CA Saint-Denis de la Réunion, ch. com., 16 septembre 2026, n° 25/01661
SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
Arrêt
Autre
Arrêt N°26/
CB
N° RG 25/01661 - N° Portalis DBWB-V-B7J-GOGN
[B] ÉPOUSE [U]
C/
S.C.I. SCI ASGAM
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 16 SEPTEMBRE 2026
Chambre commerciale
Appel d'une ordonnance rendue par le PRESIDENT DU TJ DE [Localité 1] en date du 11 DECEMBRE 2025 suivant déclaration d'appel en date du 29 DECEMBRE 2025 rg n°: 25/00253
APPELANTE :
Madame [P] [H] [B] ÉPOUSE [U]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Me Clara PARIENTE-BUTTERLIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMEE :
S.C.I. ASGAM agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Alain ANTOINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉBATS : en application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 juin 2026 devant la cour composée de :
Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère
Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère
La présidente a indiqué que l'audience sera tenue en double rapporteur. Les parties ne s'y sont pas opposées.
A l'issue des débats, la présidente a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 16 septembre 2026.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère
Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère
Conseiller : Madame Pascaline PILLET, Vice-présidente placée affectée à la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion par ordonnance de madame la Première Présidente
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 16 septembre 2026.
Greffiere lors des débats et de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Cadre-greffière.
* * *
LA COUR
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025, la SCI Asgam, bailleresse, a fait délivrer à Mme [P] [B] épouse [U], preneuse d'un local sis [Adresse 3] au titre d'un bail commercial conclu le 1er janvier 2017, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2025, la SCI Asgam a fait assigner Mme [B] épouse [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis notamment aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire.
Par ordonnance contradictoire du 11 décembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis a :
- constaté la résolution du bail commercial liant la SCI Asgam à Mme [B] épouse [U] par acquisition de la clause résolutoire en date du 17 mai 2025 ;
- dit qu'à compter du 17 mai 2025 et jusqu'au 5 septembre 2025, Mme [B] épouse [U] a été occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 3] ;
- condamné par provision Mme [B] épouse [U] à payer la SCI Asgam la somme de 11 660,25 euros, correspondant à l'indemnité d'occupation due par elle du 17 mai 2025 au 5 septembre 2025 ;
- accordé à Mme [B] épouse [U] un délai de douze mois pour s'acquitter des arriérés de sa dette, moyennant 11 paiements d'égal montant de 975 euros au plus tard le 5 de chaque mois, le dernier limité à la somme de 935,25 euros ;
- rejeté le surplus des demandes ;
- condamné Mme [B] épouse [U] au versement de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [B] épouse [U] aux entiers dépens ;
- rappelé l'exécution provisoire de droit.
Le juge a considéré qu'en l'absence de contestation sérieuse s'agissant du montant ou de la nature de la dette, Mme [B] épouse [U] n'ayant pas satisfait au commandement de payer, il y avait lieu de constater la résolution du bail à compter du 15 mai 2025. Le juge a également retenu qu'il convenait d'allouer une provision au profit du bailleur en paiement des arriérés locatifs et de l'indemnité d'occupation due à compter de la résolution du bail.
Par déclaration du 29 décembre 2025, Mme [B] épouse [U] a interjeté appel de cette décision en intimant la SCI Asgam.
L'affaire a été orientée à bref délai par avis du greffe du 25 février 2026.
Par acte de commissaire de justice remis à domicile le 16 février 2026, Mme [B] épouse [U] a fait signifier à la SCI Asgam sa déclaration d'appel ainsi que l'avis d'orientation.
Le conseil de l'intimée s'est constitué par RPVA le 19 février 2026.
L'appelante a notifié ses premières conclusions par voie électronique le 4 avril 2026 et l'intimée le 1er juin 2026.
Le 24 juin 2026 l'affaire a été clôturée et appelée à l'audience de la chambre commerciale à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2026.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS
Par ses seules et uniques conclusions, notifiées par voie électronique le 4 avril 2026, l'appelante demande à la cour d'infirmer l'ordonnance en son entier dispositif et statuant à nouveau de :
- juger qu'elle soulève des contestations sérieuses de nature à réduire le quantum de la créance;
- renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond ;
- débouter la SCI Asgam de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre ;
A titre subsidiaire,
- condamner la SCI Asgam à lui payer la somme de 16 432,26 euros en indemnisation des travaux réalisés ;
- condamner la SCI Asgam à lui payer la somme de 12 211,48 euros en indemnisation du préjudice qu'elle a subi du fait de la mauvaise foi de la SCI Asgam, laquelle a illégitimement bloqué la cession de son fonds ;
- prononcer la compensation judiciaire entre les sommes dues par elle au titre des loyers et indemnité d'occupation et cette condamnation ;
A titre infiniment subsidiaire en cas de condamnation à sa charge,
- lui accorder un délai de paiement de 2 ans ;
En tout état de cause,
- condamner la SCI Asgam à verser à Maître [A] [S] la somme de 4 000 euros en application des articles 700 alinéa 2 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
- condamner la SCI Asgam aux entiers dépens de l'instance.
Elle soutient que :
- il existe plusieurs contestations sérieuses résultant notamment :
de la mauvaise foi du bailleur ayant arbitrairement refusé la cession du bail en lui imposant de payer les loyers avant toute cession, condition qu'elle ne pouvait remplir du fait de l'arrêt de son activité à raison de sa maladie, ce refus illégitime faisant naître à son profit une créance indemnitaire qui doit se compenser avec les loyers dus ;
de ce que la grave maladie dont elle souffrait présentait les caractéristiques de la force majeure l'empêchant de travailler pour payer son loyer ;
de ce qu'une indemnisation qui était due au titre de la réalisation de travaux non locatifs réalisés dans le but de pouvoir accueillir une clientèle, ces travaux pouvant par ailleurs être indemnisés au titre de la gestion d'affaires;
- ses difficultés justifient que lui soient octroyés des délais de paiement pour une durée de 2 années.
Par ses seules et uniques conclusions, notifiées par voie électronique le 1er juin 2026, l'intimée demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions, l'ordonnance de référé rendue le 11décembre 2025 ;
Y ajoutant,
- débouter Mme [B] épouse [U] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner Mme [B] épouse [U] au paiement de la somme de 4 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [B] épouse [U] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Elle argue que :
- l'obligation de payer les loyers n'est pas sérieusement contestable puisque:
la locataire ne démontre pas la mauvaise foi du bailleur qui a légitimement refuser d'agréer une cession en l'absence de versement de l'ensemble des loyers ;
la maladie de Mme [B] n'est pas un cas de force majeure empêchant l'exécution de son obligation de paiement, le seul fait qu'elle n'ait pu profiter de la contrepartie à laquelle elle avait droit ne permettant pas d'invoquer la force majeure ;
la locataire ne justifie pas que les travaux ont été autorisés, le moyen de la gestion d'affaires étant inopérant puisqu'il suppose qu'il n'existe aucune obligation légale ou contractuelle, ce qui est incompatible avec l'existence du bail liant les parties ;
- un échelonnement de la dette sur une durée de 12 mois permet de concilier les intérêts des parties.
Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'existence d'une contestation sérieuse
En droit, l'article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l'acquisition d'une clause résolutoire de plein droit. Il n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation à droit d'un bail.
En application de l'article 1104 du code civil, les juges doivent rechercher, lorsque la demande leur en est faite, si la clause résolutoire a été mise en 'uvre de bonne foi par les bailleurs.
Par conséquent le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet à condition, notamment, que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif et que le bailleur soit en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause.
En l'espèce, l'appelante soutient contester sérieusement les demandes de l'intimée notamment en ce que celle-ci a refusé de manière illégitime d'autoriser la cession du bail en lui imposant de payer les loyers avant toute cession, condition qu'elle ne pouvait remplir du fait de l'arrêt de son activité à raison de sa maladie.
L'intimée soutient que son refus était légitime car elle n'a fait qu'appliquer les clauses du contrat en demandant à l'appelante de régulariser ses arriérés de loyer avant toute éventuelle cession du bail, ce à quoi elle n'a pas déféré.
Il résulte des pièces versées à la procédure que par courrier du 27 mars 2025, la locataire a informé la bailleresse de ce qu'elle avait trouvé un repreneur sérieux et que la cession envisagée permettrait d'assurer la continuité du paiement des loyers et qu'elle régularise sa situation financière.
Par courrier du 7 avril 2025, une proposition de rachat du droit au bail litigieux sous réserve de l'accord écrit du propriétaire pour la transaction a été signée entre la locataire et le candidat repreneur sur une base de 27 000 euros. Un projet d'acte de cession a été rédigé. Par courriels des 5, 11,15 16 et 17 avril, elle l'a sollicitée afin d'obtenir une réponse, soulignant l'urgence de la situation et son désarroi. Sans s'être manifestée, le 16 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de 7 995 euros visant la clause résolutoire.
Face à l'opposition de la bailleresse, le candidat repreneur s'est finalement rétracté. Concomitamment, la locataire a également saisi un conciliateur de justice qui a initié une rencontre à laquelle la bailleresse ne s'est pas présentée.
Le refus d'autoriser la cession du bail alors que les sommes perçues auraient pu permettre à la locataire d'apurer le passif locatif et ne pas augmenter sa dette, la mise en échec de la démarche de conciliation initiée par la locaire et le silence gardé face aux différentes solutions proposées pour résorber le passif, sont susceptibles de caractériser une mauvaise foi de la part de la bailleresse qui a ainsi empêché, par son comportement, la locataire de se conformer aux injonctions du commandement de payer et éviter que la clause résolutoire ne produise ses effets.
Ainsi, il pourrait être apprécié que la mauvaise foi de l'intimée a été de nature à faire échec à la résiliation du bail et à justifier de l'octroi de dommages et intérêts pouvant se compenser avec les sommes dues, ce qui échappe au pouvoir du juge des référés, ces moyens ne pouvant être tranchés que par le juge du fond.
Ces éléments établissent donc l'existence d'une contestation sérieuse sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, le constat du statut d'occupante sans droit ni titre de l'appelante entre le 17 mai 2025 et le 5 septembre 2025 ainsi que sa condamnation à payer une provision de 11 660,25 euros.
Par conséquent, il n'y a pas lieu à référé et l'ordonnance critiquée sera infirmée en toutes ses dispositions.
Sur les autres demandes :
Succombant à l'instance, la SCI Asgam sera condamnée à en régler les entiers dépens, de première instance et d'appel, sur le fondement des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande également de la condamner à verser à l'avocat de Mme [B] épouse [U] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en application de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
La SCI Asgam sera déboutée de sa prétention au titre des frais irrépétibles en ce qu'elle succombe et la décision déférée lui ayant alloué 1 500 euros à ce titre sera infirmée.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme l'ordonnance déférée dans l'intégralité de ses dispositions soumises à la cour ;
Statuant à nouveau,
Dit n'y avoir lieu à référé ;
Déboute la SCI Asgam de l'intégralité de ses prétentions ;
Condamne la SCI Asgam aux entiers dépens de première instance et d'appel;
Condamne la SCI Asgam à payer à Maître [A] [S] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.
Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, conseillère faisant fonction de présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, cadre- greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
CB
N° RG 25/01661 - N° Portalis DBWB-V-B7J-GOGN
[B] ÉPOUSE [U]
C/
S.C.I. SCI ASGAM
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 16 SEPTEMBRE 2026
Chambre commerciale
Appel d'une ordonnance rendue par le PRESIDENT DU TJ DE [Localité 1] en date du 11 DECEMBRE 2025 suivant déclaration d'appel en date du 29 DECEMBRE 2025 rg n°: 25/00253
APPELANTE :
Madame [P] [H] [B] ÉPOUSE [U]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Me Clara PARIENTE-BUTTERLIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMEE :
S.C.I. ASGAM agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Alain ANTOINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉBATS : en application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 juin 2026 devant la cour composée de :
Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère
Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère
La présidente a indiqué que l'audience sera tenue en double rapporteur. Les parties ne s'y sont pas opposées.
A l'issue des débats, la présidente a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 16 septembre 2026.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère
Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère
Conseiller : Madame Pascaline PILLET, Vice-présidente placée affectée à la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion par ordonnance de madame la Première Présidente
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 16 septembre 2026.
Greffiere lors des débats et de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Cadre-greffière.
* * *
LA COUR
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025, la SCI Asgam, bailleresse, a fait délivrer à Mme [P] [B] épouse [U], preneuse d'un local sis [Adresse 3] au titre d'un bail commercial conclu le 1er janvier 2017, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2025, la SCI Asgam a fait assigner Mme [B] épouse [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis notamment aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire.
Par ordonnance contradictoire du 11 décembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis a :
- constaté la résolution du bail commercial liant la SCI Asgam à Mme [B] épouse [U] par acquisition de la clause résolutoire en date du 17 mai 2025 ;
- dit qu'à compter du 17 mai 2025 et jusqu'au 5 septembre 2025, Mme [B] épouse [U] a été occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 3] ;
- condamné par provision Mme [B] épouse [U] à payer la SCI Asgam la somme de 11 660,25 euros, correspondant à l'indemnité d'occupation due par elle du 17 mai 2025 au 5 septembre 2025 ;
- accordé à Mme [B] épouse [U] un délai de douze mois pour s'acquitter des arriérés de sa dette, moyennant 11 paiements d'égal montant de 975 euros au plus tard le 5 de chaque mois, le dernier limité à la somme de 935,25 euros ;
- rejeté le surplus des demandes ;
- condamné Mme [B] épouse [U] au versement de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [B] épouse [U] aux entiers dépens ;
- rappelé l'exécution provisoire de droit.
Le juge a considéré qu'en l'absence de contestation sérieuse s'agissant du montant ou de la nature de la dette, Mme [B] épouse [U] n'ayant pas satisfait au commandement de payer, il y avait lieu de constater la résolution du bail à compter du 15 mai 2025. Le juge a également retenu qu'il convenait d'allouer une provision au profit du bailleur en paiement des arriérés locatifs et de l'indemnité d'occupation due à compter de la résolution du bail.
Par déclaration du 29 décembre 2025, Mme [B] épouse [U] a interjeté appel de cette décision en intimant la SCI Asgam.
L'affaire a été orientée à bref délai par avis du greffe du 25 février 2026.
Par acte de commissaire de justice remis à domicile le 16 février 2026, Mme [B] épouse [U] a fait signifier à la SCI Asgam sa déclaration d'appel ainsi que l'avis d'orientation.
Le conseil de l'intimée s'est constitué par RPVA le 19 février 2026.
L'appelante a notifié ses premières conclusions par voie électronique le 4 avril 2026 et l'intimée le 1er juin 2026.
Le 24 juin 2026 l'affaire a été clôturée et appelée à l'audience de la chambre commerciale à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2026.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS
Par ses seules et uniques conclusions, notifiées par voie électronique le 4 avril 2026, l'appelante demande à la cour d'infirmer l'ordonnance en son entier dispositif et statuant à nouveau de :
- juger qu'elle soulève des contestations sérieuses de nature à réduire le quantum de la créance;
- renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond ;
- débouter la SCI Asgam de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre ;
A titre subsidiaire,
- condamner la SCI Asgam à lui payer la somme de 16 432,26 euros en indemnisation des travaux réalisés ;
- condamner la SCI Asgam à lui payer la somme de 12 211,48 euros en indemnisation du préjudice qu'elle a subi du fait de la mauvaise foi de la SCI Asgam, laquelle a illégitimement bloqué la cession de son fonds ;
- prononcer la compensation judiciaire entre les sommes dues par elle au titre des loyers et indemnité d'occupation et cette condamnation ;
A titre infiniment subsidiaire en cas de condamnation à sa charge,
- lui accorder un délai de paiement de 2 ans ;
En tout état de cause,
- condamner la SCI Asgam à verser à Maître [A] [S] la somme de 4 000 euros en application des articles 700 alinéa 2 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
- condamner la SCI Asgam aux entiers dépens de l'instance.
Elle soutient que :
- il existe plusieurs contestations sérieuses résultant notamment :
de la mauvaise foi du bailleur ayant arbitrairement refusé la cession du bail en lui imposant de payer les loyers avant toute cession, condition qu'elle ne pouvait remplir du fait de l'arrêt de son activité à raison de sa maladie, ce refus illégitime faisant naître à son profit une créance indemnitaire qui doit se compenser avec les loyers dus ;
de ce que la grave maladie dont elle souffrait présentait les caractéristiques de la force majeure l'empêchant de travailler pour payer son loyer ;
de ce qu'une indemnisation qui était due au titre de la réalisation de travaux non locatifs réalisés dans le but de pouvoir accueillir une clientèle, ces travaux pouvant par ailleurs être indemnisés au titre de la gestion d'affaires;
- ses difficultés justifient que lui soient octroyés des délais de paiement pour une durée de 2 années.
Par ses seules et uniques conclusions, notifiées par voie électronique le 1er juin 2026, l'intimée demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions, l'ordonnance de référé rendue le 11décembre 2025 ;
Y ajoutant,
- débouter Mme [B] épouse [U] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner Mme [B] épouse [U] au paiement de la somme de 4 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [B] épouse [U] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Elle argue que :
- l'obligation de payer les loyers n'est pas sérieusement contestable puisque:
la locataire ne démontre pas la mauvaise foi du bailleur qui a légitimement refuser d'agréer une cession en l'absence de versement de l'ensemble des loyers ;
la maladie de Mme [B] n'est pas un cas de force majeure empêchant l'exécution de son obligation de paiement, le seul fait qu'elle n'ait pu profiter de la contrepartie à laquelle elle avait droit ne permettant pas d'invoquer la force majeure ;
la locataire ne justifie pas que les travaux ont été autorisés, le moyen de la gestion d'affaires étant inopérant puisqu'il suppose qu'il n'existe aucune obligation légale ou contractuelle, ce qui est incompatible avec l'existence du bail liant les parties ;
- un échelonnement de la dette sur une durée de 12 mois permet de concilier les intérêts des parties.
Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'existence d'une contestation sérieuse
En droit, l'article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l'acquisition d'une clause résolutoire de plein droit. Il n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation à droit d'un bail.
En application de l'article 1104 du code civil, les juges doivent rechercher, lorsque la demande leur en est faite, si la clause résolutoire a été mise en 'uvre de bonne foi par les bailleurs.
Par conséquent le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet à condition, notamment, que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif et que le bailleur soit en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause.
En l'espèce, l'appelante soutient contester sérieusement les demandes de l'intimée notamment en ce que celle-ci a refusé de manière illégitime d'autoriser la cession du bail en lui imposant de payer les loyers avant toute cession, condition qu'elle ne pouvait remplir du fait de l'arrêt de son activité à raison de sa maladie.
L'intimée soutient que son refus était légitime car elle n'a fait qu'appliquer les clauses du contrat en demandant à l'appelante de régulariser ses arriérés de loyer avant toute éventuelle cession du bail, ce à quoi elle n'a pas déféré.
Il résulte des pièces versées à la procédure que par courrier du 27 mars 2025, la locataire a informé la bailleresse de ce qu'elle avait trouvé un repreneur sérieux et que la cession envisagée permettrait d'assurer la continuité du paiement des loyers et qu'elle régularise sa situation financière.
Par courrier du 7 avril 2025, une proposition de rachat du droit au bail litigieux sous réserve de l'accord écrit du propriétaire pour la transaction a été signée entre la locataire et le candidat repreneur sur une base de 27 000 euros. Un projet d'acte de cession a été rédigé. Par courriels des 5, 11,15 16 et 17 avril, elle l'a sollicitée afin d'obtenir une réponse, soulignant l'urgence de la situation et son désarroi. Sans s'être manifestée, le 16 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de 7 995 euros visant la clause résolutoire.
Face à l'opposition de la bailleresse, le candidat repreneur s'est finalement rétracté. Concomitamment, la locataire a également saisi un conciliateur de justice qui a initié une rencontre à laquelle la bailleresse ne s'est pas présentée.
Le refus d'autoriser la cession du bail alors que les sommes perçues auraient pu permettre à la locataire d'apurer le passif locatif et ne pas augmenter sa dette, la mise en échec de la démarche de conciliation initiée par la locaire et le silence gardé face aux différentes solutions proposées pour résorber le passif, sont susceptibles de caractériser une mauvaise foi de la part de la bailleresse qui a ainsi empêché, par son comportement, la locataire de se conformer aux injonctions du commandement de payer et éviter que la clause résolutoire ne produise ses effets.
Ainsi, il pourrait être apprécié que la mauvaise foi de l'intimée a été de nature à faire échec à la résiliation du bail et à justifier de l'octroi de dommages et intérêts pouvant se compenser avec les sommes dues, ce qui échappe au pouvoir du juge des référés, ces moyens ne pouvant être tranchés que par le juge du fond.
Ces éléments établissent donc l'existence d'une contestation sérieuse sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, le constat du statut d'occupante sans droit ni titre de l'appelante entre le 17 mai 2025 et le 5 septembre 2025 ainsi que sa condamnation à payer une provision de 11 660,25 euros.
Par conséquent, il n'y a pas lieu à référé et l'ordonnance critiquée sera infirmée en toutes ses dispositions.
Sur les autres demandes :
Succombant à l'instance, la SCI Asgam sera condamnée à en régler les entiers dépens, de première instance et d'appel, sur le fondement des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande également de la condamner à verser à l'avocat de Mme [B] épouse [U] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en application de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
La SCI Asgam sera déboutée de sa prétention au titre des frais irrépétibles en ce qu'elle succombe et la décision déférée lui ayant alloué 1 500 euros à ce titre sera infirmée.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme l'ordonnance déférée dans l'intégralité de ses dispositions soumises à la cour ;
Statuant à nouveau,
Dit n'y avoir lieu à référé ;
Déboute la SCI Asgam de l'intégralité de ses prétentions ;
Condamne la SCI Asgam aux entiers dépens de première instance et d'appel;
Condamne la SCI Asgam à payer à Maître [A] [S] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.
Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, conseillère faisant fonction de présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, cadre- greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE