CA Caen, 2e ch. civ., 17 septembre 2026, n° 25/01770
CAEN
Arrêt
Autre
AFFAIRE : N° RG 25/01770 -
SP
ORIGINE : DECISION du TJ de CAEN en date du 19 Mai 2025
RG n° 19/00811
COUR D'APPEL DE CAEN
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2026
APPELANTS :
Madame [W] [H] épouse [E]
née le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Monsieur [S] [E]
né le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés et assistés de Me Franck THILL, avocat au barreau de CAEN
INTIMEES :
CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LA TOURAINE ET DU POITOU
N° SIRET : 399 780 097
[Adresse 2]
[Localité 4]
prise en la personne de son représentant légal
Représentée et assistée de Me Jean-Michel DELCOURT, avocat au barreau de CAEN
S.A.S. SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU
N° SIRET : 714 800 729
[Adresse 3]
[Localité 5]
prise en la personne de son représentant légal
Représentée et assistée de Me Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN
DEBATS : A l'audience publique du 21 mai 2026, sans opposition du ou des avocats, Mme MEURANT, Présidente de chambre et Mme COURTADE, Conseillère, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré
GREFFIER : Mme LE GALL, greffière
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme MEURANT, Présidente de chambre,
Mme COURTADE, Conseillère,
Mme LOUGUET, Conseillère,
ARRET prononcé publiquement le 17 septembre 2026 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Mme MEURANT, présidente, et Mme FLEURY, greffière
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Suivant offre de prêt immobilier acceptée le 4 mai 2007, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou (ci-après la CRCAM de la Touraine et du Poitou ou le Crédit agricole) a consenti à M. [S] [E] et à son épouse Mme [W] [H], un prêt "Tout habitat" n°00035168580 d'un montant de 195.833 euros remboursable en 240 mois, afin de financer l'acquisition, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, d'un appartement, d'un parking et d'un casier à ski à usage locatif dans une résidence de tourisme à [Localité 6] (31), et ce dans un objectif de défiscalisation (loi Demessine).
Par acte authentique du 31 août 2007, M. et Mme [E] ont acquis le bien immobilier auprès de la société Alti-immo moyennant le prix de 220.064 euros TTC avant de le donner à bail commercial à la société Soderev tour pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel de 7.636 euros HT, diminué à partir du 1er avril 2013 à hauteur de 4.052 euros HT.
En outre, suivant offre préalable de crédit à la consommation acceptée le 11 juin 2008, le Crédit agricole a consenti aux époux [E] un crédit à la consommation affecté n° 00062264369 d'un montant de 16.000 euros remboursable en 120 mois au taux d'intérêt annuel fixe de 6,96 % l'an, afin de financer l'acquisition d'un mobil-home.
Les époux [E] ayant tous les deux fait l'objet d'un licenciement pour motif économique, le Crédit agricole a accepté que, à effet du 15 juin 2013 et pour 33 mois, les échéances dudit prêt immobilier soient réduites à hauteur de 555,66 euros, les emprunteurs devant ensuite régler une échéance mensuelle de 1.190,84 euros pendant 187 mois (exercice de l'option "la modulation des échéances").
Des incidents de paiement sont survenus à compter du 15 avril 2017, concernant le prêt immobilier n°00035168580, et à compter du 10 mai 2017, concernant le crédit à la consommation affecté n°00062264369.
Par lettres recommandées avec demande d'avis de réception du 10 janvier 2018, le Crédit agricole a mis en demeure M. et Mme [E] de régulariser, dans le délai de 15 jours, les impayés au titre des contrats nº00035168580, n°00062264369 et n°[XXXXXXXXXX01] (compte de dépôt), sous peine de déchéance du terme.
Ces mises en demeures étant restées infructueuses, le Crédit agricole a, par acte d'huissier de justice du 11 mars 2019, fait assigner M. et Mme [E] devant le tribunal de grande instance de Caen aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes, selon décomptes arrêtés au 10 janvier 2018 :
- 167.854,96 euros au titre du prêt n° 00035168580 avec intérêts au taux de 4,04 % l'an à compter du 10 janvier 2018 jusqu'à parfait paiement,
- 2.699,65 euros au titre du prêt n°00062264369 avec intérêts au taux de 6,96% l'an à compter du 10 janvier 2018 jusqu'à parfait paiement,
- 1.433,34 euros au titre du compte chèque n° [XXXXXXXXXX01] outre intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2018 jusqu'à parfait paiement;
- 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par acte d'huissier de justice du 1er juin 2021, les époux [E] ont fait assigner en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Caen la société SAS Square habitat crédit agricole Touraine Poitou venant aux droits de la société Crédit agricole Touraine Poitou immobilier (ci-après la société Square habitat) aux fins, à titre principal, de la voir condamner solidairement sinon in solidum avec le Crédit agricole au paiement des sommes suivantes :
- 226.000 euros sinon celle de 96.085,87 euros équivalent au montant de la créance bancaire en réparation du préjudice de perte de capital et d'endettement subséquent ;
- 27.178 euros en réparation du préjudice financier de perte locative et de voir ordonner la compensation des créances réciproques.
Les instances ont été jointes le 6 octobre 2021.
Par jugement du 19 mai 2025, le tribunal a :
- déclaré irrecevable l'exception d'incompétence soulevée par M. et Mme [E] concernant les demandes en paiement présentées par la CRCAM de la Touraine et du Poitou au titre du contrat de prêt de 16.000 euros conclu le 11 juin 2008 et du solde débiteur du compte de dépôt,
- condamné solidairement M. et Mme [E] à payer à la CRCAM de la Touraine et du Poitou la somme de 2.699,65 euros au titre du crédit à la consommation affecté nº 00062264369 conclu le 11 juin 2008, avec intérêts au taux de 6,96 % l'an à compter du 11 janvier 2018 jusqu'au parfait paiement,
- débouté la CRCAM de la Touraine et du Poitou de sa demande en paiement au titre du solde débiteur du compte de dépôt n° [XXXXXXXXXX01],
- condamné solidairement M. et Mme [E] à payer à la CRCAM de la Touraine et du Poitou la somme de 96.085,87 euros au titre du solde du prêt immobilier n° 00035168580 conclu le 4 mai 2007, avec intérêts au taux de 4,04 % l'an à compter du 8 décembre 2020 jusqu'au parfait paiement,
- débouté M. et Mme [E] de toutes leurs demandes indemnitaires dirigées contre la CRCAM de la Touraine et du Poitou,
- déclaré irrecevable comme prescrite la demande indemnitaire à hauteur de 27.178 euros au titre du préjudice financier de perte locative formulée par M. et Mme [E] à l'encontre de la SAS Square habitat,
- déclaré recevables le surplus des demandes indemnitaires formulées par M. et Mme [E] à l'encontre de la SAS Square habitat,
- débouté M. et Mme [E] de toutes leurs demandes indemnitaires recevables dirigées contre la SAS Square habitat,
- débouté M. et Mme [E] de leur demande tendant à l'octroi d'un délai de paiement,
- condamné M. et Mme [E] aux dépens,
- débouté M. et Mme [E] de leur demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la CRCAM de la Touraine et du Poitou de sa demande formée au titre des frais irrépétibles,
- débouté la SAS Square habitat de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.
Pour débouter M. et Mme [E] de leurs demandes indemnitaires formées à l'encontre du Crédit agricole et de la société Square habitat, le tribunal a retenu que :
- leur rôle de conseiller en placement dans l'investissement litigieux n'était pas établi, de sorte qu'aucun manquement à leurs devoirs d'information et de conseil ne pouvait leur être reproché,
- l'existence du devoir de mise en garde du Crédit agricole en sa qualité de dispensateur de crédit n'était pas démontrée.
Par déclaration du 22 juillet 2025, M. et Mme [E] ont interjeté appel de cette décision, la critiquant en ses dispositions par lesquelles ils ont été :
- condamnés solidairement à payer à la CRCAM de la Touraine et du Poitou les sommes de 2.699,65 et de 96.085,87 euros outre intérêts au titre du crédit à la consommation et du prêt immobilier,
- déclarés irrecevables en leur demande indemnitaire au titre de leur préjudice financier,
- déboutés de leurs de l'intégralité de leurs demandes formées à l'encontre de la CRCAM de Touraine et du Poitou et de la société Square habitat,
- condamnés aux entiers dépens.
Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 23 mars 2026, M. et Mme [E] demandent à la cour de :
- recevoir l'appel de Mme et M. [E] et le dire fondé,
En conséquence,
- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen le 19 mai 2025 en ce qu'il a :
* déclaré irrecevable la demande indemnitaire au titre du préjudice financier de M. et Mme [E],
* débouté M. et Mme [E] de l'intégralité de leurs demandes dirigées à l'encontre de la CRCAM de la Touraine et du Poitou et de la SAS Square habitat,
* condamné les époux [E] aux entiers dépens
Statuant de nouveau,
- rejeter les moyens, fins et conclusions de la CRCAM de la Touraine et du Poitou et de la SAS Square habitat et les débouter de toutes demandes,
- consacrer la responsabilité de la CRCAM de la Touraine et du Poitou pour manquement à ses obligations d'information et de mise en garde et/ou pour octroi abusif de crédit sinon par implication et complicité dans un montage risqué et trompeur auquel elle a imprudemment mais en toute connaissance de cause prêté son concours,
- consacrer la responsabilité de la SAS Square habitat pour manquement à ses obligations d'information et de mise en garde sinon par implication et complicité dans un montage risqué et trompeur auquel elle a imprudemment mais en toute connaissance de cause prêté son concours,
- condamner solidairement sinon in solidum la CRCAM de la Touraine et du Poitou et la SAS Square habitat, au paiement de la somme de 121.064 euros en réparation du préjudice financier résultant de la revente à perte du bien, objet de l'opération de défiscalisation subi par M. et Mme [E],
- condamner solidairement sinon in solidum la CRCAM de la Touraine et du Poitou et la SAS Square habitat, au paiement de la somme de 17.024 euros en réparation du préjudice financier de perte locative subi par M. et Mme [E],
- ordonner la compensation de la créance de dommages-intérêts et de la créance bancaire,
- condamner solidairement sinon in solidum la CRCAM de la Touraine et du Poitou et la SAS Square habitat, au paiement des sommes de 5.000 euros à chacun des époux [E] en réparation de leur préjudice moral distinctement subi,
- confirmer le jugement en ses autres dispositions non contraires au présent dispositif,
En tout état de cause,
- condamner solidairement sinon in solidum la CRCAM de la Touraine et du Poitou et la SAS Square habitat à verser à M. et Mme [E] une indemnité qu'il n'apparaît pas inéquitable de fixer à 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner solidairement sinon in solidum la CRCAM de la Touraine et du Poitou et la SAS Square habitat aux entiers dépens.
Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 10 février 2026, la CRCAM de la Touraine et du Poitou demande à la cour de :
- recevant M. et Mme [E] en leur appel, le dire mal fondé,
- débouter M. et Mme [E] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- condamner solidairement M. et Mme [E], à payer à la CRCAM de la Touraine et du Poitou la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 12 janvier 2026, la SAS Square habitat demande à la cour de :
A titre principal,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
* déclaré irrecevable comme prescrite la demande indemnitaire à hauteur de 27.178 euros au titre du préjudice financier de pertes locatives formulé par M. et Mme [E] à l'encontre de la SAS Square habitat,
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
* déclaré recevable le surplus des demandes indemnitaires formulées par M. et Mme [E] à l'encontre de la SAS Square habitat,
Statuant à nouveau sur le chef de jugement critiqué,
- juger irrecevable comme prescrite l'intégralité des demandes de M. et Mme [E] dirigées à l'encontre de la SAS Square habitat et, en conséquence, les débouter de l'intégralité de leurs demandes dirigées contre la SAS Square habitat,
A titre subsidiaire,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
* déclaré irrecevable comme prescrite la demande indemnitaire à hauteur de 27.178 euros au titre du préjudice financier de pertes locatives formulé par M. et Mme [E] à l'encontre de la SAS Square habitat,
* débouté M. et Mme [E] de toutes leurs demandes indemnitaires recevables dirigées contre la SAS Square habitat,
En toute hypothèse,
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
* débouté la SAS Square habitat de sa demande formée au titre des frais irrépétibles,
Statuant à nouveau,
- condamner solidairement M. et Mme [E] à payer à la SAS Square habitat une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance,
Ajoutant au jugement
- condamner solidairement M. et Mme [E] à payer à la SAS Square habitat une somme de 7.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour l'instance d'appel,
- condamner solidairement M. et Mme aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 8 avril 2026.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées.
MOTIFS
A titre liminaire, la cour relève que si les époux [E] ont déféré le chef du jugement par lequel ils ont été déboutés de leurs demandes parmi lesquelles celle formulée à concurrence de 96.085,87 euros au titre de la perte de capital et de l'endettement subséquent, ils ne formulent, aux termes du dispositif de leurs écritures, aucune prétention au titre de ce préjudice, limitant en cause d'appel leurs demandes indemnitaires aux préjudices financiers résultant de la revente à perte du bien et de la perte locative consécutive à la diminution du loyer en cours de bail.
Sur les demandes en paiement formées par la banque
Sur la demande au titre du prêt immobilier
Le montant de la créance revendiquée par le Crédit agricole au titre du prêt immobilier n'est pas critiqué par les appelants, non plus que le taux et le point de départ des intérêts.
Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a condamné solidairement les époux [E] à payer à la CRCAM de la Touraine et du Poitou la somme de 96.085,87 euros au titre du solde du prêt immobilier n° 00035168580 conclu le 4 mai 2007, avec intérêts au taux de 4,04 % l'an à compter du 8 décembre 2020 jusqu'au parfait paiement.
Sur la demande au titre du crédit à la consommation
A nouveau, le montant de la créance revendiquée par le Crédit agricole au titre du crédit à la consommation n'est pas critiqué par les appelants, non plus que le taux et le point de départ des intérêts.
Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a condamné solidairement les époux [E] à payer à la CRCAM de la Touraine et du Poitou la somme de 2.699,65 euros au titre du crédit à la consommation affecté nº 00062264369 conclu le 11 juin 2008, avec intérêts au taux de 6,96 % l'an à compter du 11 janvier 2018 jusqu'au parfait paiement.
Sur la responsabilité du Crédit agricole
Les époux [E] soutiennent que la banque, en sa qualité de prêteur de deniers, est tenue, en matière de crédit, non seulement d'une obligation d'information mais également d'un devoir général de mise en garde vis-à-vis du client profane ; qu'en l'occurrence, la banque ne rapporte pas la preuve ; qui lui incombe, du respect de ces obligations d'information et de mise en garde, aucune fiche de renseignement des informations patrimoniales et de revenus n'étant communiquée ; que la banque n'est pas intervenue en qualité de simple prêteur de deniers finançant un emprunt classique mais s'est investie de la mission d'instruire une demande de prêt afin d'investissement de défiscalisation, opération autrement plus complexe et risquée qui lui imposait d'évaluer la capacité de remboursement de ses clients en considération du fait que l'emprunt est souscrit dans la perspective d'un autofinancement ; qu'il est donc essentiel que la banque avertisse son client du risque financier qu'il court à raison de la fictivité sinon, de l'aléa entourant la garantie donnée au loyer, du risque de réduction de celui-ci, du risque de résiliation du bail, du risque de revente à perte, de l'indisponibilité du bien durant la période fiscale, de l'impossibilité de contracter d'autres emprunts au regard du taux d'endettement qu'entraine le prêt sollicité ; que la banque, menant une politique de développement immobilier impliquant la concrétisation par ses clients des investissements immobiliers proposés a consenti le financement sans aucun examen de leur situation financière, ni mise en garde, dans son seul intérêt.
Ils estiment que les conditions dans lesquelles le prêt leur a été octroyé (bien surévalué le rendant invendable, financé sans apport, sans obligation d'assurance décès-invalidité-perte d'emploi, à un taux d'intérêts fixe puis variable dangereux et sans explication, avec un recours à une caution qui est une société du groupe Crédit agricole ') sont fautives et démontrent que la banque a sacrifié les intérêts de ses clients au nom de ses propres intérêts et ceux de son groupe, traduisant sa complicité et sa participation active à une opération présentée dans des conditions trompeuses afin d'obtenir le consentement de ses clients ; que le Crédit agricole ayant eu un rôle actif et décisif dans l'opération de défiscalisation qui reposait sur un financement assuré à 100 % par un prêt, sa responsabilité doit être retenue du fait du manquement à son devoir d'information et de conseil.
Ils soulignent que c'est la banque qui les a sollicités et que le prêt leur était d'emblée octroyé puisque la banque avait un intérêt à le leur accorder puisqu'elle a bénéficié de la rémunération du coût du crédit et des honoraires de négociation, que la caution et l'assurance ont été souscrits auprès de ses propres sociétés qui ont facturé ces services ; que l'opération a été réalisée avec l'accompagnement du pôle immobilier du groupe Crédit agricole, la société Square habitat qui les a accompagnés pour apporter à ses clients toute garantie apparente de sécurité et d'absence de risque dans l'opération menée par ses sociétés partenaires, notamment la société Soderev tour, leur locataire.
Ils considèrent que les manquements de la banque engagent, à titre principal, sa responsabilité contractuelle et, à titre subsidiaire, sa responsabilité délictuelle à raison de ses évidentes implication, participation et complicité dans un montage risqué et trompeur auquel elle a, imprudemment mais en toute connaissance de cause, prêté son concours déterminant, sans lequel le préjudice ne se serait pas réalisé.
Le Crédit agricole répond que le non cumul des responsabilités ne permet pas d'invoquer sa responsabilité contractuelle et sa responsabilité délictuelle, alors qu'elle était liée contractuellement aux époux [E] ; qu'elle n'a pas eu d'autre rôle que celui de dispensateur de crédit, aucune preuve du rôle qui lui est attribué au-delà n'étant rapportée ; que les époux [E] sont entrés en relation avec la société Crédit agricole immobilier, personne morale distincte et réalisé l'opération avec la société Le comptoir de l'immobilier, appartenant au groupe Lagrange, personne morale distincte, le contrat de réservation ayant été signé avec la société Alti immo après réalisation de simulations par la société Topinvest ; qu'elle n'a jamais été investie d'un mandat de gestion et s'est limitée à proposer et consentir le prêt de financement ; que la banque, dispensateur de crédit, n'a pas à s'immiscer dans la gestion des affaires de son client ni à apprécier l'opportunité du prêt et doit simplement veiller que l'emprunt sollicité est adapté aux capacités de remboursement de l'emprunteur ; que les époux [E], sur lesquels pèse la charge de la preuve du caractère inadapté du prêt à leur situation financière et du risque d'endettement à l'égard duquel ils devaient être mis en garde, n'allèguent ni ne justifient qu'ils n'avaient pas les facultés de rembourser le prêt qui leur a été consenti. La banque souligne qu'à la date de la souscription de l'emprunt, les appelants percevaient des revenus non négligeables de 6.500 euros par mois, alors que le prêt induisait une charge mensuelle de remboursement limitée à 659,30 euros puis, à 1.191,28 euros qui était compatible avec leurs revenus et qui n'a d'ailleurs pas posé de difficulté pendant dix ans.
Sur ce,
C'est par des motifs pertinents et une exacte appréciation de la situation respective des parties, non remis en cause par les éléments produits à hauteur d'appel, que les premiers juges ont considéré que la responsabilité du Crédit agricole devait être appréciée au regard de son seul rôle de dispensateur de crédit, en l'absence de preuve d'une participation active à l'opération de défiscalisation, et que l'obligation d'information et le devoir de mise en garde de la banque à l'égard des époux [E] n'étaient pas établis, dès lors que les appelants, qui percevaient à la date de la souscription du prêt des revenus de 6.500 euros et étaient propriétaires de leur immeuble d'habitation, ne rapportaient pas la preuve, qui leur incombe, du caractère inadapté du prêt à leur situation financière et du risque d'endettement à l'égard duquel ils auraient dû être mis en garde, le prêt ayant d'ailleurs été remboursé pendant dix ans, preuve de son caractère adapté à la situation financière des emprunteurs.
En outre, comme le rappelle le Crédit agricole, l'obligation de mise en garde à laquelle peut être tenu un établissement de crédit à l'égard d'un emprunteur non averti avant de lui consentir un prêt ne porte pas sur l'opportunité ou les risques de l'opération financée.
En raison des relations contractuelles liant les parties et alors que les manquements reprochés s'inscrivent dans le cadre de ces relations, le principe de non option s'oppose à la mise en cause de sa responsabilité délictuelle de la banque.
Au demeurant, la cour relève que les époux [E] ne produisent pas d'éléments de preuve permettant de démontrer les man'uvres et la tromperie attribuées à la banque dans le cadre de cette opération de défiscalisation. Les circonstances selon lesquelles le prêt a été attribué afin de financer à 100 % l'acquisition du bien, sans obligation d'assurance décès-invalidité-perte d'emploi, à un taux d'intérêts fixe puis variable, avec un cautionnement d'une société du groupe Crédit agricole ne suffisent pas corroborer les dires des appelants, s'agissant de modalités d'octroi de prêt qui ne caractérisent aucune anormalité dans le cadre d'un investissement à but de défiscalisation et qui ont été, préalablement à la conclusion du contrat, soumises au consentement des époux [E] qui les ont acceptées.
Quant à la surévaluation du prix de vente du bien, les pièces produites par les appelants ne permettent pas de l'établir.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté les époux [E] de leurs demandes indemnitaires formées contre le Crédit agricole.
Sur la responsabilité de la société Square habitat
Sur la recevabilité
La société Square habitat soulève l'irrecevabilité de l'action en responsabilité exercée par les époux [E] à son égard au visa de l'article 2224 du code civil, soutenant que le point de départ de l'action en indemnisation des dommages résultant d'une perte de chance de ne pas contracter du fait d'un manquement au devoir de conseil ou de mise en garde, se situe au jour de la conclusion du contrat qui, en l'espèce est daté du 4 mai 2007 alors qu'elle n'a été mise en cause que par assignation du 1er juin 2021.
Les époux [E] répondent que le délai de cinq ans de l'article 2224 du code civil a commencé à courir, non à compter de la faute de la société Square habitat, mais lors de la manifestation des dommages, c'est-à-dire à la date de l'assignation que le Crédit agricole leur a fait délivrer le 11 mars 2019, soulignant que ce n'est que par conclusions signifiées le 29 avril 2021 que celle-ci a entendu se départir de sa responsabilité en soulignant l'autonomie de chacun des pôles financier et immobilier du groupe Crédit agricole constitutifs de personnalités morales distinctes. Ils ajoutent que s'agissant de la revente à perte du bien, elle est effective depuis le 30 novembre 2020 et qu'en ce qui concerne la perte au titre des loyers, payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l'égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que leur action n'est pas prescrite pour la période ayant couru du 1er juin 2016 au 30 novembre 2020, date de la revente du bien.
Sur ce,
Selon l'article 2224 du code civil, «Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer».
C'est à nouveau par des motifs pertinents et une exacte appréciation de la situation respective des parties, non remis en cause par les éléments produits à hauteur d'appel, que les premiers juges ont déclaré prescrite l'action des époux [E] s'agissant du préjudice financier consécutif à la perte locative, mais rejeté la fin de non-recevoir s'agissant des autres préjudices.
En effet, la prescription d'une action en responsabilité contractuelle court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu connaissance précédemment ; le dommage résultant d'un manquement à l'obligation de mise en garde, d'information et de conseil consistant en la perte de chance de ne pas contracter ou d'éviter le risque qui s'est réalisé se manifeste dès l'octroi du crédit, à moins que l'emprunteur ne démontre qu'il pouvait, à cette date, légitimement ignorer ce dommage.
En l'espèce, les époux [E] sont des emprunteurs profanes et le prêt a été remboursé pendant dix ans. Il s'en déduit qu'ils pouvaient, à la date de conclusion du contrat de prêt destiné à financer l'investissement, légitimement ignorer le dommage.
Les premiers juges ont à juste titre considéré que le délai quinquennal de l'article 2224 précité a commencé à courir, s'agissant du dommage financier résultant de la revente à perte du bien, à la date de cette revente, soit au 30 novembre 2020, et concernant la perte locative, à la date de prise d'effet de l'avenant ayant baissé le montant du loyer, soit au 1er avril 2013, les époux [E] ayant connu ou dû connaitre à ces dates respectives les faits leur permettant d'exercer leur droit à réparation des préjudices en cause.
S'il est exact qu'à l'égard d'une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l'égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, l'action exercée par les époux [E] n'est pas une action en paiement des loyers, dont le défaut de règlement ne se révèle effectivement qu'à chaque échéance, mais une action indemnitaire liée à une baisse de loyer qui a pris effet par avenant du 1er avril 2013. A cette date, les époux [E] connaissaient ou aurait dû connaître les faits leur permettant d'agir en réparation du préjudice dont le principe était acquis au 1er avril 2013 et dont seul le montant a augmenté à chaque terme de loyer réduit.
Le courrier que les époux [E] ont adressé à Mme [K] du pôle immobilier du Crédit agricole le 12 novembre 2012 ne peut constituer le point de départ de la prescription, dès lors qu'il n'y est formulé aucun reproche à l'égard de la banque, les époux [E] attribuant leurs difficultés à rembourser le prêt au licenciement qu'ils ont subi. La simple évocation des différents entretiens qu'ils ont eus avec la société Le Comptoir immobilier qui « ont fait que nous avons pris la décision d'investir sous couvert de garantie de paiement des loyers » ne suffit pas à démontrer qu'à la date de ce courrier, les époux [E] avaient conscience du préjudice financier qu'ils imputent dans le cadre du présent litige à la société Square habitat en raison d'un manquement à ses devoirs de conseil et de mise en garde.
L'assignation ayant été délivrée à la société Square habitat le 1er juin 2021, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable comme étant prescrite l'action indemnitaire des époux [E] concernant la perte locative, mais rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription concernant le préjudice financier consécutif à la revente à perte du bien.
Sur le bien fondé
Les époux [E] soutiennent que l'investissement financier leur a été conseillé par la société Crédit agricole immobilier, devenue la société Square habitat, qui est intervenue à l'opération non pas en qualité d'apporteur d'affaire, mais comme conseiller indépendant en gestion de patrimoine immobilier et agent immobilier en charge de la commercialisation du produit de défiscalisation de la société Le Comptoir de l'immobilier. Ils invoquent un courrier du 1er juillet 2008 qui selon eux confirme cette qualité et soulignent que la société Square habitat n'a pas déféré à l'injonction du juge de la mise en état de justifier du contrat l'ayant liée à la société Le Comptoir de l'immobilier ou de sa destruction. Ils affirment que la société Square habitat était tenue en application de l'article L. 533-12 du code monétaire et financier, de l'article 1147 du code civil et/ou de l'article 1992 du même code, d'une obligation d'information sur les caractéristiques de l'opération et de mise en garde à leur égard, en tant que clients non avertis, sur les risques présentés par le produit recommandé. Ils ajoutent qu'en tant qu'agent immobilier, la société Square habitat était également soumise à un devoir de conseil et d'information ; que la société Square habitat ayant participé conjointement à la présentation de l'investissement, elle doit répondre de ses obligations en matière de conseil et de mise en garde ; que même s'il devait être considéré que la société Square habitat n'est intervenue qu'en tant qu'intermédiaire, cette qualité n'est pas de nature à l'exonérer de sa responsabilité, dès lors qu'elle a joué un rôle actif et perçu des frais de négociation.
La société Square habitat répond que les appelants ne rapportent pas la preuve d'une faute qui lui soit imputable, ni celle d'un lien de causalité avec un préjudice indemnisable. Elle soutient que son rôle s'est limité à celui d'apporteur d'affaire et n'avoir perçu aucune rémunération de la part des époux [E] ; qu'elle n'a ni établi le dossier, ni réalisé le montage financier, ni joué un rôle actif de prescription et de conseil de l'investissement. Elle explique ne plus être en mesure de produire le contrat l'ayant liée à la société Le Comptoir immobilier et se prévaut de son contrat d'archivage qui prévoit la destruction des archives dans un délai de dix ans, ainsi que d'une attestation de sa société d'archivage. Elle estime qu'en tant qu'apporteur d'affaire, elle n'était tenue d'aucun devoir de conseil ou de mise en garde vis-à-vis des époux [E]. Subsidiairement, la société Square habitat indique que le manquement n'est pas établi dès lors que les appelants ne démontrent pas que l'investissement était inadapté à leurs capacité ; que les pièces produites établissent que les époux [E] n'ont eu de relations dans le cadre du projet d'investissement qu'avec la société Le Comptoir de l'immobilier qui a réalisé l'étude de faisabilité ; que le contrat de réservation et de vente en l'état futur d'achèvement a été conclu avec la société Alti immo et que le bail a été conclu avec la société Soderev tour ; qu'en tout état de cause, le devoir de mise en garde est exclu dans le cadre d'un contrat ne présentant pas de caractère spéculatif. Enfin, la société Square habitat s'étonne de l'absence d'action engagée par les époux [E], qui se prétendent victimes de dol et à tout le moins de tromperie, pour contester la validité de l'achat du bien et du défaut de mise en cause de la société Le Comptoir de l'immobilier.
Sur ce
Les époux [E] soutiennent que la société Crédit agricole immobilier devenue la société Square habitat est intervenue en qualité de conseiller en gestion de patrimoine et agent immobilier.
Cependant, comme l'ont justement relevé les premiers juges, ils ne communiquent pas de pièce permettant de corroborer ces dires, notamment le contrat conclu avec la société Crédit agricole immobilier en tant que conseiller en gestion de patrimoine et agent immobilier.
La plaquette de présentation de l'investissement que les appelants communiquent mentionne en en-tête «Le Comptoir de l'immobilier ' Conseil en immobilier de placement», ainsi que les sociétés «Lagrange Patrimoine», «Lagrange Prestige» et «Alti immo», sans mention de la société Crédit agricole immobilier.
Quant à l'«étude personnalisée», elle a été réalisée par la société Topinvest NG.
Les époux [E] estiment néanmoins que le courrier que la société Crédit agricole immobilier leur a adressée le 1er juillet 2008 démontre la qualité de conseiller en gestion de patrimoine et agent immobilier de cette dernière. Cependant, la lecture de ce courrier ne permet pas de conforter ces dires, dès lors que la société Crédit agricole immobilier se limite à communiquer des informations purement factuelles concernant l'investissement immobilier auquel les époux [E] ont souscrit et plus particulièrement sur le financement mis en place (notamment le montant du prêt, son objet (coût de l'acquisition du bien immobilier, frais de notaire, de négociation, de dossier) et ses caractéristiques) et le mécanisme de la réduction d'impôt. Il ne ressort nullement de ce courrier que la société Crédit agricole immobilier a conseillé ou commercialisé le produit de défiscalisation, ni qu'elle a perçu des honoraires de négociation. S'il est indiqué en fin de courrier que : « Nous avons bien compris vos inquiétudes par rapport à votre budget pendant toute cette période de « mise en route ». Nous vous conseillons de vous rapprocher de Mme [G] [K] (') pour approfondir ces différents points », Mme [K] étant salariée du pôle immobilier du Crédit agricole, cette seule mention ne permet pas davantage d'établir la qualité attribuée à l'intimée.
Les époux [E], qui mettent en cause la responsabilité de la société Square habitat, ne produisent pas de pièce probante permettant de déterminer quel a été le rôle de la société Crédit agricole Immobilier, au-delà de la qualité d'apporteur d'affaires à l'égard de la société Le Comptoir de l'immobilier, qu'elle reconnait et qui, s'agissant de la simple mise en relation de parties, ne comporte pas d'obligation de conseil et de mise en garde.
Si le juge de la mise en état, par ordonnance du 28 juillet 2023, a enjoint à la société Square habitat de produire le contrat ayant lié la société Crédit agricole immobilier à la société Le Comptoir de l'immobilier ou un élément établissant sa destruction, il doit être rappelé que les époux [E], demandeurs à l'action, supportent la charge de la preuve de la qualité qu'ils attribuent à la société Crédit agricole immobilier dans le cadre de l'opération d'investissement.
Enfin, aucun aveu judiciaire de cette qualité ne peut résulter des conclusions de la banque, personne morale distincte de la société Crédit agricole immobilier devenue Square habitat.
Dès lors qu'il n'est pas établi que la société Crédit agricole immobilier est intervenue en qualité de conseiller en en gestion de patrimoine et agent immobilier, ni qu'elle est liée contractuellement aux époux [E] dans le cadre de l'opération d'investissement, l'action en responsabilité exercée par ces derniers à son encontre sur le fondement d'un manquement au devoir de conseil et de mise en garde ne peut prospérer.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté les époux [E] de leurs demandes indemnitaires formées contre la société Square habitat.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Au regard de la solution du litige, les chefs du jugement relatifs aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile, justement appréciés, seront confirmés.
Les époux [E] qui succombent en appel en supporteront in solidum les dépens et ne peuvent prétendre à une indemnité de procédure.
Ils seront en outre condamnés in solidum à payer au Crédit Agricole et à la société Square habitat la somme de 3.000 euros chacune au titre de leurs frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine ;
Confirme le jugement en ses chefs déférés ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [S] [E] et Mme [W] [H] épouse [E] aux dépens d'appel ;
Condamne in solidum M. [S] [E] et Mme [W] [H] épouse [E] à payer à la société caisse régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou et à la société Square habitat crédit agricole Touraine Poitou la somme de 3.000 euros chacune au titre des frais irrépétibles d'appel ;
Déboute M. [S] [E] et Mme [W] [H] épouse [E] de leur demande au titre des frais irrépétibles.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
E. FLEURY B. MEURANT
SP
ORIGINE : DECISION du TJ de CAEN en date du 19 Mai 2025
RG n° 19/00811
COUR D'APPEL DE CAEN
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2026
APPELANTS :
Madame [W] [H] épouse [E]
née le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Monsieur [S] [E]
né le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés et assistés de Me Franck THILL, avocat au barreau de CAEN
INTIMEES :
CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LA TOURAINE ET DU POITOU
N° SIRET : 399 780 097
[Adresse 2]
[Localité 4]
prise en la personne de son représentant légal
Représentée et assistée de Me Jean-Michel DELCOURT, avocat au barreau de CAEN
S.A.S. SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU
N° SIRET : 714 800 729
[Adresse 3]
[Localité 5]
prise en la personne de son représentant légal
Représentée et assistée de Me Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN
DEBATS : A l'audience publique du 21 mai 2026, sans opposition du ou des avocats, Mme MEURANT, Présidente de chambre et Mme COURTADE, Conseillère, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré
GREFFIER : Mme LE GALL, greffière
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme MEURANT, Présidente de chambre,
Mme COURTADE, Conseillère,
Mme LOUGUET, Conseillère,
ARRET prononcé publiquement le 17 septembre 2026 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Mme MEURANT, présidente, et Mme FLEURY, greffière
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Suivant offre de prêt immobilier acceptée le 4 mai 2007, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou (ci-après la CRCAM de la Touraine et du Poitou ou le Crédit agricole) a consenti à M. [S] [E] et à son épouse Mme [W] [H], un prêt "Tout habitat" n°00035168580 d'un montant de 195.833 euros remboursable en 240 mois, afin de financer l'acquisition, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, d'un appartement, d'un parking et d'un casier à ski à usage locatif dans une résidence de tourisme à [Localité 6] (31), et ce dans un objectif de défiscalisation (loi Demessine).
Par acte authentique du 31 août 2007, M. et Mme [E] ont acquis le bien immobilier auprès de la société Alti-immo moyennant le prix de 220.064 euros TTC avant de le donner à bail commercial à la société Soderev tour pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel de 7.636 euros HT, diminué à partir du 1er avril 2013 à hauteur de 4.052 euros HT.
En outre, suivant offre préalable de crédit à la consommation acceptée le 11 juin 2008, le Crédit agricole a consenti aux époux [E] un crédit à la consommation affecté n° 00062264369 d'un montant de 16.000 euros remboursable en 120 mois au taux d'intérêt annuel fixe de 6,96 % l'an, afin de financer l'acquisition d'un mobil-home.
Les époux [E] ayant tous les deux fait l'objet d'un licenciement pour motif économique, le Crédit agricole a accepté que, à effet du 15 juin 2013 et pour 33 mois, les échéances dudit prêt immobilier soient réduites à hauteur de 555,66 euros, les emprunteurs devant ensuite régler une échéance mensuelle de 1.190,84 euros pendant 187 mois (exercice de l'option "la modulation des échéances").
Des incidents de paiement sont survenus à compter du 15 avril 2017, concernant le prêt immobilier n°00035168580, et à compter du 10 mai 2017, concernant le crédit à la consommation affecté n°00062264369.
Par lettres recommandées avec demande d'avis de réception du 10 janvier 2018, le Crédit agricole a mis en demeure M. et Mme [E] de régulariser, dans le délai de 15 jours, les impayés au titre des contrats nº00035168580, n°00062264369 et n°[XXXXXXXXXX01] (compte de dépôt), sous peine de déchéance du terme.
Ces mises en demeures étant restées infructueuses, le Crédit agricole a, par acte d'huissier de justice du 11 mars 2019, fait assigner M. et Mme [E] devant le tribunal de grande instance de Caen aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes, selon décomptes arrêtés au 10 janvier 2018 :
- 167.854,96 euros au titre du prêt n° 00035168580 avec intérêts au taux de 4,04 % l'an à compter du 10 janvier 2018 jusqu'à parfait paiement,
- 2.699,65 euros au titre du prêt n°00062264369 avec intérêts au taux de 6,96% l'an à compter du 10 janvier 2018 jusqu'à parfait paiement,
- 1.433,34 euros au titre du compte chèque n° [XXXXXXXXXX01] outre intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2018 jusqu'à parfait paiement;
- 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par acte d'huissier de justice du 1er juin 2021, les époux [E] ont fait assigner en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Caen la société SAS Square habitat crédit agricole Touraine Poitou venant aux droits de la société Crédit agricole Touraine Poitou immobilier (ci-après la société Square habitat) aux fins, à titre principal, de la voir condamner solidairement sinon in solidum avec le Crédit agricole au paiement des sommes suivantes :
- 226.000 euros sinon celle de 96.085,87 euros équivalent au montant de la créance bancaire en réparation du préjudice de perte de capital et d'endettement subséquent ;
- 27.178 euros en réparation du préjudice financier de perte locative et de voir ordonner la compensation des créances réciproques.
Les instances ont été jointes le 6 octobre 2021.
Par jugement du 19 mai 2025, le tribunal a :
- déclaré irrecevable l'exception d'incompétence soulevée par M. et Mme [E] concernant les demandes en paiement présentées par la CRCAM de la Touraine et du Poitou au titre du contrat de prêt de 16.000 euros conclu le 11 juin 2008 et du solde débiteur du compte de dépôt,
- condamné solidairement M. et Mme [E] à payer à la CRCAM de la Touraine et du Poitou la somme de 2.699,65 euros au titre du crédit à la consommation affecté nº 00062264369 conclu le 11 juin 2008, avec intérêts au taux de 6,96 % l'an à compter du 11 janvier 2018 jusqu'au parfait paiement,
- débouté la CRCAM de la Touraine et du Poitou de sa demande en paiement au titre du solde débiteur du compte de dépôt n° [XXXXXXXXXX01],
- condamné solidairement M. et Mme [E] à payer à la CRCAM de la Touraine et du Poitou la somme de 96.085,87 euros au titre du solde du prêt immobilier n° 00035168580 conclu le 4 mai 2007, avec intérêts au taux de 4,04 % l'an à compter du 8 décembre 2020 jusqu'au parfait paiement,
- débouté M. et Mme [E] de toutes leurs demandes indemnitaires dirigées contre la CRCAM de la Touraine et du Poitou,
- déclaré irrecevable comme prescrite la demande indemnitaire à hauteur de 27.178 euros au titre du préjudice financier de perte locative formulée par M. et Mme [E] à l'encontre de la SAS Square habitat,
- déclaré recevables le surplus des demandes indemnitaires formulées par M. et Mme [E] à l'encontre de la SAS Square habitat,
- débouté M. et Mme [E] de toutes leurs demandes indemnitaires recevables dirigées contre la SAS Square habitat,
- débouté M. et Mme [E] de leur demande tendant à l'octroi d'un délai de paiement,
- condamné M. et Mme [E] aux dépens,
- débouté M. et Mme [E] de leur demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la CRCAM de la Touraine et du Poitou de sa demande formée au titre des frais irrépétibles,
- débouté la SAS Square habitat de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.
Pour débouter M. et Mme [E] de leurs demandes indemnitaires formées à l'encontre du Crédit agricole et de la société Square habitat, le tribunal a retenu que :
- leur rôle de conseiller en placement dans l'investissement litigieux n'était pas établi, de sorte qu'aucun manquement à leurs devoirs d'information et de conseil ne pouvait leur être reproché,
- l'existence du devoir de mise en garde du Crédit agricole en sa qualité de dispensateur de crédit n'était pas démontrée.
Par déclaration du 22 juillet 2025, M. et Mme [E] ont interjeté appel de cette décision, la critiquant en ses dispositions par lesquelles ils ont été :
- condamnés solidairement à payer à la CRCAM de la Touraine et du Poitou les sommes de 2.699,65 et de 96.085,87 euros outre intérêts au titre du crédit à la consommation et du prêt immobilier,
- déclarés irrecevables en leur demande indemnitaire au titre de leur préjudice financier,
- déboutés de leurs de l'intégralité de leurs demandes formées à l'encontre de la CRCAM de Touraine et du Poitou et de la société Square habitat,
- condamnés aux entiers dépens.
Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 23 mars 2026, M. et Mme [E] demandent à la cour de :
- recevoir l'appel de Mme et M. [E] et le dire fondé,
En conséquence,
- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen le 19 mai 2025 en ce qu'il a :
* déclaré irrecevable la demande indemnitaire au titre du préjudice financier de M. et Mme [E],
* débouté M. et Mme [E] de l'intégralité de leurs demandes dirigées à l'encontre de la CRCAM de la Touraine et du Poitou et de la SAS Square habitat,
* condamné les époux [E] aux entiers dépens
Statuant de nouveau,
- rejeter les moyens, fins et conclusions de la CRCAM de la Touraine et du Poitou et de la SAS Square habitat et les débouter de toutes demandes,
- consacrer la responsabilité de la CRCAM de la Touraine et du Poitou pour manquement à ses obligations d'information et de mise en garde et/ou pour octroi abusif de crédit sinon par implication et complicité dans un montage risqué et trompeur auquel elle a imprudemment mais en toute connaissance de cause prêté son concours,
- consacrer la responsabilité de la SAS Square habitat pour manquement à ses obligations d'information et de mise en garde sinon par implication et complicité dans un montage risqué et trompeur auquel elle a imprudemment mais en toute connaissance de cause prêté son concours,
- condamner solidairement sinon in solidum la CRCAM de la Touraine et du Poitou et la SAS Square habitat, au paiement de la somme de 121.064 euros en réparation du préjudice financier résultant de la revente à perte du bien, objet de l'opération de défiscalisation subi par M. et Mme [E],
- condamner solidairement sinon in solidum la CRCAM de la Touraine et du Poitou et la SAS Square habitat, au paiement de la somme de 17.024 euros en réparation du préjudice financier de perte locative subi par M. et Mme [E],
- ordonner la compensation de la créance de dommages-intérêts et de la créance bancaire,
- condamner solidairement sinon in solidum la CRCAM de la Touraine et du Poitou et la SAS Square habitat, au paiement des sommes de 5.000 euros à chacun des époux [E] en réparation de leur préjudice moral distinctement subi,
- confirmer le jugement en ses autres dispositions non contraires au présent dispositif,
En tout état de cause,
- condamner solidairement sinon in solidum la CRCAM de la Touraine et du Poitou et la SAS Square habitat à verser à M. et Mme [E] une indemnité qu'il n'apparaît pas inéquitable de fixer à 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner solidairement sinon in solidum la CRCAM de la Touraine et du Poitou et la SAS Square habitat aux entiers dépens.
Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 10 février 2026, la CRCAM de la Touraine et du Poitou demande à la cour de :
- recevant M. et Mme [E] en leur appel, le dire mal fondé,
- débouter M. et Mme [E] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- condamner solidairement M. et Mme [E], à payer à la CRCAM de la Touraine et du Poitou la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 12 janvier 2026, la SAS Square habitat demande à la cour de :
A titre principal,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
* déclaré irrecevable comme prescrite la demande indemnitaire à hauteur de 27.178 euros au titre du préjudice financier de pertes locatives formulé par M. et Mme [E] à l'encontre de la SAS Square habitat,
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
* déclaré recevable le surplus des demandes indemnitaires formulées par M. et Mme [E] à l'encontre de la SAS Square habitat,
Statuant à nouveau sur le chef de jugement critiqué,
- juger irrecevable comme prescrite l'intégralité des demandes de M. et Mme [E] dirigées à l'encontre de la SAS Square habitat et, en conséquence, les débouter de l'intégralité de leurs demandes dirigées contre la SAS Square habitat,
A titre subsidiaire,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
* déclaré irrecevable comme prescrite la demande indemnitaire à hauteur de 27.178 euros au titre du préjudice financier de pertes locatives formulé par M. et Mme [E] à l'encontre de la SAS Square habitat,
* débouté M. et Mme [E] de toutes leurs demandes indemnitaires recevables dirigées contre la SAS Square habitat,
En toute hypothèse,
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
* débouté la SAS Square habitat de sa demande formée au titre des frais irrépétibles,
Statuant à nouveau,
- condamner solidairement M. et Mme [E] à payer à la SAS Square habitat une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance,
Ajoutant au jugement
- condamner solidairement M. et Mme [E] à payer à la SAS Square habitat une somme de 7.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour l'instance d'appel,
- condamner solidairement M. et Mme aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 8 avril 2026.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées.
MOTIFS
A titre liminaire, la cour relève que si les époux [E] ont déféré le chef du jugement par lequel ils ont été déboutés de leurs demandes parmi lesquelles celle formulée à concurrence de 96.085,87 euros au titre de la perte de capital et de l'endettement subséquent, ils ne formulent, aux termes du dispositif de leurs écritures, aucune prétention au titre de ce préjudice, limitant en cause d'appel leurs demandes indemnitaires aux préjudices financiers résultant de la revente à perte du bien et de la perte locative consécutive à la diminution du loyer en cours de bail.
Sur les demandes en paiement formées par la banque
Sur la demande au titre du prêt immobilier
Le montant de la créance revendiquée par le Crédit agricole au titre du prêt immobilier n'est pas critiqué par les appelants, non plus que le taux et le point de départ des intérêts.
Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a condamné solidairement les époux [E] à payer à la CRCAM de la Touraine et du Poitou la somme de 96.085,87 euros au titre du solde du prêt immobilier n° 00035168580 conclu le 4 mai 2007, avec intérêts au taux de 4,04 % l'an à compter du 8 décembre 2020 jusqu'au parfait paiement.
Sur la demande au titre du crédit à la consommation
A nouveau, le montant de la créance revendiquée par le Crédit agricole au titre du crédit à la consommation n'est pas critiqué par les appelants, non plus que le taux et le point de départ des intérêts.
Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a condamné solidairement les époux [E] à payer à la CRCAM de la Touraine et du Poitou la somme de 2.699,65 euros au titre du crédit à la consommation affecté nº 00062264369 conclu le 11 juin 2008, avec intérêts au taux de 6,96 % l'an à compter du 11 janvier 2018 jusqu'au parfait paiement.
Sur la responsabilité du Crédit agricole
Les époux [E] soutiennent que la banque, en sa qualité de prêteur de deniers, est tenue, en matière de crédit, non seulement d'une obligation d'information mais également d'un devoir général de mise en garde vis-à-vis du client profane ; qu'en l'occurrence, la banque ne rapporte pas la preuve ; qui lui incombe, du respect de ces obligations d'information et de mise en garde, aucune fiche de renseignement des informations patrimoniales et de revenus n'étant communiquée ; que la banque n'est pas intervenue en qualité de simple prêteur de deniers finançant un emprunt classique mais s'est investie de la mission d'instruire une demande de prêt afin d'investissement de défiscalisation, opération autrement plus complexe et risquée qui lui imposait d'évaluer la capacité de remboursement de ses clients en considération du fait que l'emprunt est souscrit dans la perspective d'un autofinancement ; qu'il est donc essentiel que la banque avertisse son client du risque financier qu'il court à raison de la fictivité sinon, de l'aléa entourant la garantie donnée au loyer, du risque de réduction de celui-ci, du risque de résiliation du bail, du risque de revente à perte, de l'indisponibilité du bien durant la période fiscale, de l'impossibilité de contracter d'autres emprunts au regard du taux d'endettement qu'entraine le prêt sollicité ; que la banque, menant une politique de développement immobilier impliquant la concrétisation par ses clients des investissements immobiliers proposés a consenti le financement sans aucun examen de leur situation financière, ni mise en garde, dans son seul intérêt.
Ils estiment que les conditions dans lesquelles le prêt leur a été octroyé (bien surévalué le rendant invendable, financé sans apport, sans obligation d'assurance décès-invalidité-perte d'emploi, à un taux d'intérêts fixe puis variable dangereux et sans explication, avec un recours à une caution qui est une société du groupe Crédit agricole ') sont fautives et démontrent que la banque a sacrifié les intérêts de ses clients au nom de ses propres intérêts et ceux de son groupe, traduisant sa complicité et sa participation active à une opération présentée dans des conditions trompeuses afin d'obtenir le consentement de ses clients ; que le Crédit agricole ayant eu un rôle actif et décisif dans l'opération de défiscalisation qui reposait sur un financement assuré à 100 % par un prêt, sa responsabilité doit être retenue du fait du manquement à son devoir d'information et de conseil.
Ils soulignent que c'est la banque qui les a sollicités et que le prêt leur était d'emblée octroyé puisque la banque avait un intérêt à le leur accorder puisqu'elle a bénéficié de la rémunération du coût du crédit et des honoraires de négociation, que la caution et l'assurance ont été souscrits auprès de ses propres sociétés qui ont facturé ces services ; que l'opération a été réalisée avec l'accompagnement du pôle immobilier du groupe Crédit agricole, la société Square habitat qui les a accompagnés pour apporter à ses clients toute garantie apparente de sécurité et d'absence de risque dans l'opération menée par ses sociétés partenaires, notamment la société Soderev tour, leur locataire.
Ils considèrent que les manquements de la banque engagent, à titre principal, sa responsabilité contractuelle et, à titre subsidiaire, sa responsabilité délictuelle à raison de ses évidentes implication, participation et complicité dans un montage risqué et trompeur auquel elle a, imprudemment mais en toute connaissance de cause, prêté son concours déterminant, sans lequel le préjudice ne se serait pas réalisé.
Le Crédit agricole répond que le non cumul des responsabilités ne permet pas d'invoquer sa responsabilité contractuelle et sa responsabilité délictuelle, alors qu'elle était liée contractuellement aux époux [E] ; qu'elle n'a pas eu d'autre rôle que celui de dispensateur de crédit, aucune preuve du rôle qui lui est attribué au-delà n'étant rapportée ; que les époux [E] sont entrés en relation avec la société Crédit agricole immobilier, personne morale distincte et réalisé l'opération avec la société Le comptoir de l'immobilier, appartenant au groupe Lagrange, personne morale distincte, le contrat de réservation ayant été signé avec la société Alti immo après réalisation de simulations par la société Topinvest ; qu'elle n'a jamais été investie d'un mandat de gestion et s'est limitée à proposer et consentir le prêt de financement ; que la banque, dispensateur de crédit, n'a pas à s'immiscer dans la gestion des affaires de son client ni à apprécier l'opportunité du prêt et doit simplement veiller que l'emprunt sollicité est adapté aux capacités de remboursement de l'emprunteur ; que les époux [E], sur lesquels pèse la charge de la preuve du caractère inadapté du prêt à leur situation financière et du risque d'endettement à l'égard duquel ils devaient être mis en garde, n'allèguent ni ne justifient qu'ils n'avaient pas les facultés de rembourser le prêt qui leur a été consenti. La banque souligne qu'à la date de la souscription de l'emprunt, les appelants percevaient des revenus non négligeables de 6.500 euros par mois, alors que le prêt induisait une charge mensuelle de remboursement limitée à 659,30 euros puis, à 1.191,28 euros qui était compatible avec leurs revenus et qui n'a d'ailleurs pas posé de difficulté pendant dix ans.
Sur ce,
C'est par des motifs pertinents et une exacte appréciation de la situation respective des parties, non remis en cause par les éléments produits à hauteur d'appel, que les premiers juges ont considéré que la responsabilité du Crédit agricole devait être appréciée au regard de son seul rôle de dispensateur de crédit, en l'absence de preuve d'une participation active à l'opération de défiscalisation, et que l'obligation d'information et le devoir de mise en garde de la banque à l'égard des époux [E] n'étaient pas établis, dès lors que les appelants, qui percevaient à la date de la souscription du prêt des revenus de 6.500 euros et étaient propriétaires de leur immeuble d'habitation, ne rapportaient pas la preuve, qui leur incombe, du caractère inadapté du prêt à leur situation financière et du risque d'endettement à l'égard duquel ils auraient dû être mis en garde, le prêt ayant d'ailleurs été remboursé pendant dix ans, preuve de son caractère adapté à la situation financière des emprunteurs.
En outre, comme le rappelle le Crédit agricole, l'obligation de mise en garde à laquelle peut être tenu un établissement de crédit à l'égard d'un emprunteur non averti avant de lui consentir un prêt ne porte pas sur l'opportunité ou les risques de l'opération financée.
En raison des relations contractuelles liant les parties et alors que les manquements reprochés s'inscrivent dans le cadre de ces relations, le principe de non option s'oppose à la mise en cause de sa responsabilité délictuelle de la banque.
Au demeurant, la cour relève que les époux [E] ne produisent pas d'éléments de preuve permettant de démontrer les man'uvres et la tromperie attribuées à la banque dans le cadre de cette opération de défiscalisation. Les circonstances selon lesquelles le prêt a été attribué afin de financer à 100 % l'acquisition du bien, sans obligation d'assurance décès-invalidité-perte d'emploi, à un taux d'intérêts fixe puis variable, avec un cautionnement d'une société du groupe Crédit agricole ne suffisent pas corroborer les dires des appelants, s'agissant de modalités d'octroi de prêt qui ne caractérisent aucune anormalité dans le cadre d'un investissement à but de défiscalisation et qui ont été, préalablement à la conclusion du contrat, soumises au consentement des époux [E] qui les ont acceptées.
Quant à la surévaluation du prix de vente du bien, les pièces produites par les appelants ne permettent pas de l'établir.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté les époux [E] de leurs demandes indemnitaires formées contre le Crédit agricole.
Sur la responsabilité de la société Square habitat
Sur la recevabilité
La société Square habitat soulève l'irrecevabilité de l'action en responsabilité exercée par les époux [E] à son égard au visa de l'article 2224 du code civil, soutenant que le point de départ de l'action en indemnisation des dommages résultant d'une perte de chance de ne pas contracter du fait d'un manquement au devoir de conseil ou de mise en garde, se situe au jour de la conclusion du contrat qui, en l'espèce est daté du 4 mai 2007 alors qu'elle n'a été mise en cause que par assignation du 1er juin 2021.
Les époux [E] répondent que le délai de cinq ans de l'article 2224 du code civil a commencé à courir, non à compter de la faute de la société Square habitat, mais lors de la manifestation des dommages, c'est-à-dire à la date de l'assignation que le Crédit agricole leur a fait délivrer le 11 mars 2019, soulignant que ce n'est que par conclusions signifiées le 29 avril 2021 que celle-ci a entendu se départir de sa responsabilité en soulignant l'autonomie de chacun des pôles financier et immobilier du groupe Crédit agricole constitutifs de personnalités morales distinctes. Ils ajoutent que s'agissant de la revente à perte du bien, elle est effective depuis le 30 novembre 2020 et qu'en ce qui concerne la perte au titre des loyers, payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l'égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que leur action n'est pas prescrite pour la période ayant couru du 1er juin 2016 au 30 novembre 2020, date de la revente du bien.
Sur ce,
Selon l'article 2224 du code civil, «Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer».
C'est à nouveau par des motifs pertinents et une exacte appréciation de la situation respective des parties, non remis en cause par les éléments produits à hauteur d'appel, que les premiers juges ont déclaré prescrite l'action des époux [E] s'agissant du préjudice financier consécutif à la perte locative, mais rejeté la fin de non-recevoir s'agissant des autres préjudices.
En effet, la prescription d'une action en responsabilité contractuelle court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu connaissance précédemment ; le dommage résultant d'un manquement à l'obligation de mise en garde, d'information et de conseil consistant en la perte de chance de ne pas contracter ou d'éviter le risque qui s'est réalisé se manifeste dès l'octroi du crédit, à moins que l'emprunteur ne démontre qu'il pouvait, à cette date, légitimement ignorer ce dommage.
En l'espèce, les époux [E] sont des emprunteurs profanes et le prêt a été remboursé pendant dix ans. Il s'en déduit qu'ils pouvaient, à la date de conclusion du contrat de prêt destiné à financer l'investissement, légitimement ignorer le dommage.
Les premiers juges ont à juste titre considéré que le délai quinquennal de l'article 2224 précité a commencé à courir, s'agissant du dommage financier résultant de la revente à perte du bien, à la date de cette revente, soit au 30 novembre 2020, et concernant la perte locative, à la date de prise d'effet de l'avenant ayant baissé le montant du loyer, soit au 1er avril 2013, les époux [E] ayant connu ou dû connaitre à ces dates respectives les faits leur permettant d'exercer leur droit à réparation des préjudices en cause.
S'il est exact qu'à l'égard d'une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l'égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, l'action exercée par les époux [E] n'est pas une action en paiement des loyers, dont le défaut de règlement ne se révèle effectivement qu'à chaque échéance, mais une action indemnitaire liée à une baisse de loyer qui a pris effet par avenant du 1er avril 2013. A cette date, les époux [E] connaissaient ou aurait dû connaître les faits leur permettant d'agir en réparation du préjudice dont le principe était acquis au 1er avril 2013 et dont seul le montant a augmenté à chaque terme de loyer réduit.
Le courrier que les époux [E] ont adressé à Mme [K] du pôle immobilier du Crédit agricole le 12 novembre 2012 ne peut constituer le point de départ de la prescription, dès lors qu'il n'y est formulé aucun reproche à l'égard de la banque, les époux [E] attribuant leurs difficultés à rembourser le prêt au licenciement qu'ils ont subi. La simple évocation des différents entretiens qu'ils ont eus avec la société Le Comptoir immobilier qui « ont fait que nous avons pris la décision d'investir sous couvert de garantie de paiement des loyers » ne suffit pas à démontrer qu'à la date de ce courrier, les époux [E] avaient conscience du préjudice financier qu'ils imputent dans le cadre du présent litige à la société Square habitat en raison d'un manquement à ses devoirs de conseil et de mise en garde.
L'assignation ayant été délivrée à la société Square habitat le 1er juin 2021, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable comme étant prescrite l'action indemnitaire des époux [E] concernant la perte locative, mais rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription concernant le préjudice financier consécutif à la revente à perte du bien.
Sur le bien fondé
Les époux [E] soutiennent que l'investissement financier leur a été conseillé par la société Crédit agricole immobilier, devenue la société Square habitat, qui est intervenue à l'opération non pas en qualité d'apporteur d'affaire, mais comme conseiller indépendant en gestion de patrimoine immobilier et agent immobilier en charge de la commercialisation du produit de défiscalisation de la société Le Comptoir de l'immobilier. Ils invoquent un courrier du 1er juillet 2008 qui selon eux confirme cette qualité et soulignent que la société Square habitat n'a pas déféré à l'injonction du juge de la mise en état de justifier du contrat l'ayant liée à la société Le Comptoir de l'immobilier ou de sa destruction. Ils affirment que la société Square habitat était tenue en application de l'article L. 533-12 du code monétaire et financier, de l'article 1147 du code civil et/ou de l'article 1992 du même code, d'une obligation d'information sur les caractéristiques de l'opération et de mise en garde à leur égard, en tant que clients non avertis, sur les risques présentés par le produit recommandé. Ils ajoutent qu'en tant qu'agent immobilier, la société Square habitat était également soumise à un devoir de conseil et d'information ; que la société Square habitat ayant participé conjointement à la présentation de l'investissement, elle doit répondre de ses obligations en matière de conseil et de mise en garde ; que même s'il devait être considéré que la société Square habitat n'est intervenue qu'en tant qu'intermédiaire, cette qualité n'est pas de nature à l'exonérer de sa responsabilité, dès lors qu'elle a joué un rôle actif et perçu des frais de négociation.
La société Square habitat répond que les appelants ne rapportent pas la preuve d'une faute qui lui soit imputable, ni celle d'un lien de causalité avec un préjudice indemnisable. Elle soutient que son rôle s'est limité à celui d'apporteur d'affaire et n'avoir perçu aucune rémunération de la part des époux [E] ; qu'elle n'a ni établi le dossier, ni réalisé le montage financier, ni joué un rôle actif de prescription et de conseil de l'investissement. Elle explique ne plus être en mesure de produire le contrat l'ayant liée à la société Le Comptoir immobilier et se prévaut de son contrat d'archivage qui prévoit la destruction des archives dans un délai de dix ans, ainsi que d'une attestation de sa société d'archivage. Elle estime qu'en tant qu'apporteur d'affaire, elle n'était tenue d'aucun devoir de conseil ou de mise en garde vis-à-vis des époux [E]. Subsidiairement, la société Square habitat indique que le manquement n'est pas établi dès lors que les appelants ne démontrent pas que l'investissement était inadapté à leurs capacité ; que les pièces produites établissent que les époux [E] n'ont eu de relations dans le cadre du projet d'investissement qu'avec la société Le Comptoir de l'immobilier qui a réalisé l'étude de faisabilité ; que le contrat de réservation et de vente en l'état futur d'achèvement a été conclu avec la société Alti immo et que le bail a été conclu avec la société Soderev tour ; qu'en tout état de cause, le devoir de mise en garde est exclu dans le cadre d'un contrat ne présentant pas de caractère spéculatif. Enfin, la société Square habitat s'étonne de l'absence d'action engagée par les époux [E], qui se prétendent victimes de dol et à tout le moins de tromperie, pour contester la validité de l'achat du bien et du défaut de mise en cause de la société Le Comptoir de l'immobilier.
Sur ce
Les époux [E] soutiennent que la société Crédit agricole immobilier devenue la société Square habitat est intervenue en qualité de conseiller en gestion de patrimoine et agent immobilier.
Cependant, comme l'ont justement relevé les premiers juges, ils ne communiquent pas de pièce permettant de corroborer ces dires, notamment le contrat conclu avec la société Crédit agricole immobilier en tant que conseiller en gestion de patrimoine et agent immobilier.
La plaquette de présentation de l'investissement que les appelants communiquent mentionne en en-tête «Le Comptoir de l'immobilier ' Conseil en immobilier de placement», ainsi que les sociétés «Lagrange Patrimoine», «Lagrange Prestige» et «Alti immo», sans mention de la société Crédit agricole immobilier.
Quant à l'«étude personnalisée», elle a été réalisée par la société Topinvest NG.
Les époux [E] estiment néanmoins que le courrier que la société Crédit agricole immobilier leur a adressée le 1er juillet 2008 démontre la qualité de conseiller en gestion de patrimoine et agent immobilier de cette dernière. Cependant, la lecture de ce courrier ne permet pas de conforter ces dires, dès lors que la société Crédit agricole immobilier se limite à communiquer des informations purement factuelles concernant l'investissement immobilier auquel les époux [E] ont souscrit et plus particulièrement sur le financement mis en place (notamment le montant du prêt, son objet (coût de l'acquisition du bien immobilier, frais de notaire, de négociation, de dossier) et ses caractéristiques) et le mécanisme de la réduction d'impôt. Il ne ressort nullement de ce courrier que la société Crédit agricole immobilier a conseillé ou commercialisé le produit de défiscalisation, ni qu'elle a perçu des honoraires de négociation. S'il est indiqué en fin de courrier que : « Nous avons bien compris vos inquiétudes par rapport à votre budget pendant toute cette période de « mise en route ». Nous vous conseillons de vous rapprocher de Mme [G] [K] (') pour approfondir ces différents points », Mme [K] étant salariée du pôle immobilier du Crédit agricole, cette seule mention ne permet pas davantage d'établir la qualité attribuée à l'intimée.
Les époux [E], qui mettent en cause la responsabilité de la société Square habitat, ne produisent pas de pièce probante permettant de déterminer quel a été le rôle de la société Crédit agricole Immobilier, au-delà de la qualité d'apporteur d'affaires à l'égard de la société Le Comptoir de l'immobilier, qu'elle reconnait et qui, s'agissant de la simple mise en relation de parties, ne comporte pas d'obligation de conseil et de mise en garde.
Si le juge de la mise en état, par ordonnance du 28 juillet 2023, a enjoint à la société Square habitat de produire le contrat ayant lié la société Crédit agricole immobilier à la société Le Comptoir de l'immobilier ou un élément établissant sa destruction, il doit être rappelé que les époux [E], demandeurs à l'action, supportent la charge de la preuve de la qualité qu'ils attribuent à la société Crédit agricole immobilier dans le cadre de l'opération d'investissement.
Enfin, aucun aveu judiciaire de cette qualité ne peut résulter des conclusions de la banque, personne morale distincte de la société Crédit agricole immobilier devenue Square habitat.
Dès lors qu'il n'est pas établi que la société Crédit agricole immobilier est intervenue en qualité de conseiller en en gestion de patrimoine et agent immobilier, ni qu'elle est liée contractuellement aux époux [E] dans le cadre de l'opération d'investissement, l'action en responsabilité exercée par ces derniers à son encontre sur le fondement d'un manquement au devoir de conseil et de mise en garde ne peut prospérer.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté les époux [E] de leurs demandes indemnitaires formées contre la société Square habitat.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Au regard de la solution du litige, les chefs du jugement relatifs aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile, justement appréciés, seront confirmés.
Les époux [E] qui succombent en appel en supporteront in solidum les dépens et ne peuvent prétendre à une indemnité de procédure.
Ils seront en outre condamnés in solidum à payer au Crédit Agricole et à la société Square habitat la somme de 3.000 euros chacune au titre de leurs frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine ;
Confirme le jugement en ses chefs déférés ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [S] [E] et Mme [W] [H] épouse [E] aux dépens d'appel ;
Condamne in solidum M. [S] [E] et Mme [W] [H] épouse [E] à payer à la société caisse régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou et à la société Square habitat crédit agricole Touraine Poitou la somme de 3.000 euros chacune au titre des frais irrépétibles d'appel ;
Déboute M. [S] [E] et Mme [W] [H] épouse [E] de leur demande au titre des frais irrépétibles.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
E. FLEURY B. MEURANT