CA Saint-Denis de la Réunion, ch. com., 16 septembre 2026, n° 25/00039
SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
Arrêt
Autre
ARRÊT N°26/
CB
R.G : N° RG 25/00039 - N° Portalis DBWB-V-B7J-GILI
S.A.R.L. NMB RUN
C/
S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATIO HOTELLERIE ET RESTAURATION (SEHR)
RG 1ERE INSTANCE : 2022J00266
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 16 SEPTEMBRE 2026
Chambre commerciale
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL MIXTE DE COMMERCE DE SAINT-DENIS DE LA REUNION en date du 09 DECEMBRE 2024 RG n° 2022J00266 suivant déclaration d'appel en date du 10 JANVIER 2025
APPELANTE :
S.A.R.L. NMB RUN
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentant : Me Camille RENOY de la SELARL PB AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMEE :
S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION HOTELLERIE ET RESTAURATION (SEHR)
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentant : Me Jean jacques MOREL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
CLOTURE LE : 16/02/2026
DÉBATS : En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 juillet 2026 devant la cour composée de :
Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère
Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère
Conseiller : Madame Pascaline PILLET, Vice-présidente placée affectée à la cour d'appel de Saint-Denis par ordonnance de madame la Première Présidente
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, la présidente a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 16 septembre 2026.
Greffiere lors des débats : Madame Wardali KASSIM, Greffière.
Greffiere lors de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Cadre-greffière.
ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 16 septembre 2026.
* * *
LA COUR
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 17 juin 2020, la société d'Exploitation hôtellerie et restauration (SEHR) a consenti à la société NMB Run la location-gérance d'un fonds de commerce de restauration bar exploité dans des locaux sis [Adresse 2], [Localité 3], moyennant une redevance mensuelle de 8 137,50 euros.
Par acte du 10 décembre 2021, la SEHR a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de location-gérance se prévalant d'un impayé du locataire-gérant.
Par ordonnance du 15 juin 2022, confirmée par un arrêt du 14 février 2024 de la cour d'appel de Saint-Denis, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Saint-Denis a notamment constaté la résiliation de plein droit du contrat de location-gérance et ordonné l'expulsion de la société NMB Run.
Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2022, la société NMB Run a fait assigner la société SEHR aux fins de restitution du dépôt de garantie et d'obtenir sa condamnation à lui verser diverses indemnités.
Par jugement contradictoire du 9 décembre 2024, le tribunal mixte de commerce de Saint-Denis a :
- débouté la société NMB Run de sa demande en paiement de la somme de 140 000 euros,
- débouté la société NMB Run de sa demande en paiement de la somme de 11 480,90 euros au titre des travaux de mise en conformité,
- débouté la société NMB Run de sa demande en paiement de la somme de 418 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- rejeté la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 337 747 euros à titre de dommages et intérêts,
- rejeté la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 65 491 euros,
- rejeté la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 3 800 euros au titre du matériel détourné,
- rejeté la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamné la société NMB Run à payer à la SELARL SEHR une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- rejeté le surplus des demandes,
- condamné la société NMB Run aux entiers dépens.
Le tribunal a considéré que :
- la somme de 100 000 euros s'analysait en une clause pénale visant à évaluer forfaitairement l'indemnité devant revenir au loueur en cas d'inexécution de ses obligations contractuelles par le locataire non soumise à l'obligation de restitution du dépôt de garantie,
- la somme de 40 000 euros était due par la société NMB Run en raison de son occupation des locaux entre la résiliation judiciaire du 10 janvier 2022 et la reprise des lieux intervenue en juillet 2022,
- les dépenses dont la société NMB Run se prévalait au titre des travaux de mise en conformité étaient sans lien avec une mise en conformité de l'installation électrique et il ne ressortait pas non plus des factures produites qu'elles fussent en lien avec les éléments d'insalubrité évoqués par la société NMB Run,
- la société NMB Run ne pouvait prétendre à une indemnisation au titre d'une éviction injustifiée alors que le contrat avait été judiciairement résilié et qu'elle ne prouvait pas avoir effectué des travaux qui auraient considérablement augmenté la valeur du fonds,
- la société SEHR ne prouvait pas la dépréciation subie par son fonds en comparant la valeur des titres acquis et la valeur du droit au bail qu'elle avait cédé, ces opérations n'étant pas équivalentes,
- la société SEHR ne pouvait prétendre recevoir la somme de 65 491 euros au titre des redevances impayées jusqu'à la libération des lieux puisque la clause pénale avait vocation à indemniser forfaitairement les inexécutions contractuelles et notamment les impayés,
- la société SEHR ne justifiait pas de frais de remise en état, ni que le matériel détourné lui appartenait alors même que celui-ci faisait l'objet d'un prêt,
- la demande en paiement de 20 000 euros formulée par la société SEHR au titre de la détérioration du fonctionnement du fonds n'était pas distincte de la demande en paiement de la somme réclamée au titre de la dépréciation du fonds et devait par conséquent être rejetée.
Par déclaration du 10 janvier 2025, la société NMB Run a interjeté appel de cette décision en intimant la société SEHR.
L'affaire a été orientée à la mise en état par avis du greffe en date du 23 janvier 2025.
Le conseil de l'intimée s'est constitué par RPVA le 25 janvier 2025.
L'appelante a notifié par voie électronique ses premières conclusions le 28 janvier 2025 et l'intimée a notifié ses premières conclusions contenant appel incident, par voie électronique, le 13 février 2025.
En réponse aux conclusions d'incident présentées par l'intimée par voie électronique le 13 février 2025, le conseiller de la mise en état a, par ordonnance du 29 octobre 2025, notamment déclaré la demande de radiation présentée par l'intimée irrecevable.
Par ordonnance du 16 février 2026, la procédure a été clôturée. L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 18 mars 2026, et a fait l'objet de deux renvois avant d'être retenue à l'audience du 1er juillet 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2026.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS
Par ses conclusions n°2, notifiées par voie électronique le 4 juin 2025, l'appelante demande à la cour d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 9 décembre 2024 et de :
- condamner la SARL SEHR à lui verser la somme de 140 000 euros versée pour garantir le paiement régulier des loyers sous déduction du montant des redevances ou loyers impayés ;
- condamner la SARL SEHR à lui restituer les provisions à valoir sur le projet d'achat du fonds de commerce, acquittées à hauteur de 2 000 euros par mois du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2021, puis facturées du 1er janvier 2022 au 15 juin 2022, soit la somme de 40 000 euros ;
- condamner la SARL SEHR à lui rembourser la somme de 11 580 euros au titre de travaux de sécurisation du fonds de commerce ;
- condamner la SARL SEHR à la dédommager à hauteur de la somme de 418 000 euros pour la perte de son fonds de commerce ;
- débouter la société SEHR de ses demandes reconventionnelles fins et conclusions ;
- condamner la SARL SEHR à lui payer la somme de 7 000 euros pour frais irrépétibles ;
- condamner la SARL SEHR aux entiers dépens d'instance et d'appel.
Elle soutient que :
- la somme de 100 000 euros qualifiée de cautionnement constitue une avance sur le paiement des loyers dont elle est fondée à solliciter la restitution;
- subsidiairement, si la somme de 100 000 euros devait être qualifiée de clause pénale, il conviendrait d'en réduire le montant au regard de son caractère excessif et alors même que la société NMB Run a réalisé des investissements dans le local ;
- la somme de 40 000 euros versée doit lui être restituée puisque cette somme correspond au montant de 20 mensualités d'achat du fonds, versement qui n'a plus lieu d'être dès lors que le projet de cession du fonds a été abandonné ;
- elle a engagé la somme de 11 580 euros pour effectuer des travaux de mise en conformité lesquels incombent normalement au bailleur et est donc fondée à recevoir une indemnité correspondant à ce montant ;
- la mise en vente du fonds par la société SEHR à 418 000 euros résulte des actions et efforts déployés par elle et elle est ainsi fondée à percevoir cette somme à titre de dommages et intérêts visant à indemniser la perte du fonds;
- la société SEHR n'établit pas qu'une faute de sa part serait à l'origine d'une perte de clientèle;
- les actifs prétendument détournés ont été restitués au fournisseur qui a prêté ce matériel.
Par ses seules et uniques conclusions au fond, notifiées par voie électronique le 26 avril 2025, l'intimée demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu'il a rejeté ses demandes reconventionnelles et de :
- débouter la société NMB Run de toutes ses demandes, fins et conclusions;
- débouter la demande principale de la société NMB Run de la condamner à lui payer la somme de 140 000 euros ;
- débouter la demande subsidiaire de la société NMB Run de réduire la clause pénale à 1 euro et de la condamner à verser la somme de 139 999 euros ;
- débouter la société NMB Run de sa demande de 40 000 euros ;
- débouter la société NMB Run de sa demande de paiement au titre des travaux de mise en conformité ;
- débouter la société NMB Run de sa demande tendant à le voir condamner à lui payer la somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- débouter la société NMB Run de sa demande de le voir condamner aux entiers dépens d'instance et d'appel,
Statuant à nouveau,
- condamner la société NMB Run à lui verser la somme de 337 747 euros du fait de la dépréciation de son fonds de commerce ;
- condamner la société NMB Run à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner la société NMB Run à lui verser la somme de 3 800 euros au titre du détournement du matériel et des remises en état ;
- condamner la société NMB Run à lui verser la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Elle argue que :
- il est prévu par l'article 12 de l'avenant du 26 juin 2021 qu'en cas de défaut de paiement d'une seule échéance toutes les sommes versées par le locataire-gérant seraient conservées par le loueur, qu'ainsi la somme de 100 000 euros, qui s'analyse en une clause pénale ne pouvant être réduite, n'a pas à être restituée au locataire-gérant, d'autant plus que l'arrêt rendu dans le cadre de la procédure de référé a autorité de la chose jugée et a relevé l'absence de lien entre le versement de cette somme et l'obligation de payer les loyers ;
- la somme de 40 000 euros sollicitée par la société NMB Run fait double emploi avec la demande en paiement de la somme de 140 000 euros et ne saurait lui être restituée, d'autant plus que l'article 12 de l'avenant du 26 juin 2021 prévoit que toutes les sommes versées par le locataire sont conservées par le loueur ;
- la comparaison entre un rapport effectué par Socotec en 2019 et le rapport de 2021 permet d'établir que les travaux réalisés par NMB Run résultent de sa propre négligence, alors même que le local était en parfait état de fonctionnement et que les factures produites par NMB Run ne sont pas en lien avec la mise en conformité des installations électriques et sont pour certaines antérieures au rapport de Socotec ;
- la société NMB Run est mal fondée à solliciter des dommages et intérêts résultant de la perte du fonds alors même que l'éviction dont elle a fait l'objet est régulière et qu'elle ne justifie pas du montant de son préjudice ;
- elle est fondée à recevoir une indemnisation de 337 747 euros correspondant à la dépréciation de son fonds en raison de son inexploitation par la société NMB Run, cette dépréciation correspondant à la différence entre le prix d'achat initial de 529 997 euros et la vente du droit au bail et des marchandises pour 192 250 euros ;
- elle est fondée à percevoir la somme de 20 000 euros en raison de la dépréciation de la valeur de la clientèle résultant de l'abandon du commerce par la société NMB Run ;
- la perte de matériel constatée au regard de la comparaison entre l'inventaire du mobilier à l'entrée dans les locaux et le PV de reprise des locaux doit lui être indemnisée à hauteur de 2 600 euros ;
- elle a dû engager des frais de remise en état pour un montant de 1200 euros dont elle doit être indemnisée.
Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la restitution de la somme de 140 000 euros :
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et elles doivent être exécutées de bonne foi.
L'article 1231-5 du même code dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
En l'espèce, l'article 9 du contrat conclu le 17 juin 2020 prévoit une promesse unilatérale d'achat du fonds de commerce par le locataire-gérant, devenue promesse synallagmatique par l'effet de l'avenant numéro deux intervenu le 26 juin 2021.
L'article 11 stipule que pour garantir le paiement régulier des loyers et la bonne exécution des engagements pris par le locataire-gérant, ce dernier verse à tire de cautionnement au loueur la somme de 100 000 euros ainsi qu'une somme mensuelle de 2 000 euros HT soit 2 170 euros TTC sur la somme de 8 137,50 euros fixée au titre du loyer mensuel et que ces montants seront déduits de l'achat du fonds de commerce. Il n'est contesté par aucune des parties que ces sommes ont été versées à hauteur d'une somme totale de 140 000 euros, telle qu'arrêtée au 15 juin 2022, date de restitution des lieux.
Enfin, aux termes de l'article 12, les parties sont convenues que le non-paiement d'une seule échéance de la redevance aux dates fixées par le contrat entraînera de plein droit la résiliation de la location-gérance et les sommes versées par le locataire-gérant seront conservées par le loueur au titre de dommages et intérêts. Par l'avenant numéro 2, les parties ont précisé que « si le loueur mettait fin au contrat de location gérance pour une raison ou une autre que l'application des clauses résolutoires, les sommes versées par le locataire gérant seraient restituées » sans modifier les autres stipulations de cet article.
Il résulte de ces stipulations que les parties ont eu la commune intention de différencier l'exécution du contrat selon qu'elle aurait abouti à la concrétisation de la promesse d'achat, à la non-réalisation de cette promesse du fait du loueur ou à la résiliation anticipée de la convention pour non-respect de ses obligations par le locataire-gérant.
Par son arrêt du 14 février 2024, la cour d'appel a constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire au regard des impayés de redevance n'ayant pas été régularisés dans le délai d'un mois de la délivrance du commandement de payer.
C'est donc la troisième hypothèse qui s'est réalisée. Dans ce cas, le contrat prévoit que le loueur gardera les sommes versées à titre de dommages et intérêts, stipulation qui s'analyse en une clause pénale en application de l'article 1231-5 du code civil susmentionné.
Cette interprétation des clauses du contrat est corroborée par les déclarations de la gérante de la société preneuse qui, lors de son procès-verbal d'audition du 22 juillet 2021, a déclaré s'agissant du contrat « il y est précisé qu'en cas de mauvais paiement de notre part, le contrat de location est annulé et on perd les 130 000 euros versés » « si je mets un terme à ce contrat je perds 130 000 euros ».
Dès lors, du fait de la résiliation du contrat par l'effet de son exécution fautive par le locataire-gérant, les sommes de 100 000 euros et celle de 40 000 euros résultant des versements mensuels ne peuvent s'analyser comme résultant d'un cautionnement ou dépôt de garantie comme le soutient à titre principal l'appelante mais d'une clause pénale, comme l'a retenu le premier juge, motif sur lequel les parties ont été mises en possibilité de faire valoir leurs moyens en cause d'appel.
En revanche, comme le soulève à titre subsidiaire l'appelante, en matière de clause pénale, le juge a le pouvoir de modérer la pénalité convenue si elle est manifestement excessive.
En l'espèce, l'article 9 du contrat tel que modifié par l'avenant du 26 juin 2021 prévoyait une promesse de vente synallagmatique pour trois années renouvelables par tacite reconduction à partir du 1er octobre 2020 et que, si la vente était réalisée, elle aurait lieu moyennant le paiement par le promettant (locataire-gérant) d'une somme nette de 450 000 euros au bénéficiaire de la promesse (le loueur). Le contrat a finalement été exécuté pendant une durée d'une année et trois mois au cours de laquelle le locataire-gérant a dû faire face aux restrictions générées par la pandémie du Covid. Le loueur dispose de la possibilité de proposer à nouveau son fonds de commerce à la location-gérance. De plus, il résulte des pièces versées à la procédure, que l'appelante a réalisé des travaux de nature à améliorer les lieux qui, en application de l'article 5 restent acquis au loueur sans indemnités.
Au regard de ces éléments, il y a lieu de déclarer la somme de 140 000 euros manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi par l'intimée.
En revanche, n'étant pas contesté que la restitution des lieux est intervenue en juillet 2022, le locataire-gérant est également tenu au paiement de la somme de 65 491 euros au titre des indemnités d'occupation à ce jour impayées. Cette créance du loueur doit être prise en compte dans l'évaluation du juste montant de la clause pénale dont la fonction indemnitaire doit, de surcroît, être assurée par l'octroi d'une somme qui ne saurait être inférieure à 14 500 euros.
Par conséquent il sera fait droit à la demande en restitution formée par l'appelante à hauteur de 60 000 euros, le jugement dont appel étant infirmé en ce sens.
Sur la restitution de la somme de 40 000 euros :
Dans le dispositif de ses conclusions, l'appelante sollicite le paiement d'une somme de 40 000 euros outre celui de 140 000 euros mais dans le corps de ses écritures elle ne vise qu'une somme totale de 140 000 euros composée de celle de 100 000 euros versée en deux fois ainsi que celle de 40 000 euros correspondant aux 2 000 euros HT inclus dans le loyer par l'article 11 du contrat puis dans l'indemnité d'occupation fixée par l'ordonnance du 15 juin 2023 confirmée par arrêt du 14 février 2024 et réglés mensuellement jusqu'à la libération des lieux, soit pendant 20 mois. L'intimée ne conteste pas l'évaluation de ces montants.
Ainsi, cette prétention constitue en réalité un doublon et elle sera rejetée en ce qu'il y a déjà été statué dans le cadre de demande en restitution de la somme de 140 000 euros.
Sur la restitution de la somme de 11 480,90 euros au titre des travaux de mise en conformité:
Aux termes de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver.
L'article 5 du contrat signé le 17 juin 2020 prévoit que les améliorations faites par le locataire-gérant resteront acquises au loueur, sans indemnité.
Les pièces produites par l'appelante au soutien de sa demande en restitution ne permettent pas de démontrer que les travaux dont elle demande le remboursement ont été exécutés en raison de la vétusté des lieux ainsi que de leur non-conformité aux normes d'hygiène et de sécurité et que leur coût est imputable à l'intimée.
En effet, comme le relève cette dernière, le rapport de vérification réalisé le 27 janvier 2019 n'a conclu à aucune non-conformité du système électrique. Le rapport sur lequel se fonde l'appelante a été réalisé le 26 avril 2021, alors qu'elle était entrée dans les lieux depuis sept mois. Ces éléments, corrélés à l'état des lieux signé le 12 octobre 2020 par les deux parties qui décrit une planche défectueuse, un trou d'évacuation et un trou au plafond et mentionne expressément que « l'état général reste satisfaisant », au fait que le protocole d'accord signé en août 2021 concernait expressément des travaux d'embellissement, de remplacement de divers appareils et d'agrandissement de la cuisine, ainsi que l'absence de délivrance de toute information ou mise en demeure du loueur de mettre en conformité les lieux au cours des premiers mois de la location-gérance, ne permettent pas d'établir que les travaux réalisées par le locataire-gérant doivent être mis à la charge du loueur.
En outre, les factures communiquées par l'appelante sont en lien avec des travaux d'embellissement (peinture, menuiserie, table en hêtre, pot de jardin, terreau, éléments d'éclairage), d'aménagement (casse de murs et poste de carrelage et réalisation de placo et peinture) et avec l'activité du locataire-gérant (marquage publicitaire, disque dur et caméras). L'une d'entre elle ne peut être attribuée à un achat en particulier. Les sommes dont la restitution est ainsi demandée ne sauraient justifier la réalisation de travaux de mise en conformité ou en lien avec l'insalubrité des lieux et devant par conséquent être mises à la charge du loueur.
Le jugement déféré sera dès lors confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de l'appelante au titre du remboursement des travaux réalisés.
Sur la demande de dommages et intérêts à hauteur de 418 000 euros au titre de la perte du fonds de commerce :
L'appelante sollicite l'octroi de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1241 du code civil au moyen qu'en sollicitant la résiliation du contrat, l'intimée l'a privée de la valorisation apportée au fonds de commerce lors des vingt mois au cours desquels elle en a assumé la gestion.
Néanmoins, comme l'a justement relevé le premier juge et le soutient l'intimée, le contrat a été résilié à raison du non-respect par l'appelante de ses obligations contractuelles. Cette dernière ne saurait dès lors alléguer avoir subi un préjudice de ce fait alors qu'elle ne démontre pas que l'intimée aurait pour sa part commis une faute.
Le jugement déféré sera dès lors confirmé en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire de l'appelante.
Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts :
L'intimée soutient que le comportement du locataire-gérant l'a contrainte à « brader » son fonds de commerce au titre de la cession de bail à un prix bien moindre et qu'il a laissé dépérir la clientèle. Elle affirme avoir ainsi subi un préjudice qui doit être réparé.
S'agissant de la perte de valeur du fonds de commerce, si elle produit des attestations et articles de presse décrivant que les gérants de la société locataire-gérante ont abandonné la gestion du fonds de commerce pour en ouvrir un autre en métropole dès janvier 2022, en ont délégué la gestion du commerce à un tiers inexpérimenté et ont adopté un comportement inadapté marqué par la commission d'actes de violence et de dégradation, elle ne verse néanmoins aucune pièce démontrant la réalité de cette dépréciation. En outre, elle se fonde, pour justifier et chiffrer sa demande, sur la différence existante entre le prix d'achat des parts du fonds de commerce le 30 novembre 2018 et la cession de son droit au bail le 2 septembre 2022. Ces opérations ne sont pas équivalentes et la déduction réalisée ne permet pas d'établir la réalité du préjudice causé par la dépréciation du fonds de commerce alléguée.
S'agissant de la dépréciation de la valeur de la clientèle, l'intimée s'appuie sur les mêmes éléments factuels sans pour autant démontrer la réalité du préjudice invoqué à hauteur de 20 000 euros.
Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires au titre de la perte de valeur et de la dépréciation de la valeur de la clientèle.
Sur la demande reconventionnelle au titre de la perte de matériel ainsi que des frais de remise en état :
Si une cave à vin et deux frigos Phoenix figurent bien dans l'inventaire signé quelques jours après la prise d'effet de la location-gérance le 12 octobre 2020, la mention « prêt » apposée ne permet pas de déterminer si c'est le loueur qui a prêté ce matériel comme il l'allègue ou s'il l'a été par des partenaires commerciaux. Néanmoins, les autres éléments listés dans cet inventaire ne comportent aucune mention, le contrat stipule en son article 4 que le détail des équipements est annexé au contrat, ce qui démontre que les lieux ont été loués garnis et l'intimée ne produit aucun élément objectif ou objectivable de nature à démontrer qu'elle était réellement la propriétaire de ces biens. En outre, elle ne communique pas plus de documents de nature à en fixer la valeur à la somme de 2 600 euros sollicitée.
De plus, le loueur affirme que le locataire-gérant a procédé à des aménagements non autorisés sans démontrer, d'une part, la réalité de ces aménagements et, d'autre part, qu'ils ont été réalisés sans autorisation alors que le protocole signé en août 2021 a modifié les termes du contrat notamment consécutivement à des travaux d'embellissement réalisés par le locataire-gérant.
Il en résulte que l'intimée ne démontre pas avoir subi un préjudice causé par la perte de matériel et la remise en état des lieux. Le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée à ce titre.
Sur les autres demandes :
Succombant à l'instance, l'intimée sera condamnée à en régler les entiers dépens, de première instance et d'appel sur le fondement des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, le jugement déféré étant infirmé en ce qu'il a condamné l'appelante aux entiers dépens.
L'équité ne commande pas d'allouer une quelconque somme à l'appelante au titre des frais irrépétibles exposés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'intimée sera déboutée de sa prétention du même chef en ce qu'elle succombe et la décision déférée lui ayant alloué 3 000 euros à ce titre sera infirmée.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement déféré dans l'intégralité de ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a :
- débouté la société NMB RUN de sa demande en paiement de la somme de 140 000 euros,
- condamné la société NMB RUN à payer à la Société d'Exploitation Hôtellerie et Restauration une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamné la société NMB RUN aux entiers dépens, lesdits dépens afférents aux frais de jugement liquides à la somme de 62,92 euros TTC, en ceux non compris les frais de signification du présent jugement et de ses suites s'il y a lieu ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne la Société d'Exploitation Hôtellerie et Restauration à verser à la société NMB RUN la somme de 60 000 euros au titre de la réduction de la clause pénale ;
Déboute la société NMB RUN de sa demande au titre du versement de la somme de 40 000 euros déjà comprise dans la somme résultant de la réduction de la clause pénale ;
Condamne la Société d'Exploitation Hôtellerie et Restauration aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
Déboute les parties de leurs prétentions respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.
Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, Conseillère faisant fonction de Présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Cadre-greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
CB
R.G : N° RG 25/00039 - N° Portalis DBWB-V-B7J-GILI
S.A.R.L. NMB RUN
C/
S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATIO HOTELLERIE ET RESTAURATION (SEHR)
RG 1ERE INSTANCE : 2022J00266
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 16 SEPTEMBRE 2026
Chambre commerciale
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL MIXTE DE COMMERCE DE SAINT-DENIS DE LA REUNION en date du 09 DECEMBRE 2024 RG n° 2022J00266 suivant déclaration d'appel en date du 10 JANVIER 2025
APPELANTE :
S.A.R.L. NMB RUN
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentant : Me Camille RENOY de la SELARL PB AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMEE :
S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION HOTELLERIE ET RESTAURATION (SEHR)
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentant : Me Jean jacques MOREL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
CLOTURE LE : 16/02/2026
DÉBATS : En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 juillet 2026 devant la cour composée de :
Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère
Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère
Conseiller : Madame Pascaline PILLET, Vice-présidente placée affectée à la cour d'appel de Saint-Denis par ordonnance de madame la Première Présidente
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, la présidente a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 16 septembre 2026.
Greffiere lors des débats : Madame Wardali KASSIM, Greffière.
Greffiere lors de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Cadre-greffière.
ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 16 septembre 2026.
* * *
LA COUR
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 17 juin 2020, la société d'Exploitation hôtellerie et restauration (SEHR) a consenti à la société NMB Run la location-gérance d'un fonds de commerce de restauration bar exploité dans des locaux sis [Adresse 2], [Localité 3], moyennant une redevance mensuelle de 8 137,50 euros.
Par acte du 10 décembre 2021, la SEHR a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de location-gérance se prévalant d'un impayé du locataire-gérant.
Par ordonnance du 15 juin 2022, confirmée par un arrêt du 14 février 2024 de la cour d'appel de Saint-Denis, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Saint-Denis a notamment constaté la résiliation de plein droit du contrat de location-gérance et ordonné l'expulsion de la société NMB Run.
Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2022, la société NMB Run a fait assigner la société SEHR aux fins de restitution du dépôt de garantie et d'obtenir sa condamnation à lui verser diverses indemnités.
Par jugement contradictoire du 9 décembre 2024, le tribunal mixte de commerce de Saint-Denis a :
- débouté la société NMB Run de sa demande en paiement de la somme de 140 000 euros,
- débouté la société NMB Run de sa demande en paiement de la somme de 11 480,90 euros au titre des travaux de mise en conformité,
- débouté la société NMB Run de sa demande en paiement de la somme de 418 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- rejeté la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 337 747 euros à titre de dommages et intérêts,
- rejeté la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 65 491 euros,
- rejeté la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 3 800 euros au titre du matériel détourné,
- rejeté la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamné la société NMB Run à payer à la SELARL SEHR une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- rejeté le surplus des demandes,
- condamné la société NMB Run aux entiers dépens.
Le tribunal a considéré que :
- la somme de 100 000 euros s'analysait en une clause pénale visant à évaluer forfaitairement l'indemnité devant revenir au loueur en cas d'inexécution de ses obligations contractuelles par le locataire non soumise à l'obligation de restitution du dépôt de garantie,
- la somme de 40 000 euros était due par la société NMB Run en raison de son occupation des locaux entre la résiliation judiciaire du 10 janvier 2022 et la reprise des lieux intervenue en juillet 2022,
- les dépenses dont la société NMB Run se prévalait au titre des travaux de mise en conformité étaient sans lien avec une mise en conformité de l'installation électrique et il ne ressortait pas non plus des factures produites qu'elles fussent en lien avec les éléments d'insalubrité évoqués par la société NMB Run,
- la société NMB Run ne pouvait prétendre à une indemnisation au titre d'une éviction injustifiée alors que le contrat avait été judiciairement résilié et qu'elle ne prouvait pas avoir effectué des travaux qui auraient considérablement augmenté la valeur du fonds,
- la société SEHR ne prouvait pas la dépréciation subie par son fonds en comparant la valeur des titres acquis et la valeur du droit au bail qu'elle avait cédé, ces opérations n'étant pas équivalentes,
- la société SEHR ne pouvait prétendre recevoir la somme de 65 491 euros au titre des redevances impayées jusqu'à la libération des lieux puisque la clause pénale avait vocation à indemniser forfaitairement les inexécutions contractuelles et notamment les impayés,
- la société SEHR ne justifiait pas de frais de remise en état, ni que le matériel détourné lui appartenait alors même que celui-ci faisait l'objet d'un prêt,
- la demande en paiement de 20 000 euros formulée par la société SEHR au titre de la détérioration du fonctionnement du fonds n'était pas distincte de la demande en paiement de la somme réclamée au titre de la dépréciation du fonds et devait par conséquent être rejetée.
Par déclaration du 10 janvier 2025, la société NMB Run a interjeté appel de cette décision en intimant la société SEHR.
L'affaire a été orientée à la mise en état par avis du greffe en date du 23 janvier 2025.
Le conseil de l'intimée s'est constitué par RPVA le 25 janvier 2025.
L'appelante a notifié par voie électronique ses premières conclusions le 28 janvier 2025 et l'intimée a notifié ses premières conclusions contenant appel incident, par voie électronique, le 13 février 2025.
En réponse aux conclusions d'incident présentées par l'intimée par voie électronique le 13 février 2025, le conseiller de la mise en état a, par ordonnance du 29 octobre 2025, notamment déclaré la demande de radiation présentée par l'intimée irrecevable.
Par ordonnance du 16 février 2026, la procédure a été clôturée. L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 18 mars 2026, et a fait l'objet de deux renvois avant d'être retenue à l'audience du 1er juillet 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2026.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS
Par ses conclusions n°2, notifiées par voie électronique le 4 juin 2025, l'appelante demande à la cour d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 9 décembre 2024 et de :
- condamner la SARL SEHR à lui verser la somme de 140 000 euros versée pour garantir le paiement régulier des loyers sous déduction du montant des redevances ou loyers impayés ;
- condamner la SARL SEHR à lui restituer les provisions à valoir sur le projet d'achat du fonds de commerce, acquittées à hauteur de 2 000 euros par mois du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2021, puis facturées du 1er janvier 2022 au 15 juin 2022, soit la somme de 40 000 euros ;
- condamner la SARL SEHR à lui rembourser la somme de 11 580 euros au titre de travaux de sécurisation du fonds de commerce ;
- condamner la SARL SEHR à la dédommager à hauteur de la somme de 418 000 euros pour la perte de son fonds de commerce ;
- débouter la société SEHR de ses demandes reconventionnelles fins et conclusions ;
- condamner la SARL SEHR à lui payer la somme de 7 000 euros pour frais irrépétibles ;
- condamner la SARL SEHR aux entiers dépens d'instance et d'appel.
Elle soutient que :
- la somme de 100 000 euros qualifiée de cautionnement constitue une avance sur le paiement des loyers dont elle est fondée à solliciter la restitution;
- subsidiairement, si la somme de 100 000 euros devait être qualifiée de clause pénale, il conviendrait d'en réduire le montant au regard de son caractère excessif et alors même que la société NMB Run a réalisé des investissements dans le local ;
- la somme de 40 000 euros versée doit lui être restituée puisque cette somme correspond au montant de 20 mensualités d'achat du fonds, versement qui n'a plus lieu d'être dès lors que le projet de cession du fonds a été abandonné ;
- elle a engagé la somme de 11 580 euros pour effectuer des travaux de mise en conformité lesquels incombent normalement au bailleur et est donc fondée à recevoir une indemnité correspondant à ce montant ;
- la mise en vente du fonds par la société SEHR à 418 000 euros résulte des actions et efforts déployés par elle et elle est ainsi fondée à percevoir cette somme à titre de dommages et intérêts visant à indemniser la perte du fonds;
- la société SEHR n'établit pas qu'une faute de sa part serait à l'origine d'une perte de clientèle;
- les actifs prétendument détournés ont été restitués au fournisseur qui a prêté ce matériel.
Par ses seules et uniques conclusions au fond, notifiées par voie électronique le 26 avril 2025, l'intimée demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu'il a rejeté ses demandes reconventionnelles et de :
- débouter la société NMB Run de toutes ses demandes, fins et conclusions;
- débouter la demande principale de la société NMB Run de la condamner à lui payer la somme de 140 000 euros ;
- débouter la demande subsidiaire de la société NMB Run de réduire la clause pénale à 1 euro et de la condamner à verser la somme de 139 999 euros ;
- débouter la société NMB Run de sa demande de 40 000 euros ;
- débouter la société NMB Run de sa demande de paiement au titre des travaux de mise en conformité ;
- débouter la société NMB Run de sa demande tendant à le voir condamner à lui payer la somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- débouter la société NMB Run de sa demande de le voir condamner aux entiers dépens d'instance et d'appel,
Statuant à nouveau,
- condamner la société NMB Run à lui verser la somme de 337 747 euros du fait de la dépréciation de son fonds de commerce ;
- condamner la société NMB Run à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner la société NMB Run à lui verser la somme de 3 800 euros au titre du détournement du matériel et des remises en état ;
- condamner la société NMB Run à lui verser la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Elle argue que :
- il est prévu par l'article 12 de l'avenant du 26 juin 2021 qu'en cas de défaut de paiement d'une seule échéance toutes les sommes versées par le locataire-gérant seraient conservées par le loueur, qu'ainsi la somme de 100 000 euros, qui s'analyse en une clause pénale ne pouvant être réduite, n'a pas à être restituée au locataire-gérant, d'autant plus que l'arrêt rendu dans le cadre de la procédure de référé a autorité de la chose jugée et a relevé l'absence de lien entre le versement de cette somme et l'obligation de payer les loyers ;
- la somme de 40 000 euros sollicitée par la société NMB Run fait double emploi avec la demande en paiement de la somme de 140 000 euros et ne saurait lui être restituée, d'autant plus que l'article 12 de l'avenant du 26 juin 2021 prévoit que toutes les sommes versées par le locataire sont conservées par le loueur ;
- la comparaison entre un rapport effectué par Socotec en 2019 et le rapport de 2021 permet d'établir que les travaux réalisés par NMB Run résultent de sa propre négligence, alors même que le local était en parfait état de fonctionnement et que les factures produites par NMB Run ne sont pas en lien avec la mise en conformité des installations électriques et sont pour certaines antérieures au rapport de Socotec ;
- la société NMB Run est mal fondée à solliciter des dommages et intérêts résultant de la perte du fonds alors même que l'éviction dont elle a fait l'objet est régulière et qu'elle ne justifie pas du montant de son préjudice ;
- elle est fondée à recevoir une indemnisation de 337 747 euros correspondant à la dépréciation de son fonds en raison de son inexploitation par la société NMB Run, cette dépréciation correspondant à la différence entre le prix d'achat initial de 529 997 euros et la vente du droit au bail et des marchandises pour 192 250 euros ;
- elle est fondée à percevoir la somme de 20 000 euros en raison de la dépréciation de la valeur de la clientèle résultant de l'abandon du commerce par la société NMB Run ;
- la perte de matériel constatée au regard de la comparaison entre l'inventaire du mobilier à l'entrée dans les locaux et le PV de reprise des locaux doit lui être indemnisée à hauteur de 2 600 euros ;
- elle a dû engager des frais de remise en état pour un montant de 1200 euros dont elle doit être indemnisée.
Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la restitution de la somme de 140 000 euros :
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et elles doivent être exécutées de bonne foi.
L'article 1231-5 du même code dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
En l'espèce, l'article 9 du contrat conclu le 17 juin 2020 prévoit une promesse unilatérale d'achat du fonds de commerce par le locataire-gérant, devenue promesse synallagmatique par l'effet de l'avenant numéro deux intervenu le 26 juin 2021.
L'article 11 stipule que pour garantir le paiement régulier des loyers et la bonne exécution des engagements pris par le locataire-gérant, ce dernier verse à tire de cautionnement au loueur la somme de 100 000 euros ainsi qu'une somme mensuelle de 2 000 euros HT soit 2 170 euros TTC sur la somme de 8 137,50 euros fixée au titre du loyer mensuel et que ces montants seront déduits de l'achat du fonds de commerce. Il n'est contesté par aucune des parties que ces sommes ont été versées à hauteur d'une somme totale de 140 000 euros, telle qu'arrêtée au 15 juin 2022, date de restitution des lieux.
Enfin, aux termes de l'article 12, les parties sont convenues que le non-paiement d'une seule échéance de la redevance aux dates fixées par le contrat entraînera de plein droit la résiliation de la location-gérance et les sommes versées par le locataire-gérant seront conservées par le loueur au titre de dommages et intérêts. Par l'avenant numéro 2, les parties ont précisé que « si le loueur mettait fin au contrat de location gérance pour une raison ou une autre que l'application des clauses résolutoires, les sommes versées par le locataire gérant seraient restituées » sans modifier les autres stipulations de cet article.
Il résulte de ces stipulations que les parties ont eu la commune intention de différencier l'exécution du contrat selon qu'elle aurait abouti à la concrétisation de la promesse d'achat, à la non-réalisation de cette promesse du fait du loueur ou à la résiliation anticipée de la convention pour non-respect de ses obligations par le locataire-gérant.
Par son arrêt du 14 février 2024, la cour d'appel a constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire au regard des impayés de redevance n'ayant pas été régularisés dans le délai d'un mois de la délivrance du commandement de payer.
C'est donc la troisième hypothèse qui s'est réalisée. Dans ce cas, le contrat prévoit que le loueur gardera les sommes versées à titre de dommages et intérêts, stipulation qui s'analyse en une clause pénale en application de l'article 1231-5 du code civil susmentionné.
Cette interprétation des clauses du contrat est corroborée par les déclarations de la gérante de la société preneuse qui, lors de son procès-verbal d'audition du 22 juillet 2021, a déclaré s'agissant du contrat « il y est précisé qu'en cas de mauvais paiement de notre part, le contrat de location est annulé et on perd les 130 000 euros versés » « si je mets un terme à ce contrat je perds 130 000 euros ».
Dès lors, du fait de la résiliation du contrat par l'effet de son exécution fautive par le locataire-gérant, les sommes de 100 000 euros et celle de 40 000 euros résultant des versements mensuels ne peuvent s'analyser comme résultant d'un cautionnement ou dépôt de garantie comme le soutient à titre principal l'appelante mais d'une clause pénale, comme l'a retenu le premier juge, motif sur lequel les parties ont été mises en possibilité de faire valoir leurs moyens en cause d'appel.
En revanche, comme le soulève à titre subsidiaire l'appelante, en matière de clause pénale, le juge a le pouvoir de modérer la pénalité convenue si elle est manifestement excessive.
En l'espèce, l'article 9 du contrat tel que modifié par l'avenant du 26 juin 2021 prévoyait une promesse de vente synallagmatique pour trois années renouvelables par tacite reconduction à partir du 1er octobre 2020 et que, si la vente était réalisée, elle aurait lieu moyennant le paiement par le promettant (locataire-gérant) d'une somme nette de 450 000 euros au bénéficiaire de la promesse (le loueur). Le contrat a finalement été exécuté pendant une durée d'une année et trois mois au cours de laquelle le locataire-gérant a dû faire face aux restrictions générées par la pandémie du Covid. Le loueur dispose de la possibilité de proposer à nouveau son fonds de commerce à la location-gérance. De plus, il résulte des pièces versées à la procédure, que l'appelante a réalisé des travaux de nature à améliorer les lieux qui, en application de l'article 5 restent acquis au loueur sans indemnités.
Au regard de ces éléments, il y a lieu de déclarer la somme de 140 000 euros manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi par l'intimée.
En revanche, n'étant pas contesté que la restitution des lieux est intervenue en juillet 2022, le locataire-gérant est également tenu au paiement de la somme de 65 491 euros au titre des indemnités d'occupation à ce jour impayées. Cette créance du loueur doit être prise en compte dans l'évaluation du juste montant de la clause pénale dont la fonction indemnitaire doit, de surcroît, être assurée par l'octroi d'une somme qui ne saurait être inférieure à 14 500 euros.
Par conséquent il sera fait droit à la demande en restitution formée par l'appelante à hauteur de 60 000 euros, le jugement dont appel étant infirmé en ce sens.
Sur la restitution de la somme de 40 000 euros :
Dans le dispositif de ses conclusions, l'appelante sollicite le paiement d'une somme de 40 000 euros outre celui de 140 000 euros mais dans le corps de ses écritures elle ne vise qu'une somme totale de 140 000 euros composée de celle de 100 000 euros versée en deux fois ainsi que celle de 40 000 euros correspondant aux 2 000 euros HT inclus dans le loyer par l'article 11 du contrat puis dans l'indemnité d'occupation fixée par l'ordonnance du 15 juin 2023 confirmée par arrêt du 14 février 2024 et réglés mensuellement jusqu'à la libération des lieux, soit pendant 20 mois. L'intimée ne conteste pas l'évaluation de ces montants.
Ainsi, cette prétention constitue en réalité un doublon et elle sera rejetée en ce qu'il y a déjà été statué dans le cadre de demande en restitution de la somme de 140 000 euros.
Sur la restitution de la somme de 11 480,90 euros au titre des travaux de mise en conformité:
Aux termes de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver.
L'article 5 du contrat signé le 17 juin 2020 prévoit que les améliorations faites par le locataire-gérant resteront acquises au loueur, sans indemnité.
Les pièces produites par l'appelante au soutien de sa demande en restitution ne permettent pas de démontrer que les travaux dont elle demande le remboursement ont été exécutés en raison de la vétusté des lieux ainsi que de leur non-conformité aux normes d'hygiène et de sécurité et que leur coût est imputable à l'intimée.
En effet, comme le relève cette dernière, le rapport de vérification réalisé le 27 janvier 2019 n'a conclu à aucune non-conformité du système électrique. Le rapport sur lequel se fonde l'appelante a été réalisé le 26 avril 2021, alors qu'elle était entrée dans les lieux depuis sept mois. Ces éléments, corrélés à l'état des lieux signé le 12 octobre 2020 par les deux parties qui décrit une planche défectueuse, un trou d'évacuation et un trou au plafond et mentionne expressément que « l'état général reste satisfaisant », au fait que le protocole d'accord signé en août 2021 concernait expressément des travaux d'embellissement, de remplacement de divers appareils et d'agrandissement de la cuisine, ainsi que l'absence de délivrance de toute information ou mise en demeure du loueur de mettre en conformité les lieux au cours des premiers mois de la location-gérance, ne permettent pas d'établir que les travaux réalisées par le locataire-gérant doivent être mis à la charge du loueur.
En outre, les factures communiquées par l'appelante sont en lien avec des travaux d'embellissement (peinture, menuiserie, table en hêtre, pot de jardin, terreau, éléments d'éclairage), d'aménagement (casse de murs et poste de carrelage et réalisation de placo et peinture) et avec l'activité du locataire-gérant (marquage publicitaire, disque dur et caméras). L'une d'entre elle ne peut être attribuée à un achat en particulier. Les sommes dont la restitution est ainsi demandée ne sauraient justifier la réalisation de travaux de mise en conformité ou en lien avec l'insalubrité des lieux et devant par conséquent être mises à la charge du loueur.
Le jugement déféré sera dès lors confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de l'appelante au titre du remboursement des travaux réalisés.
Sur la demande de dommages et intérêts à hauteur de 418 000 euros au titre de la perte du fonds de commerce :
L'appelante sollicite l'octroi de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1241 du code civil au moyen qu'en sollicitant la résiliation du contrat, l'intimée l'a privée de la valorisation apportée au fonds de commerce lors des vingt mois au cours desquels elle en a assumé la gestion.
Néanmoins, comme l'a justement relevé le premier juge et le soutient l'intimée, le contrat a été résilié à raison du non-respect par l'appelante de ses obligations contractuelles. Cette dernière ne saurait dès lors alléguer avoir subi un préjudice de ce fait alors qu'elle ne démontre pas que l'intimée aurait pour sa part commis une faute.
Le jugement déféré sera dès lors confirmé en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire de l'appelante.
Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts :
L'intimée soutient que le comportement du locataire-gérant l'a contrainte à « brader » son fonds de commerce au titre de la cession de bail à un prix bien moindre et qu'il a laissé dépérir la clientèle. Elle affirme avoir ainsi subi un préjudice qui doit être réparé.
S'agissant de la perte de valeur du fonds de commerce, si elle produit des attestations et articles de presse décrivant que les gérants de la société locataire-gérante ont abandonné la gestion du fonds de commerce pour en ouvrir un autre en métropole dès janvier 2022, en ont délégué la gestion du commerce à un tiers inexpérimenté et ont adopté un comportement inadapté marqué par la commission d'actes de violence et de dégradation, elle ne verse néanmoins aucune pièce démontrant la réalité de cette dépréciation. En outre, elle se fonde, pour justifier et chiffrer sa demande, sur la différence existante entre le prix d'achat des parts du fonds de commerce le 30 novembre 2018 et la cession de son droit au bail le 2 septembre 2022. Ces opérations ne sont pas équivalentes et la déduction réalisée ne permet pas d'établir la réalité du préjudice causé par la dépréciation du fonds de commerce alléguée.
S'agissant de la dépréciation de la valeur de la clientèle, l'intimée s'appuie sur les mêmes éléments factuels sans pour autant démontrer la réalité du préjudice invoqué à hauteur de 20 000 euros.
Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires au titre de la perte de valeur et de la dépréciation de la valeur de la clientèle.
Sur la demande reconventionnelle au titre de la perte de matériel ainsi que des frais de remise en état :
Si une cave à vin et deux frigos Phoenix figurent bien dans l'inventaire signé quelques jours après la prise d'effet de la location-gérance le 12 octobre 2020, la mention « prêt » apposée ne permet pas de déterminer si c'est le loueur qui a prêté ce matériel comme il l'allègue ou s'il l'a été par des partenaires commerciaux. Néanmoins, les autres éléments listés dans cet inventaire ne comportent aucune mention, le contrat stipule en son article 4 que le détail des équipements est annexé au contrat, ce qui démontre que les lieux ont été loués garnis et l'intimée ne produit aucun élément objectif ou objectivable de nature à démontrer qu'elle était réellement la propriétaire de ces biens. En outre, elle ne communique pas plus de documents de nature à en fixer la valeur à la somme de 2 600 euros sollicitée.
De plus, le loueur affirme que le locataire-gérant a procédé à des aménagements non autorisés sans démontrer, d'une part, la réalité de ces aménagements et, d'autre part, qu'ils ont été réalisés sans autorisation alors que le protocole signé en août 2021 a modifié les termes du contrat notamment consécutivement à des travaux d'embellissement réalisés par le locataire-gérant.
Il en résulte que l'intimée ne démontre pas avoir subi un préjudice causé par la perte de matériel et la remise en état des lieux. Le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée à ce titre.
Sur les autres demandes :
Succombant à l'instance, l'intimée sera condamnée à en régler les entiers dépens, de première instance et d'appel sur le fondement des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, le jugement déféré étant infirmé en ce qu'il a condamné l'appelante aux entiers dépens.
L'équité ne commande pas d'allouer une quelconque somme à l'appelante au titre des frais irrépétibles exposés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'intimée sera déboutée de sa prétention du même chef en ce qu'elle succombe et la décision déférée lui ayant alloué 3 000 euros à ce titre sera infirmée.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement déféré dans l'intégralité de ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a :
- débouté la société NMB RUN de sa demande en paiement de la somme de 140 000 euros,
- condamné la société NMB RUN à payer à la Société d'Exploitation Hôtellerie et Restauration une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamné la société NMB RUN aux entiers dépens, lesdits dépens afférents aux frais de jugement liquides à la somme de 62,92 euros TTC, en ceux non compris les frais de signification du présent jugement et de ses suites s'il y a lieu ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne la Société d'Exploitation Hôtellerie et Restauration à verser à la société NMB RUN la somme de 60 000 euros au titre de la réduction de la clause pénale ;
Déboute la société NMB RUN de sa demande au titre du versement de la somme de 40 000 euros déjà comprise dans la somme résultant de la réduction de la clause pénale ;
Condamne la Société d'Exploitation Hôtellerie et Restauration aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
Déboute les parties de leurs prétentions respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.
Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, Conseillère faisant fonction de Présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Cadre-greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE