CA Chambéry, 2e ch., 17 septembre 2026, n° 24/01128
CHAMBÉRY
Autre
Autre
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
2ème Chambre
Arrêt du Jeudi 17 Septembre 2026
N° RG 24/01128 - N° Portalis DBVY-V-B7I-HRNA
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 22 Mars 2024, RG 1123000332
Appelante
Mme [X] [Y] [I] épouse [V], née le 09 Août 1973 au VENEZUELA demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Laure FRANCOIS, avocat au barreau de CHAMBERY
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C73065-2024-002191 du 01/07/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])
Intimée
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal
Représentée par Me Isabelle ROSADO, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELEURL TYRYS, avocat postulant au barreau de LYON
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COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 12 mai 2026 par Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Madame Laetitia BOURACHOT, Conseillère, avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l'appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,
Et lors du délibéré, par :
- Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries
- Madame Laetitia BOURACHOT, Conseillère,
- Madame Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre,
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 10 décembre 2021, la Savoisienne Habitat, agissant comme mandataire pour le compte de Mme [J] [D], a donné à bail à Mme [G] [X] [Y] [I] épouse [V] un bien à usage d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 1] (Savoie) moyennant un loyer mensuel initial de 420 euros outre les charges.
Par acte du même jour, la SAS Action Logement Services s'est portée caution de la locataire dans le cadre du dispositif Visale.
À la suite de divers incidents de paiement imputables à la locataire, la SAS Action Logement Services a réglé l'arriéré locatif au profit de la bailleresse.
Consécutivement, la SAS Action Logement Services a, par acte du 2 août 2023, fait délivrer à Mme [Y] [I] un commandement de payer la somme de 1 141,58 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire du contrat.
Faute de règlement spontané, la SAS Action Logement a, par acte du 23 octobre 2023, fait assigner Mme [Y] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry afin d'obtenir le constat de la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif outre celui d'une indemnité d'occupation.
Par jugement contradictoire du 22 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry a :
- déclaré recevable l'action engagée par la SAS Action Logement Services à l'encontre de Mme [Y] [I],
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 décembre 2021 entre d'une part Mme [D] et d'autre part Mme [Y] [I] concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1] sont réunies à la date du 13 septembre 2023,
- en conséquence, ordonné à Mme [Y] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la décision,
- dit qu'à défaut pour Mme [Y] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
- condamné Mme [Y] [I] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1 847,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation comprenant le mois de septembre 2023 outre les loyers, charges et indemnités d'occupation dus postérieurement et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,
- fixé l'indemnité d'occupation due à la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,
- autorisé Mme [Y] [I] à s'acquitter de cette somme de 23 mensualités de 75 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,
- précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la décision et qu'à défaut du paiement intégral d'une mensualité dans ce délai, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,
- dit n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [Y] [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- rappelé que la décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.
Par acte du 31 juillet 2024, Mme [Y] [I] a interjeté appel de la décision.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [Y] [I] demande à la cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable l'action engagée par la SAS Action Logement Services,
- infirmer l'appel en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies,
- infirmer le jugement en ce qu'il lui a ordonné de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision, appel en ce que le jugement a dit qu'à défaut d'une libération volontaire des locaux, la SAS Action Logement Services pourra faire procéder à son expulsion,
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1 847,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation comprenant le mois de septembre 2023, outre les loyers dus postérieurement et ce, jusqu'à libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal, appel en ce que le jugement prévoit qu'en cas de retard de paiement d'une mensualité avant le 5 de chaque mois l'intégralité de la dette deviendra exigible,
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée aux entiers dépens, appel en ce que le jugement l'a déboutée de ses demandes,
- la déclarer recevable en sa demande de suspension de la clause résolutoire et d'octroi de délais de paiement.
En réplique, dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2025 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SAS Action Logement Services demande à la cour de :
- débouter Mme [Y] [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Si la Cour décidait de suspendre la clause résolutoire,
- juger qu'à défaut de règlement d'une seule échéance et/ou du loyer en cours, le bail sera résilié de plein droit et l'exécution ordonnée,
Si la Cour jugeait que le commandement visant la clause résolutoire est nul,
- prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [Y] [I] et ordonner l'expulsion de Mme [Y] [I] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,
Y ajoutant,
- condamner Mme [Y] [I] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner Mme [Y] [I] aux dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 mars 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l'action de la SAS Action Logement Services
L'appelante ne soulève pas de moyens d'irrecevabilité de l'action de la SAS Action Logement Services autres qu'une demande de justification par celle-ci de la réalisation des démarches imposées par la législation. Il est observé que ce faisant l'appelante ne conteste ni la qualité, ni l'intérêt à agir de l'intimée en constatation de la résiliation du bail.
S'agissant des démarches imposées par la législation en cas d'action aux fins de constatation de la résiliation du bail, il est observé en premier lieu que les dispositions de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicables aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne sont pas applicables au présent litige, dès lors que la bailleresse, Mme [J] [D], est une personne physique.
Par ailleurs le signalement par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, prévu par l'article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 lorsque le bailleur est une personne physique, n'est pas imposé à peine d'irrecevabilité.
En tout état de cause le commandement de payer délivré à la locataire a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 3 août 2023 (pièce n°12 de l'intimée), et l'assignation aux fins de constat de résiliation du bail en date du 23 octobre 2023 a été délivrée après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission.
L'article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi du 31 mai 1990 précitée.
Une copie de l'assignation a été notifiée au Préfet de la Savoie le 24 octobre 2023 (pièce n°13), soit plus de six semaines avant l'audience du 16 janvier 2024 devant le juge des contentieux de la protection.
Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action engagée par la SAS Action Logement Services.
Sur le moyen de défense pris de la nullité du commandement de payer
Il est observé que l'appelante ne sollicite pas le prononcé de la nullité du commandement de payer dans le dispositif de ses conclusions. Toutefois il s'agit d'un moyen de défense au fond venant au soutien de sa prétention tendant au rejet de la demande en constatation des conditions d'acquisition de la clause résolutoire (Cass. 2ème Civ., 16.01.2025, pourvoi n° 22-17.956, publié au Bulletin). Il y a dès lors lieu d'examiner ce moyen.
Aux termes de l'article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail qui a été délivré à Mme [Y] [I] par acte du 2 août 2023, prévoit expressément que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour régler la somme de 1 141,58 euros en principal (pièce n°7 de l'intimée).
Dès lors, la cause de nullité invoquée par Mme [Y] [I] n'est pas fondée.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et l'expulsion
L'article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au bail conclu par les parties, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, les conditions générales du bail paraphées par la locataire, situées en annexe du bail du 10 décembre 2021 et auxquelles il renvoie, comportent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus deux mois après un commandement de payer infructueux.
La SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de la bailleresse, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 141,58 euros visant la clause résolutoire stipulée par le bail par acte du 2 août 2023.
Il résulte de la quittance subrogative établie le 26 octobre 2023 (pièce n°9 de l'intimée) que la locataire n'a pas réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois qui lui était imparti, l'arriéré locatif s'élevant à cette date à la somme de 1 847,23 euros. Cette absence de règlement dans le délai de deux mois n'est pas contesté par Mme [Y] [I] dans ses écritures en cause d'appel.
Par conséquent, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée par le bail sont réunies à la date du 3 octobre 2023. Dès lors, il y a lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 décembre 2021 entre d'une part Mme [D] et d'autre part Mme [Y] [I] sont réunies à la date du 13 septembre 2023.
Par ailleurs, le contrat de cautionnement Visale conclu entre la bailleresse représentée par la société Savoisienne Habitat prévoit expressément que la société Action Logement Services, caution, agira aux fins d'expulsion.
Dès lors que le bail est résilié, Mme [Y] [I] est sans droit ni titre sur le logement, et le jugement est confirmé en ce qu'il ordonne l'expulsion par la force publique à défaut de départ volontaire.
Sur la fixation des indemnités d'occupation :
Le contrat de cautionnement Visale prévoit expressément que la caution agira aux fins de fixation des indemnités d'occupation.
Le maintien dans les lieux de l'ancienne locataire, sans droit ni titre, cause un préjudice à la bailleresse, qui doit être réparé par une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, jusqu'au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés en mains propres de la bailleresse ou de son mandataire ou par l'expulsion.
Dès lors le jugement est confirmé sur ce point.
Sur la condamnation en paiement au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation
Selon l'ancien 2306 du code civil, désormais article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits et actions dont disposait le créancier à l'égard de son débiteur.
La subrogation transmet à son bénéficiaire la créance et ses accessoires dans la limite de ce qu'il a payé. Dès lors, il appartient à la SAS Action Logement Services de produire une quittance subrogative signée par la bailleresse à l'appui de sa demande en condamnation, l'existence et le contenu d'une telle quittance devant être vérifiés par la juridiction.
En l'espèce, la SAS Action Logement Services produit une quittance subrogative établie le 26 octobre 2023 à hauteur de la somme de 1 847,23 euros, comprenant l'échéance impayée par la locataire du mois de septembre 2023.
En conséquence, à défaut de production d'une quittance subrogative signée par la bailleresse portant sur les échéances postérieures à celle de septembre 2023, il convient d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [Y] [I] au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dus postérieurement à l'échéance du mois de septembre 2023 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.
Pour la clarté du dispositif du présent arrêt, l'ensemble du chef de dispositif du jugement prévoyant la disposition précitée est infirmé. Statuant à nouveau il y a lieu de condamner l'appelante à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1 847,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés comprenant l'échéance de septembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement en application de l'article 1231-6 du code civil et 5 du code de procédure civile, dès lors que l'intimée demande confirmation du jugement sur ce point, et qu'elle n'a pas sollicité devant la cour d'appel la fixation du point de départ de ces intérêts à une date antérieure au jugement. Enfin il y a lieu de rejeter la demande de condamnation aux loyers et charges et indemnités d'occcupation postérieurs.
Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, aucune des parties ne demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a autorisé Mme [Y] [I] à s'acquitter de sa dette en 23 mensualités de 75 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts. Il n'y a dès lors pas lieu de statuer à cet égard, la cour n'étant pas saisie sur ce point.
En revanche, afin d'assurer le respect de cet échéancier, il y a lieu de confirmer le chef de jugement critiqué en ce qu'il a précisé qu'à défaut de paiement d'une mensualité la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible.
S'agissant de la suspension des effets de la clause résolutoire, la SAS Action Logement Services indique dans ses écritures que la locataire a repris le paiement du loyer courant depuis octobre 2023. Cependant Mme [Y] [I] se contente d'affirmer dans ses dernières conclusions qu'elle est 'en mesure de reprendre le règlement de ces loyers', et qu'elle peut reprendre une activité professionnelle (page 4). L'appelante ne détaille pas davantage sa situation personnelle et ne fournit aucun justificatif concernant sa situation financière. Au surplus, l'appelante ne démontre pas avoir respecté l'échéancier accordé par le premier juge ou procédé à de quelconques règlements de nature à apurer au moins partiellement son arriéré locatif qui s'élève à la somme non contestée de 1 847,23 euros depuis la quittance établie en octobre 2023, soit depuis plus de deux ans.
Ainsi, en l'absence de tout élément relatif à la situation de Mme [Y] [I], il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande en suspension des effets de la clause résolutoire.
Par conséquent, ce chef de dispositif du jugement déféré est confirmé.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Les dispositions du jugement, statuant sur les frais et dépens de première instance, sont confirmées.
Mme [Y] [I], partie perdante, supportera les entiers dépens de la procédure d'appel.
Il ne paraît pas équitable de faire droit à la demande de la SAS Action Logement Services en condamnation de Mme [Y] [I] en indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,
Infirme le jugement en ce qu'il a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 décembre 2021 entre d'une part Mme [J] [D] et d'autre part Mme [G] [X] [Y] [I] concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1] sont réunies à la date du 13 septembre 2023,
- condamné Mme [G] [X] [Y] [I] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1 847,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation comprenant le mois de septembre 2023 outre les loyers, charges et indemnités d'occupation dus postérieurement et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,
Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées,
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 décembre 2021 entre d'une part Mme [J] [D] et d'autre part Mme [G] [X] [Y] [I] concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1] sont réunies à la date du 3 octobre 2023,
Condamne Mme [G] [X] [Y] [I] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1 847,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation comprenant le mois de septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,
Rejette la demande en condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dus postérieurement et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux avec intérêts au taux légal,
Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions objet d'appel,
Y ajoutant,
Condamne Mme [G] [X] [Y] [I] aux dépens en cause d'appel qui seront recouvrés dans les conditions prévues à l'article 42 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991,
Rejette la demande en paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.
Ainsi prononcé publiquement le 17 septembre 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Delphine AVERLANT, Greffière.
La Greffière La Présidente
2ème Chambre
Arrêt du Jeudi 17 Septembre 2026
N° RG 24/01128 - N° Portalis DBVY-V-B7I-HRNA
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 22 Mars 2024, RG 1123000332
Appelante
Mme [X] [Y] [I] épouse [V], née le 09 Août 1973 au VENEZUELA demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Laure FRANCOIS, avocat au barreau de CHAMBERY
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C73065-2024-002191 du 01/07/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])
Intimée
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal
Représentée par Me Isabelle ROSADO, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELEURL TYRYS, avocat postulant au barreau de LYON
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COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 12 mai 2026 par Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Madame Laetitia BOURACHOT, Conseillère, avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l'appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,
Et lors du délibéré, par :
- Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries
- Madame Laetitia BOURACHOT, Conseillère,
- Madame Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre,
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 10 décembre 2021, la Savoisienne Habitat, agissant comme mandataire pour le compte de Mme [J] [D], a donné à bail à Mme [G] [X] [Y] [I] épouse [V] un bien à usage d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 1] (Savoie) moyennant un loyer mensuel initial de 420 euros outre les charges.
Par acte du même jour, la SAS Action Logement Services s'est portée caution de la locataire dans le cadre du dispositif Visale.
À la suite de divers incidents de paiement imputables à la locataire, la SAS Action Logement Services a réglé l'arriéré locatif au profit de la bailleresse.
Consécutivement, la SAS Action Logement Services a, par acte du 2 août 2023, fait délivrer à Mme [Y] [I] un commandement de payer la somme de 1 141,58 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire du contrat.
Faute de règlement spontané, la SAS Action Logement a, par acte du 23 octobre 2023, fait assigner Mme [Y] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry afin d'obtenir le constat de la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif outre celui d'une indemnité d'occupation.
Par jugement contradictoire du 22 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry a :
- déclaré recevable l'action engagée par la SAS Action Logement Services à l'encontre de Mme [Y] [I],
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 décembre 2021 entre d'une part Mme [D] et d'autre part Mme [Y] [I] concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1] sont réunies à la date du 13 septembre 2023,
- en conséquence, ordonné à Mme [Y] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la décision,
- dit qu'à défaut pour Mme [Y] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
- condamné Mme [Y] [I] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1 847,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation comprenant le mois de septembre 2023 outre les loyers, charges et indemnités d'occupation dus postérieurement et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,
- fixé l'indemnité d'occupation due à la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,
- autorisé Mme [Y] [I] à s'acquitter de cette somme de 23 mensualités de 75 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,
- précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la décision et qu'à défaut du paiement intégral d'une mensualité dans ce délai, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,
- dit n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [Y] [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- rappelé que la décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.
Par acte du 31 juillet 2024, Mme [Y] [I] a interjeté appel de la décision.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [Y] [I] demande à la cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable l'action engagée par la SAS Action Logement Services,
- infirmer l'appel en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies,
- infirmer le jugement en ce qu'il lui a ordonné de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision, appel en ce que le jugement a dit qu'à défaut d'une libération volontaire des locaux, la SAS Action Logement Services pourra faire procéder à son expulsion,
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1 847,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation comprenant le mois de septembre 2023, outre les loyers dus postérieurement et ce, jusqu'à libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal, appel en ce que le jugement prévoit qu'en cas de retard de paiement d'une mensualité avant le 5 de chaque mois l'intégralité de la dette deviendra exigible,
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée aux entiers dépens, appel en ce que le jugement l'a déboutée de ses demandes,
- la déclarer recevable en sa demande de suspension de la clause résolutoire et d'octroi de délais de paiement.
En réplique, dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2025 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SAS Action Logement Services demande à la cour de :
- débouter Mme [Y] [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Si la Cour décidait de suspendre la clause résolutoire,
- juger qu'à défaut de règlement d'une seule échéance et/ou du loyer en cours, le bail sera résilié de plein droit et l'exécution ordonnée,
Si la Cour jugeait que le commandement visant la clause résolutoire est nul,
- prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [Y] [I] et ordonner l'expulsion de Mme [Y] [I] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,
Y ajoutant,
- condamner Mme [Y] [I] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner Mme [Y] [I] aux dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 mars 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l'action de la SAS Action Logement Services
L'appelante ne soulève pas de moyens d'irrecevabilité de l'action de la SAS Action Logement Services autres qu'une demande de justification par celle-ci de la réalisation des démarches imposées par la législation. Il est observé que ce faisant l'appelante ne conteste ni la qualité, ni l'intérêt à agir de l'intimée en constatation de la résiliation du bail.
S'agissant des démarches imposées par la législation en cas d'action aux fins de constatation de la résiliation du bail, il est observé en premier lieu que les dispositions de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicables aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne sont pas applicables au présent litige, dès lors que la bailleresse, Mme [J] [D], est une personne physique.
Par ailleurs le signalement par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, prévu par l'article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 lorsque le bailleur est une personne physique, n'est pas imposé à peine d'irrecevabilité.
En tout état de cause le commandement de payer délivré à la locataire a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 3 août 2023 (pièce n°12 de l'intimée), et l'assignation aux fins de constat de résiliation du bail en date du 23 octobre 2023 a été délivrée après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission.
L'article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi du 31 mai 1990 précitée.
Une copie de l'assignation a été notifiée au Préfet de la Savoie le 24 octobre 2023 (pièce n°13), soit plus de six semaines avant l'audience du 16 janvier 2024 devant le juge des contentieux de la protection.
Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action engagée par la SAS Action Logement Services.
Sur le moyen de défense pris de la nullité du commandement de payer
Il est observé que l'appelante ne sollicite pas le prononcé de la nullité du commandement de payer dans le dispositif de ses conclusions. Toutefois il s'agit d'un moyen de défense au fond venant au soutien de sa prétention tendant au rejet de la demande en constatation des conditions d'acquisition de la clause résolutoire (Cass. 2ème Civ., 16.01.2025, pourvoi n° 22-17.956, publié au Bulletin). Il y a dès lors lieu d'examiner ce moyen.
Aux termes de l'article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail qui a été délivré à Mme [Y] [I] par acte du 2 août 2023, prévoit expressément que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour régler la somme de 1 141,58 euros en principal (pièce n°7 de l'intimée).
Dès lors, la cause de nullité invoquée par Mme [Y] [I] n'est pas fondée.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et l'expulsion
L'article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au bail conclu par les parties, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, les conditions générales du bail paraphées par la locataire, situées en annexe du bail du 10 décembre 2021 et auxquelles il renvoie, comportent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus deux mois après un commandement de payer infructueux.
La SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de la bailleresse, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 141,58 euros visant la clause résolutoire stipulée par le bail par acte du 2 août 2023.
Il résulte de la quittance subrogative établie le 26 octobre 2023 (pièce n°9 de l'intimée) que la locataire n'a pas réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois qui lui était imparti, l'arriéré locatif s'élevant à cette date à la somme de 1 847,23 euros. Cette absence de règlement dans le délai de deux mois n'est pas contesté par Mme [Y] [I] dans ses écritures en cause d'appel.
Par conséquent, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée par le bail sont réunies à la date du 3 octobre 2023. Dès lors, il y a lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 décembre 2021 entre d'une part Mme [D] et d'autre part Mme [Y] [I] sont réunies à la date du 13 septembre 2023.
Par ailleurs, le contrat de cautionnement Visale conclu entre la bailleresse représentée par la société Savoisienne Habitat prévoit expressément que la société Action Logement Services, caution, agira aux fins d'expulsion.
Dès lors que le bail est résilié, Mme [Y] [I] est sans droit ni titre sur le logement, et le jugement est confirmé en ce qu'il ordonne l'expulsion par la force publique à défaut de départ volontaire.
Sur la fixation des indemnités d'occupation :
Le contrat de cautionnement Visale prévoit expressément que la caution agira aux fins de fixation des indemnités d'occupation.
Le maintien dans les lieux de l'ancienne locataire, sans droit ni titre, cause un préjudice à la bailleresse, qui doit être réparé par une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, jusqu'au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés en mains propres de la bailleresse ou de son mandataire ou par l'expulsion.
Dès lors le jugement est confirmé sur ce point.
Sur la condamnation en paiement au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation
Selon l'ancien 2306 du code civil, désormais article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits et actions dont disposait le créancier à l'égard de son débiteur.
La subrogation transmet à son bénéficiaire la créance et ses accessoires dans la limite de ce qu'il a payé. Dès lors, il appartient à la SAS Action Logement Services de produire une quittance subrogative signée par la bailleresse à l'appui de sa demande en condamnation, l'existence et le contenu d'une telle quittance devant être vérifiés par la juridiction.
En l'espèce, la SAS Action Logement Services produit une quittance subrogative établie le 26 octobre 2023 à hauteur de la somme de 1 847,23 euros, comprenant l'échéance impayée par la locataire du mois de septembre 2023.
En conséquence, à défaut de production d'une quittance subrogative signée par la bailleresse portant sur les échéances postérieures à celle de septembre 2023, il convient d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [Y] [I] au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dus postérieurement à l'échéance du mois de septembre 2023 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.
Pour la clarté du dispositif du présent arrêt, l'ensemble du chef de dispositif du jugement prévoyant la disposition précitée est infirmé. Statuant à nouveau il y a lieu de condamner l'appelante à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1 847,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés comprenant l'échéance de septembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement en application de l'article 1231-6 du code civil et 5 du code de procédure civile, dès lors que l'intimée demande confirmation du jugement sur ce point, et qu'elle n'a pas sollicité devant la cour d'appel la fixation du point de départ de ces intérêts à une date antérieure au jugement. Enfin il y a lieu de rejeter la demande de condamnation aux loyers et charges et indemnités d'occcupation postérieurs.
Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, aucune des parties ne demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a autorisé Mme [Y] [I] à s'acquitter de sa dette en 23 mensualités de 75 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts. Il n'y a dès lors pas lieu de statuer à cet égard, la cour n'étant pas saisie sur ce point.
En revanche, afin d'assurer le respect de cet échéancier, il y a lieu de confirmer le chef de jugement critiqué en ce qu'il a précisé qu'à défaut de paiement d'une mensualité la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible.
S'agissant de la suspension des effets de la clause résolutoire, la SAS Action Logement Services indique dans ses écritures que la locataire a repris le paiement du loyer courant depuis octobre 2023. Cependant Mme [Y] [I] se contente d'affirmer dans ses dernières conclusions qu'elle est 'en mesure de reprendre le règlement de ces loyers', et qu'elle peut reprendre une activité professionnelle (page 4). L'appelante ne détaille pas davantage sa situation personnelle et ne fournit aucun justificatif concernant sa situation financière. Au surplus, l'appelante ne démontre pas avoir respecté l'échéancier accordé par le premier juge ou procédé à de quelconques règlements de nature à apurer au moins partiellement son arriéré locatif qui s'élève à la somme non contestée de 1 847,23 euros depuis la quittance établie en octobre 2023, soit depuis plus de deux ans.
Ainsi, en l'absence de tout élément relatif à la situation de Mme [Y] [I], il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande en suspension des effets de la clause résolutoire.
Par conséquent, ce chef de dispositif du jugement déféré est confirmé.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Les dispositions du jugement, statuant sur les frais et dépens de première instance, sont confirmées.
Mme [Y] [I], partie perdante, supportera les entiers dépens de la procédure d'appel.
Il ne paraît pas équitable de faire droit à la demande de la SAS Action Logement Services en condamnation de Mme [Y] [I] en indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,
Infirme le jugement en ce qu'il a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 décembre 2021 entre d'une part Mme [J] [D] et d'autre part Mme [G] [X] [Y] [I] concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1] sont réunies à la date du 13 septembre 2023,
- condamné Mme [G] [X] [Y] [I] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1 847,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation comprenant le mois de septembre 2023 outre les loyers, charges et indemnités d'occupation dus postérieurement et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,
Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées,
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 décembre 2021 entre d'une part Mme [J] [D] et d'autre part Mme [G] [X] [Y] [I] concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1] sont réunies à la date du 3 octobre 2023,
Condamne Mme [G] [X] [Y] [I] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1 847,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation comprenant le mois de septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,
Rejette la demande en condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dus postérieurement et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux avec intérêts au taux légal,
Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions objet d'appel,
Y ajoutant,
Condamne Mme [G] [X] [Y] [I] aux dépens en cause d'appel qui seront recouvrés dans les conditions prévues à l'article 42 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991,
Rejette la demande en paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.
Ainsi prononcé publiquement le 17 septembre 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Delphine AVERLANT, Greffière.
La Greffière La Présidente