CA Rennes, 5e ch., 23 septembre 2026, n° 25/05299
RENNES
Arrêt
Autre
5ème Chambre
ARRÊT N° 2026/214
N° RG 25/05299 - N° Portalis DBVL-V-B7J-WEIP
(Réf 1ère instance : 25/00434)
S.C.I. [Localité 1] LUCE 2017
C/
S.A.S HIBISCUS
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Le Berre Boivin
Me Procureur
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2026
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,
GREFFIER :
Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 03 Juin 2026, devant Madame Virginie PARENT et Monsieur Sébastien FOURNIER, tenant seuls l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
contradictoire, prononcé publiquement le 23 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
S.C.I. [Localité 1] LUCE 2017, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 830 347 092, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Jean-Philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, plaidant, avocat au barreau de NANTES
INTIMÉE :
S.A.S HIBISCUS, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 531 496 107, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me François PROCUREUR de la SCP CALVAR & ASSOCIES, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES
Selon acte sous seing privé du 11 février 2013, la société Pour l'Expansion Automobile a donné à bail commercial à la société Hibiscus des locaux comprenant bureau, boutique, sanitaire, réserves et vestiaire, auvent métallique, pistes pour véhicules de tourisme et de poids lourds, sur un terrain d'environ 3 500 m2, dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] en bordure de la RN23 à [Localité 6], pour une durée de 9 ans, à destination de vente de fleurs coupées, compositions florales, plantes vertes et fleuries, moyennant un loyer annuel de 39 845,80 euros hors taxes hors charges, payable trimestriellement d'avance.
Suivant acte de commissaire de justice du 17 septembre 2021, la société Hibiscus a fait signifier à la SCI [Localité 1] Luce 2017, venant aux droits du bailleur depuis le 7 septembre 2017, une demande de renouvellement du bail.
Faute de réponse du bailleur dans le délai de trois mois, la société Hibiscus, se prévalant du renouvellement du bail a saisi le juge des loyers commerciaux en vue de réclamer la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative.
Par jugement du 11 mars 2024, une expertise avant-dire droit a été ordonnée.
Suite au dépôt du rapport d'expertise par M. [O] le 16 octobre 2024, la SCI [Localité 1] Luce 2017 a notifié par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024 l'exercice de son droit d'option en s'opposant au renouvellement du bail et en proposant le versement d'une indemnité d'éviction.
Soutenant qu'il importe de rechercher le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur par suite de l'exercice du droit d'option par le bailleur et l'indemnité d'occupation due le cas échéant par le preneur et soulignant que l'expert a estimé la valeur locative à 16 640 euros par an à compter de février 2022, la société Hibiscus a fait assigner en référé la SCI [Localité 1] Luce 2017 par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025.
Par jugement du 12 mai 2025, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nantes a constaté que la SCI [Localité 1] Luce 2017 a notifié son droit d'option.
Par ordonnance de référé en date du 7 août 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes a :
- ordonné une expertise confiée à M. [Z] [P],
- dit que la société Hibiscus devra consigner avant le 7 octobre 2025, sous peine de caducité une somme de 3 500 euros à valoir sur les honoraires de l'expert,
- dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe avant le 30 septembre 2026,
- fixé à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Hibiscus à la SCI [Localité 1] Luce 2017 à 1 386,66 euros par mois depuis le 11 février 2022,
- condamné la SCI [Localité 1] Luce 2017 à payer à la société Hibiscus une somme de 115 249,17 euros à titre de provision sur les sommes trop perçues entre le 11 février 2022 et le 10 avril 2025 et une somme de 3 500 euros à titre de provision ad litem,
- rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires,
- laissé provisoirement les dépens à la charge de la demanderesse.
Le 25 septembre 2025, la SCI [Localité 1] Luce 2017 a interjeté appel de cette décision.
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 13 mai 2026, la SCI [Localité 1] Luce 2017 demande à la cour d'appel de Rennes de :
- infirmer l'ordonnance de référé du 7 août 2025 en ce qu'elle :
* a fixé à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation que lui doit la société Hibiscus à la somme de 1 386,66 euros par mois depuis le 11 février 2022,
* l'a condamnée à payer à la société Hibiscus une somme de 115 249,17 euros à titre de provision sur les sommes trop perçues entre le 11 février 2022 et le 10 avril 2025 et une somme de 3 500 euros à titre de provision ad litem,
Statuant à nouveau de ces chefs :
- fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Hibiscus entre le 11 février 2022 et le 20 décembre 2024 à la somme annuelle de 25 500 euros HT HC,
- fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Hibiscus à compter du 21 décembre 2024 à la somme annuelle de 22 950 euros HT HC,
- débouter la société Hibiscus de l'ensemble de ses demandes relatives à l'indemnité d'occupation et à l'indu ainsi qu'à la provision ad litem ou frais d'expertise ;
- condamner la société Hibiscus aux entiers dépens d'instance et d'appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- rejeter toutes demandes, fins et conclusions autres ou contraires aux présentes.
Par dernières conclusions notifiées le 6 mai 2026, la société Hibiscus demande à la cour d'appel de Rennes de :
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé en date du 7 août 2025 rendue par le président du tribunal judiciaire de Nantes,
- débouter la SCI [Localité 1] Luce 2017 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la SCI [Localité 1] Luce 2017 à lui payer à la société une somme de 3 200 euros à titre de provision ad litem complémentaire compte tenu de l'ordonnance rendue par le juge chargé du contrôle des expertises le 23 janvier 2026,
- condamner la SCI [Localité 1] Luce 2017 à lui payer une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour,
- condamner la SCI [Localité 1] Luce 2017 aux dépens relatifs à l'appel qu'elle a interjeté.
L'ordonnance de clôture à bref délai est intervenue le 3 juin 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Les parties ne discutent pas des dispositions de l'ordonnance relatives à l'expertise mais seulement de celles relatives au montant de l'indemnité d'occupation, du trop-perçu et de la provision ad litem.
La SCI [Localité 1] Luce rappelle que l'indemnité d'occupation doit être fixée à la valeur locative conformément aux dispositions de l'article L.145-28 du code de commerce et critique la décision qui a retenu la valeur locative dégagée par l'expert [O] à 1 386,66 euros par mois en reprochant à l'expert :
- de ne pas avoir pris la mesure de la particularité inhabituelle du local en retenant une pondération trop basse de l'auvent extérieur de 166 m2 à seulement 0,20 et en retenant une surface totale pondérée de 128,12 m2 alors que l'auvent permet une exploitation en extérieur et un stationnement outre une excellente visibilité et qu'il a d'ailleurs été pondéré à 0,30 par l'expert amiable [L] qui a retenu une surface totale pondérée de 154,94 m2.
- de ne pas prendre en compte la singularité importante du local qui est situé immédiatement en bordure de la route de [Localité 1] avec un accès direct et une visibilité exceptionnelle dont ne bénéficie aucun autre local de la [Adresse 4].
Elle reprend in extenso le dire qu'elle a avait formulé à l'expert [O].
Elle demande de retenir la valeur locative annuelle proposée par l'expert [P], à savoir 22 950 euros après application de l'abattement pour précarité de 10 % au lieu de la somme de 16 640 euros proposée par l'expert [O].
Elle ajoute qu'elle a produit le bail négocié avec la société Carter Cash, voisine directe de son local à l'expert [P] de sorte qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir communiqué cette valeur de référence. Elle s'oppose au preneur qui soutient que la différence de valeur mensuelle entre les deux expertises est minime et représente une différence annuelle de 6 310 euros depuis le 11 février 2022.
Enfin, elle soutient que l'indemnité de précarité de 10% retenue par les experts ne doit pas être appliquée depuis l'origine mais seulement à compter du 20 décembre 2024, date à laquelle le bailleur a exercé son droit d'option, l'occupation du preneur n'étant devenue précaire qu'à compter de l'exercice dudit droit.
Elle demande de voir fixer l'indemnité d'occupation à titre provisionnel à la somme annuelle de 25 500 euros HT et HC du 11 février 2022 au 20 décembre 2024 puis à la somme annuelle de 22 950 euros HT et HC à compter du 21 décembre 2024.
Enfin, elle sollicite l'infirmation de la décision qui l'a condamnée à verser la somme de 3 500 euros à titre de provision ad litem en arguant que les frais d'expertise ont été pris en charge par elle suite à la décision du juge des loyers commerciaux du 12 mai 2025 et qu'aucune règle ne justifie que les frais d'expertise liés à la fixation de l'indemnité d'éviction sollicitée par le preneur soient mis à sa charge.
La société Hibiscus sollicite la confirmation de la décision en indiquant qu'elle a obtenu du juge des référés que l'indemnité d'occupation soit fixée provisoirement, et rétroactivement, au montant de la valeur locative retenue par l'expert judiciaire depuis l'expiration du bail.
Elle reproche au bailleur de se borner à reprendre devant la cour les critiques émises dans son dire n° 1 du 13 septembre 2024 auquel l'expert a répondu de façon motivée ainsi que d'avoir ignoré la demande de l'expert judiciaire de lui communiquer le loyer négocié avec la société Carter Cash exploitant le local voisin. Elle demande de retenir le montant du loyer arrêté par l'expert judiciaire à hauteur de 130 euros/m2.
Elle fait valoir que l'expertise de M. [L] communiquée par l'appelante a été établie après le dépôt de l'expertise judiciaire et est quasiment identique à l'expertise judiciaire en ce qu'elle fixe l'indemnité annuelle d'occupation à 18 553,50 euros au lieu de 16 640 euros pour l'expert judiciaire. Elle en déduit que la différence des indemnités retenues ne justifie pas l'existence de contestations sérieuses de la part du bailleur.
S'agissant de l'expertise de M. [P] mandaté aux termes de l'ordonnance entreprise communiquée par le bailleur, elle indique également que l'écart mensuel n'est pas important et qu'en tout état de cause, le montant exact de l'indemnité d'occupation fera l'objet d'un débat au fond et ne permet pas de remettre en cause le montant de l'indemnité d'occupation provisoire fixé par le juge des référés à la somme de 1 386,66 euros par mois.
Enfin, elle soutient que l'abattement pour précarité de 10 % doit s'appliquer dès le terme du bail expiré et qu'en tout état de cause, cela ne peut constituer une contestation sérieuse.
Elle demande de confirmer la décision déférée sur le montant de la provision due par le bailleur au titre du trop-perçu par rapport à la valeur locative retenue.
S'agissant de la provision ad litem, elle sollicite la confirmation de la décision et demande devant la cour une provision ad litem complémentaire d'un montant de 3 200 euros au motif que le juge du contrôle des expertises a fixé à la somme de 3 200 euros le montant de la provision complémentaire qu'elle a dû consigner.
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article L.145-28 du code de commerce, l'indemnité d'occupation à la charge du locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction, pour la période de maintien dans les lieux, est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, c'est à dire des articles L.145-33 et suivants du même code à l'exclusion de l'article L.145-34. Il s'agit d'une valeur de renouvellement déplafonnée.
En l'espèce, la société Hibiscus est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 11 février 2022 jusqu'à la libération effective des lieux.
Les parties discutent uniquement s'agissant de la valeur locative de la pondération de la surface de l'auvent extérieur et des valeurs de comparaison ainsi que de la date à laquelle le taux d'abattement de précarité de 10 % doit s'appliquer.
L'expert [O] a retenu une surface pondérée pour 128m2 notamment en appliquant un coefficient de pondération de 0,20 pour l'auvent extérieur de 266 m2 en considérant cette surface comme annexe à l'activité commerciale pouvant à la fois constituer une extension de présentation de produits à l'extérieur et des possibilités de stationnements dédiés.
L'expertise [L] mandatée par le bailleur a retenu une surface pondérée pour 155 m2 notamment en appliquant un coefficient de pondération de 0,30 pour l'auvent extérieur de 280 m2 en indiquant que l'auvent est considéré comme une aire de vente couverte sur les terrains.
L'expert [P] dont le rapport définitif est produit par le bailleur a retenu une surface pondérée pour 119,10 m2 notamment en appliquant un coefficient de pondération de 0,20 pour l'auvent extérieur de 266 m2.
Les experts judiciaires [O] et [P] ont appliqué le même coefficient de pondération pour l'auvent extérieur à savoir 0,20 s'agissant d'aires de vente découvertes au vu des recommandations de la charte de l'expertise.
L'appelante conteste uniquement la surface pondérée retenue au titre de l'auvent extérieur en reprenant le dire qu'elle a formulée à l'expert [O] et auquel celui-ci a répondu que la partie auvent correspondait aux voies de circulation de l'ancienne station service permettant à la clientèle de se garer, la voie extérieure devant rester libre car constituant la voie de sortie de Carter Cash, ce qui réduisait l'exploitation commerciale sous l'auvent au trottoir situé devant la boutique soit moins du quart de la surface.
