CA Caen, 2e ch. civ., 24 septembre 2026, n° 25/01730

FAITS, PROCEDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 13 juin 2023, à effet du 12 juillet 2023, M. [P] [M] a consenti à Mme [C] [J] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 3].

Par contrat de cautionnement relevant du dispositif de garantie VISALE, conclu le 13 juin 2023 entre le bailleur et la SAS Action logement services, cette dernière s'est portée caution simple du paiement des loyers et charges dus par la locataire.

A la suite de divers incidents de paiement, M. [M] a actionné l'engagement de caution, de sorte que la SAS Action logement lui a versé les sommes suivantes :

- loyer et charges d'août 2023 : 665,50 euros,

- loyer et charges de septembre 2023 : 665,50 euros,

- loyer et charges d'octobre 2023 : 524,50 euros,

- loyer et charges de novembre 2023 : 387,50 euros,

- loyer et charges de décembre 2023 : 539,50 euros,

Total : 2.782,50 euros.

Le 11 mars 2024, la société Action logement services a fait délivrer à Mme [J] un commandement de payer la somme de 2.782,50 euros visant la clause résolutoire mentionnée dans le contrat de bail.

A la suite de nouveaux incidents de paiement, M. [M] a de nouveau fait jouer l'engagement de caution, de sorte que la société Action logement lui a versé le montant des sommes dues par Mme [J], soit :

- loyer et charges de janvier 2024 : 483,28 euros,

- loyer et charges de février 2024 : 478 euros,

- loyer et charges de mars 2024 : 475 euros,

- loyer et charges d'avril 2024 : 475 euros,

- loyer et charges de mai 2024 : 475 euros.

Par courrier du 27 juin 2024, le conseil de la société Action logement services a informé M. [M] de ce qu'une procédure judiciaire contre Mme [J] aux fins de remboursement des sommes versées au titre des loyers et d'expulsion allait être engagée et de sa possibilité d'intervenir à l'instance.

Par acte du 1er juillet 2024, la société Action logement services, subrogée dans les droits du bailleur en vertu du contrat de cautionnement et de la quittance subrogative émise le 21 juin 2024, a fait assigner Mme [J] devant le juge de contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, de prononcer la résiliation du bail aux torts de Mme [J], de voir ordonner son expulsion et de la voir condamner au paiement de la somme principale de 4.768,78 euros augmentée des intérêts, d'une indemnité d'occupation et des frais irrépétibles.

Par jugement du 2 avril 2025, le magistrat a :

- constaté la résiliation de plein droit du bail liant M. [M] à Mme [J] à la date du 11 mai 2024,

- dit que Mme [J] devra rendre libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux [Adresse 1] à [Localité 5],

- ordonné son expulsion à défaut de libération volontaire des lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique,

- fixé l'indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié,

- condamné Mme [J] à verser à la société Action logement services lesdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

- condamné Mme [J] à verser à la société Action logement services la somme de 8.175,43 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation impayé au 9 décembre 2024 majoré des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024 sur la somme de 2.782,50 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

- condamné Mme [J] à payer à la société Action logement services la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit,

- condamné Mme [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 11 mars 2024,

- rejeté le surplus des demandes des parties,

- dit qu'une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Par déclaration du 17 juillet 2025, Mme [J] a interjeté appel de cette décision la critiquant en toutes ses dispositions.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 15 octobre 2025, Mme [J] demande à la cour de :

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a':

* constaté la résiliation de plein droit du bail liant M. [M] à Mme [J] à la date du 11 mai 2024,

* dit que Mme [J] devra rendre libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux [Adresse 1] à [Localité 5],

* ordonné son expulsion à défaut de libération volontaire des lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique,

* fixé l'indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié,

* condamné Mme [J] à verser à la société Action logement services lesdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

* condamné Mme [J] à verser à la société Action logement services la somme de 8.175,43 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation impayé au 9 décembre 2024 majoré des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024 sur la somme de 2.782,50 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

* condamné Mme [J] à payer à la société Action logement services la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit,

* condamné Mme [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 1l mars 2024,

* rejeté le surplus des demandes des parties,

* dit qu'une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Statuant à nouveau,

- suspendre les effets de la clause résolutoire,

- suspendre en conséquence le prononcé de l'expulsion des lieux à l'expiration d'un délai de deux mois suivant un commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l'article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- octroyer à Mme [J] des délais de paiement sur trois années,

- débouter la SAS Action logement services de sa demande présentée au titre des frais irrépétibles, tant en première instance qu'à hauteur d'appel,

- débouter la SAS Action logement services de sa demande de condamnation de Mme [J] aux dépens,

- juger que chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 5 novembre 2025, la SAS Action logement services demande à la cour de :

- dire l'appel de Mme [J] mal fondé,

- le rejeter,

- débouter Mme [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf à actualiser la créance de la société Action logement services, compte tenu des nouveaux règlements intervenus en portant le quantum des condamnations au titre des loyers et/ou indemnités d'occupation à la somme de 12.105,82 euros en principal, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.782,50 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation,

- condamner Mme [J] à payer à la société Action logement services la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [J] en tous les dépens d'appel.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 mai 2026.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées.

MOTIFS

Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l'article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l'article 24 paragraphes V et VII de la loi du 6 juillet 1989 (issu de la loi 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023), le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Mme [J] ne conteste pas que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail sont demeurées impayées pendant plus de 2 mois.

Elle ne conteste pas non plus le quantum de sa dette locative.

Elle réclame des délais de paiement sur 3 ans avec suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir qu'elle a rencontré des difficultés financières liées à la précarité de sa situation et de celle de son fils, autiste, dont la prise en charge par elle seule a rendu difficile le maintien d'un emploi; que la reconnaissance MDPH pour eux deux, la mise en place d'aides adaptées et la signature d'un contrat d'apprentissage vont lui permettre d'apurer la dette dans les délais sollicités en sus du paiement du loyer courant.

La SAS Action logement services s'y oppose au motif qu'elle a réglé l'essentiel des loyers dus par Mme [J] depuis plus de 2 ans et que celle-ci n'a pas repris le paiement du loyer courant.

L'appelante justifie de sa situation familiale et financière par la production de son livret de famille, des notifications de la MDPH et de son contrat d'apprentissage conclu à effet du 1er septembre 2025 pour 2 ans moyennant une rémunération égale au SMIC.

Cependant, elle ne justifie pas avoir repris le règlement du loyer courant avant l'audience, condition pour obtenir des délais de paiement suspensifs.

Par ailleurs, au vu de la dernière quittance subrogative en date du 25 septembre 2025 et du décompte détaillé de créance du 15 octobre 2025 (pièces n° 18 et 19 de l'intimée), il apparaît que la créance de SAS Action logement services au titre du cautionnement des loyers, charges et indemnités d'occupation n'a cessé d'augmenter et qu'elle s'élève désormais à la somme de 12.105,82 euros, loyer d'août 2025 inclus.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de :

- débouter l'appelante de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

- confirmer le jugement entrepris sur le constat de la résiliation de plein droit du bail, l'expulsion et l'indemnité d'occupation ;

- condamner l'appelante à payer à la SAS Action logement services la somme de 12.105,82 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.782,50 euros, à compter du jugement du 2 avril 2025 sur la somme de 5.392,93euros et à compter du 15 octobre 2025, date de notification de ses conclusions valant mise en demeure, sur le surplus.

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles, justement appréciées, sont confirmées.

Mme [J] succombant, est condamnée aux dépens de l'appel et à payer à la SAS Action logement services la somme complémentaire de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné Mme [J] à verser à la société Action logement services la somme de 8.175,43 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation impayé au 9 décembre 2024 majoré des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024 sur la somme de 2.782,50 euros et à compter du jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau du chef de cette disposition infirmée et y ajoutant,

Condamne Mme [C] [J] à payer à la société Action logement services la somme de 12.105,82 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024 sur la somme de 2.782,50 euros, à compter du 2 avril 2025 sur la somme de 5.392,93 euros et à compter du 15 octobre 2025 sur le surplus ;

Déboute Mme [C] [J] de ses demandes ;

Condamne Mme [C] [J] à payer à la société Action logement services la somme complémentaire de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [C] [J] aux dépens de l'appel.