CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 17 septembre 2026, n° 23/09473
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2026
(n° 130 , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/09473 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHWD7
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Avril 2023 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] - RG n° 19/12970
APPELANTS
Monsieur [A] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [V] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Monsieur [G] [M]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentés par Me Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : P0164
Assisés par Me Stéphanie BAMBA, avocate au barreau de PARIS, toque : P0164
INTIMEES
S.C.I. [Adresse 4] Prise en la personne de son représentant legal en exercice.
[Adresse 5]
[Localité 4]
Immatriculée au RCS de sous le n°
Représentée par Me Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0173
Représentée par Me Lola CIVALLERI, avocate au barreau de PARIS, toque : P0173
S.A.S. FONCIERE HSD
[Adresse 6]
[Localité 3]
Immatriculée au RCS de sous le n°
Représentée par Me Anne BOURGEONNEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0120
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 908 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie RECOULES, présidente
Mme Stéphanie DUPONT, conseillère
Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Madame Yvonne TRINCA
ARRÊT :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Stéphanie DUPONT, conseillère, en remplacement de Mme Nathalie RECOULES présidente de chambre, empêchée, et par Mme Faïda ABDOU-RAOUF, greffière présente lors de la mise à disposition.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 4 novembre 2010, la société [Adresse 4] et M. et Mme [B] ont renouvelé le bail commercial consenti à Mme [Y], M. [Y] et M. [M], portant sur un bien immobilier sis [Adresse 7], à [Localité 5] (93), composé d'un immeuble en totalité, à compter rétroactivement du 2 mai 2009 et jusqu'au 1er mai 2018, moyennant un loyer annuel de 32.287,20 euros HT et HC, pour y exercer l'activité exclusive de « Café, tabac, restaurant, hôtel ».
Courant 2015, les parties sont convenues d'un protocole d'accord transactionnel établissant qu'au 24 septembre 2015, le compte locatif présentait un solde débiteur de 46.089,06 euros dont 8.786,94 euros au titre des majorations de retard et prévoyant des concessions réciproques des parties à savoir :
renonciation par le bailleur à une partie des majorations de retard ;
mise en place d'un échéancier pour le paiement de la dette en dix mensualités de 3.623,11 euros à compter du 5 novembre 2015 et jusqu'au 5 août 2016 ;
réalisation par le bailleur de travaux à savoir la réfection de la toiture ainsi que des
travaux de maçonnerie sur la façade étant précisé que le ravalement reste à la charge des preneurs.
Par exploit du 28 novembre 2017, la société 38 Bois d'Avron a fait délivrer un commandement de payer la somme de 61.177,46 euros au titre des impayés de loyers et charges visant la clause résolutoire contenue au bail commercial du 4 novembre 2010.
Par exploit du 1er février 2019, la société 38 Bois d'Avron a fait délivrer à M. [Y] et à M. [M] un commandement de payer la somme de 54.882,31 euros visant la clause résolutoire.
Par exploit du 30 octobre 2019, la société 38 Bois d'Avron a fait assigner M. [Y], Mme [Y] et M. [M] devant le tribunal judiciaire de Bobigny au visa des articles 1134 du code civil et L. 145-1 du code de commerce, aux fins de voir notamment constater l'acquisition au 1er mars 2019 de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 4 novembre 2010 et de voir les parties défenderesses condamnées solidairement à payer à la bailleresse la somme de 39.411,44 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mars 2019.
Par jugement en date du 20 avril 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué comme suit:
déclare recevable l'action en paiement d'une indemnité d'occupation de la société 38 Bois d'Avron pour la période postérieure au 2 mars 2019 et jusqu'au 23 décembre 2021 inclus ;
déboute M. et Mme [Y] et M. [M] de la demande de mise hors de cause de Mme [Y] ;
constate l'acquisition au profit de la société 38 Bois d'Avron du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail commercial du 4 novembre 2010 à compter du 1er mars 2019 ;
déboute M. et Mme [Y] et M. [M] de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;
constate l'occupation sans droit ni titre du local, propriété de la société Foncière HSD et objet du bail commercial du 4 novembre 2010 sis [Adresse 7], à [Localité 5] (93) ;
ordonne l'expulsion de M. et Mme [Y] et M. [M] des lieux qu'ils occupent sis [Adresse 7], à [Localité 5] (93), dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ;
dit qu'à défaut, ils pourront être expulsés ainsi que leurs biens et toute personne occupant les lieux avec elles et de leur chef, et ce, avec le concours de la force publique, s'il y a lieu ;
ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers de M. et Mme [Y] et M. [M] garnissant les lieux dans un garde-meuble ou tout lieu adapté au choix de la bailleresse et ce en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues ;
condamne M. et Mme [Y] et M. [M] solidairement à payer une indemnité d'occupation d'un montant trimestriel de 8.651,41 euros à la société 38 Bois d'Avron pour la période du 2 mars 2019 au 23 décembre 2021 ;
Condamne M. et Mme [Y] et M. [M] solidairement à payer une indemnité d'occupation d'un montant trimestriel de 8.651,41 euros à la société Foncière HSD à compter du 24 décembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs ;
déboute la société 38 Bois d'Avron de sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation et de sa demande de capitalisation ;
condamne M. et Mme [Y] et M. [M] solidairement à payer à la société 38 Bois d'Avron la somme de 19.572,05 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mars 2019 ;
déboute M. et Mme [Y] et M. [M] de leur demande de délais de paiement ;
ordonne l'attribution du dépôt de garantie à la société 38 Bois d'Avron à titre de clause pénale ;
déboute M. et Mme [Y] et M. [M] de leur demande de dommages-intérêts et de leur demande de compensation ;
déboute M. et Mme [Y] et M. [M] de leur demande d'expertise judiciaire ;
déboute la société Foncière HSD de sa demande d'appel en garantie contre la société 38 Bois d'Avron ;
condamne M. et Mme [Y] et M. [M] solidairement aux dépens dont distraction au profit de la SELAS CLOIX & MENDES GIL pour les dépens engagés par la société 38 Bois d'Avron;
déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
ordonne l'exécution provisoire ;
déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par acte en date du 25 mai 2023 remis au greffe de la cour d'appel de céans, M. [A] [Y], Mme [V] [Y] et M. [G] [M] ont interjeté appel du jugement.
La clôture a été prononcée le 15 avril 2026 et l'affaire appelée à l'audience du 8 juin 2026.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées le 14 avril 2026, M. [A] [Y], Mme [V] [Y] et M. [G] [M], appelants, demandent à la cour de :
recevoir Madame [J] [Y], Monsieur [A] [Y] et Monsieur [G] [M] en leurs écritures d'appel,
infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a :
fixé le montant de l'arriéré de loyer et de charges dus par les consorts [Y] [M] à la somme de 19 572,05 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mars 2019 ;
débouté la société 38 Bois d'Avron de sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation, et de sa demande de capitalisation
Statuant à nouveau,
dire irrecevables les société 38 Bois d'Avron et Foncière HSD en leurs demandes tendant à l'acquisition de la clause résolutoire et à voir ordonner l'expulsion de Madame [J] [Y], Monsieur [A] [Y] et Monsieur [G] [M] des lieux loués sis [Adresse 7] à [Localité 6],
A titre subsidiaire sur ce point,
dire sans objet ces demandes ;
dire mal fondées les société 38 Bois d'Avron et Foncière HSD en l'intégralité de leurs prétentions ;
condamner solidairement la société 38 Bois d'Avron et la société Foncière HSD à verser aux consorts [Y] et [M] la somme de 48 000 € pour troubles de jouissance et pertes d'exploitation. ainsi qu'à la restitution du dépôt de garantie.
En tout état de cause
condamner la société 38 Bois d'Avron et la société Foncière HSD au paiement d'une indemnité de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées le 13 avril 2026, la SCI Bois d'Avron, intimée, demande à la cour de :
confirmer le jugement rendu le 20 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Bobigny (RG 23/00560), en ce qu'il :
déboute M. et [R] [Y] et M. [M] de la demande de mise hors de cause de Mme [Y] ;
constate l'acquisition au profit de la société 38 Bois d'Avron du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail commercial du 4 novembre 2010 à compter du 1er mars 2019 ;
déboute M. et Mme [Y] et M. [M] de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;
constate l'occupation sans droit ni titre du local, propriété de la société Foncière HSD et objet du bail commercial du 4 novembre 2011 sis [Adresse 7], à [Localité 5] (93) ;
ordonne l'expulsion de M. et Mme [Y] et M. [M] des lieux qu'ils occupent sis [Adresse 7], à [Localité 5] (93), dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ;
dit qu'à défaut, ils pourront être expulsés ainsi que leurs biens et toute personne occupant les lieux avec elles et de leur chef, et ce, avec le concours de la force publique, s'il y a lieu ;
ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers 'de M. et Mme [Y] et M. [M] garnissant les lieux daris un garde-meuble ou tout lieu adapté au choix de la bailleresse et ce en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues ;
condamne M. et Mme [Y] et M. [M] solidairement à payer une indemnité d'occupation d'un montant trimestriel de 8.651,41 euros à la société 38 Bois d'Avron pour la période du 2 mars 2019 au 23 décembre 2021 ;
condamne M. et Mme [Y] et M. [M] solidairement à payer une indemnité d'occupation d'un montant trimestriel de 8.651,41 euros à la société Foncière HSD à compter du 24 décembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs ;
déboute M. et Mme [Y] et M. [M] de leur demande de délais de paiement ;
ordonne l'attribution du dépôt de garantie à la société 38 Bois d'Avron à titre de clause pénale ;
déboute M. et Mme [Y] et M. [M] de leur demande de dommages-intérêts· et de leur demande de compensation ;
déboute M. et Mme [Y] et M. [M] de leur demande d'expertise judiciaire ;
déboute la société Foncière HSD de sa demande d'appel en garantie contre la société 38 Bois d'Avron ;
condamne M. et Mme [Y] et M. [M] solidairement aux dépens dont distraction au profit de la SELAS CLOIX & MENDES GIL pour les dépens engagés par la société 38 Bois d'Avron ;
déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
infirmer le jugement rendu le 20 avril 2023 par le Tribunal judiciaire de Bobigny (RG 23/00560), en ce qu'il :
déboute la société 38 Bois d'Avron de sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation et de sa demande de capitalisation,
condamne Monsieur et Madame [Y] et Monsieur [M] solidairement à payer à la société 38 Bois d'Avron la somme de 19.572,05 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er mars 2019,
Ce faisant, statuant a nouveau :
condamner Monsieur et Madame [Y] et Monsieur [M] solidairement à payer à la société 38 Bois d'Avron la somme de 34.639,40euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte du 13 avril 2026 arrêté au 1er mars 2019 ;
dire et juger que l'indemnité d'occupation journalière due sera majorée de 10 % ;
ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
En tout état de cause :
condamner Monsieur [X] [Y], Madame [J] [Y] et Monsieur [A] [Y] à payer à la société 38 Bois d'Avron une somme de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner Monsieur [X] [Y], Madame [J] [Y] et Monsieur [A] [Y] aux entiers dépens.
Par conclusions notifiées le 3 mai 2024, la société Foncière HSD, intimée, demande à la cour de :
déclarer la société Foncière HSD recevable et bien fondée en ses demandes,
confirmer le jugement du 20 avril 2023 en ce qu'il a :
débouté M. et Mme [Y] et M. [M] de la demande de mise hors de cause de Mme [Y] ;
constaté l'acquisition au profit de la société 38 Bois d'Avron du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail commercial du 4 novembre 2010 à compter du 1er mars 2019 ;
débouté M. et Mme [Y] et M. [M] de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;
constaté l'occupation sans droit ni titre du local, propriété de la société Foncière HSD et objet du bail commercial du 4 novembre 2011 sis [Adresse 7], à [Localité 5] (93) ;
ordonné l'expulsion de M. et Mme [Y] et M. [M] des lieux qu'ils occupent sis [Adresse 7], à [Localité 5] (93), dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ;
dit qu'à défaut, ils pourront être expulsés ainsi que leurs biens et toute personne occupant les lieux avec elles et de leur chef, et ce, avec le concours de la force publique, s'il y a lieu ;
ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers M. et Mme [Y] et M. [M] garnissant les lieux daris un garde-meuble ou tout lieu adapté au choix de la bailleresse et ce en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues ;
condamné M. et Mme [Y] et M. [M] solidairement à payer une indemnité d'occupation d'un montant trimestriel de 8.651,41 euros à la société [Adresse 8] Bois d'[Adresse 9] pour la période du 2 mars 2019 au 23 décembre 2021 ;
condamné M. et Mme [Y] et M. [M] solidairement à payer une indemnité d'occupation d'un montant trimestriel de 8.651,41 euros à la société Foncière HSD à compter du 24 décembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs ;
débouté M. et Mme [Y] et M. [M] de leur demande de délais de paiement ;
débouté M. et Mme [Y] et M. [M] de leur demande de dommages-intérêts· et de leur demande de compensation ;
débouté M. et Mme [Y] et M. [M] de leur demande d'expertise judiciaire ;
infirmer le jugement du 20 avril 2023 en ce qu'il a :
débouté la société 38 Bois d'Avron de sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation et de sa demande de capitalisation ;
condamné Monsieur et Madame [Y] et Monsieur [M] solidairement à payer à la société 38 Bois d'Avron la somme de 19.572,05 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er mars 2019 ;
Dans l'hypothèse où la cour estimerait que la société 38 Bois d'Avron n'a plus intérêt à agir, compte tenu de la vente de l'immeuble le 23 décembre 2021 :
constater l'acquisition au 1er mars 2019 de la clause résolutoire insérée au bail du 4 novembre 2010 en renouvellement et visée au commandement de payer du 1er février 2019,
ordonner l'expulsion de Monsieur [A] [Y], de Madame [J] [Y] et de Monsieur [G] [M] ainsi que tous les occupants de leur chef des lieux loués, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, et ce avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est,
ordonner le transport et la séquestration des meubles et des effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meuble qu'il plaira au Tribunal de désigner et ce, aux frais, risques et périls des locataires,
fixer l'indemnité d'occupation due à compter de l'acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer quotidien, tel qu'il serait résulté du bail s'il n'avait pas été résilié, et majoré des taxes, charges et accessoires,
condamner in solidum Monsieur [A] [Y], Madame [J] [Y] et Monsieur [G] [M] au paiement de ladite indemnité d'occupation au profit de la société Foncière HSD pour la période courant du 23 décembre 2021 jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés et déménagement complet,
A titre plus subsidiaire :
prononcer, à effet du 2 mars 2019, la résiliation judiciaire du bail du 4 novembre 2010 en renouvellement,
ordonner l'expulsion de Monsieur [A] [Y], de Madame [J] [Y] et de Monsieur [G] [M] ainsi que tous les occupants de leur chef des lieux loués, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, et ce avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est,
ordonner le transport et la séquestration des meubles et des effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meuble qu'il plaira au Tribunal de désigner et ce, aux frais, risques et périls des locataires,
fixer l'indemnité d'occupation due à compter de l'acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer quotidien, tel qu'il serait résulté du bail s'il n'avait pas été résilié, et majoré des taxes, charges et accessoires,
condamner in solidum Monsieur [A] [Y], Madame [J] [Y] et Monsieur [G] [M] au paiement de ladite indemnité d'occupation au profit de la société Foncière HSD pour la période courant du 23 décembre 2021 jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés et déménagement complet,
En toute hypothèse :
débouter Monsieur [A] [Y], Madame [J] [Y] et Monsieur [G] [M] de leurs demandes, fins et conclusions,
Très subsidiairement,
condamner la société 38 Bois d'Avron à garantir et relever indemne la société Foncière HSD de toute condamnation d'exécution de travaux, avec ou sans astreinte, pouvant être prononcée à son encontre,
En tout état de cause,
condamner in solidum Monsieur [A] [Y], Madame [J] [Y] et Monsieur [G] [M] au paiement de la somme de 3.000 au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l'appel.
La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
a) Sur la recevabilité des demandes
Moyens des parties
Les appelants font valoir, sur le fondement des articles 31 et 32 du code de procédure civile que ni la société 38 Bois d'[Adresse 9], ni la société Foncière HSD n'ont qualité à agir pour l'ensemble de leurs demandes aux motifs que :
conformément à l'acte de vente, la société Foncière HSD, acquéreur du bien loué, n'a pas été subrogée dans les droits de la société 38 Bois d'Avron pour la procédure menée à l'encontre du locataire tendant à son expulsion et au règlement de la dette ;
la société 38 Bois d'Avron ne peut pas non plus poursuivre la procédure tendant à la résiliation du bail commercial et l'expulsion dès lors que cette action est attachée à la qualité même de propriétaire du bailleur et qu'elle a perdu cette qualité en vendant le bien loué.
La société 38 Bois d'Avron, intimée oppose que qu'elle dispose d'un intérêt à agir pour solliciter le paiement des sommes dues par les preneurs jusqu'au jour de la vente intervenue, et pour demander l'acquisition de la clause résolutoire au 1er mars 2019 ainsi que l'expulsion des preneurs, en ce que son intérêt à agir s'apprécie au moment de l'engagement de l'action et qu'elle a été autorisée à poursuivre la procédure engagée antérieurement à la vente par le nouvel acquéreur.
La société Foncière HSD, intimée oppose, sur le fondement de l'article 31 du code de procédure civile et des stipulations de l'acte de vente, qu'en qualité d'acquéreur des locaux objets du bail elle est subrogée dans les droits et actions de la société 38 Bois d'Avron, à compter du jour de la vente, relativement à l'exécution des stipulations du bail et a dès lors intérêt à agir aux fins de solliciter la condamnation des appelants à une indemnité d'occupation à compter du 24 décembre 2021 et jusqu'à la restitution des lieux.
Réponse de la cour
L'acte de vente conclu le 23 décembre 2021 entre la société 38 Bois d'Avron et la société Foncière HSD portant sur les locaux donnés en location aux appelants stipule que :
' L'acquéreur à compter de ce jour sera subrogé dans tous les droits et actions et obligations du vendeur relativement aux stipulations du bail, à l'exception de la procédure menée à l'encontre du locataire tendant à son expulsion et au règlement de la dette locative.
Le vendeur s'oblige à poursuivre la procédure en cours à l'encontre du locataire à ses frais exclusifs.
En conséquence de ce qui précède :
- les loyers dus antérieurement à ce jour appartiendront au vendeur,
- les loyers impayés postérieurement à ce jour devront être remboursés à l'acquéreur par le vendeur pour le cas où la dette serait recouvrée dans le cadre de la présente procédure en cours. (...)'.
Il se déduit de cette clause que si la SCI [Adresse 4] est recevable à poursuivre la procédure qu'elle a engagée le 1er février 2019 et à réclamer les indemnités d'occupation même pour la période postériere à la cession. Ces stipulations ne constituent cependant pas un obstacle au droit pour la société Foncière HSD de réclamer les indemnités d'occupation dont elle est créancière en sa qualité de cessionnaire.
La société Foncière HSD qui est intervenue à la procédure est recevable à réclamer le paiement des sommes dues à compter de son acquisition le 23 décembre 2021, étant observé que la SCI 38 Bois d'[Adresse 9] ne présente aucune demande pour cette même période.
Le jugement déféré doit être confirmé de ce chef.
b) Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail et l'expulsion des consorts [Y] et [M]
Moyens des parties
Au soutien de leurs prétentions, les appelants font valoir que la demande tendant à voir confirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion des appelants ne présente plus d'objet dès lors que :
les appelants ont cédé leur fonds de commerce depuis le 28 mars 2025 et n'occupent désormais plus les locaux ;
la société 38 Bois d'Avron ne peut poursuivre une telle demande dès lors qu'elle ne revêt plus la qualité de bailleresse des locaux.
La société 38 Bois d'Avron, intimée oppose, sur le fondement de l'article L 145-41 du code de commerce qu'elle est fondée à solliciter l'acquisition de la clause résolutoire dès lors qu'elle l'a régulièrement mise en 'uvre en faisant délivrer un commandement de payer le 1er février 2019 qui visait la clause résolutoire prévue dans le bail et qu'il est demeuré infructueux.
La société Foncière HSD, intimée, oppose que la société 38 Bois d'Avron a valablement délivré un commandement visant la clause résolutoire par acte extrajudiciaire du 1er février 2019, et que les preneurs ne s'étant pas acquittés des causes du commandement, la société bailleresse est fondée à solliciter l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion des preneurs.
Réponse de la cour
Ceci étant exposé, les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce sont les suivantes :
'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai'.
Dans la présente espèce , la société 38 Bois d'Avron a fait délivrer à M. [A] [Y], Mme [V] [Y] et M. [G] [M] le 1er février 2019 un commandement de payer la somme de 54 885,31 euros selon décompte arrêté en janvier 2019. Ce commandement de payer a repris la clause résolutoire contenue dans le bail et l'article L. 145-41 du code de commerce . Aucun paiement n'est intervenu dans le mois de sa délivrance.
En application de la stipulation ci dessus mentionnée contenue dans l'acte de vente du 23 décembre 2021, nonobstant le fait qu'elle ait cédé le bien, la société 38 Bois d'Avron est recevable à solliciter l'acquisition de la clause résolutoire et à réclamer l'expulsion des locataires.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 1er mars 2019 et ordonné l'expulsion des locataires.
Si les appelants soutiennent avoir cédé le fonds de commerce le 28 mars 2025 à la société Direct Nice, cette cession ne saurait priver les bailleurs de leurs droits antérieurement acquis à l'encontre des locataires.
c) Sur les sommes dues à titre principal
Moyens des parties
Les appelants font valoir, que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a ramené l'arriéré locatif arrêté au 1er mars 2019 à la somme de 19 572,05 € dont les preneurs se sont intégralement acquittés, après avoir justement écarté plus de 20 000 euros de majorations indues s'apparentant à une clause pénale. Ils soutiennent que la société Bois d'Avron et la société Foncière HSD ont produit des décomptes erronés qui omettent des règlements effectués par les preneurs et intègrent des majorations contestées et auxquelles la société bailleresse avait expressément renoncé.
La société 38 Bois d'Avron, intimée, oppose que le décompte locatif fait état d'une dette d'un montant de 34.639,40 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er mars 2019 et que l'intégralité des sommes versées par les preneurs y ont été intégrées. De plus, elle fait valoir que les majorations appliquées sont régulières puisqu'elles découlent strictement des clauses contractuelles acceptées par le preneur, conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil. Elle sollicite en conséquence que les condamnations mises à la charge des locataires soient majorées de 10 % et portent intérêts à compter de leur exigibilité. Elle s'oppose à ce que soit accordé des délais de paiements aux preneurs qui ne justifient pas de leur situation financière.
La société Foncière HSD, intimée, oppose, qu'il résulte du décompte produit par la société 38 Bois d'Avron un arriéré d'un montant de 39.411,44 euros arrêté au 1er mars 2019, date de l'acquisition de la clause résolutoire, correspondant à l'arriéré locatif et à sa majoration en application des clauses du bail. Elle sollicite en conséquence que le jugement soit infirmé en ce qu'il a débouté la société 38 Bois d'Avron de sa demande de condamnation solidaire des consorts [Y] et [M] à payer la somme de 39.411,44 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er mars 2019.
Réponse de la cour
Selon le propre décompte de la société 38 Bois d'Avron (pièce n° 35) , l'arriéré des loyers au 1er mars 2019 se chiffre à 19 572,05 euros . Ce montant est celui chiffré par les premiers juges et les appelants ne sollicitent pas d'infirmation de ce chef.
Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a condamné les locataires à verser cette somme à la société 38 Bois d'Avron outre une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges antérieurs soit un montant trimestriel de 8 651, 41 euros du 2 mars 2019 au 24 décembre 2021. Pour la période postérieure, cette condamnation sera prononcée au profit de la société Foncière HSD devenue propriétaire des locaux donnés en location.
Le contrat de location prévoit une majoration de 10% susceptible de s'appliquer aux sommes dues au titre des loyers impayés mais non sur les indemnités d'occupation.
Le dispositif des conclusions des intimées ne comporte aucune demande de condamnation aux intérêts. La demande de capitalisation est dés lors sans objet.
d) Sur la demande de paiement de la somme de 48 000 euros
Moyens des parties
Les appelants font valoir qu'ils sont fondés à demander réparation de leur préjudice de jouissance ainsi que de la perte de chiffre d'affaires corrélative. Ils imputent ces préjudices à l'état de dégradation très avancé de l'hôtel, résultant d'infiltrations en toiture et d'un défaut de ravalement de la maçonnerie, alors même que la bailleresse s'y était engagée aux termes du protocole du 25 septembre 2015. Ils soulignent que ces désordres, constatés par huissier, ont contraint les preneurs à neutraliser huit chambres, impropres à la location.
La société 38 Bois d'Avron, intimée, oppose que les preneurs ne l'ont jamais alertée de ces désordres avant la présente instance. Elle souligne n'avoir reçu aucune lettre recommandée après 2015, année d'exécution des travaux, lui reprochant un manquement aux obligations du protocole. Par ailleurs, elle soutient avoir systématiquement réalisé les travaux à sa charge, comme l'attestent les factures communiquées. Elle affirme que les preneurs n'établissent pas que les réparations réclamées incombent au bailleur en application de l'article 606 du code civil plutôt qu'à leur propre obligation d'entretien, le constat d'huissier ne pouvant suffire à justifier cela dès lors qu'il n'est pas un expert de la construction. Ils n'apportent par ailleurs aucun élément permettant de justifier le montant du préjudice.
La société Foncière HSD, intimée, se rapporte aux moyens exposés par la société 38 Bois d'Avron à savoir qu'il n'est aucunement rapporté la preuve de ce que les travaux sollicités relèveraient des grosses réparations à la charge du bailleur, que les simples constats d'huissier des appelants sont insuffisants pour qualifier des travaux au sens de l'article 606 du code civil à défaut d'expertise technique et que les preneurs n'établissent pas avoir informé le bailleur de l'existence de ces désordres avant d'engager la procédure. Il n'est pas non rapporté la preuve ni d'une faute imputable au bailleur, ni du prétendu préjudice de jouissance et d'un lien de causalité. Dans l'hypothèse où la cour ferait droit aux demandes de dommages et intérêts des consorts [Y] [M], la société Foncière HSD sollicite que la société 38 Bois d'Avron la garantisse de cette condamnation en vertu de l'obligation de délivrance à laquelle elle est tenue.
Réponse de la cour
Il a été ci dessus exposé et jugé que le bail avait pris fin le 1er mars 2019.
A compter ce cette date, les locataires ne peuvent se fonder sur le contrat de bail pour réclamer des indemnisations liées aux manquements du bailleur à son obligation de conservation des locaux donnés en location constatés principalement dans des constats d'huissier dressés le 14 novembre 2019 et le 18 octobre 2022. Les dégradations relevées dans le constat d'huissier dressé le 1er juillet 2015 ont été prises en compte dans le protocole d'accord transactionnel qui a suivi et la société 38 Bois d'Avron verse aux débats des factures des 2 et 6 octobre 2015 portant sur des travaux de toiture pour des montants de 3 740 euros, 1 500 euros et 3 500 euros.
Il s'en déduit que le jugement déféré doit également être confirmé en ce qu'il a débouté M. [A] [Y], Mme [V] [Y] et M. [G] [M] de leur demande présentée à ce titre.
e) Sur les autres demandes.
Le jugement déféré étant confirmé en toutes ses dispositions, les appelants qui succombent doivent être condamnés aux dépens et au paiement à chacun des deux intimés d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Cette motivation conduit à débouter les appelants de leur demande présentée sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Dit que la SCI [Adresse 4] et la société Foncière HSD sont recevables en leurs demandes ;
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;
Condamne solidairement M. [A] [Y], Mme [V] [Y] et M. [G] [M] aux dépens de la procédure d'appel ;
Condamne solidairement M. [A] [Y], Mme [V] [Y] et M. [G] [M] à verser sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile 3000 euros à la SCI [Adresse 4] et 3 000 euros à la société Foncière HSD pour les frais exposés par celles-ci à hauteur d'appel ;
Rejette toutes autres demandes.
LA GREFFÈRE P/LA PRÉSIDENTE EMPÊCHEE
LA CONSEILLÈRE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2026
(n° 130 , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/09473 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHWD7
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Avril 2023 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] - RG n° 19/12970
APPELANTS
Monsieur [A] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [V] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Monsieur [G] [M]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentés par Me Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : P0164
Assisés par Me Stéphanie BAMBA, avocate au barreau de PARIS, toque : P0164
INTIMEES
S.C.I. [Adresse 4] Prise en la personne de son représentant legal en exercice.
[Adresse 5]
[Localité 4]
Immatriculée au RCS de sous le n°
Représentée par Me Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0173
Représentée par Me Lola CIVALLERI, avocate au barreau de PARIS, toque : P0173
S.A.S. FONCIERE HSD
[Adresse 6]
[Localité 3]
Immatriculée au RCS de sous le n°
Représentée par Me Anne BOURGEONNEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0120
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 908 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie RECOULES, présidente
Mme Stéphanie DUPONT, conseillère
Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Madame Yvonne TRINCA
ARRÊT :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Stéphanie DUPONT, conseillère, en remplacement de Mme Nathalie RECOULES présidente de chambre, empêchée, et par Mme Faïda ABDOU-RAOUF, greffière présente lors de la mise à disposition.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 4 novembre 2010, la société [Adresse 4] et M. et Mme [B] ont renouvelé le bail commercial consenti à Mme [Y], M. [Y] et M. [M], portant sur un bien immobilier sis [Adresse 7], à [Localité 5] (93), composé d'un immeuble en totalité, à compter rétroactivement du 2 mai 2009 et jusqu'au 1er mai 2018, moyennant un loyer annuel de 32.287,20 euros HT et HC, pour y exercer l'activité exclusive de « Café, tabac, restaurant, hôtel ».
Courant 2015, les parties sont convenues d'un protocole d'accord transactionnel établissant qu'au 24 septembre 2015, le compte locatif présentait un solde débiteur de 46.089,06 euros dont 8.786,94 euros au titre des majorations de retard et prévoyant des concessions réciproques des parties à savoir :
renonciation par le bailleur à une partie des majorations de retard ;
mise en place d'un échéancier pour le paiement de la dette en dix mensualités de 3.623,11 euros à compter du 5 novembre 2015 et jusqu'au 5 août 2016 ;
réalisation par le bailleur de travaux à savoir la réfection de la toiture ainsi que des
travaux de maçonnerie sur la façade étant précisé que le ravalement reste à la charge des preneurs.
Par exploit du 28 novembre 2017, la société 38 Bois d'Avron a fait délivrer un commandement de payer la somme de 61.177,46 euros au titre des impayés de loyers et charges visant la clause résolutoire contenue au bail commercial du 4 novembre 2010.
Par exploit du 1er février 2019, la société 38 Bois d'Avron a fait délivrer à M. [Y] et à M. [M] un commandement de payer la somme de 54.882,31 euros visant la clause résolutoire.
Par exploit du 30 octobre 2019, la société 38 Bois d'Avron a fait assigner M. [Y], Mme [Y] et M. [M] devant le tribunal judiciaire de Bobigny au visa des articles 1134 du code civil et L. 145-1 du code de commerce, aux fins de voir notamment constater l'acquisition au 1er mars 2019 de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 4 novembre 2010 et de voir les parties défenderesses condamnées solidairement à payer à la bailleresse la somme de 39.411,44 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mars 2019.
Par jugement en date du 20 avril 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué comme suit:
déclare recevable l'action en paiement d'une indemnité d'occupation de la société 38 Bois d'Avron pour la période postérieure au 2 mars 2019 et jusqu'au 23 décembre 2021 inclus ;
déboute M. et Mme [Y] et M. [M] de la demande de mise hors de cause de Mme [Y] ;
constate l'acquisition au profit de la société 38 Bois d'Avron du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail commercial du 4 novembre 2010 à compter du 1er mars 2019 ;
déboute M. et Mme [Y] et M. [M] de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;
constate l'occupation sans droit ni titre du local, propriété de la société Foncière HSD et objet du bail commercial du 4 novembre 2010 sis [Adresse 7], à [Localité 5] (93) ;
ordonne l'expulsion de M. et Mme [Y] et M. [M] des lieux qu'ils occupent sis [Adresse 7], à [Localité 5] (93), dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ;
dit qu'à défaut, ils pourront être expulsés ainsi que leurs biens et toute personne occupant les lieux avec elles et de leur chef, et ce, avec le concours de la force publique, s'il y a lieu ;
ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers de M. et Mme [Y] et M. [M] garnissant les lieux dans un garde-meuble ou tout lieu adapté au choix de la bailleresse et ce en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues ;
condamne M. et Mme [Y] et M. [M] solidairement à payer une indemnité d'occupation d'un montant trimestriel de 8.651,41 euros à la société 38 Bois d'Avron pour la période du 2 mars 2019 au 23 décembre 2021 ;
Condamne M. et Mme [Y] et M. [M] solidairement à payer une indemnité d'occupation d'un montant trimestriel de 8.651,41 euros à la société Foncière HSD à compter du 24 décembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs ;
déboute la société 38 Bois d'Avron de sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation et de sa demande de capitalisation ;
condamne M. et Mme [Y] et M. [M] solidairement à payer à la société 38 Bois d'Avron la somme de 19.572,05 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mars 2019 ;
déboute M. et Mme [Y] et M. [M] de leur demande de délais de paiement ;
ordonne l'attribution du dépôt de garantie à la société 38 Bois d'Avron à titre de clause pénale ;
déboute M. et Mme [Y] et M. [M] de leur demande de dommages-intérêts et de leur demande de compensation ;
déboute M. et Mme [Y] et M. [M] de leur demande d'expertise judiciaire ;
déboute la société Foncière HSD de sa demande d'appel en garantie contre la société 38 Bois d'Avron ;
condamne M. et Mme [Y] et M. [M] solidairement aux dépens dont distraction au profit de la SELAS CLOIX & MENDES GIL pour les dépens engagés par la société 38 Bois d'Avron;
déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
ordonne l'exécution provisoire ;
déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par acte en date du 25 mai 2023 remis au greffe de la cour d'appel de céans, M. [A] [Y], Mme [V] [Y] et M. [G] [M] ont interjeté appel du jugement.
La clôture a été prononcée le 15 avril 2026 et l'affaire appelée à l'audience du 8 juin 2026.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées le 14 avril 2026, M. [A] [Y], Mme [V] [Y] et M. [G] [M], appelants, demandent à la cour de :
recevoir Madame [J] [Y], Monsieur [A] [Y] et Monsieur [G] [M] en leurs écritures d'appel,
infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a :
fixé le montant de l'arriéré de loyer et de charges dus par les consorts [Y] [M] à la somme de 19 572,05 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mars 2019 ;
débouté la société 38 Bois d'Avron de sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation, et de sa demande de capitalisation
Statuant à nouveau,
dire irrecevables les société 38 Bois d'Avron et Foncière HSD en leurs demandes tendant à l'acquisition de la clause résolutoire et à voir ordonner l'expulsion de Madame [J] [Y], Monsieur [A] [Y] et Monsieur [G] [M] des lieux loués sis [Adresse 7] à [Localité 6],
A titre subsidiaire sur ce point,
dire sans objet ces demandes ;
dire mal fondées les société 38 Bois d'Avron et Foncière HSD en l'intégralité de leurs prétentions ;
condamner solidairement la société 38 Bois d'Avron et la société Foncière HSD à verser aux consorts [Y] et [M] la somme de 48 000 € pour troubles de jouissance et pertes d'exploitation. ainsi qu'à la restitution du dépôt de garantie.
En tout état de cause
condamner la société 38 Bois d'Avron et la société Foncière HSD au paiement d'une indemnité de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées le 13 avril 2026, la SCI Bois d'Avron, intimée, demande à la cour de :
confirmer le jugement rendu le 20 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Bobigny (RG 23/00560), en ce qu'il :
déboute M. et [R] [Y] et M. [M] de la demande de mise hors de cause de Mme [Y] ;
constate l'acquisition au profit de la société 38 Bois d'Avron du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail commercial du 4 novembre 2010 à compter du 1er mars 2019 ;
déboute M. et Mme [Y] et M. [M] de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;
constate l'occupation sans droit ni titre du local, propriété de la société Foncière HSD et objet du bail commercial du 4 novembre 2011 sis [Adresse 7], à [Localité 5] (93) ;
ordonne l'expulsion de M. et Mme [Y] et M. [M] des lieux qu'ils occupent sis [Adresse 7], à [Localité 5] (93), dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ;
dit qu'à défaut, ils pourront être expulsés ainsi que leurs biens et toute personne occupant les lieux avec elles et de leur chef, et ce, avec le concours de la force publique, s'il y a lieu ;
ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers 'de M. et Mme [Y] et M. [M] garnissant les lieux daris un garde-meuble ou tout lieu adapté au choix de la bailleresse et ce en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues ;
condamne M. et Mme [Y] et M. [M] solidairement à payer une indemnité d'occupation d'un montant trimestriel de 8.651,41 euros à la société 38 Bois d'Avron pour la période du 2 mars 2019 au 23 décembre 2021 ;
condamne M. et Mme [Y] et M. [M] solidairement à payer une indemnité d'occupation d'un montant trimestriel de 8.651,41 euros à la société Foncière HSD à compter du 24 décembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs ;
déboute M. et Mme [Y] et M. [M] de leur demande de délais de paiement ;
ordonne l'attribution du dépôt de garantie à la société 38 Bois d'Avron à titre de clause pénale ;
déboute M. et Mme [Y] et M. [M] de leur demande de dommages-intérêts· et de leur demande de compensation ;
déboute M. et Mme [Y] et M. [M] de leur demande d'expertise judiciaire ;
déboute la société Foncière HSD de sa demande d'appel en garantie contre la société 38 Bois d'Avron ;
condamne M. et Mme [Y] et M. [M] solidairement aux dépens dont distraction au profit de la SELAS CLOIX & MENDES GIL pour les dépens engagés par la société 38 Bois d'Avron ;
déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
infirmer le jugement rendu le 20 avril 2023 par le Tribunal judiciaire de Bobigny (RG 23/00560), en ce qu'il :
déboute la société 38 Bois d'Avron de sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation et de sa demande de capitalisation,
condamne Monsieur et Madame [Y] et Monsieur [M] solidairement à payer à la société 38 Bois d'Avron la somme de 19.572,05 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er mars 2019,
Ce faisant, statuant a nouveau :
condamner Monsieur et Madame [Y] et Monsieur [M] solidairement à payer à la société 38 Bois d'Avron la somme de 34.639,40euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte du 13 avril 2026 arrêté au 1er mars 2019 ;
dire et juger que l'indemnité d'occupation journalière due sera majorée de 10 % ;
ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
En tout état de cause :
condamner Monsieur [X] [Y], Madame [J] [Y] et Monsieur [A] [Y] à payer à la société 38 Bois d'Avron une somme de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner Monsieur [X] [Y], Madame [J] [Y] et Monsieur [A] [Y] aux entiers dépens.
Par conclusions notifiées le 3 mai 2024, la société Foncière HSD, intimée, demande à la cour de :
déclarer la société Foncière HSD recevable et bien fondée en ses demandes,
confirmer le jugement du 20 avril 2023 en ce qu'il a :
débouté M. et Mme [Y] et M. [M] de la demande de mise hors de cause de Mme [Y] ;
constaté l'acquisition au profit de la société 38 Bois d'Avron du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail commercial du 4 novembre 2010 à compter du 1er mars 2019 ;
débouté M. et Mme [Y] et M. [M] de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;
constaté l'occupation sans droit ni titre du local, propriété de la société Foncière HSD et objet du bail commercial du 4 novembre 2011 sis [Adresse 7], à [Localité 5] (93) ;
ordonné l'expulsion de M. et Mme [Y] et M. [M] des lieux qu'ils occupent sis [Adresse 7], à [Localité 5] (93), dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ;
dit qu'à défaut, ils pourront être expulsés ainsi que leurs biens et toute personne occupant les lieux avec elles et de leur chef, et ce, avec le concours de la force publique, s'il y a lieu ;
ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers M. et Mme [Y] et M. [M] garnissant les lieux daris un garde-meuble ou tout lieu adapté au choix de la bailleresse et ce en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues ;
condamné M. et Mme [Y] et M. [M] solidairement à payer une indemnité d'occupation d'un montant trimestriel de 8.651,41 euros à la société [Adresse 8] Bois d'[Adresse 9] pour la période du 2 mars 2019 au 23 décembre 2021 ;
condamné M. et Mme [Y] et M. [M] solidairement à payer une indemnité d'occupation d'un montant trimestriel de 8.651,41 euros à la société Foncière HSD à compter du 24 décembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs ;
débouté M. et Mme [Y] et M. [M] de leur demande de délais de paiement ;
débouté M. et Mme [Y] et M. [M] de leur demande de dommages-intérêts· et de leur demande de compensation ;
débouté M. et Mme [Y] et M. [M] de leur demande d'expertise judiciaire ;
infirmer le jugement du 20 avril 2023 en ce qu'il a :
débouté la société 38 Bois d'Avron de sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation et de sa demande de capitalisation ;
condamné Monsieur et Madame [Y] et Monsieur [M] solidairement à payer à la société 38 Bois d'Avron la somme de 19.572,05 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er mars 2019 ;
Dans l'hypothèse où la cour estimerait que la société 38 Bois d'Avron n'a plus intérêt à agir, compte tenu de la vente de l'immeuble le 23 décembre 2021 :
constater l'acquisition au 1er mars 2019 de la clause résolutoire insérée au bail du 4 novembre 2010 en renouvellement et visée au commandement de payer du 1er février 2019,
ordonner l'expulsion de Monsieur [A] [Y], de Madame [J] [Y] et de Monsieur [G] [M] ainsi que tous les occupants de leur chef des lieux loués, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, et ce avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est,
ordonner le transport et la séquestration des meubles et des effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meuble qu'il plaira au Tribunal de désigner et ce, aux frais, risques et périls des locataires,
fixer l'indemnité d'occupation due à compter de l'acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer quotidien, tel qu'il serait résulté du bail s'il n'avait pas été résilié, et majoré des taxes, charges et accessoires,
condamner in solidum Monsieur [A] [Y], Madame [J] [Y] et Monsieur [G] [M] au paiement de ladite indemnité d'occupation au profit de la société Foncière HSD pour la période courant du 23 décembre 2021 jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés et déménagement complet,
A titre plus subsidiaire :
prononcer, à effet du 2 mars 2019, la résiliation judiciaire du bail du 4 novembre 2010 en renouvellement,
ordonner l'expulsion de Monsieur [A] [Y], de Madame [J] [Y] et de Monsieur [G] [M] ainsi que tous les occupants de leur chef des lieux loués, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, et ce avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est,
ordonner le transport et la séquestration des meubles et des effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meuble qu'il plaira au Tribunal de désigner et ce, aux frais, risques et périls des locataires,
fixer l'indemnité d'occupation due à compter de l'acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer quotidien, tel qu'il serait résulté du bail s'il n'avait pas été résilié, et majoré des taxes, charges et accessoires,
condamner in solidum Monsieur [A] [Y], Madame [J] [Y] et Monsieur [G] [M] au paiement de ladite indemnité d'occupation au profit de la société Foncière HSD pour la période courant du 23 décembre 2021 jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés et déménagement complet,
En toute hypothèse :
débouter Monsieur [A] [Y], Madame [J] [Y] et Monsieur [G] [M] de leurs demandes, fins et conclusions,
Très subsidiairement,
condamner la société 38 Bois d'Avron à garantir et relever indemne la société Foncière HSD de toute condamnation d'exécution de travaux, avec ou sans astreinte, pouvant être prononcée à son encontre,
En tout état de cause,
condamner in solidum Monsieur [A] [Y], Madame [J] [Y] et Monsieur [G] [M] au paiement de la somme de 3.000 au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l'appel.
La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
a) Sur la recevabilité des demandes
Moyens des parties
Les appelants font valoir, sur le fondement des articles 31 et 32 du code de procédure civile que ni la société 38 Bois d'[Adresse 9], ni la société Foncière HSD n'ont qualité à agir pour l'ensemble de leurs demandes aux motifs que :
conformément à l'acte de vente, la société Foncière HSD, acquéreur du bien loué, n'a pas été subrogée dans les droits de la société 38 Bois d'Avron pour la procédure menée à l'encontre du locataire tendant à son expulsion et au règlement de la dette ;
la société 38 Bois d'Avron ne peut pas non plus poursuivre la procédure tendant à la résiliation du bail commercial et l'expulsion dès lors que cette action est attachée à la qualité même de propriétaire du bailleur et qu'elle a perdu cette qualité en vendant le bien loué.
La société 38 Bois d'Avron, intimée oppose que qu'elle dispose d'un intérêt à agir pour solliciter le paiement des sommes dues par les preneurs jusqu'au jour de la vente intervenue, et pour demander l'acquisition de la clause résolutoire au 1er mars 2019 ainsi que l'expulsion des preneurs, en ce que son intérêt à agir s'apprécie au moment de l'engagement de l'action et qu'elle a été autorisée à poursuivre la procédure engagée antérieurement à la vente par le nouvel acquéreur.
La société Foncière HSD, intimée oppose, sur le fondement de l'article 31 du code de procédure civile et des stipulations de l'acte de vente, qu'en qualité d'acquéreur des locaux objets du bail elle est subrogée dans les droits et actions de la société 38 Bois d'Avron, à compter du jour de la vente, relativement à l'exécution des stipulations du bail et a dès lors intérêt à agir aux fins de solliciter la condamnation des appelants à une indemnité d'occupation à compter du 24 décembre 2021 et jusqu'à la restitution des lieux.
Réponse de la cour
L'acte de vente conclu le 23 décembre 2021 entre la société 38 Bois d'Avron et la société Foncière HSD portant sur les locaux donnés en location aux appelants stipule que :
' L'acquéreur à compter de ce jour sera subrogé dans tous les droits et actions et obligations du vendeur relativement aux stipulations du bail, à l'exception de la procédure menée à l'encontre du locataire tendant à son expulsion et au règlement de la dette locative.
Le vendeur s'oblige à poursuivre la procédure en cours à l'encontre du locataire à ses frais exclusifs.
En conséquence de ce qui précède :
- les loyers dus antérieurement à ce jour appartiendront au vendeur,
- les loyers impayés postérieurement à ce jour devront être remboursés à l'acquéreur par le vendeur pour le cas où la dette serait recouvrée dans le cadre de la présente procédure en cours. (...)'.
Il se déduit de cette clause que si la SCI [Adresse 4] est recevable à poursuivre la procédure qu'elle a engagée le 1er février 2019 et à réclamer les indemnités d'occupation même pour la période postériere à la cession. Ces stipulations ne constituent cependant pas un obstacle au droit pour la société Foncière HSD de réclamer les indemnités d'occupation dont elle est créancière en sa qualité de cessionnaire.
La société Foncière HSD qui est intervenue à la procédure est recevable à réclamer le paiement des sommes dues à compter de son acquisition le 23 décembre 2021, étant observé que la SCI 38 Bois d'[Adresse 9] ne présente aucune demande pour cette même période.
Le jugement déféré doit être confirmé de ce chef.
b) Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail et l'expulsion des consorts [Y] et [M]
Moyens des parties
Au soutien de leurs prétentions, les appelants font valoir que la demande tendant à voir confirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion des appelants ne présente plus d'objet dès lors que :
les appelants ont cédé leur fonds de commerce depuis le 28 mars 2025 et n'occupent désormais plus les locaux ;
la société 38 Bois d'Avron ne peut poursuivre une telle demande dès lors qu'elle ne revêt plus la qualité de bailleresse des locaux.
La société 38 Bois d'Avron, intimée oppose, sur le fondement de l'article L 145-41 du code de commerce qu'elle est fondée à solliciter l'acquisition de la clause résolutoire dès lors qu'elle l'a régulièrement mise en 'uvre en faisant délivrer un commandement de payer le 1er février 2019 qui visait la clause résolutoire prévue dans le bail et qu'il est demeuré infructueux.
La société Foncière HSD, intimée, oppose que la société 38 Bois d'Avron a valablement délivré un commandement visant la clause résolutoire par acte extrajudiciaire du 1er février 2019, et que les preneurs ne s'étant pas acquittés des causes du commandement, la société bailleresse est fondée à solliciter l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion des preneurs.
Réponse de la cour
Ceci étant exposé, les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce sont les suivantes :
'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai'.
Dans la présente espèce , la société 38 Bois d'Avron a fait délivrer à M. [A] [Y], Mme [V] [Y] et M. [G] [M] le 1er février 2019 un commandement de payer la somme de 54 885,31 euros selon décompte arrêté en janvier 2019. Ce commandement de payer a repris la clause résolutoire contenue dans le bail et l'article L. 145-41 du code de commerce . Aucun paiement n'est intervenu dans le mois de sa délivrance.
En application de la stipulation ci dessus mentionnée contenue dans l'acte de vente du 23 décembre 2021, nonobstant le fait qu'elle ait cédé le bien, la société 38 Bois d'Avron est recevable à solliciter l'acquisition de la clause résolutoire et à réclamer l'expulsion des locataires.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 1er mars 2019 et ordonné l'expulsion des locataires.
Si les appelants soutiennent avoir cédé le fonds de commerce le 28 mars 2025 à la société Direct Nice, cette cession ne saurait priver les bailleurs de leurs droits antérieurement acquis à l'encontre des locataires.
c) Sur les sommes dues à titre principal
Moyens des parties
Les appelants font valoir, que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a ramené l'arriéré locatif arrêté au 1er mars 2019 à la somme de 19 572,05 € dont les preneurs se sont intégralement acquittés, après avoir justement écarté plus de 20 000 euros de majorations indues s'apparentant à une clause pénale. Ils soutiennent que la société Bois d'Avron et la société Foncière HSD ont produit des décomptes erronés qui omettent des règlements effectués par les preneurs et intègrent des majorations contestées et auxquelles la société bailleresse avait expressément renoncé.
La société 38 Bois d'Avron, intimée, oppose que le décompte locatif fait état d'une dette d'un montant de 34.639,40 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er mars 2019 et que l'intégralité des sommes versées par les preneurs y ont été intégrées. De plus, elle fait valoir que les majorations appliquées sont régulières puisqu'elles découlent strictement des clauses contractuelles acceptées par le preneur, conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil. Elle sollicite en conséquence que les condamnations mises à la charge des locataires soient majorées de 10 % et portent intérêts à compter de leur exigibilité. Elle s'oppose à ce que soit accordé des délais de paiements aux preneurs qui ne justifient pas de leur situation financière.
La société Foncière HSD, intimée, oppose, qu'il résulte du décompte produit par la société 38 Bois d'Avron un arriéré d'un montant de 39.411,44 euros arrêté au 1er mars 2019, date de l'acquisition de la clause résolutoire, correspondant à l'arriéré locatif et à sa majoration en application des clauses du bail. Elle sollicite en conséquence que le jugement soit infirmé en ce qu'il a débouté la société 38 Bois d'Avron de sa demande de condamnation solidaire des consorts [Y] et [M] à payer la somme de 39.411,44 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er mars 2019.
Réponse de la cour
Selon le propre décompte de la société 38 Bois d'Avron (pièce n° 35) , l'arriéré des loyers au 1er mars 2019 se chiffre à 19 572,05 euros . Ce montant est celui chiffré par les premiers juges et les appelants ne sollicitent pas d'infirmation de ce chef.
Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a condamné les locataires à verser cette somme à la société 38 Bois d'Avron outre une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges antérieurs soit un montant trimestriel de 8 651, 41 euros du 2 mars 2019 au 24 décembre 2021. Pour la période postérieure, cette condamnation sera prononcée au profit de la société Foncière HSD devenue propriétaire des locaux donnés en location.
Le contrat de location prévoit une majoration de 10% susceptible de s'appliquer aux sommes dues au titre des loyers impayés mais non sur les indemnités d'occupation.
Le dispositif des conclusions des intimées ne comporte aucune demande de condamnation aux intérêts. La demande de capitalisation est dés lors sans objet.
d) Sur la demande de paiement de la somme de 48 000 euros
Moyens des parties
Les appelants font valoir qu'ils sont fondés à demander réparation de leur préjudice de jouissance ainsi que de la perte de chiffre d'affaires corrélative. Ils imputent ces préjudices à l'état de dégradation très avancé de l'hôtel, résultant d'infiltrations en toiture et d'un défaut de ravalement de la maçonnerie, alors même que la bailleresse s'y était engagée aux termes du protocole du 25 septembre 2015. Ils soulignent que ces désordres, constatés par huissier, ont contraint les preneurs à neutraliser huit chambres, impropres à la location.
La société 38 Bois d'Avron, intimée, oppose que les preneurs ne l'ont jamais alertée de ces désordres avant la présente instance. Elle souligne n'avoir reçu aucune lettre recommandée après 2015, année d'exécution des travaux, lui reprochant un manquement aux obligations du protocole. Par ailleurs, elle soutient avoir systématiquement réalisé les travaux à sa charge, comme l'attestent les factures communiquées. Elle affirme que les preneurs n'établissent pas que les réparations réclamées incombent au bailleur en application de l'article 606 du code civil plutôt qu'à leur propre obligation d'entretien, le constat d'huissier ne pouvant suffire à justifier cela dès lors qu'il n'est pas un expert de la construction. Ils n'apportent par ailleurs aucun élément permettant de justifier le montant du préjudice.
La société Foncière HSD, intimée, se rapporte aux moyens exposés par la société 38 Bois d'Avron à savoir qu'il n'est aucunement rapporté la preuve de ce que les travaux sollicités relèveraient des grosses réparations à la charge du bailleur, que les simples constats d'huissier des appelants sont insuffisants pour qualifier des travaux au sens de l'article 606 du code civil à défaut d'expertise technique et que les preneurs n'établissent pas avoir informé le bailleur de l'existence de ces désordres avant d'engager la procédure. Il n'est pas non rapporté la preuve ni d'une faute imputable au bailleur, ni du prétendu préjudice de jouissance et d'un lien de causalité. Dans l'hypothèse où la cour ferait droit aux demandes de dommages et intérêts des consorts [Y] [M], la société Foncière HSD sollicite que la société 38 Bois d'Avron la garantisse de cette condamnation en vertu de l'obligation de délivrance à laquelle elle est tenue.
Réponse de la cour
Il a été ci dessus exposé et jugé que le bail avait pris fin le 1er mars 2019.
A compter ce cette date, les locataires ne peuvent se fonder sur le contrat de bail pour réclamer des indemnisations liées aux manquements du bailleur à son obligation de conservation des locaux donnés en location constatés principalement dans des constats d'huissier dressés le 14 novembre 2019 et le 18 octobre 2022. Les dégradations relevées dans le constat d'huissier dressé le 1er juillet 2015 ont été prises en compte dans le protocole d'accord transactionnel qui a suivi et la société 38 Bois d'Avron verse aux débats des factures des 2 et 6 octobre 2015 portant sur des travaux de toiture pour des montants de 3 740 euros, 1 500 euros et 3 500 euros.
Il s'en déduit que le jugement déféré doit également être confirmé en ce qu'il a débouté M. [A] [Y], Mme [V] [Y] et M. [G] [M] de leur demande présentée à ce titre.
e) Sur les autres demandes.
Le jugement déféré étant confirmé en toutes ses dispositions, les appelants qui succombent doivent être condamnés aux dépens et au paiement à chacun des deux intimés d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Cette motivation conduit à débouter les appelants de leur demande présentée sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Dit que la SCI [Adresse 4] et la société Foncière HSD sont recevables en leurs demandes ;
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;
Condamne solidairement M. [A] [Y], Mme [V] [Y] et M. [G] [M] aux dépens de la procédure d'appel ;
Condamne solidairement M. [A] [Y], Mme [V] [Y] et M. [G] [M] à verser sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile 3000 euros à la SCI [Adresse 4] et 3 000 euros à la société Foncière HSD pour les frais exposés par celles-ci à hauteur d'appel ;
Rejette toutes autres demandes.
LA GREFFÈRE P/LA PRÉSIDENTE EMPÊCHEE
LA CONSEILLÈRE