L'appelante ne produisant aucun nouvel élément de nature à remettre en cause cette pondération pour l'auvent extérieur, qui est d'ailleurs confirmé par l'expertise judiciaire de M. [P], il n'y a pas lieu de retenir un coefficient de pondération différent de celui retenu par les deux expertises judiciaires.
S'agissant de la valeur locative au 10 février 2022, il doit être relevé que le bailleur a produit les éléments du bail négocié avec la société Carter Cash, voisine directe de son local à l'expert [P] le 21 septembre 2010 qui font apparaître une valeur de 68 euros/m2 utile soit pour le local 25 312 euros.
Contrairement à l'expertise [O] qui retenait des valeurs de comparaison se situant à l'intérieur de la zone [Localité 4] Est qui ne bénéficient pas de la visibilité de la route de [Localité 1], l'expert [P] a retenu une valeur locative de voisinage issue des références proches de 70 euros/m2 qui apparaît plus probante et sera retenue.
L'expert [P] a justement fait application d'un taux d'abattement pour précarité de 10 % du fait du refus de renouvellement du bail comme habituellement retenu et qui n'est pas discuté et ce dès l'expiration du bail soit à compter du 11 février 2022, et non à la date de l'option et ce dans la mesure où l'abattement est lié à la situation de précarité justifiant l'indemnité d'occupation pour une somme annuelle de 22 050 euros.
Au vu de ces éléments, il convient de fixer provisoirement l'indemnité d'occupation à la valeur dégagée par l'expert [P] soit 1 837,50 euros par mois à compter du 11 février 2022. La décision sera infirmée en son montant retenu.
S'agissant de la provision allouée au titre du trop-perçu par le bailleur, la société Hibiscus justifie que le montant des loyers versés de février 2022 à mars 2025 s'élève à la somme de 167 942,49 euros sans être contredite par le bailleur qui n'a pas spécialement conclu sur ce point.
Le montant de l'indemnité d'occupation que la société Hibiscus aurait dû verser sur cette même période est de 67 987,50 euros (3 ans et 1 mois) soit un trop-perçu de 99 954,99 euros auquel le bailleur sera condamné par provision, cette demande n'apparaissant pas souffrir de contestations sérieuses. L'ordonnance sera infirmée en son montant retenu au titre du trop-perçu.
S'agissant du montant de la provision ad litem, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a fait droit à ladite demande du preneur à hauteur de 3 500 euros en rappelant que compte tenu de l'exercice du droit d'option, le bailleur devra supporter l'ensemble des frais de procédure et ce au visa des dispositions de l'article L.145-57 du code de commerce.
Au même visa, il sera fait droit à la demande de provision ad litem complémentaire de la société Hibiscus mais seulement à hauteur de 3 200 euros au vu de l'ordonnance de complément de provision du 23 janvier 2026 fixant le complément audit montant.
L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI [Localité 1] Luce 2017 sera condamnée aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Statuant dans les limites de l'appel,
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- fixé à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Hibiscus à la SCI [Localité 1] Luce 2017 à 1 386,66 euros par mois depuis le 11 février 2022,
- condamné la SCI [Localité 1] Luce 2017 à payer à la société Hibiscus une somme de 115 249,17 euros à titre de provision sur les sommes trop perçues entre le 11 février 2022 et le 10 avril 2025 ;
Statuant à nouveau,
Fixe à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Hibiscus à la SCI Paris Luce 2017 à 1 837,50 euros par mois depuis le 11 février 2022 ;
Condamne la SCI [Localité 1] Luce 2017 à payer à la société Hibiscus une somme de 99 954,99 euros à titre de provision sur les sommes trop perçues entre le 11 février 2022 et le 10 avril 2025 ;
Confirme la décision entreprise pour le surplus ;
Y ajoutant,
Condamne la SCI [Localité 1] Luce 2017 à payer à la société Hibiscus à titre de provision une somme complémentaire de 3 200 euros à titre de provision ad litem complémentaire ;
Déboute les parties de leur demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI [Localité 1] Luce 2017 aux entiers dépens d'appel.
