CA Paris, Pôle 1 - ch. 8, 18 septembre 2026, n° 25/17472
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2026
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/17472 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CME3N
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Octobre 2025 -Président du TJ de [Localité 1] - RG n° 25/55289
APPELANTE
S.A.S. TW UNITY, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean-Marie VIALA, avocat au barreau de PARIS, toque : E0311
INTIMÉE
S.C.I. DU [Adresse 2], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Ayant pour avocat plaidant Me Chantal TEBOUL ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0235
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue 12 juin 2026, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Présidente de chambre
Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère
Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Lydia BEZZOU
ARRÊT :
- Contradictoire
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Catherine CHARLES présent lors de la mise à disposition.
Par acte sous seing privé du 4 août 2021, la société du [Adresse 2] a consenti à la société TW Unity un bail commercial portant sur un immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 4] à destination d'hôtel et restaurant, pour une durée de neuf années consécutives à compter du 5 août 2021 moyennant un loyer annuel en principal de 300.000 euros hors taxes et hors charges, payable par trimestre et d'avance, le 1er de chaque trimestre, soit 75.000 euros par trimestre.
Le 15 octobre 2024, les parties ont conclu un protocole transactionnel aux termes duquel la société TW Unity a reconnu une dette locative de 332.512,55 euros au 30 septembre 2024 et s'est engagée à l'apurer selon un échéancier.
Le 27 mars 2025, la société du [Adresse 2] a fait délivrer à la société TW Unity un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 407.412,61 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 12 mars 2025.
Le 4 juillet 2025, la société du [Adresse 2] a fait assigner la société TW Unity devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins, notamment, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la défenderesse et paiement, à titre provisionnel, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance contradictoire du 15 octobre 2025, le premier juge a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 avril 2025 à minuit ;
- ordonné la restitution volontaire des lieux et, à défaut, l'expulsion de la société TW Unity et de tous occupants de son chef des lieux loués ;
- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;
- condamné la société TW Unity à payer une indemnité d'occupation provisionnelle fixée au montant du loyer contractuel outre taxes, charges et accessoires, à compter du 27 avril 2025 à minuit et jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamné la société TW Unity à payer à la société du [Adresse 6] Carrel une provision de 551.184,68 euros au titre des arriérés de loyers, accessoires et indemnités d'occupation, arrêtés au 3ème trimestre 2025 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 27 mars 2025 ainsi que les indemnités d'occupation postérieures ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la clause pénale et au dépôt de garantie ;
- condamné la société TW Unity aux dépens en ce compris le coût du commandement, de l'assignation et de signification de l'ordonnance et à payer à la société du [Adresse 2] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 18 juin 2026, le délégataire du premier président a rejeté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire formée par la société TW Unity.
Par déclaration du 22 octobre 2025, la société TW Unity a interjeté appel de la décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Par dernières conclusions remises et notifiées le 14 janvier 2026, la société TW Unity demande à la cour de :
- infimer la décision des chefs critiqués ;
A titre principal,
- déclarer les demandes de la SCI du [Adresse 2] irrecevables en raison de l'instance pendante devant le tribunal judiciaire au fond tendant aux mêmes fins ;
A titre subsidiaire,
- déclarer les demandes de la SCI du [Adresse 2] irrecevables en raison d'un défaut de pouvoir du juge des référés pour statuer en présence d'une contestation sérieuse ;
A titre infiniment subsidiaire,
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;
- lui accorder un étalement de la créance sur une durée de deux ans, conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil ;
- condamner la SCI du [Adresse 2] aux dépens et à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions remises et notifiées le 11 mars 2026, la SCI du [Adresse 2] demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance entreprise sauf des chefs relatifs à l'astreinte, au dépôt de garantie et à la clause pénale, et, statuant à nouveau de :
- condamner la société TW Unity à payer une astreinte de 2.000 euros par jour de retard jusqu'à la parfaite libération des locaux, à compter de la date de signification de l'ordonnance intervenue le 30 octobre 2025 ;
- juger que le dépôt de garantie versé par la société TW Unity lui restera acquis ;- condamner la société TW Unity à lui payer la somme de 55.118,46 euros au titre de la clause pénale contractuelle ;
- condamner la société TW Unity aux dépens et à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été prononcée le 27 mai 2026.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur la compétence du juge des référés
Selon l'article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : ( ...)
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable (...) ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires (... ) ».
Et aux termes des articles 776 et 779 du même code, au jour de l'audience d'orientation, l'affaire est appelée devant le président de la chambre saisie ou à laquelle l'affaire a été distribuée qui renvoie au juge de la mise en état les affaires qui ne sont pas en état d'être jugées et fixe la date de l'audience de mise en état.
En l'espèce, la société appelante conteste la compétence du juge des référés en faisant valoir qu'elle a saisi, avant l'introduction par la société du [Adresse 2] de son action en référé, le tribunal judiciaire de Paris en contestation du commandement de payer aux fins, notamment, de voir suspendre la clause résolutoire. Elle fait valoir que le tribunal a été saisi dès le placement de l'assignation le 12 juin 205, que la saisine du juge du fonds fait obstacle à la saisine du juge des référés aux fins de statuer sur le même litige et que la désignation postérieure du juge de la mise en état est indifférente.
Toutefois, comme l'a exactement rappelé le premier juge, la compétence du juge de la mise en état s'apprécie au jour de sa désignation et celle du juge des référés s'apprécie au jour du placement de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 754 du code de procédure civile.
Et en vertu des articles 776 et 779 précités, c'est lors de l'audience d'orientation des affaires que le juge de la mise en état est désigné. Or, en l'espèce, l'assignation en référé ayant donné lieu à la décision entreprise a été délivrée à la société TW Unity le 4 juillet 2025 et placée le 5 août 2025, alors que dans le cadre de la procédure introduite au fond, le juge de la mise en état a été désigné à l'audience d'orientation du 23 septembre 2025, le bulletin du 12 juin qui a attribué l'affaire à la 18ème chambre et renvoyé l'affaire à l'audience d'orientation étant indifférent.
Dès lors, le juge des référés est compétent ; l'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.
Sur les conditions d'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.
Pour s'opposer aux effets du commandement de payer délivré le 27 mars 2025 et à l'acquisition de la clause résolutoire, la société TW Unity invoque une contestation sérieuse tenant à l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance conforme, de nature à rendre les locaux impropres à l'exploitation hôtelière, et qui l'a contraint à exposer d'importants frais pour réaliser les travaux rendus nécessaires.
La société du [Adresse 6] Carrel rétorque que la société preneuse a pris les locaux en l'état à charge pour elle d'effectuer les travaux nécessaires à l'exploitation des lieux en contrepartie d'un loyer moins élevé, d'une franchise de loyer de 6 mois et de l'absence de droit d'entrée de 360.000 euros. Elle invoque au surplus la régularisation d'un protocole transactionnel entre les parties le 15 octobre 2024 aux termes duquel la société preneuse reconnaissait, sans aucune réserve, être redevable d'une dette locative qui s'élevait à un montant de 332.512,55 euros au 30 septembre 2024. Elle précise enfin que la société preneuse ne justifie aucunement des désordres invoqués lors de la prise à bail et d'un manquement à son obligation de délivrance.
L'article14 des conditions générales du bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit, à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.
En l'espèce, il est constant que le 27 mars 2025, la société bailleresse a fait délivrer à la société TW Unity un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour avoir paiement de la somme en principal de 407.412,61 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 12 mars 2025 et que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le mois imparti par ledit acte.
Si la société preneuse invoque, pour faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance au regard de l'état des locaux, l'article 8 des conditions générales, intitulé " Etat des lieux - entretien ", stipule cependant que " le preneur s'engage à prendre les lieux dans l'état où il se trouve lors de leur entrée en jouissance, sans recours contre le Bailleur, le Preneur les connaissant parfaitement pour les avoir vus et visités."
Pourtant, en dépit de cet état des lieux qu'elle n'a pu ignorer " pour les avoir vus et visités ", la société TW Unity a entendu conclure le bail.
Par ailleurs, le bail indique clairement que le propriétaire a consenti au preneur une franchise de loyers jusqu'au 31 janvier 2022 afin de lui permettre de réaliser " son programme de travaux " (paragraphe 3 du chapitre III des conditions particulières du bail.)
Le bail précise que " le Bailleur a accepté de réduire sa demande initiale de loyer à 320.000 euros par an et qu'il a renoncé à demander un droit d'entrée de 360.000 euros en contrapartie de la réalisation d'un programme de travaux par le preneur assurant la parfaite mise en conformité de l'immeuble à sa destination et que le preneur renonce à cet égard à faire valoir une quelconque obligation de délivrance de la chose louée à l'encontre du bailleur, en raison de la contrepartie financière dont il a bénéficié et de sa volonté réitérée de réaliser lui-même tous travaux à son gout tant pour les agencements que pour les mises en conformité [Localité 5]. (paragraphe 10 du même chapitre III.)
Dans ces conditions, et dès lors que la société TW Unity a accepté les clauses du bail, qui tient lieu de loi entre les parties, la facture de travaux en date du 28 novembre 2023 qu'elle produit pour accréditer ses dires quant aux manquements allégués du bailleur, est donc dénuée de pertinence puisque, par seule application des stipulations susvisées, il lui appartenait de payer lesdits travaux et de les réaliser en contrepartie des avantages financiers consentis par la société du [Adresse 2].
Il n'apparaît donc pas que la société du [Adresse 2] a agi de mauvaise foi dans le cadre de la délivrance du commandement alors qu'au contraire, il est établi que la société TW Unity est défaillante dans l'exécution de son obligation de paiement et ce, depuis le mois de décembre 2024, ainsi que la société TW Unity l'avait reconnu dans le protocole d'accord signé par les parties le 15 octobre 2024.
Il est constant que la somme susvisée n'a pas été payée dans le mois de cet acte, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 avril 2025 à minuit ainsi que l'a exactement retenu le premier juge.
Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif
Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La société appelante ne forme aucune demande s'agissant du quantum de la provision allouée par le premier juge au titre de l'arriéré locatif.
Conformément à la demande de la société intimée, il convient, au regard des décomptes produits et en l'absence de contestation sérieuse de confirmer l'ordonnance qui a condamné la société TW Unity à lui verser la somme provisionnelle de 551.184,68 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 3ème trimestre inclus.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Au cas présent, pour fonder sa demande de délais de paiement sur 24 mois et sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, la société TW Unity explique avoir connu des difficultés financières suite aux investissements qu'elle a fait pour pallier les manquements de la société du [Adresse 2] à son obligation de délivrance, ce qui l'a mise dans l'impossibilié d'honorer ses loyers.
Mais, comme le soutient justement la société du [Adresse 2], la société TW Unity a bénéficié d'une part, de dispositions financières favorables à la signature du bail en contrepartie des travaux qu'elle a exécutés et d'autre part, d'un échéancier aux termes du protocole d'accord signé par les parties le 15 octobre 2024. En outre, au regard du décompte produit, elle ne règle aucun loyer depuis plus d'un an alors qu'elle continue à exploiter l'hôtel comme en atteste le constat du commissaire de justice du 22 décembre 2025. Enfin, elle ne produit aucune pièce comptable ou financière de nature à établir sa situation et sa capacité à apurer le solde de sa dette en plus des loyers courants dans les délais qu'elle sollicite.
Ses demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent qu'être rejetées.
Sur les conséquences du constat de la résiliation du bail
Il convient au regard des motifs qui précèdent de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 avril 2025 à minuit.
La société TW Unity étant devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date susvisée, ce qui est constitutif d'un trouble manifestement illicite, c'est par une exacte appréciation des faits que le premier juge a ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef.
L'obligation de la société TW Unity au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer majoré des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, n'est pas sérieusement contestable ainsi que l'a retenu le premier juge.
Il convient donc de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de la société TW Unity, celle-ci étant devenue occupante sans droit ni titre des locaux à compter du 27 avril 2025 à minuit et condamné cette dernière à payer, depuis cette date et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes.
Il n'y a en revanche pas lieu d'assortir la mesure d'expulsion d'une astreinte, le recours à la force publique apparaissant suffisant pour assurer l'effectivité de la mesure. L'ordonnance entreprise est également confirmée de ce chef.
Sur la demande du bailleur au titre du dépôt de garantie
Si la société intimée sollicite la conservation à titre définitif du dépôt de garantie conformément à l'article 5 des conditions générales du bail qui prévoit qu'il restera acquis au bailleur à titre d'indemnisation forfaitaire du dommage causé par la résiliation, il apparaît que cette clause s'apparente à une clause pénale susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, de sorte que sa demande se heurte à une contestation sérieuse.
Il n'y a lieu à référé sur cette demande : l'ordonnance entreprise est confirmée de ce chef.
Sur la demande au titre de la clause pénale
Si la société intimée sollicite l'application de la clause pénale prévue à l'article 6 des conditions générales du bail qui prévoit une majoration forfaitaire de 10% des échéances locatives en cas de non paiement à leur échéance exacte, c'est à juste titre que le premier juge a rappelé que cette clause est une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil de sorte qu'il n'y a lieu à référé sur cette demande ; l'ordonnance entreprise est confirmée sur ce point.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
Succombant en ses prétentions, la société TW Unity, supportera les dépens d'appel et sera condamnée à payer à la société du [Adresse 2] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance en ses dispositions dont il a été relevé appel ;
Y ajoutant,
Rejette la demande de la société TW Unity de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;
Condamne la société TW Unity aux dépens et à payer à la société [Adresse 7] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2026
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/17472 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CME3N
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Octobre 2025 -Président du TJ de [Localité 1] - RG n° 25/55289
APPELANTE
S.A.S. TW UNITY, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean-Marie VIALA, avocat au barreau de PARIS, toque : E0311
INTIMÉE
S.C.I. DU [Adresse 2], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Ayant pour avocat plaidant Me Chantal TEBOUL ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0235
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue 12 juin 2026, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Présidente de chambre
Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère
Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Lydia BEZZOU
ARRÊT :
- Contradictoire
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Catherine CHARLES présent lors de la mise à disposition.
Par acte sous seing privé du 4 août 2021, la société du [Adresse 2] a consenti à la société TW Unity un bail commercial portant sur un immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 4] à destination d'hôtel et restaurant, pour une durée de neuf années consécutives à compter du 5 août 2021 moyennant un loyer annuel en principal de 300.000 euros hors taxes et hors charges, payable par trimestre et d'avance, le 1er de chaque trimestre, soit 75.000 euros par trimestre.
Le 15 octobre 2024, les parties ont conclu un protocole transactionnel aux termes duquel la société TW Unity a reconnu une dette locative de 332.512,55 euros au 30 septembre 2024 et s'est engagée à l'apurer selon un échéancier.
Le 27 mars 2025, la société du [Adresse 2] a fait délivrer à la société TW Unity un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 407.412,61 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 12 mars 2025.
Le 4 juillet 2025, la société du [Adresse 2] a fait assigner la société TW Unity devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins, notamment, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la défenderesse et paiement, à titre provisionnel, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance contradictoire du 15 octobre 2025, le premier juge a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 avril 2025 à minuit ;
- ordonné la restitution volontaire des lieux et, à défaut, l'expulsion de la société TW Unity et de tous occupants de son chef des lieux loués ;
- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;
- condamné la société TW Unity à payer une indemnité d'occupation provisionnelle fixée au montant du loyer contractuel outre taxes, charges et accessoires, à compter du 27 avril 2025 à minuit et jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamné la société TW Unity à payer à la société du [Adresse 6] Carrel une provision de 551.184,68 euros au titre des arriérés de loyers, accessoires et indemnités d'occupation, arrêtés au 3ème trimestre 2025 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 27 mars 2025 ainsi que les indemnités d'occupation postérieures ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la clause pénale et au dépôt de garantie ;
- condamné la société TW Unity aux dépens en ce compris le coût du commandement, de l'assignation et de signification de l'ordonnance et à payer à la société du [Adresse 2] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 18 juin 2026, le délégataire du premier président a rejeté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire formée par la société TW Unity.
Par déclaration du 22 octobre 2025, la société TW Unity a interjeté appel de la décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Par dernières conclusions remises et notifiées le 14 janvier 2026, la société TW Unity demande à la cour de :
- infimer la décision des chefs critiqués ;
A titre principal,
- déclarer les demandes de la SCI du [Adresse 2] irrecevables en raison de l'instance pendante devant le tribunal judiciaire au fond tendant aux mêmes fins ;
A titre subsidiaire,
- déclarer les demandes de la SCI du [Adresse 2] irrecevables en raison d'un défaut de pouvoir du juge des référés pour statuer en présence d'une contestation sérieuse ;
A titre infiniment subsidiaire,
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;
- lui accorder un étalement de la créance sur une durée de deux ans, conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil ;
- condamner la SCI du [Adresse 2] aux dépens et à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions remises et notifiées le 11 mars 2026, la SCI du [Adresse 2] demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance entreprise sauf des chefs relatifs à l'astreinte, au dépôt de garantie et à la clause pénale, et, statuant à nouveau de :
- condamner la société TW Unity à payer une astreinte de 2.000 euros par jour de retard jusqu'à la parfaite libération des locaux, à compter de la date de signification de l'ordonnance intervenue le 30 octobre 2025 ;
- juger que le dépôt de garantie versé par la société TW Unity lui restera acquis ;- condamner la société TW Unity à lui payer la somme de 55.118,46 euros au titre de la clause pénale contractuelle ;
- condamner la société TW Unity aux dépens et à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été prononcée le 27 mai 2026.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur la compétence du juge des référés
Selon l'article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : ( ...)
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable (...) ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires (... ) ».
Et aux termes des articles 776 et 779 du même code, au jour de l'audience d'orientation, l'affaire est appelée devant le président de la chambre saisie ou à laquelle l'affaire a été distribuée qui renvoie au juge de la mise en état les affaires qui ne sont pas en état d'être jugées et fixe la date de l'audience de mise en état.
En l'espèce, la société appelante conteste la compétence du juge des référés en faisant valoir qu'elle a saisi, avant l'introduction par la société du [Adresse 2] de son action en référé, le tribunal judiciaire de Paris en contestation du commandement de payer aux fins, notamment, de voir suspendre la clause résolutoire. Elle fait valoir que le tribunal a été saisi dès le placement de l'assignation le 12 juin 205, que la saisine du juge du fonds fait obstacle à la saisine du juge des référés aux fins de statuer sur le même litige et que la désignation postérieure du juge de la mise en état est indifférente.
Toutefois, comme l'a exactement rappelé le premier juge, la compétence du juge de la mise en état s'apprécie au jour de sa désignation et celle du juge des référés s'apprécie au jour du placement de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 754 du code de procédure civile.
Et en vertu des articles 776 et 779 précités, c'est lors de l'audience d'orientation des affaires que le juge de la mise en état est désigné. Or, en l'espèce, l'assignation en référé ayant donné lieu à la décision entreprise a été délivrée à la société TW Unity le 4 juillet 2025 et placée le 5 août 2025, alors que dans le cadre de la procédure introduite au fond, le juge de la mise en état a été désigné à l'audience d'orientation du 23 septembre 2025, le bulletin du 12 juin qui a attribué l'affaire à la 18ème chambre et renvoyé l'affaire à l'audience d'orientation étant indifférent.
Dès lors, le juge des référés est compétent ; l'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.
Sur les conditions d'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.
Pour s'opposer aux effets du commandement de payer délivré le 27 mars 2025 et à l'acquisition de la clause résolutoire, la société TW Unity invoque une contestation sérieuse tenant à l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance conforme, de nature à rendre les locaux impropres à l'exploitation hôtelière, et qui l'a contraint à exposer d'importants frais pour réaliser les travaux rendus nécessaires.
La société du [Adresse 6] Carrel rétorque que la société preneuse a pris les locaux en l'état à charge pour elle d'effectuer les travaux nécessaires à l'exploitation des lieux en contrepartie d'un loyer moins élevé, d'une franchise de loyer de 6 mois et de l'absence de droit d'entrée de 360.000 euros. Elle invoque au surplus la régularisation d'un protocole transactionnel entre les parties le 15 octobre 2024 aux termes duquel la société preneuse reconnaissait, sans aucune réserve, être redevable d'une dette locative qui s'élevait à un montant de 332.512,55 euros au 30 septembre 2024. Elle précise enfin que la société preneuse ne justifie aucunement des désordres invoqués lors de la prise à bail et d'un manquement à son obligation de délivrance.
L'article14 des conditions générales du bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit, à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.
En l'espèce, il est constant que le 27 mars 2025, la société bailleresse a fait délivrer à la société TW Unity un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour avoir paiement de la somme en principal de 407.412,61 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 12 mars 2025 et que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le mois imparti par ledit acte.
Si la société preneuse invoque, pour faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance au regard de l'état des locaux, l'article 8 des conditions générales, intitulé " Etat des lieux - entretien ", stipule cependant que " le preneur s'engage à prendre les lieux dans l'état où il se trouve lors de leur entrée en jouissance, sans recours contre le Bailleur, le Preneur les connaissant parfaitement pour les avoir vus et visités."
Pourtant, en dépit de cet état des lieux qu'elle n'a pu ignorer " pour les avoir vus et visités ", la société TW Unity a entendu conclure le bail.
Par ailleurs, le bail indique clairement que le propriétaire a consenti au preneur une franchise de loyers jusqu'au 31 janvier 2022 afin de lui permettre de réaliser " son programme de travaux " (paragraphe 3 du chapitre III des conditions particulières du bail.)
Le bail précise que " le Bailleur a accepté de réduire sa demande initiale de loyer à 320.000 euros par an et qu'il a renoncé à demander un droit d'entrée de 360.000 euros en contrapartie de la réalisation d'un programme de travaux par le preneur assurant la parfaite mise en conformité de l'immeuble à sa destination et que le preneur renonce à cet égard à faire valoir une quelconque obligation de délivrance de la chose louée à l'encontre du bailleur, en raison de la contrepartie financière dont il a bénéficié et de sa volonté réitérée de réaliser lui-même tous travaux à son gout tant pour les agencements que pour les mises en conformité [Localité 5]. (paragraphe 10 du même chapitre III.)
Dans ces conditions, et dès lors que la société TW Unity a accepté les clauses du bail, qui tient lieu de loi entre les parties, la facture de travaux en date du 28 novembre 2023 qu'elle produit pour accréditer ses dires quant aux manquements allégués du bailleur, est donc dénuée de pertinence puisque, par seule application des stipulations susvisées, il lui appartenait de payer lesdits travaux et de les réaliser en contrepartie des avantages financiers consentis par la société du [Adresse 2].
Il n'apparaît donc pas que la société du [Adresse 2] a agi de mauvaise foi dans le cadre de la délivrance du commandement alors qu'au contraire, il est établi que la société TW Unity est défaillante dans l'exécution de son obligation de paiement et ce, depuis le mois de décembre 2024, ainsi que la société TW Unity l'avait reconnu dans le protocole d'accord signé par les parties le 15 octobre 2024.
Il est constant que la somme susvisée n'a pas été payée dans le mois de cet acte, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 avril 2025 à minuit ainsi que l'a exactement retenu le premier juge.
Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif
Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La société appelante ne forme aucune demande s'agissant du quantum de la provision allouée par le premier juge au titre de l'arriéré locatif.
Conformément à la demande de la société intimée, il convient, au regard des décomptes produits et en l'absence de contestation sérieuse de confirmer l'ordonnance qui a condamné la société TW Unity à lui verser la somme provisionnelle de 551.184,68 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 3ème trimestre inclus.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Au cas présent, pour fonder sa demande de délais de paiement sur 24 mois et sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, la société TW Unity explique avoir connu des difficultés financières suite aux investissements qu'elle a fait pour pallier les manquements de la société du [Adresse 2] à son obligation de délivrance, ce qui l'a mise dans l'impossibilié d'honorer ses loyers.
Mais, comme le soutient justement la société du [Adresse 2], la société TW Unity a bénéficié d'une part, de dispositions financières favorables à la signature du bail en contrepartie des travaux qu'elle a exécutés et d'autre part, d'un échéancier aux termes du protocole d'accord signé par les parties le 15 octobre 2024. En outre, au regard du décompte produit, elle ne règle aucun loyer depuis plus d'un an alors qu'elle continue à exploiter l'hôtel comme en atteste le constat du commissaire de justice du 22 décembre 2025. Enfin, elle ne produit aucune pièce comptable ou financière de nature à établir sa situation et sa capacité à apurer le solde de sa dette en plus des loyers courants dans les délais qu'elle sollicite.
Ses demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent qu'être rejetées.
Sur les conséquences du constat de la résiliation du bail
Il convient au regard des motifs qui précèdent de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 avril 2025 à minuit.
La société TW Unity étant devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date susvisée, ce qui est constitutif d'un trouble manifestement illicite, c'est par une exacte appréciation des faits que le premier juge a ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef.
L'obligation de la société TW Unity au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer majoré des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, n'est pas sérieusement contestable ainsi que l'a retenu le premier juge.
Il convient donc de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de la société TW Unity, celle-ci étant devenue occupante sans droit ni titre des locaux à compter du 27 avril 2025 à minuit et condamné cette dernière à payer, depuis cette date et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes.
Il n'y a en revanche pas lieu d'assortir la mesure d'expulsion d'une astreinte, le recours à la force publique apparaissant suffisant pour assurer l'effectivité de la mesure. L'ordonnance entreprise est également confirmée de ce chef.
Sur la demande du bailleur au titre du dépôt de garantie
Si la société intimée sollicite la conservation à titre définitif du dépôt de garantie conformément à l'article 5 des conditions générales du bail qui prévoit qu'il restera acquis au bailleur à titre d'indemnisation forfaitaire du dommage causé par la résiliation, il apparaît que cette clause s'apparente à une clause pénale susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, de sorte que sa demande se heurte à une contestation sérieuse.
Il n'y a lieu à référé sur cette demande : l'ordonnance entreprise est confirmée de ce chef.
Sur la demande au titre de la clause pénale
Si la société intimée sollicite l'application de la clause pénale prévue à l'article 6 des conditions générales du bail qui prévoit une majoration forfaitaire de 10% des échéances locatives en cas de non paiement à leur échéance exacte, c'est à juste titre que le premier juge a rappelé que cette clause est une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil de sorte qu'il n'y a lieu à référé sur cette demande ; l'ordonnance entreprise est confirmée sur ce point.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
Succombant en ses prétentions, la société TW Unity, supportera les dépens d'appel et sera condamnée à payer à la société du [Adresse 2] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance en ses dispositions dont il a été relevé appel ;
Y ajoutant,
Rejette la demande de la société TW Unity de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;
Condamne la société TW Unity aux dépens et à payer à la société [Adresse 7] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT