Z] [G] a conclu avec l'indivision [B] trois baux commerciaux à effet du 1er juillet 1991 portant sur les biens suivants situés à [Localité 3], ces baux succédant à un bail unique portant sur les mêmes biens :
1 - Un local au rez-de-chaussée du [Adresse 1] situé sous l'immeuble du [Adresse 3], d'une surface approximative de 267m², aux fins d'exploitation d'un commerce de [Z] automobile,
2 - Un local au rez-de-chaussée du [Adresse 1] situé sous l'immeuble du [Adresse 4], d'une surface approximative de 260 m²,
et un appartement situé au rez-de-chaussée côté [Adresse 4] aux fins de l'exploitation d'un commerce de [Z] et pour habitation personnelle et bourgeoise en ce qui concerne l'appartement,
3- un autre local, situé sous l'immeuble du [Adresse 5], vendu en mars 2001 par l'indivision [B] et loué également à la société [Z] [G] par le nouveau propriétaire la SCI [Q].
Ces baux contiennent une clause d'indivisibilité des locaux loués.
Par acte notarié du 3 mai 2001, l'indivision [B] a cédé l'ensemble immobilier situé [Adresse 6], à la SCI Caroma et la SCI [Adresse 1].
Un nouveau bail a été conclu entre les nouveaux propriétaires et la société [Z] [G] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2002. La clause d'indivisibilité a été maintenue.
Les baux liant la SARL [Z] [G] à l'indivision [B] concernant les autres locaux sont parvenus à échéance le 02 septembre 2011 et se sont poursuivis par tacite reconduction jusqu'à ce que la SARL [Z] [G] sollicite leur renouvellement, le 19 décembre 2013.
Les indivisaires [B] ont cédé ces locaux à la SNC [O] [G] qui a signifié à la SARL [Z] [G] son refus de renouveler les baux avec offre d'indemnité d'éviction par exploit d'huissier du 04 décembre 2015.
La SARL [Z] [G] a considéré le refus de renouvellement tardif et de nul effet car intervenu après l'expiration du délai de trois mois prévu par l'article L.145-10 du code de commerce.
La SNC [O] [G] a saisi le tribunal de grande instance de Lyon qui, étant devenu le tribunal judiciaire, par jugement du 18 février 2020 confirmé par cette cour, a jugé que le refus de renouvellement emportait expiration des trois baux portant sur les locaux situés [Adresse 7] à effet du 1er janvier 2016, et donc la caducité du bail liant la SARL [Z] [G] et la SCI [Q] portant sur les locaux situés [Adresse 8] de la même rue. Il a ordonné une expertise pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction.
Le 20 novembre 2015, la SNC [O] [G] a fait dresser un constat d'huissier aux fins de constater la sous-location de l'appartement compris dans le bail puis a saisi le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de résiliation judiciaire des deux baux et d'expulsion de la preneuse et de tout occupant de son chef, pour sous-location illicite.
Par jugement du 24 mars 2022, le tribunal a :
- déclaré irrecevable l'exception de nullité soulevée par la société [Z] [G],
- déclaré recevables les demandes de la société [O] [G],
- prononcé la résiliation aux torts exclusifs du preneur, des baux conclus le 1er août 1991 entre l'indivision [B] repris par la société [O] [G] (bailleur) et la société [Z] [G] (preneur) portant sur des locaux situés [Adresse 1],
- condamné la société [Z] [G] à libérer les locaux sis [Adresse 1] ainsi que tout occupant de son chef, et ordonné qu'elle soit expulsée avec le concours de la force publique, en l'absence d'évacuation volontaire dans les six mois de la signification de la décision,
- rappelé que l'enlèvement des meubles laissés dans les locaux s'opérera selon les dispositions du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné la société [Z] [G] à payer à la société [O] [G] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, jusqu'à complète évacuation des lieux,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société [Z] [G] aux dépens de l'instance distrait au profit de la Selarl DPG associés en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et rappelé que les frais d'exécution sont toujours à la charge du débiteur, à l'exception des trois émoluments que le règlement met à la charge définitive du créancier.
Par déclaration du 28 avril 2022, la société [Z] [G] a relevé appel de cette décision.
Par conclusions déposées au greffe le 27 juillet 2022, la société [Z] [G] demande à la cour d'infirmer le jugement et de statuer comme suit :
- sur la fin de non-recevoir tirée de l'absence de commandement préalable à l'action en résiliation du bail, constater l'absence de sommation d'exécuter et de délivrance par le bailleur d'un commandement de se conformer aux clauses du bail dans le délai d'un mois empêchant toute action en résiliation du bail,
En conséquence,
- dire et juger irrecevables et mal fondées la procédure en résiliation du bail et les demandes du bailleur, constater l'absence de démonstration de toute violation du bail et rejeter toutes ses demandes fins et prétentions du bailleur quant à une quelconque résiliation,
En tout état de cause sur la clause abusive d'interdiction générale et absolue de toute occupation de l'appartement par un tiers, même dans le cadre d'un hébergement ponctuel au domicile du preneur,
- constater que la clause de l'article 21 du bail intitulée « Cession, sous-location », interdisant au preneur,« sauf dérogation expresse du bailleur, de concéder la jouissance des lieux loués à qui que ce soit, sous quelque forme que ce soit, même temporairement et à titre gratuit et précaire, notamment par sous-location, domiciliation, prêt ou location-gérance de son fonds de commerce ; » est abusive,
- écarter cette clause et la juger abusive,
- rejeter en conséquence les demandes du bailleur et dire que le bail se poursuivra aux conditions normales,
Au fond et en tout état de cause,
- constater l'absence de manquement grave de sa part à ses obligations contractuelles,
- constater, dire et juger que l'appelante apporte la preuve de l'existence d'une communauté d'intérêt entre M. [V] et la société [Z] [G] prise en la personne de son gérant et les époux [H], habitant l'appartement litigieux,
- constater que les griefs invoqués n'ont jamais constitué de la sous-location et ne sont plus aujourd'hui avérés,
En conséquence,
- débouter la société [O] [G] de l'intégralité de ses demandes,
- dire et juger que le bail se poursuivra aux conditions habituelles sans la clause abusive;
- condamner la société [O] [G] à lui payer la somme de 15.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La société [Z] [G] fait essentiellement valoir que la clause ayant pour vocation de limiter la jouissance des lieux par le preneur en lui interdisant d'accueillir à son domicile les personnes de son choix, est abusive au regard du droit à la vie privée consacrée par l'article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et doit être écartée.
Elle soutient que M. [V] n'a pas établi sa résidence dans l'appartement, mais a été accueilli en qualité d'ami proche du gérant et à titre occasionnel notamment quand sa situation de santé l'exigeait, que celui-ci n'a jamais occupé les lieux de manière habituelle, constante ou pérenne, et que son nom n'a été indiqué sur la boîte à lettres qu'afin qu'il y reçoive son courrier.
Elle ajoute qu'aucune contrepartie n'a jamais été prévue à cette occupation, qu'il n'y a donc pas sous-location, et que les clauses du bail ont été respectées.
Par conclusions déposées au greffe le 26 octobre 2022, la société [O] [G] demande à la cour de :
- débouter la société [Z] [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme infondées et injustifiées,
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- condamner la société [Z] [G] à lui payer une indemnité de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens de l'instance.
Elle fait essentiellement valoir sur la fin de non-recevoir qu'elle forme une demande de résiliation judiciaire du bail qui ne nécessite pas la mise en 'uvre d'une clause résolutoire et que la délivrance d'un commandement n'est pas nécessaire.
Elle conteste que l'occupation de M. [V] ait eu un caractère occasionnel et excipe des déclarations de la voisine recueillies par l'huissier de justice, selon lesquelles l'intéressé a occupé l'appartement après le départ du fils du gérant, corroborées par la présence du nom de [V] sur la boîte à lettres et par le fait que l'intéressé se soit domicilié lui-même pendant près de deux ans à l'adresse des lieux loués comme en témoignent ses bulletins d'hospitalisation. Elle précise que les époux [H] ne sont pas domiciliés dans l'appartement mais résident [Adresse 9] à [Localité 4] comme le démontre un constat d'huissier du 25 octobre 2022.
Elle ajoute que le fait de sous-louer à titre gratuit justifie la résiliation judiciaire du bail.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 07 février 2023 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoirie du 6 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, prorogé au 17 septembre 2026. Par mention au dossier, les débats ont été rouverts à l'audience du 10 septembre 2026 en raison d'un changement de composition de la cour. La décision a à nouveau été mise en délibéré au 17 septembre 2026.
MOTIVATION
- sur la recevabilité de la demande de résiliation
Il résulte tant des conclusions récapitulatives d'appel que de celles qui ont été soumises au tribunal que la société [O] [G] fonde ses demandes sur les articles 1184'et 1728 du code civil, pour le premier de ces textes dans la version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a retenu que l'action de la société [O] [G] fondée sur un manquement contractuel du preneur en cours de bail ne nécessitait aucune mise en demeure préalable et qu'elle était recevable.
- sur le caractère abusif de la clause insérée à l'article 21 du bail
Le bail commercial concernant l'appartement précise à la rubrique « destination » que les lieux sont loués pour l'exploitation d'un commerce de [Z] et pour habitation personnelle bourgeoise en ce qui concerne l'appartement, à l'exclusion de toute autre destination.
L'article 6 des conditions générales du bail stipule que le preneur s'oblige à ne pas sous-louer, même gratuitement, en tout ou en partie, ni faire exploiter son fonds par un gérant.
L'article 21 de l'acte authentique du 8 mai 2001 interdit au preneur, sauf dérogation expresse du bailleur, de concéder la jouissance des lieux loués à qui que ce soit, sous quelque forme que ce soit, même temporairement et à titre gratuit et précaire, notamment par sous-location, domiciliation, prêt ou location-gérance de son fonds de commerce.
La société [Z] [G] fait valoir que cette clause contrevient à la loi du 6 juillet 1989 et qu'au surplus, interdisant toute sous-location même à titre gratuit, elle est abusive. Elle ajoute qu'une sous-location à titre gratuit ne peut exister, et qu'une telle clause limitait la jouissance des lieux par le preneur en lui interdisant d'accueillir les personnes de son choix à son domicile.
La société [O] [G] répond qu'elle n'est pas partie au bail du 8 mai 2001 qui porte sur des locaux dont elle n'a jamais été propriétaire, fait observer que le bail est indivisible et commercial pour le tout, que la loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable en l'espèce et que la clause critiquée proscrit seulement la sous-location, qu'elle soit gratuite ou onéreuse, ce qui n'est prohibé par aucun texte.
Sur ce,
Il est constant que la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas lorsque, comme en l'espèce, le propriétaire a expressément et volontairement inclus dans le périmètre du bail consenti à la société preneuse un lieu d'habitation portant sur un appartement situé au même endroit, le bail étant indivisible et commercial pour le tout.
D'autre part, une clause est abusive lorsqu'elle crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations du bailleur et du locataire.
L'article 21 du bail commercial conclu entre la SCI [Adresse 1] et la SCI Caroma, bailleur, et la société [Z] [G], preneuse, est sans emport dans le cadre de la présente procédure puisqu'il ne concerne ni la société [O] [G], ni l'appartement loué.
Dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour, la société [Z] [G] demande que soit déclarée abusive et partant non écrite une unique clause, qui figure à l'article 21 du bail auquel la société [O] [G] n'est pas partie. Sa demande ne peut qu'être rejetée.
A titre surabondant, la cour observe que l'article 6 du bail liant les parties et portant sur l'appartement interdit à la société preneuse de sous-louer, même gratuitement, en tout ou en partie les locaux loués ; elle ne prohibe nullement l'hébergement, par les titulaires du bail, de leur famille ou de leurs amis, mais seulement l'occupation gratuite ou onéreuse de l'appartement par un tiers. L'appartement étant loué dans le cadre d'un bail commercial, la stipulation interdisant à la société preneuse d'y installer une personne étrangère à son activité, y compris à titre gratuit, ne saurait être déclarée abusive.
- sur le manquement allégué
Ainsi que l'a constaté le premier juge, la bailleresse justifie par la production d'un constat d'huissier de justice du 20 novembre 2015 que l'appartement était occupé par Monsieur [U] [V] depuis un an et demi environ, que cet occupant n'avait aucun lien avec la société [Z] [G] et que son nom figurait sur la boîte aux lettres du logement, par un second constat du 25 octobre 2022 que le gérant de la société [Z] [G] et sa conjointe résidaient à une autre adresse, ces éléments étant corroborés par l'adresse de Monsieur [V] qui figure sur les bulletins de sortie de ses différentes hospitalisations, entre le 10 décembre 2014 et le 22 juillet 2016. Une telle adresse ne peut avoir été déclarée à l'établissement de soins que par M. [V] lui-même.
M. [H] et sa conjointe n'ont pas démontré ni même allégué qu'ils habitaient avec M. [V] dans cet appartement pendant cette même période, étant rappelé que la voisine qui a renseigné l'huissier de justice le 20 novembre 2015 lui a déclaré que M. [V] avait succédé au fils de M. [H] dans l'appartement.
Il en résulte que pendant plus de 18 mois, M. [V] a résidé dans l'appartement donné à bail, ce qui contrevient manifestement et gravement aux obligations contractuelles de la société preneuse, de sorte que le jugement mérite confirmation en ce qu'il a prononcé la résiliation des deux baux commerciaux indissociables liant les parties.
Le jugement sera donc confirmé dans ses toutes ses dispositions.
La société [Z] [G], partie perdante, supportera les dépens d'appel et sera condamnée à payer à la société [O] [G] une indemnité de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée.
PAR CES MOTIFS
la cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
- Rejette la demande de la société [Z] [G] tendant à voir déclarer abusif l'article 21 du bail commercial conclu entre la SCI [O] [G] et la société Caroma;
- Confirme dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Lyon sous le n° 16/06876;
Y ajoutant,
- Condamne la société [Z] [G] aux dépens d'appel et la condamne à payer à la société [O] [G] une somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée.
Ainsi jugé et prononcé à [Localité 5] le 17 septembre 2026.
La greffière, Le président,
S.Polano C.Vivet
Décision du Tribunal Judiciaire de LYON
Au fond du 24 mars 2022
RG : 16/06876
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2026
APPELANTE :
S.A.R.L. [Z] [G]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Caroline DENAMBRIDE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 182
Et ayant pour avocat plaidant Me Jean-christophe BASSON-LARBI, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE :
S.N.C. [O] [G] ayant pour mandataire de gestion la Régie JURON & TRIPIER
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON, toque : 1037
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Date de clôture de l'instruction : 07 Février 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Septembre 2026
Date de mise à disposition : 17 Septembre 2026
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Christophe VIVET, président
- Julien SEITZ, conseiller
- Anne WYON, magistrat honoraire
assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Christophe VIVET, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Le 1er août 1991, la société [Z] [G] a conclu avec l'indivision [B] trois baux commerciaux à effet du 1er juillet 1991 portant sur les biens suivants situés à [Localité 3], ces baux succédant à un bail unique portant sur les mêmes biens :
1 - Un local au rez-de-chaussée du [Adresse 1] situé sous l'immeuble du [Adresse 3], d'une surface approximative de 267m², aux fins d'exploitation d'un commerce de [Z] automobile,
2 - Un local au rez-de-chaussée du [Adresse 1] situé sous l'immeuble du [Adresse 4], d'une surface approximative de 260 m²,
et un appartement situé au rez-de-chaussée côté [Adresse 4] aux fins de l'exploitation d'un commerce de [Z] et pour habitation personnelle et bourgeoise en ce qui concerne l'appartement,
3- un autre local, situé sous l'immeuble du [Adresse 5], vendu en mars 2001 par l'indivision [B] et loué également à la société [Z] [G] par le nouveau propriétaire la SCI [Q].
Ces baux contiennent une clause d'indivisibilité des locaux loués.
Par acte notarié du 3 mai 2001, l'indivision [B] a cédé l'ensemble immobilier situé [Adresse 6], à la SCI Caroma et la SCI [Adresse 1].
Un nouveau bail a été conclu entre les nouveaux propriétaires et la société [Z] [G] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2002. La clause d'indivisibilité a été maintenue.
Les baux liant la SARL [Z] [G] à l'indivision [B] concernant les autres locaux sont parvenus à échéance le 02 septembre 2011 et se sont poursuivis par tacite reconduction jusqu'à ce que la SARL [Z] [G] sollicite leur renouvellement, le 19 décembre 2013.
Les indivisaires [B] ont cédé ces locaux à la SNC [O] [G] qui a signifié à la SARL [Z] [G] son refus de renouveler les baux avec offre d'indemnité d'éviction par exploit d'huissier du 04 décembre 2015.
La SARL [Z] [G] a considéré le refus de renouvellement tardif et de nul effet car intervenu après l'expiration du délai de trois mois prévu par l'article L.145-10 du code de commerce.
La SNC [O] [G] a saisi le tribunal de grande instance de Lyon qui, étant devenu le tribunal judiciaire, par jugement du 18 février 2020 confirmé par cette cour, a jugé que le refus de renouvellement emportait expiration des trois baux portant sur les locaux situés [Adresse 7] à effet du 1er janvier 2016, et donc la caducité du bail liant la SARL [Z] [G] et la SCI [Q] portant sur les locaux situés [Adresse 8] de la même rue. Il a ordonné une expertise pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction.
Le 20 novembre 2015, la SNC [O] [G] a fait dresser un constat d'huissier aux fins de constater la sous-location de l'appartement compris dans le bail puis a saisi le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de résiliation judiciaire des deux baux et d'expulsion de la preneuse et de tout occupant de son chef, pour sous-location illicite.
Par jugement du 24 mars 2022, le tribunal a :
- déclaré irrecevable l'exception de nullité soulevée par la société [Z] [G],
- déclaré recevables les demandes de la société [O] [G],
- prononcé la résiliation aux torts exclusifs du preneur, des baux conclus le 1er août 1991 entre l'indivision [B] repris par la société [O] [G] (bailleur) et la société [Z] [G] (preneur) portant sur des locaux situés [Adresse 1],
- condamné la société [Z] [G] à libérer les locaux sis [Adresse 1] ainsi que tout occupant de son chef, et ordonné qu'elle soit expulsée avec le concours de la force publique, en l'absence d'évacuation volontaire dans les six mois de la signification de la décision,
- rappelé que l'enlèvement des meubles laissés dans les locaux s'opérera selon les dispositions du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné la société [Z] [G] à payer à la société [O] [G] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, jusqu'à complète évacuation des lieux,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société [Z] [G] aux dépens de l'instance distrait au profit de la Selarl DPG associés en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et rappelé que les frais d'exécution sont toujours à la charge du débiteur, à l'exception des trois émoluments que le règlement met à la charge définitive du créancier.
Par déclaration du 28 avril 2022, la société [Z] [G] a relevé appel de cette décision.
Par conclusions déposées au greffe le 27 juillet 2022, la société [Z] [G] demande à la cour d'infirmer le jugement et de statuer comme suit :
- sur la fin de non-recevoir tirée de l'absence de commandement préalable à l'action en résiliation du bail, constater l'absence de sommation d'exécuter et de délivrance par le bailleur d'un commandement de se conformer aux clauses du bail dans le délai d'un mois empêchant toute action en résiliation du bail,
En conséquence,
- dire et juger irrecevables et mal fondées la procédure en résiliation du bail et les demandes du bailleur, constater l'absence de démonstration de toute violation du bail et rejeter toutes ses demandes fins et prétentions du bailleur quant à une quelconque résiliation,
En tout état de cause sur la clause abusive d'interdiction générale et absolue de toute occupation de l'appartement par un tiers, même dans le cadre d'un hébergement ponctuel au domicile du preneur,
- constater que la clause de l'article 21 du bail intitulée « Cession, sous-location », interdisant au preneur,« sauf dérogation expresse du bailleur, de concéder la jouissance des lieux loués à qui que ce soit, sous quelque forme que ce soit, même temporairement et à titre gratuit et précaire, notamment par sous-location, domiciliation, prêt ou location-gérance de son fonds de commerce ; » est abusive,
- écarter cette clause et la juger abusive,
- rejeter en conséquence les demandes du bailleur et dire que le bail se poursuivra aux conditions normales,
Au fond et en tout état de cause,
- constater l'absence de manquement grave de sa part à ses obligations contractuelles,
- constater, dire et juger que l'appelante apporte la preuve de l'existence d'une communauté d'intérêt entre M. [V] et la société [Z] [G] prise en la personne de son gérant et les époux [H], habitant l'appartement litigieux,
- constater que les griefs invoqués n'ont jamais constitué de la sous-location et ne sont plus aujourd'hui avérés,
En conséquence,
- débouter la société [O] [G] de l'intégralité de ses demandes,
- dire et juger que le bail se poursuivra aux conditions habituelles sans la clause abusive;
- condamner la société [O] [G] à lui payer la somme de 15.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La société [Z] [G] fait essentiellement valoir que la clause ayant pour vocation de limiter la jouissance des lieux par le preneur en lui interdisant d'accueillir à son domicile les personnes de son choix, est abusive au regard du droit à la vie privée consacrée par l'article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et doit être écartée.
Elle soutient que M. [V] n'a pas établi sa résidence dans l'appartement, mais a été accueilli en qualité d'ami proche du gérant et à titre occasionnel notamment quand sa situation de santé l'exigeait, que celui-ci n'a jamais occupé les lieux de manière habituelle, constante ou pérenne, et que son nom n'a été indiqué sur la boîte à lettres qu'afin qu'il y reçoive son courrier.
Elle ajoute qu'aucune contrepartie n'a jamais été prévue à cette occupation, qu'il n'y a donc pas sous-location, et que les clauses du bail ont été respectées.
Par conclusions déposées au greffe le 26 octobre 2022, la société [O] [G] demande à la cour de :
- débouter la société [Z] [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme infondées et injustifiées,
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- condamner la société [Z] [G] à lui payer une indemnité de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens de l'instance.
Elle fait essentiellement valoir sur la fin de non-recevoir qu'elle forme une demande de résiliation judiciaire du bail qui ne nécessite pas la mise en 'uvre d'une clause résolutoire et que la délivrance d'un commandement n'est pas nécessaire.
Elle conteste que l'occupation de M. [V] ait eu un caractère occasionnel et excipe des déclarations de la voisine recueillies par l'huissier de justice, selon lesquelles l'intéressé a occupé l'appartement après le départ du fils du gérant, corroborées par la présence du nom de [V] sur la boîte à lettres et par le fait que l'intéressé se soit domicilié lui-même pendant près de deux ans à l'adresse des lieux loués comme en témoignent ses bulletins d'hospitalisation. Elle précise que les époux [H] ne sont pas domiciliés dans l'appartement mais résident [Adresse 9] à [Localité 4] comme le démontre un constat d'huissier du 25 octobre 2022.
Elle ajoute que le fait de sous-louer à titre gratuit justifie la résiliation judiciaire du bail.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 07 février 2023 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoirie du 6 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, prorogé au 17 septembre 2026. Par mention au dossier, les débats ont été rouverts à l'audience du 10 septembre 2026 en raison d'un changement de composition de la cour. La décision a à nouveau été mise en délibéré au 17 septembre 2026.
MOTIVATION
- sur la recevabilité de la demande de résiliation
Il résulte tant des conclusions récapitulatives d'appel que de celles qui ont été soumises au tribunal que la société [O] [G] fonde ses demandes sur les articles 1184'et 1728 du code civil, pour le premier de ces textes dans la version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a retenu que l'action de la société [O] [G] fondée sur un manquement contractuel du preneur en cours de bail ne nécessitait aucune mise en demeure préalable et qu'elle était recevable.
- sur le caractère abusif de la clause insérée à l'article 21 du bail
Le bail commercial concernant l'appartement précise à la rubrique « destination » que les lieux sont loués pour l'exploitation d'un commerce de [Z] et pour habitation personnelle bourgeoise en ce qui concerne l'appartement, à l'exclusion de toute autre destination.
L'article 6 des conditions générales du bail stipule que le preneur s'oblige à ne pas sous-louer, même gratuitement, en tout ou en partie, ni faire exploiter son fonds par un gérant.
L'article 21 de l'acte authentique du 8 mai 2001 interdit au preneur, sauf dérogation expresse du bailleur, de concéder la jouissance des lieux loués à qui que ce soit, sous quelque forme que ce soit, même temporairement et à titre gratuit et précaire, notamment par sous-location, domiciliation, prêt ou location-gérance de son fonds de commerce.
La société [Z] [G] fait valoir que cette clause contrevient à la loi du 6 juillet 1989 et qu'au surplus, interdisant toute sous-location même à titre gratuit, elle est abusive. Elle ajoute qu'une sous-location à titre gratuit ne peut exister, et qu'une telle clause limitait la jouissance des lieux par le preneur en lui interdisant d'accueillir les personnes de son choix à son domicile.
La société [O] [G] répond qu'elle n'est pas partie au bail du 8 mai 2001 qui porte sur des locaux dont elle n'a jamais été propriétaire, fait observer que le bail est indivisible et commercial pour le tout, que la loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable en l'espèce et que la clause critiquée proscrit seulement la sous-location, qu'elle soit gratuite ou onéreuse, ce qui n'est prohibé par aucun texte.
Sur ce,
Il est constant que la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas lorsque, comme en l'espèce, le propriétaire a expressément et volontairement inclus dans le périmètre du bail consenti à la société preneuse un lieu d'habitation portant sur un appartement situé au même endroit, le bail étant indivisible et commercial pour le tout.
D'autre part, une clause est abusive lorsqu'elle crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations du bailleur et du locataire.
L'article 21 du bail commercial conclu entre la SCI [Adresse 1] et la SCI Caroma, bailleur, et la société [Z] [G], preneuse, est sans emport dans le cadre de la présente procédure puisqu'il ne concerne ni la société [O] [G], ni l'appartement loué.
Dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour, la société [Z] [G] demande que soit déclarée abusive et partant non écrite une unique clause, qui figure à l'article 21 du bail auquel la société [O] [G] n'est pas partie. Sa demande ne peut qu'être rejetée.
A titre surabondant, la cour observe que l'article 6 du bail liant les parties et portant sur l'appartement interdit à la société preneuse de sous-louer, même gratuitement, en tout ou en partie les locaux loués ; elle ne prohibe nullement l'hébergement, par les titulaires du bail, de leur famille ou de leurs amis, mais seulement l'occupation gratuite ou onéreuse de l'appartement par un tiers. L'appartement étant loué dans le cadre d'un bail commercial, la stipulation interdisant à la société preneuse d'y installer une personne étrangère à son activité, y compris à titre gratuit, ne saurait être déclarée abusive.
- sur le manquement allégué
Ainsi que l'a constaté le premier juge, la bailleresse justifie par la production d'un constat d'huissier de justice du 20 novembre 2015 que l'appartement était occupé par Monsieur [U] [V] depuis un an et demi environ, que cet occupant n'avait aucun lien avec la société [Z] [G] et que son nom figurait sur la boîte aux lettres du logement, par un second constat du 25 octobre 2022 que le gérant de la société [Z] [G] et sa conjointe résidaient à une autre adresse, ces éléments étant corroborés par l'adresse de Monsieur [V] qui figure sur les bulletins de sortie de ses différentes hospitalisations, entre le 10 décembre 2014 et le 22 juillet 2016. Une telle adresse ne peut avoir été déclarée à l'établissement de soins que par M. [V] lui-même.
M. [H] et sa conjointe n'ont pas démontré ni même allégué qu'ils habitaient avec M. [V] dans cet appartement pendant cette même période, étant rappelé que la voisine qui a renseigné l'huissier de justice le 20 novembre 2015 lui a déclaré que M. [V] avait succédé au fils de M. [H] dans l'appartement.
Il en résulte que pendant plus de 18 mois, M. [V] a résidé dans l'appartement donné à bail, ce qui contrevient manifestement et gravement aux obligations contractuelles de la société preneuse, de sorte que le jugement mérite confirmation en ce qu'il a prononcé la résiliation des deux baux commerciaux indissociables liant les parties.
Le jugement sera donc confirmé dans ses toutes ses dispositions.
La société [Z] [G], partie perdante, supportera les dépens d'appel et sera condamnée à payer à la société [O] [G] une indemnité de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée.
PAR CES MOTIFS
la cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
- Rejette la demande de la société [Z] [G] tendant à voir déclarer abusif l'article 21 du bail commercial conclu entre la SCI [O] [G] et la société Caroma;
- Confirme dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Lyon sous le n° 16/06876;
Y ajoutant,
- Condamne la société [Z] [G] aux dépens d'appel et la condamne à payer à la société [O] [G] une somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée.
Ainsi jugé et prononcé à [Localité 5] le 17 septembre 2026.
La greffière, Le président,
S.Polano C.Vivet