Le greffier, P/La présidente empêchée,
M. Fournier,
ARRÊT N° 2026/214
N° RG 25/05299 - N° Portalis DBVL-V-B7J-WEIP
(Réf 1ère instance : 25/00434)
S.C.I. [Localité 1] LUCE 2017
C/
S.A.S HIBISCUS
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Le Berre Boivin
Me Procureur
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2026
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,
GREFFIER :
Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 03 Juin 2026, devant Madame Virginie PARENT et Monsieur Sébastien FOURNIER, tenant seuls l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
contradictoire, prononcé publiquement le 23 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
S.C.I. [Localité 1] LUCE 2017, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 830 347 092, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Jean-Philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, plaidant, avocat au barreau de NANTES
INTIMÉE :
S.A.S HIBISCUS, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 531 496 107, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me François PROCUREUR de la SCP CALVAR & ASSOCIES, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES
Selon acte sous seing privé du 11 février 2013, la société Pour l'Expansion Automobile a donné à bail commercial à la société Hibiscus des locaux comprenant bureau, boutique, sanitaire, réserves et vestiaire, auvent métallique, pistes pour véhicules de tourisme et de poids lourds, sur un terrain d'environ 3 500 m2, dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] en bordure de la RN23 à [Localité 6], pour une durée de 9 ans, à destination de vente de fleurs coupées, compositions florales, plantes vertes et fleuries, moyennant un loyer annuel de 39 845,80 euros hors taxes hors charges, payable trimestriellement d'avance.
Suivant acte de commissaire de justice du 17 septembre 2021, la société Hibiscus a fait signifier à la SCI [Localité 1] Luce 2017, venant aux droits du bailleur depuis le 7 septembre 2017, une demande de renouvellement du bail.
Faute de réponse du bailleur dans le délai de trois mois, la société Hibiscus, se prévalant du renouvellement du bail a saisi le juge des loyers commerciaux en vue de réclamer la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative.
Par jugement du 11 mars 2024, une expertise avant-dire droit a été ordonnée.
Suite au dépôt du rapport d'expertise par M. [O] le 16 octobre 2024, la SCI [Localité 1] Luce 2017 a notifié par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024 l'exercice de son droit d'option en s'opposant au renouvellement du bail et en proposant le versement d'une indemnité d'éviction.
Soutenant qu'il importe de rechercher le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur par suite de l'exercice du droit d'option par le bailleur et l'indemnité d'occupation due le cas échéant par le preneur et soulignant que l'expert a estimé la valeur locative à 16 640 euros par an à compter de février 2022, la société Hibiscus a fait assigner en référé la SCI [Localité 1] Luce 2017 par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025.
Par jugement du 12 mai 2025, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nantes a constaté que la SCI [Localité 1] Luce 2017 a notifié son droit d'option.
Par ordonnance de référé en date du 7 août 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes a :
- ordonné une expertise confiée à M. [Z] [P],
- dit que la société Hibiscus devra consigner avant le 7 octobre 2025, sous peine de caducité une somme de 3 500 euros à valoir sur les honoraires de l'expert,
- dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe avant le 30 septembre 2026,
- fixé à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Hibiscus à la SCI [Localité 1] Luce 2017 à 1 386,66 euros par mois depuis le 11 février 2022,
- condamné la SCI [Localité 1] Luce 2017 à payer à la société Hibiscus une somme de 115 249,17 euros à titre de provision sur les sommes trop perçues entre le 11 février 2022 et le 10 avril 2025 et une somme de 3 500 euros à titre de provision ad litem,
- rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires,
- laissé provisoirement les dépens à la charge de la demanderesse.
Le 25 septembre 2025, la SCI [Localité 1] Luce 2017 a interjeté appel de cette décision.
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 13 mai 2026, la SCI [Localité 1] Luce 2017 demande à la cour d'appel de Rennes de :
- infirmer l'ordonnance de référé du 7 août 2025 en ce qu'elle :
* a fixé à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation que lui doit la société Hibiscus à la somme de 1 386,66 euros par mois depuis le 11 février 2022,
* l'a condamnée à payer à la société Hibiscus une somme de 115 249,17 euros à titre de provision sur les sommes trop perçues entre le 11 février 2022 et le 10 avril 2025 et une somme de 3 500 euros à titre de provision ad litem,
Statuant à nouveau de ces chefs :
- fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Hibiscus entre le 11 février 2022 et le 20 décembre 2024 à la somme annuelle de 25 500 euros HT HC,
- fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Hibiscus à compter du 21 décembre 2024 à la somme annuelle de 22 950 euros HT HC,
- débouter la société Hibiscus de l'ensemble de ses demandes relatives à l'indemnité d'occupation et à l'indu ainsi qu'à la provision ad litem ou frais d'expertise ;
- condamner la société Hibiscus aux entiers dépens d'instance et d'appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- rejeter toutes demandes, fins et conclusions autres ou contraires aux présentes.
Par dernières conclusions notifiées le 6 mai 2026, la société Hibiscus demande à la cour d'appel de Rennes de :
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé en date du 7 août 2025 rendue par le président du tribunal judiciaire de Nantes,
- débouter la SCI [Localité 1] Luce 2017 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la SCI [Localité 1] Luce 2017 à lui payer à la société une somme de 3 200 euros à titre de provision ad litem complémentaire compte tenu de l'ordonnance rendue par le juge chargé du contrôle des expertises le 23 janvier 2026,
- condamner la SCI [Localité 1] Luce 2017 à lui payer une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour,
- condamner la SCI [Localité 1] Luce 2017 aux dépens relatifs à l'appel qu'elle a interjeté.
L'ordonnance de clôture à bref délai est intervenue le 3 juin 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Les parties ne discutent pas des dispositions de l'ordonnance relatives à l'expertise mais seulement de celles relatives au montant de l'indemnité d'occupation, du trop-perçu et de la provision ad litem.
La SCI [Localité 1] Luce rappelle que l'indemnité d'occupation doit être fixée à la valeur locative conformément aux dispositions de l'article L.145-28 du code de commerce et critique la décision qui a retenu la valeur locative dégagée par l'expert [O] à 1 386,66 euros par mois en reprochant à l'expert :
- de ne pas avoir pris la mesure de la particularité inhabituelle du local en retenant une pondération trop basse de l'auvent extérieur de 166 m2 à seulement 0,20 et en retenant une surface totale pondérée de 128,12 m2 alors que l'auvent permet une exploitation en extérieur et un stationnement outre une excellente visibilité et qu'il a d'ailleurs été pondéré à 0,30 par l'expert amiable [L] qui a retenu une surface totale pondérée de 154,94 m2.
- de ne pas prendre en compte la singularité importante du local qui est situé immédiatement en bordure de la route de [Localité 1] avec un accès direct et une visibilité exceptionnelle dont ne bénéficie aucun autre local de la [Adresse 4].
Elle reprend in extenso le dire qu'elle a avait formulé à l'expert [O].
Elle demande de retenir la valeur locative annuelle proposée par l'expert [P], à savoir 22 950 euros après application de l'abattement pour précarité de 10 % au lieu de la somme de 16 640 euros proposée par l'expert [O].
Elle ajoute qu'elle a produit le bail négocié avec la société Carter Cash, voisine directe de son local à l'expert [P] de sorte qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir communiqué cette valeur de référence. Elle s'oppose au preneur qui soutient que la différence de valeur mensuelle entre les deux expertises est minime et représente une différence annuelle de 6 310 euros depuis le 11 février 2022.
Enfin, elle soutient que l'indemnité de précarité de 10% retenue par les experts ne doit pas être appliquée depuis l'origine mais seulement à compter du 20 décembre 2024, date à laquelle le bailleur a exercé son droit d'option, l'occupation du preneur n'étant devenue précaire qu'à compter de l'exercice dudit droit.
Elle demande de voir fixer l'indemnité d'occupation à titre provisionnel à la somme annuelle de 25 500 euros HT et HC du 11 février 2022 au 20 décembre 2024 puis à la somme annuelle de 22 950 euros HT et HC à compter du 21 décembre 2024.
Enfin, elle sollicite l'infirmation de la décision qui l'a condamnée à verser la somme de 3 500 euros à titre de provision ad litem en arguant que les frais d'expertise ont été pris en charge par elle suite à la décision du juge des loyers commerciaux du 12 mai 2025 et qu'aucune règle ne justifie que les frais d'expertise liés à la fixation de l'indemnité d'éviction sollicitée par le preneur soient mis à sa charge.
La société Hibiscus sollicite la confirmation de la décision en indiquant qu'elle a obtenu du juge des référés que l'indemnité d'occupation soit fixée provisoirement, et rétroactivement, au montant de la valeur locative retenue par l'expert judiciaire depuis l'expiration du bail.
Elle reproche au bailleur de se borner à reprendre devant la cour les critiques émises dans son dire n° 1 du 13 septembre 2024 auquel l'expert a répondu de façon motivée ainsi que d'avoir ignoré la demande de l'expert judiciaire de lui communiquer le loyer négocié avec la société Carter Cash exploitant le local voisin. Elle demande de retenir le montant du loyer arrêté par l'expert judiciaire à hauteur de 130 euros/m2.
Elle fait valoir que l'expertise de M. [L] communiquée par l'appelante a été établie après le dépôt de l'expertise judiciaire et est quasiment identique à l'expertise judiciaire en ce qu'elle fixe l'indemnité annuelle d'occupation à 18 553,50 euros au lieu de 16 640 euros pour l'expert judiciaire. Elle en déduit que la différence des indemnités retenues ne justifie pas l'existence de contestations sérieuses de la part du bailleur.
S'agissant de l'expertise de M. [P] mandaté aux termes de l'ordonnance entreprise communiquée par le bailleur, elle indique également que l'écart mensuel n'est pas important et qu'en tout état de cause, le montant exact de l'indemnité d'occupation fera l'objet d'un débat au fond et ne permet pas de remettre en cause le montant de l'indemnité d'occupation provisoire fixé par le juge des référés à la somme de 1 386,66 euros par mois.
Enfin, elle soutient que l'abattement pour précarité de 10 % doit s'appliquer dès le terme du bail expiré et qu'en tout état de cause, cela ne peut constituer une contestation sérieuse.
Elle demande de confirmer la décision déférée sur le montant de la provision due par le bailleur au titre du trop-perçu par rapport à la valeur locative retenue.
S'agissant de la provision ad litem, elle sollicite la confirmation de la décision et demande devant la cour une provision ad litem complémentaire d'un montant de 3 200 euros au motif que le juge du contrôle des expertises a fixé à la somme de 3 200 euros le montant de la provision complémentaire qu'elle a dû consigner.
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article L.145-28 du code de commerce, l'indemnité d'occupation à la charge du locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction, pour la période de maintien dans les lieux, est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, c'est à dire des articles L.145-33 et suivants du même code à l'exclusion de l'article L.145-34. Il s'agit d'une valeur de renouvellement déplafonnée.
En l'espèce, la société Hibiscus est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 11 février 2022 jusqu'à la libération effective des lieux.
Les parties discutent uniquement s'agissant de la valeur locative de la pondération de la surface de l'auvent extérieur et des valeurs de comparaison ainsi que de la date à laquelle le taux d'abattement de précarité de 10 % doit s'appliquer.
L'expert [O] a retenu une surface pondérée pour 128m2 notamment en appliquant un coefficient de pondération de 0,20 pour l'auvent extérieur de 266 m2 en considérant cette surface comme annexe à l'activité commerciale pouvant à la fois constituer une extension de présentation de produits à l'extérieur et des possibilités de stationnements dédiés.
L'expertise [L] mandatée par le bailleur a retenu une surface pondérée pour 155 m2 notamment en appliquant un coefficient de pondération de 0,30 pour l'auvent extérieur de 280 m2 en indiquant que l'auvent est considéré comme une aire de vente couverte sur les terrains.
L'expert [P] dont le rapport définitif est produit par le bailleur a retenu une surface pondérée pour 119,10 m2 notamment en appliquant un coefficient de pondération de 0,20 pour l'auvent extérieur de 266 m2.
Les experts judiciaires [O] et [P] ont appliqué le même coefficient de pondération pour l'auvent extérieur à savoir 0,20 s'agissant d'aires de vente découvertes au vu des recommandations de la charte de l'expertise.
L'appelante conteste uniquement la surface pondérée retenue au titre de l'auvent extérieur en reprenant le dire qu'elle a formulée à l'expert [O] et auquel celui-ci a répondu que la partie auvent correspondait aux voies de circulation de l'ancienne station service permettant à la clientèle de se garer, la voie extérieure devant rester libre car constituant la voie de sortie de Carter Cash, ce qui réduisait l'exploitation commerciale sous l'auvent au trottoir situé devant la boutique soit moins du quart de la surface.
L'appelante ne produisant aucun nouvel élément de nature à remettre en cause cette pondération pour l'auvent extérieur, qui est d'ailleurs confirmé par l'expertise judiciaire de M. [P], il n'y a pas lieu de retenir un coefficient de pondération différent de celui retenu par les deux expertises judiciaires.
S'agissant de la valeur locative au 10 février 2022, il doit être relevé que le bailleur a produit les éléments du bail négocié avec la société Carter Cash, voisine directe de son local à l'expert [P] le 21 septembre 2010 qui font apparaître une valeur de 68 euros/m2 utile soit pour le local 25 312 euros.
Contrairement à l'expertise [O] qui retenait des valeurs de comparaison se situant à l'intérieur de la zone [Localité 4] Est qui ne bénéficient pas de la visibilité de la route de [Localité 1], l'expert [P] a retenu une valeur locative de voisinage issue des références proches de 70 euros/m2 qui apparaît plus probante et sera retenue.
L'expert [P] a justement fait application d'un taux d'abattement pour précarité de 10 % du fait du refus de renouvellement du bail comme habituellement retenu et qui n'est pas discuté et ce dès l'expiration du bail soit à compter du 11 février 2022, et non à la date de l'option et ce dans la mesure où l'abattement est lié à la situation de précarité justifiant l'indemnité d'occupation pour une somme annuelle de 22 050 euros.
Au vu de ces éléments, il convient de fixer provisoirement l'indemnité d'occupation à la valeur dégagée par l'expert [P] soit 1 837,50 euros par mois à compter du 11 février 2022. La décision sera infirmée en son montant retenu.
S'agissant de la provision allouée au titre du trop-perçu par le bailleur, la société Hibiscus justifie que le montant des loyers versés de février 2022 à mars 2025 s'élève à la somme de 167 942,49 euros sans être contredite par le bailleur qui n'a pas spécialement conclu sur ce point.
Le montant de l'indemnité d'occupation que la société Hibiscus aurait dû verser sur cette même période est de 67 987,50 euros (3 ans et 1 mois) soit un trop-perçu de 99 954,99 euros auquel le bailleur sera condamné par provision, cette demande n'apparaissant pas souffrir de contestations sérieuses. L'ordonnance sera infirmée en son montant retenu au titre du trop-perçu.
S'agissant du montant de la provision ad litem, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a fait droit à ladite demande du preneur à hauteur de 3 500 euros en rappelant que compte tenu de l'exercice du droit d'option, le bailleur devra supporter l'ensemble des frais de procédure et ce au visa des dispositions de l'article L.145-57 du code de commerce.
Au même visa, il sera fait droit à la demande de provision ad litem complémentaire de la société Hibiscus mais seulement à hauteur de 3 200 euros au vu de l'ordonnance de complément de provision du 23 janvier 2026 fixant le complément audit montant.
L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI [Localité 1] Luce 2017 sera condamnée aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Statuant dans les limites de l'appel,
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- fixé à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Hibiscus à la SCI [Localité 1] Luce 2017 à 1 386,66 euros par mois depuis le 11 février 2022,
- condamné la SCI [Localité 1] Luce 2017 à payer à la société Hibiscus une somme de 115 249,17 euros à titre de provision sur les sommes trop perçues entre le 11 février 2022 et le 10 avril 2025 ;
Statuant à nouveau,
Fixe à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Hibiscus à la SCI Paris Luce 2017 à 1 837,50 euros par mois depuis le 11 février 2022 ;
Condamne la SCI [Localité 1] Luce 2017 à payer à la société Hibiscus une somme de 99 954,99 euros à titre de provision sur les sommes trop perçues entre le 11 février 2022 et le 10 avril 2025 ;
Confirme la décision entreprise pour le surplus ;
Y ajoutant,
Condamne la SCI [Localité 1] Luce 2017 à payer à la société Hibiscus à titre de provision une somme complémentaire de 3 200 euros à titre de provision ad litem complémentaire ;
Déboute les parties de leur demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI [Localité 1] Luce 2017 aux entiers dépens d'appel.
Le greffier, P/La présidente empêchée,
M. Fournier,