CA Amiens, 1re ch. civ., 22 septembre 2026, n° 25/03561
AMIENS
Arrêt
Autre
ARRET
N°
[H]
C/
S.A.R.L. [Adresse 1]
Copie exécutoire
le 22 septembre 2026
à
Me D'[Localité 1]
Me GARNIER
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU VINGT DEUX SEPTEMBRE
DEUX MILLE VINGT SIX
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 25/03561 - N° Portalis DBV4-V-B7J-JODU
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU DIX NEUF MAI DEUX MILLE VINGT CINQ
PARTIES EN CAUSE :
Madame [A] [H]
née le 21 Avril 1969 à [Localité 2] (CHINE)
de nationalité Française
[Adresse 2] [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Audrey D'HAUTEFEUILLE, avocat au barreau d'AMIENS
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro N80021-2025-005457 du 26/06/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'[Localité 4])
APPELANTE
ET
S.A.R.L. LE CLOS DE LA THEVE Société à responsabilité limitée au capital de 400 000,00 € immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 697.380.830 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Me Frédéric GARNIER de la SELARL LEQUILLERIER - GARNIER, avocat au barreau de SENLIS
INTIMEE
DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :
L'affaire est venue à l'audience publique du 26 mai 2026 devant la cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, Mme Anne BEAUVAIS et Mme Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.
A l'audience, la cour était assistée de Mme Flore GUEZOU, greffière.
Sur le rapport de Mme Anne BEAUVAIS et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 22 septembre 2026, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
PRONONCÉ :
Le 22 septembre 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Flore GUEZOU, greffière.
*
* *
DECISION
Par jugement du 7 février 2023, le tribunal judiciaire de Senlis a condamné Mme [A] [H], en ce qu'elle était propriétaire des lots n°40 et 70 correspondant à un appartement et une cave dans un ensemble immobilier situé à Coye-la-Forêt (60), [Adresse 6], cadastré AL n°[Cadastre 1], à payer au syndicat des copropriétaires dudit ensemble immobilier la somme de 9 187,20 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts, outre la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Par jugement du 26 mars 2024, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Senlis a ordonné la vente forcée des biens immobiliers appartenant à Mme [H] à l'audience d'adjudication du 25 juin 2024.
Par jugement d'adjudication du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Senlis du 25 juin 2024, la société [Adresse 1] a acquis par adjudication les lots n°40 et 70. Mme [H] a relevé appel de cette décision, mais suivant arrêt du 29 avril 2025, la cour d'appel d'Amiens a confirmé cette décision.
Dans l'intervalle, par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, la société Le Clos de la Thève a fait assigner Mme [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, condamner Mme [H] à lui payer une indemnité d'occupation à hauteur de 845 euros par mois à compter du 25 juin 2024 jusqu'à son départ des lieux, soit par expulsion, soit par restitution amiable des clés, liquider cette indemnité d'occupation à la somme de 2 535 euros arrêtée au 25 septembre 2024, dire que cette somme porterait intérêts de droit à compter de l'assignation, et condamner Mme [H] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement réputé contradictoire du 19 mai 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis a :
- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due par Mme [H] à compter du 25 juin 2024 jusqu'à son départ des lieux à la somme de 845 euros,
- condamné Mme [H] à payer à la société [Adresse 1] la somme de
2 535 euros pour la période du 25 juin 2024 au 25 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter au 28 octobre 2024,
- condamné Mme [H] à payer à la société Le Clos de la Thève mensuellement la somme de 845 euros à compter du 26 septembre 2024 jusqu'à son départ des lieux,
- condamné Mme [H] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [H] aux dépens,
- rappelé que sa décision était exécutoire de droit à titre provisoire.
Mme [H] en a interjeté appel le 1er juillet 2025.
PRETENTIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées le 29 septembre 2025, l'appelante demande à la cour, au visa des articles L.322-10 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et 1343-5 du code civil, de :
Infirmer le jugement rendu le 19 mai 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis en ce qu'il :
- a fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 25 juin 2024 jusqu'à son départ des lieux à la somme de 845 euros,
- l'a condamnée à payer à la société Le Clos de la Thève la somme de 2 535 euros pour la période du 25 juin 2024 au 25 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter au 28 octobre 2024,
- l'a condamnée à payer à la société [Adresse 1] mensuellement la somme de 845 euros à compter du 26 septembre 2024 jusqu'à son départ des lieux,
- l'a condamnée à payer à la société Le Clos de la Thève la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamnée aux dépens,
- a rappelé que la décision était exécutoire de droit à titre provisoire ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Fixer l'indemnité mensuelle d'occupation due à la société [Adresse 1] à compter du 25 juin 2024 jusqu'à son départ à la somme de 600 euros ;
Lui accorder un report de deux années pour le paiement de l'indemnité d'occupation qui serait mise à sa charge et à défaut lui accorder un échelonnement du paiement de l'indemnité d'occupation qui serait mise à sa charge sur deux années, par mensualités égales et successives;
Débouter la société Le Clos de la Thève de toutes autres demandes relatives à l'indemnité d'occupation ;
Débouter la société [Adresse 1] de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;
Laisser les frais irrépétibles à la charge de chaque partie qui les a engagés ;
Condamner la société Le Clos de la Thève aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par conclusions notifiées le 9 décembre 2025, l'intimée demande à la cour de:
Débouter Mme [H] de toutes prétentions contraires,
Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
S'il devait être infirmé,
Condamner Mme [H] au paiement d'une indemnité d'occupation de 845 euros par mois à compter du 25 juin 2024 et jusqu'à son départ des lieux, soit par expulsion, soit par restitution amiable des clés, et liquider à la somme de 14 365 euros arrêtée au 25 novembre 2025 ;
Dire que cette condamnation portera intérêt de droit à compter de la délivrance de l'assignation;
Quoiqu'il en soit, que le jugement soit infirmé ou confirmé,
Condamner Mme [H] aux dépens et à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2026.
MOTIFS
A titre liminaire, au vu de la photocopie de la carte nationale d'identité française au nom de Mme « [N] » [H] produite aux débats par l'appelante, concordante avec les éléments d'identité détenus par la direction générale des finances publiques, l'Urssaf et l'assurance maladie dont elle verse divers avis ou courriers aux débats, ainsi qu'avec le jugement d'adjudication du 25 juin 2024 et les conclusions soutenues au nom de Mme « [A] » [H] devant la cour, il convient de préciser que l'identité exacte de la défenderesse est « [A] » [H] au lieu de « [N] » [H].
1. Sur le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation
Mme [H] explique son maintien contraint dans les lieux par sa situation de handicap consécutive à une chute sur le dos survenue à la fin de l'année 2020, ayant entraîné des atteintes neurologiques avec des répercussions graves sur sa mobilité et les fonctions de son corps toujours actuelles.
Elle ajoute avoir formulé des demandes de logement adapté aux séquelles de cet accident pour quitter l'immeuble dès son obtention, sans qu'aucune proposition adaptée à son handicap lui ait été formulée à ce jour. Elle précise qu'en l'absence de contrat de location, elle ne peut pas bénéficier d'aides pour le logement.
Elle indique ne pas contester être redevable d'une indemnité d'occupation, mais demande que la valeur de cette indemnité soit cohérente avec l'état du logement et ses caractéristiques.
Elle décrit à cet effet un appartement de deux pièces d'une surface loi Carrez de 47,93 m², situé dans une résidence en copropriété, au 3ème étage, avec une cave, classé D selon le DPE avec chauffage électrique, et précise produire les éléments permettant de fixer à 600 euros l'indemnité d'occupation due à compter du 25 juin 2024, soulignant qu'il convient encore de tenir compte des circonstances de l'acquisition de ce bien immobilier par la société intimée, au prix de 126 000 euros dans le cadre d'une vente par adjudication, rendant excessive la fixation d'une indemnité d'occupation à 845 euros au regard des caractéristiques et de l'état du logement et des circonstances de l'acquisition.
En réponse, la société [Adresse 1] fait valoir que l'indemnité d'occupation est due dès le prononcé du jugement d'adjudication, en contrepartie de l'utilisation sans titre du bien, et que son montant est souverainement apprécié par le juge du fond compte tenu de la valeur locative des lieux même si elle peut l'excéder.
Elle souligne qu'elle produit en l'espèce deux estimations de valeur locative établies par deux agences immobilières distinctes, l'une, Century 21, ayant fourni une estimation de 830 à 850 euros, charges locatives comprises de 145 euros, l'autre, L'Immo de [Localité 7], ayant fourni une estimation de 855 euros, charges locatives comprises de 145 euros, ainsi que le dernier appel de fonds de la copropriété pour l'évaluation desdites charges.
Elle décrit l'appartement comme étant constitué de deux pièces principales, tout confort, accessible par ascenseur et situé dans une résidence moderne au milieu d'un parc privatif, à 10 minutes à pied de la gare d'[Localité 8] et donc accessible directement par TER à [Localité 9]-Nord en 20 minutes.
Elle relève que Mme [H] est une propriétaire avisée ainsi qu'en atteste sa proposition de lui vendre un second bien immobilier lui appartenant dont elle tire des revenus locatifs, situé à [Localité 10] (60), en contrepartie de l'abandon de son titre d'adjudication, puis sa proposition que la société intimée conclue avec elle un bail qui lui permettrait de bénéficier des APL et de se maintenir dans les lieux, comptant sur le propriétaire pour renoncer au respect de son droit de propriété, en occupant les lieux sans bourse délier.
Elle constate encore que l'appelante ne fournit à l'examen de la cour aucun élément concernant la valeur locative ou le niveau auquel il y aurait lieu de fixer l'indemnité d'occupation pour démentir les preuves réunies par ses soins, et qu'elle se contente de se prévaloir de sa situation sociale et de son handicap qui sont dépourvues d'incidence sur le montant de l'indemnité d'occupation mais déterminent les services de la Préfecture à ne pas exécuter les décisions de justice rendues à son encontre.
Sur ce,
L'article 544 du code civil prévoit que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Selon les dispositions de l'article L. 322-10 du code des procédures civiles d'exécution, l'adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l'adjudicataire lequel est tenu, à l'égard de l'adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d'éviction.
L'article L. 322-13 dudit code précise que le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi.
En application de ces dispositions, le saisi perd tout droit d'occupation dès le prononcé du jugement d'adjudication et il est en conséquence tenu au paiement d'une indemnité d'occupation en contrepartie de l'utilisation sans titre du bien, depuis cette date. (Civ. 2e , 6 juin 2019, n°18-12.353).
Par ailleurs, l'article 1240 du code civil prescrit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En application de ces dispositions, la cour d'appel est souveraine pour déterminer la méthode de calcul en vue de la fixation de l'indemnité d'occupation (Civ. 1ère, 30 juin 1987, n° 85-17.229).
En l'espèce, l'appelante ne conteste pas le transfert de la propriété de son bien immobilier résultant du jugement d'adjudication rendu le 25 juin 2024, dès cette date, à la société intimée.
Elle ne conteste pas davantage le principe de la fixation d'une indemnité d'occupation au profit de cette dernière, en réparation du préjudice résultant pour cette dernière de l'indisponibilité de son bien.
Seule fait débat l'évaluation de ladite indemnité.
La société [Adresse 1] justifie suffisamment d'un préjudice constitué par l'indisponibilité de son bien, qu'elle ne peut faire fructifier compte tenu du maintien dans les lieux de son ancienne propriétaire.
Le principe de réparation intégrale de ce préjudice justifie d'évaluer la perte subie par la société intimée à l'aune du montant de loyers et charges qu'elle pourrait facturer à un locataire installé dans les lieux, choisi par elle.
La société Le Clos de la Thève justifie par la production de deux estimations d'agences immobilières (ses pièces n°5 et 6) et du procès-verbal de description des lieux dans le cadre de la procédure de saisie immobilière (sa pièce n°9) que la situation géographique de l'ensemble immobilier, en ce qu'il est situé à proximité des commodités et des transports, son état et son agrément, en ce qu'il est composé de deux bâtiments implantés sur un terrain paysager fermé par un portail coulissant électrique avec un portillon, et le bon état général de l'appartement lui-même ainsi que ses éléments de confort permettent d'envisager une valeur locative comprise dans une fourchette restreinte de 830 à 855 euros tenant compte d'un montant de provisions sur les charges de 145 euros exclusivement supportées par le propriétaire en l'absence de tout paiement par l'occupante, attesté par un appel de fonds non contesté par cette dernière.
Mme [H] fait valoir sa situation personnelle et les circonstances de l'acquisition de l'appartement, tous éléments insusceptibles de diminuer le montant de la réparation à laquelle peut prétendre le propriétaire privé de la libre jouissance de son bien.
En outre, les quelques vagues indications qu'elle fournit au sujet de sa propre estimation de la valeur locative de l'immeuble, qui ne repose que sur ses déclarations, ne sont pas susceptibles d'affaiblir les évaluations objectives fournies par le propriétaire actuel.
Il en résulte que c'est avec pertinence que le premier juge a fixé à la somme de 845 euros l'indemnité mensuelle d'occupation à la charge de Mme [H] à compter du 25 juin 2024. Le jugement est confirmé de ce chef.
2. Sur la demande de report de paiement ou de délai de paiement de l'indemnité d'occupation
Mme [H] sollicite, sur le fondement des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, un report de deux années pour le paiement de l'indemnité d'occupation à sa charge et à défaut un échelonnement sur deux années, par mensualités égales et successives.
Elle fait valoir qu'elle est en invalidité de catégorie 2 depuis le 1er mai 2023, bénéficiaire d'une pension d'invalidité d'un montant de 622,46 euros par mois. Elle ajoute que selon son avis d'impôt 2025 sur les revenus de l'année 2024, son revenu mensuel est de 800 euros.
Elle précise que les salaires de ses aidants s'élèvent de 300 euros à 600 euros par mois et qu'elle avait par ailleurs financé l'acquisition de l'appartement situé à [Localité 11] au moyen d'un emprunt.
Elle indique encore que sa situation financière l'a conduite à déposer un dossier de surendettement dont le plan définitif a été approuvé le 30 décembre 2024 par la commission de surendettement des particuliers de l'Oise.
Elle ajoute que la société [Adresse 1] a prélevé « sur les fonds CARPA » les indemnités d'occupation en exécution du jugement entrepris pour un montant total de 12 036,76 euros le 15 juillet 2025, ainsi que la somme de 2916,11 euros le 15 juillet 2025 en exécution de l'arrêt du 29 avril 2025.
Selon elle, la société intimée ne pouvait ignorer la situation qu'elle décidait d'acquérir le logement aux enchères à vil prix par rapport au marché et occupé par une personne en invalidité. Elle souligne ainsi que la situation économique de la débitrice et celle de la créancière sont sans commune mesure.
La société intimée ne formule pas d'observations particulières en lien avec cette demande.
Sur ce,
Selon les dispositions de l'article 1345-3 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.
En l'espèce, Mme [H] ne dispose selon ses propres déclarations d'aucunes ressources susceptibles d'être affectées, en tout ou partie, au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant d'un loyer de 845 euros, en ce que ce montant est supérieur au revenu mensuel de 800 euros dont elle fait état.
Pour autant, elle ne justifie d'aucunes démarches soutenues et actuelles, à la date de la clôture, afin d'obtenir son relogement dans un logement moins coûteux tout en demeurant adapté à son état de santé, hormis l'enregistrement d'une unique demande de logement locatif social du 5 juin 2025 qui ne suffit pas à établir une volonté réelle de sa part.
Elle ne justifie pas même d'une proposition de règlement partiel, entre les mains du bailleur, de l'indemnité d'occupation dont elle ne critique pas le principe mais uniquement le montant.
Pourtant, le paiement d'une indemnité d'occupation, au titre des charges courantes, est une obligation à la charge de l'occupante nonobstant l'obtention d'un plan de surendettement. Au surplus, le plan produit par l'appelante comporte un gel des dettes déclarées dans l'attente de la vente de deux biens immobiliers lui appartenant, ce qui converge avec les textos produits aux débats par la société intimée que Mme [H] ne conteste pas lui avoir adressés, par lesquels elle proposait de lui vendre « son » appartement « de [Localité 10] » - soit, un bien immobilier distinct du bien adjugé - composé de deux pièces pour une surface de 38 m², occupé, loué au prix de 620 euros par mois.
Au regard de l'ensemble de ces constats, la situation de l'occupante telle qu'elle l'établit, ne justifie pas un report ou un rééchelonnement de sa dette.
Il convient de la débouter de ce chef de demande et de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a :
- condamné Mme [H] à payer à la société Le Clos de la Thève la somme de
2 535 euros pour la période du 25 juin 2024 au 25 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter au 28 octobre 2024,
- condamné Mme [H] à payer à la société [Adresse 1] mensuellement la somme de 845 euros à compter du 26 septembre 2024 jusqu'à son départ des lieux.
3. Sur les demandes accessoires
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a condamné Mme [H] aux dépens de première instance, y ajoutant, sa condamnation aux dépens de l'instance d'appel.
En application de l'article 700 dudit code, le jugement entrepris est confirmé du chef des frais irrépétibles, non compris dans les dépens, y ajoutant, la condamnation de Mme [H] au paiement de la somme prévue au dispositif de la présente décision au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à préciser que l'identité exacte de la défenderesse est « [A] » [H] au lieu de « [N] » [H] ;
Y ajoutant,
Déboute Mme [H] de sa demande de report ou de rééchelonnement de sa dette ;
Condamne Mme [H] aux dépens ;
Condamne Mme [H] à payer à la société Le Clos de la Thève la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
N°
[H]
C/
S.A.R.L. [Adresse 1]
Copie exécutoire
le 22 septembre 2026
à
Me D'[Localité 1]
Me GARNIER
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU VINGT DEUX SEPTEMBRE
DEUX MILLE VINGT SIX
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 25/03561 - N° Portalis DBV4-V-B7J-JODU
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU DIX NEUF MAI DEUX MILLE VINGT CINQ
PARTIES EN CAUSE :
Madame [A] [H]
née le 21 Avril 1969 à [Localité 2] (CHINE)
de nationalité Française
[Adresse 2] [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Audrey D'HAUTEFEUILLE, avocat au barreau d'AMIENS
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro N80021-2025-005457 du 26/06/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'[Localité 4])
APPELANTE
ET
S.A.R.L. LE CLOS DE LA THEVE Société à responsabilité limitée au capital de 400 000,00 € immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 697.380.830 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Me Frédéric GARNIER de la SELARL LEQUILLERIER - GARNIER, avocat au barreau de SENLIS
INTIMEE
DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :
L'affaire est venue à l'audience publique du 26 mai 2026 devant la cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, Mme Anne BEAUVAIS et Mme Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.
A l'audience, la cour était assistée de Mme Flore GUEZOU, greffière.
Sur le rapport de Mme Anne BEAUVAIS et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 22 septembre 2026, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
PRONONCÉ :
Le 22 septembre 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Flore GUEZOU, greffière.
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DECISION
Par jugement du 7 février 2023, le tribunal judiciaire de Senlis a condamné Mme [A] [H], en ce qu'elle était propriétaire des lots n°40 et 70 correspondant à un appartement et une cave dans un ensemble immobilier situé à Coye-la-Forêt (60), [Adresse 6], cadastré AL n°[Cadastre 1], à payer au syndicat des copropriétaires dudit ensemble immobilier la somme de 9 187,20 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts, outre la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Par jugement du 26 mars 2024, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Senlis a ordonné la vente forcée des biens immobiliers appartenant à Mme [H] à l'audience d'adjudication du 25 juin 2024.
Par jugement d'adjudication du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Senlis du 25 juin 2024, la société [Adresse 1] a acquis par adjudication les lots n°40 et 70. Mme [H] a relevé appel de cette décision, mais suivant arrêt du 29 avril 2025, la cour d'appel d'Amiens a confirmé cette décision.
Dans l'intervalle, par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, la société Le Clos de la Thève a fait assigner Mme [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, condamner Mme [H] à lui payer une indemnité d'occupation à hauteur de 845 euros par mois à compter du 25 juin 2024 jusqu'à son départ des lieux, soit par expulsion, soit par restitution amiable des clés, liquider cette indemnité d'occupation à la somme de 2 535 euros arrêtée au 25 septembre 2024, dire que cette somme porterait intérêts de droit à compter de l'assignation, et condamner Mme [H] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement réputé contradictoire du 19 mai 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis a :
- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due par Mme [H] à compter du 25 juin 2024 jusqu'à son départ des lieux à la somme de 845 euros,
- condamné Mme [H] à payer à la société [Adresse 1] la somme de
2 535 euros pour la période du 25 juin 2024 au 25 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter au 28 octobre 2024,
- condamné Mme [H] à payer à la société Le Clos de la Thève mensuellement la somme de 845 euros à compter du 26 septembre 2024 jusqu'à son départ des lieux,
- condamné Mme [H] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [H] aux dépens,
- rappelé que sa décision était exécutoire de droit à titre provisoire.
Mme [H] en a interjeté appel le 1er juillet 2025.
PRETENTIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées le 29 septembre 2025, l'appelante demande à la cour, au visa des articles L.322-10 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et 1343-5 du code civil, de :
Infirmer le jugement rendu le 19 mai 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis en ce qu'il :
- a fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 25 juin 2024 jusqu'à son départ des lieux à la somme de 845 euros,
- l'a condamnée à payer à la société Le Clos de la Thève la somme de 2 535 euros pour la période du 25 juin 2024 au 25 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter au 28 octobre 2024,
- l'a condamnée à payer à la société [Adresse 1] mensuellement la somme de 845 euros à compter du 26 septembre 2024 jusqu'à son départ des lieux,
- l'a condamnée à payer à la société Le Clos de la Thève la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamnée aux dépens,
- a rappelé que la décision était exécutoire de droit à titre provisoire ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Fixer l'indemnité mensuelle d'occupation due à la société [Adresse 1] à compter du 25 juin 2024 jusqu'à son départ à la somme de 600 euros ;
Lui accorder un report de deux années pour le paiement de l'indemnité d'occupation qui serait mise à sa charge et à défaut lui accorder un échelonnement du paiement de l'indemnité d'occupation qui serait mise à sa charge sur deux années, par mensualités égales et successives;
Débouter la société Le Clos de la Thève de toutes autres demandes relatives à l'indemnité d'occupation ;
Débouter la société [Adresse 1] de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;
Laisser les frais irrépétibles à la charge de chaque partie qui les a engagés ;
Condamner la société Le Clos de la Thève aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par conclusions notifiées le 9 décembre 2025, l'intimée demande à la cour de:
Débouter Mme [H] de toutes prétentions contraires,
Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
S'il devait être infirmé,
Condamner Mme [H] au paiement d'une indemnité d'occupation de 845 euros par mois à compter du 25 juin 2024 et jusqu'à son départ des lieux, soit par expulsion, soit par restitution amiable des clés, et liquider à la somme de 14 365 euros arrêtée au 25 novembre 2025 ;
Dire que cette condamnation portera intérêt de droit à compter de la délivrance de l'assignation;
Quoiqu'il en soit, que le jugement soit infirmé ou confirmé,
Condamner Mme [H] aux dépens et à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2026.
MOTIFS
A titre liminaire, au vu de la photocopie de la carte nationale d'identité française au nom de Mme « [N] » [H] produite aux débats par l'appelante, concordante avec les éléments d'identité détenus par la direction générale des finances publiques, l'Urssaf et l'assurance maladie dont elle verse divers avis ou courriers aux débats, ainsi qu'avec le jugement d'adjudication du 25 juin 2024 et les conclusions soutenues au nom de Mme « [A] » [H] devant la cour, il convient de préciser que l'identité exacte de la défenderesse est « [A] » [H] au lieu de « [N] » [H].
1. Sur le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation
Mme [H] explique son maintien contraint dans les lieux par sa situation de handicap consécutive à une chute sur le dos survenue à la fin de l'année 2020, ayant entraîné des atteintes neurologiques avec des répercussions graves sur sa mobilité et les fonctions de son corps toujours actuelles.
Elle ajoute avoir formulé des demandes de logement adapté aux séquelles de cet accident pour quitter l'immeuble dès son obtention, sans qu'aucune proposition adaptée à son handicap lui ait été formulée à ce jour. Elle précise qu'en l'absence de contrat de location, elle ne peut pas bénéficier d'aides pour le logement.
Elle indique ne pas contester être redevable d'une indemnité d'occupation, mais demande que la valeur de cette indemnité soit cohérente avec l'état du logement et ses caractéristiques.
Elle décrit à cet effet un appartement de deux pièces d'une surface loi Carrez de 47,93 m², situé dans une résidence en copropriété, au 3ème étage, avec une cave, classé D selon le DPE avec chauffage électrique, et précise produire les éléments permettant de fixer à 600 euros l'indemnité d'occupation due à compter du 25 juin 2024, soulignant qu'il convient encore de tenir compte des circonstances de l'acquisition de ce bien immobilier par la société intimée, au prix de 126 000 euros dans le cadre d'une vente par adjudication, rendant excessive la fixation d'une indemnité d'occupation à 845 euros au regard des caractéristiques et de l'état du logement et des circonstances de l'acquisition.
En réponse, la société [Adresse 1] fait valoir que l'indemnité d'occupation est due dès le prononcé du jugement d'adjudication, en contrepartie de l'utilisation sans titre du bien, et que son montant est souverainement apprécié par le juge du fond compte tenu de la valeur locative des lieux même si elle peut l'excéder.
Elle souligne qu'elle produit en l'espèce deux estimations de valeur locative établies par deux agences immobilières distinctes, l'une, Century 21, ayant fourni une estimation de 830 à 850 euros, charges locatives comprises de 145 euros, l'autre, L'Immo de [Localité 7], ayant fourni une estimation de 855 euros, charges locatives comprises de 145 euros, ainsi que le dernier appel de fonds de la copropriété pour l'évaluation desdites charges.
Elle décrit l'appartement comme étant constitué de deux pièces principales, tout confort, accessible par ascenseur et situé dans une résidence moderne au milieu d'un parc privatif, à 10 minutes à pied de la gare d'[Localité 8] et donc accessible directement par TER à [Localité 9]-Nord en 20 minutes.
Elle relève que Mme [H] est une propriétaire avisée ainsi qu'en atteste sa proposition de lui vendre un second bien immobilier lui appartenant dont elle tire des revenus locatifs, situé à [Localité 10] (60), en contrepartie de l'abandon de son titre d'adjudication, puis sa proposition que la société intimée conclue avec elle un bail qui lui permettrait de bénéficier des APL et de se maintenir dans les lieux, comptant sur le propriétaire pour renoncer au respect de son droit de propriété, en occupant les lieux sans bourse délier.
Elle constate encore que l'appelante ne fournit à l'examen de la cour aucun élément concernant la valeur locative ou le niveau auquel il y aurait lieu de fixer l'indemnité d'occupation pour démentir les preuves réunies par ses soins, et qu'elle se contente de se prévaloir de sa situation sociale et de son handicap qui sont dépourvues d'incidence sur le montant de l'indemnité d'occupation mais déterminent les services de la Préfecture à ne pas exécuter les décisions de justice rendues à son encontre.
Sur ce,
L'article 544 du code civil prévoit que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Selon les dispositions de l'article L. 322-10 du code des procédures civiles d'exécution, l'adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l'adjudicataire lequel est tenu, à l'égard de l'adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d'éviction.
L'article L. 322-13 dudit code précise que le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi.
En application de ces dispositions, le saisi perd tout droit d'occupation dès le prononcé du jugement d'adjudication et il est en conséquence tenu au paiement d'une indemnité d'occupation en contrepartie de l'utilisation sans titre du bien, depuis cette date. (Civ. 2e , 6 juin 2019, n°18-12.353).
Par ailleurs, l'article 1240 du code civil prescrit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En application de ces dispositions, la cour d'appel est souveraine pour déterminer la méthode de calcul en vue de la fixation de l'indemnité d'occupation (Civ. 1ère, 30 juin 1987, n° 85-17.229).
En l'espèce, l'appelante ne conteste pas le transfert de la propriété de son bien immobilier résultant du jugement d'adjudication rendu le 25 juin 2024, dès cette date, à la société intimée.
Elle ne conteste pas davantage le principe de la fixation d'une indemnité d'occupation au profit de cette dernière, en réparation du préjudice résultant pour cette dernière de l'indisponibilité de son bien.
Seule fait débat l'évaluation de ladite indemnité.
La société [Adresse 1] justifie suffisamment d'un préjudice constitué par l'indisponibilité de son bien, qu'elle ne peut faire fructifier compte tenu du maintien dans les lieux de son ancienne propriétaire.
Le principe de réparation intégrale de ce préjudice justifie d'évaluer la perte subie par la société intimée à l'aune du montant de loyers et charges qu'elle pourrait facturer à un locataire installé dans les lieux, choisi par elle.
La société Le Clos de la Thève justifie par la production de deux estimations d'agences immobilières (ses pièces n°5 et 6) et du procès-verbal de description des lieux dans le cadre de la procédure de saisie immobilière (sa pièce n°9) que la situation géographique de l'ensemble immobilier, en ce qu'il est situé à proximité des commodités et des transports, son état et son agrément, en ce qu'il est composé de deux bâtiments implantés sur un terrain paysager fermé par un portail coulissant électrique avec un portillon, et le bon état général de l'appartement lui-même ainsi que ses éléments de confort permettent d'envisager une valeur locative comprise dans une fourchette restreinte de 830 à 855 euros tenant compte d'un montant de provisions sur les charges de 145 euros exclusivement supportées par le propriétaire en l'absence de tout paiement par l'occupante, attesté par un appel de fonds non contesté par cette dernière.
Mme [H] fait valoir sa situation personnelle et les circonstances de l'acquisition de l'appartement, tous éléments insusceptibles de diminuer le montant de la réparation à laquelle peut prétendre le propriétaire privé de la libre jouissance de son bien.
En outre, les quelques vagues indications qu'elle fournit au sujet de sa propre estimation de la valeur locative de l'immeuble, qui ne repose que sur ses déclarations, ne sont pas susceptibles d'affaiblir les évaluations objectives fournies par le propriétaire actuel.
Il en résulte que c'est avec pertinence que le premier juge a fixé à la somme de 845 euros l'indemnité mensuelle d'occupation à la charge de Mme [H] à compter du 25 juin 2024. Le jugement est confirmé de ce chef.
2. Sur la demande de report de paiement ou de délai de paiement de l'indemnité d'occupation
Mme [H] sollicite, sur le fondement des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, un report de deux années pour le paiement de l'indemnité d'occupation à sa charge et à défaut un échelonnement sur deux années, par mensualités égales et successives.
Elle fait valoir qu'elle est en invalidité de catégorie 2 depuis le 1er mai 2023, bénéficiaire d'une pension d'invalidité d'un montant de 622,46 euros par mois. Elle ajoute que selon son avis d'impôt 2025 sur les revenus de l'année 2024, son revenu mensuel est de 800 euros.
Elle précise que les salaires de ses aidants s'élèvent de 300 euros à 600 euros par mois et qu'elle avait par ailleurs financé l'acquisition de l'appartement situé à [Localité 11] au moyen d'un emprunt.
Elle indique encore que sa situation financière l'a conduite à déposer un dossier de surendettement dont le plan définitif a été approuvé le 30 décembre 2024 par la commission de surendettement des particuliers de l'Oise.
Elle ajoute que la société [Adresse 1] a prélevé « sur les fonds CARPA » les indemnités d'occupation en exécution du jugement entrepris pour un montant total de 12 036,76 euros le 15 juillet 2025, ainsi que la somme de 2916,11 euros le 15 juillet 2025 en exécution de l'arrêt du 29 avril 2025.
Selon elle, la société intimée ne pouvait ignorer la situation qu'elle décidait d'acquérir le logement aux enchères à vil prix par rapport au marché et occupé par une personne en invalidité. Elle souligne ainsi que la situation économique de la débitrice et celle de la créancière sont sans commune mesure.
La société intimée ne formule pas d'observations particulières en lien avec cette demande.
Sur ce,
Selon les dispositions de l'article 1345-3 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.
En l'espèce, Mme [H] ne dispose selon ses propres déclarations d'aucunes ressources susceptibles d'être affectées, en tout ou partie, au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant d'un loyer de 845 euros, en ce que ce montant est supérieur au revenu mensuel de 800 euros dont elle fait état.
Pour autant, elle ne justifie d'aucunes démarches soutenues et actuelles, à la date de la clôture, afin d'obtenir son relogement dans un logement moins coûteux tout en demeurant adapté à son état de santé, hormis l'enregistrement d'une unique demande de logement locatif social du 5 juin 2025 qui ne suffit pas à établir une volonté réelle de sa part.
Elle ne justifie pas même d'une proposition de règlement partiel, entre les mains du bailleur, de l'indemnité d'occupation dont elle ne critique pas le principe mais uniquement le montant.
Pourtant, le paiement d'une indemnité d'occupation, au titre des charges courantes, est une obligation à la charge de l'occupante nonobstant l'obtention d'un plan de surendettement. Au surplus, le plan produit par l'appelante comporte un gel des dettes déclarées dans l'attente de la vente de deux biens immobiliers lui appartenant, ce qui converge avec les textos produits aux débats par la société intimée que Mme [H] ne conteste pas lui avoir adressés, par lesquels elle proposait de lui vendre « son » appartement « de [Localité 10] » - soit, un bien immobilier distinct du bien adjugé - composé de deux pièces pour une surface de 38 m², occupé, loué au prix de 620 euros par mois.
Au regard de l'ensemble de ces constats, la situation de l'occupante telle qu'elle l'établit, ne justifie pas un report ou un rééchelonnement de sa dette.
Il convient de la débouter de ce chef de demande et de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a :
- condamné Mme [H] à payer à la société Le Clos de la Thève la somme de
2 535 euros pour la période du 25 juin 2024 au 25 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter au 28 octobre 2024,
- condamné Mme [H] à payer à la société [Adresse 1] mensuellement la somme de 845 euros à compter du 26 septembre 2024 jusqu'à son départ des lieux.
3. Sur les demandes accessoires
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a condamné Mme [H] aux dépens de première instance, y ajoutant, sa condamnation aux dépens de l'instance d'appel.
En application de l'article 700 dudit code, le jugement entrepris est confirmé du chef des frais irrépétibles, non compris dans les dépens, y ajoutant, la condamnation de Mme [H] au paiement de la somme prévue au dispositif de la présente décision au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à préciser que l'identité exacte de la défenderesse est « [A] » [H] au lieu de « [N] » [H] ;
Y ajoutant,
Déboute Mme [H] de sa demande de report ou de rééchelonnement de sa dette ;
Condamne Mme [H] aux dépens ;
Condamne Mme [H] à payer à la société Le Clos de la Thève la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE