CA Paris, Pôle 4 - ch. 1, 2 octobre 2026, n° 23/16830
PARIS
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRAN'AISE
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2026
(n° 2026/ 235 , 19 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/16830 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIL5Q
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Septembre 2023-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil- RG n° 21/06698
APPELANTE
Madame [I] [X], née le 18 juillet 1959 à [Localité 2] (58)
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Jonathan DJENAOUSSINE de l'AARPI FRIEDLAND, avocat au barreau de PARIS, toque : G0745, substitué par Me Baptiste KHOUNCHEF, avocat au barreau de PARIS, toque : G0745
INTIMÉE
SNC LNC DELTA PROMOTION
Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le numéro : 813 178 837
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Fabrice LEPEU de l'AARPI KLP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0404, substitué par Me Mayi PIERROT-WOAKE, avocat au barreau de PARIS, toque : B404
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 02 Juillet 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre
Mme Nathalie BRET,conseillère
Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffière, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
* *
LES FAITS ET PROCÉDURE
Un contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement a été régularisé le 23 septembre 2017 entre d'une part, la SNC Delta Promotion, ayant pour gérante statutaire la société SNC Les Nouveaux Constructeurs, et d'autre part, Madame [I] [X], pour l'achat d'un appartement de type T3 d'une superficie de 56,5 m2 avec parking au prix de 318 000 euros.
La société SNC LNC Delta Promotion a constitué, par acte authentique du 23 novembre 2017, le Cahier des charges des ventes de l'ensemble immobilier désigné [Adresse 3] à [Localité 6]
Par une attestation du 27 novembre 2017, le gérant de la société B2Management, chargé de la maîtrise d''uvre d'exécution et de pilotage pour le compte de la société Delta Promotion, certifiait le démarrage des travaux de démolition.
Madame [X] a signé avec la SA Les Nouveaux Constructeurs, en sa qualité de gérante statutaire de la société SNC LNC Delta Promotion, le contrat de vente en état futur d'achèvement par acte authentique du 30 janvier 2018 prévoyant la livraison du bien au plus tard le 31 décembre 2019.
Cet acte stipule :
En page 11 « Conditions Techniques et Particulières de la Vente
(') La régularisation des présentes emporte de la part de l'Acquéreur adhésion et ratification de plein droit au Cahier des charges des ventes auquel la présente vente est soumise, ledit document formant avec la présente vente en l'état futur d'achèvement un tout indivisible et indissociable.
2°) Pour satisfaire aux dispositions de l'article L 261-11 c) du Code de la construction et de l'Habitation, il est ici précisé que la livraison et l'achèvement des Biens objet des présentes au sens de l'article 261-1 du Code de la construction et de l'habitation, est prévue au cours du quatrième trimestre 2019 soit le 31 décembre 2019 au plus tard, et ce, sous réserve des énonciations insérées à cet égard au Cahier des charges de ventes ci-dessus énoncé.
En effet, l'Acquéreur se déclare parfaitement informé du fait que ce délai pourrait être reporté en cas de survenance d'un cas de force majeure et/ou d'une cause légitime de suspension de délai telle que définies au Cahier des charges des ventes.
Les travaux se trouvent actuellement au stade de démarrage des démolitions ainsi qu'il résulte d'une attestation délivrée par la société B2 Management en sa qualité de Maître d''uvre d'exécution le 27 novembre 2017, dont une copie demeure annexée (annexe n°6).
3°) L'Acquéreur déclare qu'il envisage de bénéficier du dispositif Pinel dans le cadre d'un investissement locatif assortie d'un avantage fiscal particulier, tel que prévu au Code général des impôts. L'Acquéreur déclare ne pas avoir été incité ni par le vendeur, ni par le notaire soussigné à un investissement immobilier proposé le cas échéant par un tiers, et pour lequel la présente vente est consentie. L'Acquéreur déclare connaître parfaitement les caractéristiques de l'investissement ainsi que les risques inhérents à ce type d'investissement, s'être entouré de tous les conseils en matière juridique et fiscal et avoir été spécialement averti par les soins du notaire soussigné des obligations et risques inhérents qui n'iront à ce type d'investissement.
Le notaire rappelle en tant que de besoin à l'acquéreur, les caractéristiques principales et les cas de remise en cause du régime :
Ce régime permet, à condition que le logement soit neuf ou assimilé ( jamais habité ou utilisé auparavant ou réhabilité), et qu'il soit loué nu durant une période minimale de six (6) ou neuf (9) années effectives et continues et affecté tout ce temps à l'habitation principale du locataire, avec faculté de prorogation, de bénéficier d'une réduction d'impôt spécifique. Étaler sur le temps de la location.
L'achèvement du logement doit intervenir dans les trente (30) mois à compter de la signature des présentes.
La location doit prendre effet dans les douze (12) mois de l'achèvement de la construction.
Le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas être supérieur pendant toute la période couverte par l'engagement de location au plafond, fixé par décret et revalorisé tous les ans, à celui fixé pour la zone dans laquelle se trouve le logement ainsi qu'il résulte du décret
(')
Les obligations déclaratives pour bénéficier des avantages fixés par ce dispositif doivent s'effectuer lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement des travaux du logement. L'option est irrévocable et ne peut être cumulée avec d'autres avantages fiscaux sur le logement. La réduction d'impôt est répartie par parts égales sur la durée d'amortissement choisie par le contribuable, elle est accordée à compter de l'année d'achèvement des biens
Le taux de réduction d'impôts varie selon l'engagement de location pris par l'acquéreur [T], à condition que le logement réponde à la Norme, RT 2012, étant précisé que le vendeur s'est engagé à respecter la norme RT 2012, ainsi qu'il résulte d'une attestation datée du 13 novembre 2017, qui est demeuré annexée à l'Acte de dépôt.
Le contribuable ne peut bénéficier de cet avantage fiscal que dans la limite d'un investissement global annuel de trois cent mille Euros (300 000 €) ; en outre, le prix d'achat du logement est limité à un plafond par mètre carré de surface, habitable fixé par des clés à 5 500 €.
Les principaux cas de remise en cause de cet avantage sont les suivants : interruption de la location, dépassement du plafond, rupture de la qualité d'habitation principale, locataire membre du foyer fiscal, vente, apport en société, donation, démembrement.
Le non-respect de l'une de ces conditions de ce régime entraîne la déchéance de l'avantage fiscal et l'obligation de restituer la réduction d'impôt obtenue, assortie de pénalités le cas échéant.
(') »
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 juillet 2018, la société Delta Promotion informait les acquéreurs du retard pris par les travaux et du décalage de la date prévisionnelle de livraison de l'appartement au quatrième trimestre 2020 en raison de la multiplication des chantiers actuellement ouverts sur la route départementale n°7
Par une attestation du 14 décembre 2018, la société Delta Promotion informait les acquéreurs de l'arrêt des travaux de la [Adresse 4] depuis le 22 janvier 2018, à la suite des démolitions et ce jusqu'au 15 octobre 2018, faute d'obtention des autorisations administratives nécessaires au démarrage des fondations en raison du déroulement de manière concomitante de chantiers voisins et de retards imputables à la collectivité locale ou à l'aménageur en charge des travaux de voirie et de réseaux divers permettant la desserte des Biens.
Par une attestation du 24 juin 2019, le gérant de la société B2Management, déclarait que le chantier avait subi, depuis le redémarrage de l'opération le 16 octobre 2018, et jusqu'à la fin du mois de mai 2019, 25 jours ouvrés d'intempéries
Par un nouveau courrier recommandé en date du 31 décembre 2019, la société Delta Promotion informait les acquéreurs de la survenance d'un sinistre sur le chantier, reportant la date de livraison au troisième trimestre 2021.
Par un courrier recommandé du 14 février 2020, la société Delta Promotion informait les acquéreurs qu'à la suite d'une réunion d'expertise ayant eu lieu au mois de janvier, la livraison des biens acquis était reportée à la fin du mois d'août 2021.
Par un courrier recommandé du 8 septembre 2021 Madame [X] par l'intermédiaire de son conseil formulait une demande indemnitaire comprenant la prise en compte des intérêts intercalaires du prêt sur une base de 28 mois sous réserve d'actualisation et le préjudice moral évalué à 28 000 euros sur la base de 1 000 euros par jour de retard.
Par acte du 6 octobre 2021 Madame [X] a fait assigner la société Delta Promotion devant le Tribunal Judiciaire de Créteil.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 17 mai 2022 elle demandait au tribunal de condamner la société Delta Promotion à l'indemniser au titre du préjudice financier résultant des charges financières supplémentaires supportées, au titre du préjudice moral, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens et d'ordonner le paiement par la société Delta Promotion d'une astreinte journalière jusqu'à la livraison du bien.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 10 mai 2022, la société Delta Promotion demandait au tribunal de débouter Madame [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, de la condamner à l'indemniser au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Le jugement rendu le 12 septembre 2023 par le Tribunal judiciaire de Créteil a ainsi statué :
Condamne la SNC LNC Delta Promotion à payer à Mme [I] [X] la somme de 1 320,98 euros en indemnisation de son préjudice financier,
Condamne la SNC LNC Delta Promotion à payer à Mme [I] [X] la somme de 4 000 euros euros en indemnisation de son préjudice moral,
Rejette la demande de condamnation sous astreinte,
Condamne la SNC LNC Delta Promotion aux dépens,
Condamne la SNC LNC Delta Promotion à payer à Mme [I] [X] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la SNC LNC Delta Promotion de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles,
Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires, des parties.
Madame [I] [X] a interjeté appel du jugement selon déclaration reçue au greffe de la cour le 16 octobre 2023.
La livraison du bien est intervenue le 6 juillet 2022.
Madame [X] a interjeté appel du jugement selon déclaration reçue au greffe de la cour le 16 octobre 2023.
Par conclusions signifiées le 17 juin 2026, Mme [I] [X] demande à la cour :
Vu les articles L.261-1 et suivants du Code de Construction et de l'Habitation,
Vu les articles 1103, 1193, 1104, 1184, 1601-1, 1610, 1611 et 1792-1 du Code civil,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces jointes aux présentes,
Confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Créteil rendu en date du 12 septembre 2023 sous le numéro 21/06698, uniquement en ce qu'il condamne la SNC LNC Delta Promotion à verser à Madame [I] [X] les dépens et les sommes suivantes, au titre des chefs de préjudices suivants :
- 1 320,98 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice financier ;
- 4 000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice moral ;
- 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Infirmer pour le surplus, le jugement du Tribunal judiciaire de Créteil rendu en date du 12 septembre 2023 sous le numéro RG : 21/06698, en ce qu'il a débouté Madame [I] [X] du surplus de ses demandes indemnitaires ;
Statuant à nouveau,
Dire recevables et bien fondées ses demandes, fins et conclusions,
Juger que la SNC LNC Delta Promotion n'a pas respecté ses engagements contractuels, détaillés ci-avant, prévus au titre du contrat conclu avec Madame [I] [X] en date du 30 janvier 2018,
Juger que les préjudices, détaillés ci-avant, subis par Madame [I] [X] résultent de la faute de la SNC LNC Delta Promotion,
Débouter la SNC LNC Delta Promotion de toutes ses demandes, fins et conclusions.
En conséquence, y faisant droit,
Condamner la SNC LNC Delta Promotion à verser à Madame [I] [X] la somme de 12.677,78 euros (après déduction des sommes déjà versées par la SNC LNC Delta Promotion au titre du jugement du Tribunal judiciaire de Créteil rendu en date du 12 septembre 2023) au titre du préjudice financier subi résultant des intérêts intercalaires et autres frais bancaires y afférents;
Condamner la SNC LNC Delta Promotion à verser à Madame [I] [X] la somme de 30.000 euros (après déduction des sommes déjà versées par la SNC LNC Delta Promotion au titre du jugement du Tribunal judiciaire de Créteil rendu en date du 12 septembre 2023) au titre du préjudice moral subi ;
Condamner la SNC LNC Delta Promotion à verser à Madame [I] [X] la somme de 5.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Ordonner le paiement par la SNC LNC Delta Promotion d'une astreinte journalière d'un montant de 500 euros, passé un délai de 10 jours francs à dater de la notification de la décision à intervenir, par jour de retard, et ce, jusqu'au paiement effectif des sommes à intervenir dans le cadre de cette dernière.
Par conclusions signifiées le 3 juin 2026, la société SNC LNC Delta Promotion demande à la cour :
Vu les articles 1103 et 1218 du Code civil,
Vu l'article 9 du Code de procédure civile,
Vu la jurisprudence et les pièces communiquées,
A titre principal,
Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a retenu que le report du délai de livraison était justifié sur une période de 86 semaines ;
L'infirmer pour le surplus ;
Et statuant à nouveau :
Dire et Juger que le report du délai de livraison est justifié sur une période de 126 semaines soit du 31 décembre 2019 au 30 septembre 2022 ;
Constater que la livraison du bien litigieux est intervenue le 06 juillet 2022 ;
En conséquence :
Débouter Madame [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
A titre subsidiaire,
Débouter Madame [X] de ses demandes indemnitaires, comme étant mal fondées ;
Et à titre plus subsidiaire,
Limiter les sommes allouées à Madame [X] à 1.320,98 euros au titre du préjudice financier et 4.000 euros au titre du préjudice moral ;
En tout état de cause,
Condamner Madame [X] à verser la somme de 5.000 euros à la SNC LNC DELTA PROMOTION, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Madame [X] aux dépens.
La procédure devant la cour a été clôturée le 18 juin 2026.
SUR QUOI,
LA COUR
1-Sur le caractère non-écrit de la clause du Cahier des charges « Délai d'achèvement », permettant la prorogation du délai de livraison
Le jugement retient que les 19 causes de suspension stipulées au Cahier des charges « illustrent toutes des situations dont le maître d'ouvrage n'a pas la maîtrise, qui vont retarder le délai de livraison sans que ce retard ne soit de son fait » et qu' « elles constituent des causes légitimes de suspension ['] si elles sont établies et revêtent les conditions de la force majeure ».
Madame [X] fait valoir que le jugement se livre à une appréciation erronée de cette clause en soutenant que « la clause contestée n'est pas abusive en elle-même » en précisant que « ce contrat a été porté à la connaissance de Madame [X] qui en a accepté les termes en signant l'acte authentique d'achat ». Elle affirme, aux visas des articles 1170 du Code civil, R 212-1 et R 212-2 du Code de la consommation et d'une jurisprudence de la Cour d'appel de Pau, que s'il n'est prohibé par aucun texte spécifique à la vente d'immeuble à construire, l'élargissement conventionnel de la notion de force majeure ne peut être validé que dans la mesure où la rédaction de la clause limitative de responsabilité ne vide pas de sa substance même l'obligation de délivrance dans le délai convenu pesant sur le vendeur. Se référant à un arrêt rendu par cette cour le 9 février 2024, elle en infère que cette clause crée un déséquilibre significatif au détriment du consommateur en ce qu'elle prive de sa substance l'obligation de livrer un bien à une date déterminée en permettant de justifier tout retard dans la livraison du bien, quand bien même la SNC Delta Promotion en serait à l'origine et alors même que cette clause n'impose pas au vendeur de démontrer que l'évènement qui justifierait une prorogation du délai de livraison ait une réelle incidence sur le déroulement du chantier mais lui permet de justifier de la cause invoquée par une simple attestation du Maître d''uvre d'exécution, l'insécurité juridique de l'acquéreur étant avérée par l'emploi du conditionnel, incluant des « notamment » entraînant la confusion dans l'esprit du consommateur.
La société Delta Promotion oppose, au soutien de la confirmation du jugement, que la jurisprudence citée par l'intimée sanctionne la clause de report du délai de livraison dans la mesure où le Maître d'ouvrage ne démontre pas que les évènements cités comme étant la cause du report du délai de livraison ont eu une incidence sur le chantier. Elle observe qu'en l'espèce chaque cause est étayée et remplit les critères de validité énoncée par la Commission des clauses abusives dans son avis n°16-01 du 29 septembre 2016 au visa de l'article L 212-1 du Code de la consommation.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article L 212-1 du Code de la consommation
Version en vigueur depuis le 01 octobre 2016
Modifié par Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 - art. 2
Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.
L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.
Un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la commission des clauses abusives, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu'elles portent à l'équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.
Un décret pris dans les mêmes conditions, détermine une liste de clauses présumées abusives en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.
Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.
Il est jugé :
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 mai 2019, 18-14.212, que la clause d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu'en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n'est pas abusive
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 24 octobre 2012, 11-17.800 que la clause insérée dans un contrat conclu entre un professionnel et un non professionnel prévoyant que le délai de livraison sera le cas échéant majoré des jours d'intempéries au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment, que ces jours seront constatés par une attestation de l'architecte ou du bureau d'études auquel les parties conviennent de se rapporter, que le délai sera le cas échéant majoré des jours de retard consécutifs à la grève et au dépôt de bilan d'une entreprise, et de manière générale, en cas de force majeure, cette clause n'ayant ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment des acquéreurs non-professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n' est pas abusive.
Selon l'Avis N°16-01de la Commission des clauses abusives :
Contrat de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement
Clause de report du délai de livraison
Vu les articles L. 212-1 et R.822-21 du code de la consommation ;
Vu la demande d'avis formulée par le tribunal d'instance de Boulogne-Billancourt, par jugement le 20 juillet 2016, à l'occasion d'une procédure opposant Mme [Q] et la Société Civile Immobilière X.
La clause du contrat de vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement litigieux, qui stipule un report du délai de livraison de ce bien, en présence de jours d'intempéries, le dit report défini comme d'une durée du double des dits jours ne peut être jugée abusive en ce que :
Le relevé des dits jours est réalisé par un tiers au contrat et sur la base de relevé météorologiques publics ;
Le report du délai de livraison pour un nombre de jours double de celui des jours d'intempéries ne paraît pas, au regard des nécessités de réorganisation d'un chantier, manifestement disproportionné ;
Le dit report ne modifie pas les stipulations ne rendant exigibles les obligations de paiement échelonné des sommes dues par le consommateur qu'au fur et à mesure de l'achèvement des étapes de la construction.
La clause 3°) Délai d'achèvement du Cahier des charges stipule : Le Vendeur exécutera son obligation d'achever l'Ensemble Immobilier dans un délai qui sera fixé aux termes de chaque acte de vente, sauf en cas de force majeure ou de cause légitime de suspension ou de prolongation du délai de livraison.
Pour l'application de ces dispositions, seraient notamment considérées comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison :
(')
b) Les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d''uvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier
(')
d) la défaillance des ou de l'une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ou sous-traitants ( la justification sera apportée par le Vendeur à l'Acquéreur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée AR adressée par le maître d''uvre à l'entrepreneur défaillant.
e) la recherche ou la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à l'une ou aux entreprises défaillantes (')
(')
h) les retards entraînés par la non délivrance de l'autorisation administrative pour la mise en place de la grue
(')
k) tout cas de force majeure, la force majeure pouvant résulter notamment d'accidents de chantier, incendie, inondations.
(...)
m) les retards imputables à la collectivité locale ( ville, département,etc')
n) les difficultés d'approvisionnement
q (')« les retards imputés à tous éléments imprévus tels que (') les sinistres occasionnant un arrêt partiel ou total du chantier (') sont considérés comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison. »
(')
s) les retards causés par le déroulement de manière concomitante de chantiers voisins
Pour l'appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties s'en rapporteront dès à présent à un certificat établi par le maître d''uvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus.
S'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement des travaux serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux, augmenté du délai nécessaire à la remise en route du chantier, déterminé comme suit :
(')
Si la suspension est de plus de sept (7) jours calendaires consécutifs mais de moins de trois semaines consécutives, le délai de remise en route du chantier sera d'une semaine, en plus de la période d'arrêt
Si la suspension est de plus de 3 semaines consécutives, le délai de remise en route du chantier sera de deux (2) semaines en plus de la période d'arrêt.
Si la suspension est due à l'un des évènements évoqués aux points c, d, et e ci-dessus le délai de remise en route du chantier sera de quarante-cinq ( 45) jours calendaires à compter de l'ordre de service donné à la nouvelle entreprise. (')
Le cahier des charges distingue deux types de circonstances justificatives du report du délai de livraison tenant à la force majeure d'une part et à la cause légitime de suspension d'autre part.
La force majeure, au sens de l'article 1218 du Code civil, est établie en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.
En l'espèce les intempéries, le retard des autorisations administratives pour l'implantation du chantier, le retrait d'une entreprise du marché, le sinistre qui entrave le cours des travaux ne sont pas des évènements imprévisibles dans le cadre d'une opération de construction mais constituent des aléas pouvant caractériser des causes légitimes de suspension du délai de livraison dans la mesure où le vendeur débiteur de l'obligation de livraison n'en a pas la maîtrise et où, comme le précise la clause Achèvement du Cahier des Charges, in fine, elles sont clairement définies, attestées par le maître d''uvre, tiers à la vente agissant sous sa propre responsabilité, et étayées par les justificatifs de leur impact sur la durée prévisible du chantier.
La crise sanitaire liée au Covid-19 revêt les caractéristiques de la force majeure en ce qu'elle n'était pas prévisible lors de la conclusion du contrat de vente, cependant elle ne peut être prise en compte au titre du report du délai de livraison que dans la mesure où ses effets ne pouvaient être évités par des mesures appropriées et ont empêché l'exécution de son obligation par le vendeur, au rappel que l'ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 en son article 8, qui vise la suspension des délais imposés par l'administration conformément à la loi et au règlement, à toute personne pour réaliser des contrôles et des travaux ou pour se conformer à des prescriptions de toute nature, n'est pas applicable au contrat de vente en l'état futur d'achèvement, marché de droit privé non régi par des délais légaux ou règlementaires.
Il échet par conséquent de relever que tant la force majeure que les causes légitimes de suspension précitées en ce qu'elles font référence à des circonstances précises, ponctuelles, attestées par un homme de l'art et corroborées par les justifications de leur impact sur le déroulement du chantier ne vident pas de leur substance l'obligation de délivrance dans le délai convenu, de sorte qu'elles sont valables cependant que l'impact de la crise sanitaire sur l'approvisionnement et les délais de commandes seront examinés au vu des justificatifs fournis relativement à leur impact sur la livraison des ouvrages.
Le moyen tiré du caractère abusif de ces clauses ne saurait donc être retenu et de ce chef le jugement sera confirmé.
2- La légitimité des causes de report du délai de livraison
Le jugement, aux visas de l'article L 261-11 du Code de la construction et de l'habitation, 1218 et 1611 du Code civil et des énonciations du Cahier des Charges retient :
Sur les difficultés relatives aux autorisations administratives : le chantier a été arrêté du 22 janvier au 15 octobre 2018 selon attestation du Maître d''uvre d'exécution soit 40 semaines et ce report est justifié pour difficultés relatives aux autorisations administratives prévues à la clause m du Cahier des charges
Sur les intempéries : l'interruption du chantier pendant 38 semaines du mois d'octobre 2018 au mois de juin 2021 attestée par le maître d''uvre d'exécution et de pilotage corroborée par les relevés météo de la station de [Localité 7] est établie
Sur le sinistre intervenu en cours de chantier : se fondant sur l'expertise judiciaire le jugement retient que les voiles ont été mal réalisés et mal implantés ce qui a provoqué des mouvements de terrain, l'accès de la fouille sous le parement Sud a été interdit et la grue repliée le 5 juillet 2019 en conséquence de la nécessité de procéder en urgence à des mesures de confortement mais le report du délai de livraison de 6 mois n'est pas justifié.
Sur la défaillance de l'entreprise de gros 'uvre : celle-ci est justifiée à hauteur de 1 mois et 2 semaines au vu de la correspondance du 14 février 2020 adressée par la SNC LNC Delta Promotion aux acquéreurs, de la lettre adressée par le maître d''uvre d'exécution à la société RK Bâtiment le 23 avril 2019
Sur la crise sanitaire liée à l'épidémie liée du Covid-19 : le confinement a eu un impact de 14 semaines sur le chantier du 17 mars au 10 mai 2020 et du 6 avril au 20 avril 2021.
Madame [X], au cas où la cour ne ferait pas droit à l'inapplicabilité de la clause de suspension ou de prolongation du délai de livraison invoquée à titre principal, sollicitent la confirmation du jugement du chef du rejet des causes légitimes de suspension tenant :
aux difficultés relatives aux autorisations administratives
à l'impact du sinistre survenu sur le chantier
à la déclaration de l'état d'urgence sanitaire, et son infirmation en ce qu'il a retenu la légitimité des autres causes, faisant valoir :
Sur le retard des autorisations administratives, que le vendeur ne peut se prévaloir d'aucun retard de ce chef puisqu'il n'avait pas sollicité lesdites autorisations, contrairement à ce qui est soutenu, le 22 janvier 2018, mais que celles-ci ne l'ont été qu'à la fin du mois de mars 2018, le dépôt du Plan d'Implantation du Chantier (PIC) n'ayant eu lieu que le 26 mars 2018 ; qu'un délai de 6 mois et 20 jours s'est écoulé entre la date de dépôt du premier PIC et l'autorisation délivrée par le Conseil Départemental du Val de Marne or, le délai de réponse de la collectivité locale n'étant pas lui-même constitutif d'un retard puisque l'administration n'est soumise à aucun retard pour la délivrance des permissions de voirie.
Sur les conséquences du sinistre survenu en cours de chantier, que des erreurs d'implantation ont été constatées au mois de mai 2019 par le géomètre dont il est résulté une instabilité des voiles et que la solution technique de confortement du soutènement Sud demandée par l'expert judiciaire devant être proposée par l'entreprise RK BAT n'ayant pas été trouvée, le démontage de la grue a été rendu nécessaire par le fait de la négligence flagrante de cette société ; que le vendeur ne saurait faire subir à l'acquéreur une clause prévoyant la justification des retards imputés à tous éléments imprévus renforçant l'insécurité juridique de l'acquéreur en se ménageant la possibilité d'invoquer tout évènement exonératoire de l'obligation de livraison.
Sur les intempéries, si des jours d'intempéries ont été relevés, l'appelante ne démontre en rien en quoi ils ont entravé de manière certaine le bon déroulement des travaux.
Sur la défaillance de l'entreprise de gros-'uvre, celle-ci est le fait du vendeur, les pièces adverses montrant que la SNC LDC Delta Promotion, au mois de juillet 2018, a refusé d'accéder à la demande d'actualisation des prix formée par l'entreprise de gros 'uvre, la société Boyer, compte tenu du retard pris par le chantier, laquelle a préféré se retirer du marché ce qui a rendu impossible la délivrance de autorisations tant que le nom de la nouvelle entreprise titulaire du lot gros-'uvre n'était pas connu.
Sur la crise sanitaire et l'impact de l'Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, le courrier informant l'acquéreur du décalage du délai de livraison au mois d'octobre 2021 et l'attestation du Maître d''uvre d'exécution ne caractérisent ni l'arrêt du chantier ni une suspension liée à la force majeure, une exécution rendue plus difficile ou plus onéreuse n'étant pas pour autant irrésistible.
Elle excipe également de la partialité des attestations produites par le Maître d''uvre d'exécution lequel, bien que tiers au contrat de vente est un tiers intéressé dont l'objectivité et l'impartialité peuvent aisément être remises en cause étant lié par un contrat au vendeur.
La société Delta Promotion, au soutien de l'infirmation du jugement, fait valoir :
Sur les difficultés relatives aux autorisations administratives : le terrain d'assiette des travaux étant desservi par une voie très passante, le [Adresse 5], le projet a requis l'avis favorable du Service départemental de la voirie et de la RATP préalablement à la délivrance du permis de construire, ces deux parties ayant été attraites dans le cadre d'un référé préventif. Les opérations de démolition se sont déroulées du 5 décembre 2017 au 22 janvier 2018 mais la multiplication des chantiers ouverts sur la route départementale a fortement ralenti la délivrance des autorisations imposant aux entreprises de réaliser des ajustements sur leurs plans afin de trouver une solution la plus arrangeante possible. L'entreprise de Gros 'uvre Boyer a transmis son plan d'implantation (PIC) au Conseil Départemental pour validation et autorisation d'occupation du domaine public avant le 26 mars 2018 mais deux mois plus tard les autorisations n'étaient toujours pas données contraignant le Maître de l'ouvrage à demander au Maire d'intervenir de sorte que l'entreprise Boyer a finalement préféré se retirer du projet au mois de juillet 2018 puis remplacée par la société R K BAT qui a signé le marché le 24 septembre 2018. L'attestation du Maître d''uvre d'exécution comporte une erreur matérielle de frappe en ce qu'elle est datée du 14 décembre 2017 alors qu'elle a été établie le 14 décembre 2018. Ainsi le retard annoncé dans le courrier du 20 juillet 2018 annonçant un décalage de la date prévisionnelle de délai de livraison au 4ème trimestre 2020 correspond bien à 38 semaines soit 9,5 mois à compter du 31 décembre 2019.
Sur la défaillance de l'entreprise de gros-'uvre, celle-ci avait contracté selon un prix donné pour des travaux devant démarrer le 28 mars 2018, reportés à l'automne 2018 en raison du blocage des autorisations administratives. Anticipant très largement les surcoûts résultant de ce retard, elle a demandé à l'appelante dès le mois de mai 2018 d'actualiser les prix de son marché à la hausse ce qui a été refusé au motif du caractère prématuré de cette demande. Les dates précitées montrent que l'entreprise Boyer a été remplacée avant que l'autorisation administrative soit délivrée et que ce n'est donc pas le changement d'entreprise qui a empêché le démarrage effectif des travaux dès le 1er août 2018. Ainsi au visa des articles 3°) m et s du Cahier des Charges, les retards imputables à la collectivité locale et le déroulement concomitant de chantiers voisins, attestés par le Maître d''uvre d'Exécution justifient bien un report de livraison de 38 semaines.
Sur les intempéries, le report de livraison est justifié par l'application de la clause 3°) b du Cahier des Charges qui prévoit une attestation du Maître d''uvre d'exécution étayée par les relevés météo de la station la plus proche.
Sur l'impact du sinistre survenu en cours de chantier : le Maître d''uvre d'exécution B2M a alerté le Maître d'ouvrage le 17 mai 2019, sollicitant une réunion en urgence au vu du relevé des murs réalisé par le géomètre, montrant des erreurs d'implantation pouvant aller jusqu'à 30 cm compromettant la stabilité des deux voiles qui ont commencé à basculer vers le chantier et des fissures progressives étant observées sur les voiles à partir du mois de mars 2019 sous l'effet de la poussée des terres. Une réunion s'est tenue le 21 mai 2019 à la demande de Madame [L], expert judiciaire qui a sollicité la mise en place de plusieurs mesures confortatives mais aucune solution efficace n'ayant pu être mise en place, le repli de la grue a dû être demandé par le Maître d''uvre d'exécution pour sécuriser les avoisinants le 29 mai 2019 et les travaux ont été interrompus à compter du 20 juin 2019, la grue repliée au mois de juillet 2019, faute de méthodologie produite par la société RK BAT. Pour pallier la carence de l'entreprise Euro Terre qui n'a pas sollicité l'accord du propriétaire du terrain voisin pour la réalisation des travaux de talutage complémentaires côté parking, le conseil du maître de l'ouvrage a écrit officiellement au conseil du propriétaire, en a informé l'expert judiciaire le 3 juillet 2019. Dans sa note de synthèse du 5 février 2020 établie à la demande de l'expert judiciaire, le Maître d''uvre d'exécution impute le sinistre entièrement aux sociétés Euro Terre et RK BAT. Le Maître d'ouvrage est en mesure de justifier de toutes les étapes, par les comptes-rendus de chantiers notamment, qui ont conduit à la reprise des voiles, au suivi et à l'observation des sols qui ont conduit à l'acceptation du devis du 26 novembre 2019 établi à la demande de la société RK BAT par le bureau d'études MO Ingénierie prévoyant dans le cadre de la mission de suivi des reprises en sous-'uvre, l'analyse des relevés existants, une proposition technique de reprise en sous-'uvre, les notes de calcul et l'établissement des plans de reprise. Cette chronologie justifiée conduit à établir la reprise des travaux le 23 décembre 2019 après la remise en service de la grue le 20 décembre 2019.
Sur l'impact de l'épidémie du Covid-19, les répercussions de la crise ont commencé dès le 17 mars 2019 compte tenu de la fermeture des usines de production de matériaux de constructions et l'article 4 de l'Ordonnance du 25 mars 2020 a en tout état de cause, privé d'effet le jeu des clauses résolutoires et de la clause pénale du fait de la nécessité de mettre à jour le Plan Particulier de Sécurité et de Protection de la Santé, de mettre en 'uvre concrètement les mesures préconisées dont les masques dont le réapprovisionnement n'a pas toujours été assuré, de remettre en route la chaîne de production laquelle a été impactée par la réduction significative des effectifs du fait des gestes barrières préconisés par le gouvernement. Ainsi au visa de la clause 3°) f et k du Cahier des charges c'est un total de 70 jours de retard soit 14 semaines qui est justifié.
Réponse de la cour
Prolégomènes
Les parties ne discutent pas la nature des jours, calendaires ou ouvrés, devant être pris en compte pour le calcul des causes légitimes de suspension ou prorogation du délai de livraison qu'elles invoquent ou contestent.
Le Cahier des charges Clause d'achèvement 3°) page 28 dernier alinéa faisant référence à des jours calendaires consécutifs pour le calcul des causes de suspension cependant que les attestations du maître d''uvre selon les différentes causes énoncées, font référence soit aux jours ouvrés pour le calcul des intempéries soit à des mois et ou semaines sans référence à la nature, ouvré ou calendaire des jours conduisant au report. La cour, par conséquent pour le calcul des causes éventuelles de report du délai contractuel de livraison, retiendra les jours calendaires conformément au Cahier des Charges annexé au contrat de vente en l'état futur d'achèvement qui fait la loi des parties et, si l'échéance du délai tombe un jour férié, reportera l'échéance au 1er jour ouvré suivant.
Sur les difficultés relatives aux autorisations administratives : la clause 3°m du Cahier des charges énonce que les retards imputables à la collectivité locale et à la ville sont une cause légitime de suspension du délai de livraison, l'appréciation de ces évènements se faisant au vu du certificat établi par le maître d''uvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints le cas échéant, les justificatifs convenus.
En l'espèce, l'arrêt total du chantier à compter du 22 janvier 2018 est attesté par le maître d''uvre B2 Management selon le certificat daté du 14/12/2018 indique que : « Les travaux de l'opération ci-dessus mentionnées sont stoppés depuis le 22 janvier 2018, à la suite des démolitions, jusqu'au 15 octobre 2018 , faute d'obtention des autorisations administratives nécessaires au démarrage des fondations pour le motif suivant : déroulement de manière concomitante de chantiers voisins, retards imputables à la collectivité locale ( ville, département etc.. ; ) ou à l'aménageur en charge des travaux de voiries et de réseaux divers permettant la desserte des biens ». Cette attestation dont rien ne permet d'établir qu'elle est affectée d'une erreur de date se comprend si on lit « ont été stoppés » au lieu de « sont stoppés » or, elle est étayée par les comptes-rendus de chantiers et les courriers échangés avec la mairie et le Conseil départemental du Val de Marne qui établissent que l'instruction de la demande d'autorisation d'occupation du domaine public a été retardée en raison de nombreux chantiers concomitants, qu'elle a finalement été délivrée par arrêté du 11 octobre 2018 cependant que le compte-rendu de chantier n°2 du 17 mai 2018 atteste du dépôt de la demande d'autorisation d'occupation du domaine public au mois de mars 2018, délai raisonnable au vu des justifications établissant le démarrage des travaux de démolition le 5 décembre 2017 et leur achèvement au 22 janvier 2018 tandis que les courriers font foi des nombreux échanges avec le Conseil départemental et la mairie au sujet des modifications du plan d'implantation du chantier requises par le Conseil départemental.
Par conséquent doit être retenu comme une cause légitime de report du délai contractuel de livraison, le retard donné par les collectivités locales à la délivrance de l'autorisation d'occupation du domaine public pour la période comprise entre le lundi 22 janvier 2018 et le mercredi 25 octobre 2018 soit 9 mois et 3 jours compte tenu de la majoration contractuelle de 2 semaines justifiée par les contraintes liées au délai de remise en route du chantier, reportant la date de livraison du chantier initialement prévue au 31 décembre 2019 au lundi 5 octobre 2020.
Sur les intempéries : le cahier des charges 3°b) énonce que sont considérées comme cause légitime de suspension ou de prorogation de ce délai les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d''uvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche.
En l'espèce, de manière constante, la station météorologique la plus proche est celle de [Localité 7] et, pour satisfaire à l'application de cette clause, seules les attestations du maître d''uvre d'exécution auxquelles sont joints les relevés de précipitations considérés par la Fédération Française du Bâtiment comme ayant impacté le déroulement du chantier, doivent être pris en compte.
Ces relevés sont produits pour la période du mois de décembre 2017 au mois de juin 2021en pièce n° 46 de l'appelante cependant, une seule attestation du maître d''uvre d'exécution est produite en pièce n°50 de l'appelante certifiant que le chantier a subi, depuis le redémarrage de l'opération le 16 octobre 2018, 25 jours ouvrés d'intempérie jusqu'à la fin mai 2019.
Il en résulte doit être pris en considération un retard du délai de livraison de 25 jours ouvrés corroborés par les relevés attestés par la Fédération Française du Bâtiment, reportant la date de livraison du chantier du lundi 5 octobre 2020 au lundi 9 novembre 2020, la clause de doublement du délai ne trouvant pas à s'appliquer puisque les 25 jours ne sont pas consécutifs.
La défaillance de l'entreprise de gros-'uvre : la clause 3°) d) e) g) et h) vise comme étant une cause légitime de suspension du délai de livraison « la défaillance de l'une des entreprises effectuant les travaux et la recherche ou la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à l'entreprise défaillante. »
La défaillance de l'une des entreprises effectuant les travaux est attestée par le Maître d''uvre d'exécution le 12 février 2020 au soutien d'un retard de 7 mois et 2 semaines plus 2 semaines au titre du délai de remise en route pour les périodes du 10 avril au 19 juin 2019 puis du 20 juin au 23 décembre 2019.
Cependant, le compte-rendu de chantier n°2 du 17 mai 2018 vise l'entreprise Boyer comme étant titulaire du lot 03 Gros-'uvre or, par courrier du 17 juillet 2018 son représentant [U] Boyer a informait la société Les Nouveaux Constructeurs qu'au regard, du report à l'automne du démarrage des travaux qui initialement devait suivre la fin de la période de préparation le 28 mars 2018, la demande d'actualisation des prix formulée auprès de la société le 28 mai 2018 n'ayant pas abouti, elle retirait son offre pour la réalisation des travaux. Ainsi l'attestation du Maître d''uvre d'exécution attestant d'un retard du chantier en 2019 comme étant imputable à la défaillance de l'entreprise n'est pas crédible et ne saurait être prise en considération dès lors que le retrait de l'entreprise titulaire du lot gros-'uvre est intervenu en 2018 et non en 2019.
Il apparaît que la société RK a repris le marché, de manière constante, le 24 septembre 2018. Ce faisant, il échet de relever que le retrait de l'entreprise Boyer n'a pas impacté le déroulement du chantier puisque celui-ci était déjà à l'arrêt ainsi qu'il a été vu depuis le 22 janvier 2018 jusqu'au 25 octobre 2018 en raison du retard de la délivrance de l'autorisation administrative d'occupation du domaine public.
Par conséquent aucun report du délai de livraison n'est légitime du fait du retrait de l'entreprise titulaire du lot gros-'uvre.
Sur le sinistre intervenu en cours de chantier : la clause 3° q) énonce que « les retards imputés à tous éléments imprévus tels que (') les sinistres occasionnant un arrêt partiel ou total du chantier (') sont considérés comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison. »
L'attestation du Maître d''uvre d'exécution la société B2 Management en date du 12 février 2020 indique que : « Les travaux ont été fortement perturbés du 10 avril 2019 au 19 juin 2019 entraînant un retard de 1 mois et 2 semaines et que les travaux de l'opération ci-dessus mentionnée, suite à la fermeture de chantier survenue le 20 juin 2019 ont été stoppés sur la période du 20 juin 2019 au 23 décembre 2019 entraînant un retard de 6 mois pour les motifs suivants :
- défaillance de l'une des entreprises effectuant les travaux
- retards imputés à tous éléments imprévus tels que les sinistres occasionnant un arrêt partiel ou total du chantier. A ces 7 mois et 2 semaines de retard, il convient d'ajouter le délai de remise en route du chantier de deux semaines en plus de la période d'arrêt. »
Un désordre est apparu au mois de mars 2019 avec l'apparition de fissures et des devers sur les voiles contre terre. Le relevé du géomètre au mois de mai 2019pour le contrôle des voiles béton a mis en évidence une erreur d'implantation de 30 cm réduisant l'espace disponible entre les différents niveaux.
L'expertise judiciaire initialement ordonnée dans le cadre d'un référé préventif le 4 juillet 2017, a été étendue à la cause du sinistre avec le concours d'un sapiteur expert en sols.
Les conclusions de l'expert judiciaire, au vu du rapport du sapiteur en date du 18 juin 2019, indiquent que les mouvements des voiles sont la conséquence d'un butonnage insuffisant, imputant à la maîtrise d''uvre de conception et à la maîtrise d''uvre d'exécution, chacune à parts égale, la responsabilité de la négligence ou de la méconnaissance de la nécessité de mettre en place des butons horizontaux pour tenir les parements verticaux de la fouille, l'étude géotechnique réalisée ne mentionnant pas la nécessité de cette mise en 'uvre qui est cependant à privilégier conformément à la norme NF 94-500.
L'expert judiciaire a validé en conséquence du sinistre un arrêt total du chantier pour la période du 20 juin au 20 décembre 2019, incluant le délai de remise en route du chantier, compte tenu de la nécessité de définir la méthodologie et le phasage de la reprise de ce désordre grave remettant en cause la solidité des fondations et la pérennité de l'ouvrage.
Cependant le sinistre qui a provoqué l'arrêt du chantier et impacté le délai de livraison est consécutif à une erreur d'implantation des voiles béton qui a provoqué des mouvements de terrain et imposé des mesures d'urgence pour la mise en sécurité du site avec interdiction d'accès de la fouille sous le parement Sud en raison du risque d'effondrement, le temps d'identifier la cause des mouvements et de définir une méthodologie de reprise des désordres.
Le sinistre n'est donc pas assimilable à un cas de force majeure s'agissant d'un alea inhérent au marché de travaux dont le vendeur constructeur non réalisateur est, avant livraison, le maître d'ouvrage, et il n'est pas non plus assimilable à une cause légitime de report des travaux, la survenance d'un désordre en cours de chantier, n'étant pas de nature à faire échec à l'obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur d'un immeuble à construire, et ce, sans prejudice des recours éventuels dont ce dernier dispose à l'encontre des locateurs d'ouvrage.
Il échet par conséquent de ne pas retenir la légitimité de la suspension du délai de livraison à hauteur de 6 mois majoré de 2 semaines compte tenu des contraintes de remise en route du chantier, aucun report de livraison n'étant accordé de ce chef.
Le report de la date de livraison du chantier est donc maintenu au 9 novembre 2020.
5- L'impact de la crise sanitaire du Covid-19 : le Cahier des charges vise en sa clause 3°) k) tout cas de force majeure , à sa clause 3°) n les difficultés d'approvisionnement et indique au s) 3ème alinéa que s'il survenait un cas de force majeure, l'époque prevue pour l'achèvement des travaux serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux, augmenté du délai necessaire à la remise en route du chantier soit 2 semaines en plus de la période d'arrêt si la suspension est de plus de plus de 3 semaines consecutives.
Il a été vu plus haut que la force majeure, au sens de l'article 1218 du Code civil, est établie en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.
Si l'épidémie liée au Covid-19 constatée au mois de mars 2020, ayant donné lieu à la proclamation de l'état d'urgence sanitaire, présente indiscutablement le caractère d'un évènement échappant au contrôle du vendeur d'immeuble à construire, ne pouvant être raisonnablement prevue lors de la conclusion du contrat de vente antérieur à sa survenance, il échet de verifier que ses effets n'ont pu être évités par des mesures appropriées et ont empêché la livraison du bien.
En l'espèce l'invocation de l'ordonnance du 2020-306 du 25 mars 2020 et notamment son article 8 faisant référence à la suspension des délais imposés par l'administration conformément à la loi et au règlement, lorsqu'ils n'ont pas expiré avant le 12 mars 2020 et s'imposent à toute personne pour réaliser des contrôles et des travaux ou pour se conformer à des prescriptions de toute nature est inapplicable au cas d'espèce aucun élément ne venant au soutien de la soumission du chantier, s'agissant d'un marché de droit privé, à de tels contrôles et/ou prescriptions.
Il échet donc d'apprécier in concreto les conséquences de la crise sanitaire sur le déroulement du chantier particulièrement :
- son approvisionnement visé dans l'attestation du Maître d''uvre d'exécution du 15 juin 2020 faisant état de 55 jours calendaires au motif du retard lié aux difficultés d'approvisionnement pour la période du 17 mars 2020 au 26 avril 2020 et la remise en route du chantier du 27 avril 2020 au 10 mai 2020
- l'arrêt des commandes du 6 avril 2021 au 20 avril 2021
Cependant au rappel que la clause s) du Cahier des charges prévoit que pour l'appréciation des évènements ci-dessus évoqués le certificat établi par le Maître d''uvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auxquels seront joins, le cas échéant les justificatifs convenus il échet de relever que les difficultés d'approvisionnement ne sont pas caractérisées : état des stocks daté, type de matériaux, arrêt de la logistique de transport et de livraison, échange avec les fournisseurs, attestations des fournisseurs' témoignant du défaut d'approvisionnement ne sont pas justifiés et ne peuvent se déduire de la seule affirmation du Maître d''uvre d'exécution pour la période du 17 mars au 26 avril 2020, aucun compte-rendu de chantier n'étant produit au demeurant au-delà du 9 janvier 2020 ( CRC n°53 pièce 78 de l'appelante.)
Le défaut d'approvisionnement n'est donc pas justifié quand l'arrêt des commandes du fait de la seconde période d'état d'urgence sanitaire n'est étayé par aucune pièce.
Par conséquent du chef de la crise sanitaire, le jugement qui dans sa motivation en retient l'impact, ne sera pas suivi, la date de report du délai de livraison au regard des causes légitimes de suspension ou prorogation retenues, étant en définitive arrêtée au 9 novembre 2020.
C'est donc à partir de cette date que seront appréciés les préjudices invoqués par Madame [X].
3- Les préjudices
3-1 Les frais bancaires et d'assurance
Le jugement a fait droit à la demande à hauteur de la somme de 1 320,98 euros.
Madame [X], au soutien de l'infirmation du jugement, demande la prise en charge par la société Delta Promotion des intérêts intercalaires et des cotisations d'assurance du mois de janvier 2020 au mois de juillet 2022 soit un total de 12 677,78 euros après déduction des sommes déjà versées au titre du jugement.
La société SNC LNC Promotion fait valoir que les pièces produites ne permettent pas d'établir que les sommes débitées correspondent aux échéances de remboursement d'un emprunt et d'une assurance, le remboursement du prêt constituant une dépense dont ils doivent s'acquitter en tout état de cause. Subsidiairement elle demande que ce préjudice soit limité à la somme jugée.
Réponse de la cour
Madame [X] produit en pièce n°16 les relevés bancaires à partir du mois de décembre qui font la preuve du remboursement des intérêts intercalaires pendant la période de différé de l'amortissement du prêt n° 12850 consenti par le Crédit Agricole d'Ile de France le 19 novembre 2018 à hauteur de 217 500 euros au taux de 1,4%.
La cour retiendra au titre du décompte produit les intérêts intercalaires et les échéances de l'assurance du crédit entre le 9 novembre 2020 et le 31 décembre 2021, date de la fin du différé d'amortissement soit la somme de de 8 451,88 euros au titre des intérêts intercalaires et de la cotisation d'assurance du crédit que la société Delta Promotion sera condamnée à régler à Madame [X].
Du chef du montant alloué, le jugement sera donc infirmé.
3-2 Le préjudice moral
Le jugement a fait droit à la demande à hauteur de la somme de 4 000 euros.
Madame [X] sollicite l'infirmation du jugement quant au quantum et réclame compte tenu de l'importance significative du retard constaté et de son impact dans son projet personnel étant primo accédante une somme totale de 30 000 euros après déduction des sommes versées au titre du jugement. Elle indique avoir été contrainte de reporter son départ à la retraite pour continuer à bénéficier de la concession de son logement de fonctions de sorte que son départ à la retraite entraînerait inéluctablement la perte de son logement.
La société SNC LNC Delta Promotion, conclut à l'infirmation du jugement au motif que ce préjudice n'est pas établi et soutient subsidiairement que le préjudice ne saurait excéder les sommes allouées par le jugement.
Réponse de la cour
Madame [X] a subi un préjudice d'anxiété lié au retard anormal de livraison de son logement depuis le 9 novembre 2020 jusqu'au 6 juillet 2022 qui sera réparé par la somme de 5 000 euros.
4 La demande d'astreinte
Le jugement n'y a pas fait droit, aucune condamnation n'étant susceptible d'être assortie d'une astreinte.
Madame [X] demande le prononcé d' une astreinte journalière de 500 euros pour garantir l'exécution des condamnations prononcées à l'encontre de la société Delta Promotion.
La société Delta Promotion, au rappel qu'elle s'est exécutée spontanément lors du prononcé du jugement conclut à la confirmation du rejet de la demande.
Réponse de la cour
L'astreinte, au sens de l'article L 131-1 du Code civil, est destinée à assurer l'exécution d'une décision or, une telle mesure ne saurait être ordonnée dès lors que la société Delta Promotion a spontanément exécuté les condamnations prononcées par le premier juge et qu'aucun élément n'est avancé faisant craindre qu'elle se dérobe à l'exécution de l'arrêt.
Du chef du débouté de la demande d'astreinte le jugement sera confirmé.
5- Les frais irrépétibles et les dépens
Le jugement a condamné la SNC LNC Delta Promotion aux dépens et l'a condamnée à payer une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.
Madame [X] demande la confirmation du jugement et, y ajoutant la condamnation de la société SNC LNC Delta Promotion aux dépens de la procédure d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Réponse de la cour
Le sens de l'arrêt conduit à la confirmation du jugement de ces chefs. Y ajoutant, la société Delta Promotion sera condamnée à régler une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens de la procédure d'appel et sera déboutée de ses demandes à ce titre.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
INFIRME le jugement sauf en en ce qu'il a statué sur l'astreinte, les frais irrépétibles et les dépens ;
Statuant à nouveau
DEBOUTE Madame [I] [X] de sa demande tendant à voir déclarée non écrite la clause du Cahier des charges Délai d'achèvement comportant les causes légitimes de suspension du délai de livraison ;
CONDAMNE la société Delta Promotion à régler à Madame [I] [X] :
8 451,88 euros au titre du préjudice financier
5 000 euros au titre du préjudice moral
CONDAMNE la société Delta Promotion à régler à Madame [I] [X] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE la société Delta Promotion aux dépens de l'appel ;
DEBOUTE la société Delta Promotion de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2026
(n° 2026/ 235 , 19 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/16830 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIL5Q
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Septembre 2023-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil- RG n° 21/06698
APPELANTE
Madame [I] [X], née le 18 juillet 1959 à [Localité 2] (58)
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Jonathan DJENAOUSSINE de l'AARPI FRIEDLAND, avocat au barreau de PARIS, toque : G0745, substitué par Me Baptiste KHOUNCHEF, avocat au barreau de PARIS, toque : G0745
INTIMÉE
SNC LNC DELTA PROMOTION
Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le numéro : 813 178 837
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Fabrice LEPEU de l'AARPI KLP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0404, substitué par Me Mayi PIERROT-WOAKE, avocat au barreau de PARIS, toque : B404
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 02 Juillet 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre
Mme Nathalie BRET,conseillère
Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffière, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
* *
LES FAITS ET PROCÉDURE
Un contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement a été régularisé le 23 septembre 2017 entre d'une part, la SNC Delta Promotion, ayant pour gérante statutaire la société SNC Les Nouveaux Constructeurs, et d'autre part, Madame [I] [X], pour l'achat d'un appartement de type T3 d'une superficie de 56,5 m2 avec parking au prix de 318 000 euros.
La société SNC LNC Delta Promotion a constitué, par acte authentique du 23 novembre 2017, le Cahier des charges des ventes de l'ensemble immobilier désigné [Adresse 3] à [Localité 6]
Par une attestation du 27 novembre 2017, le gérant de la société B2Management, chargé de la maîtrise d''uvre d'exécution et de pilotage pour le compte de la société Delta Promotion, certifiait le démarrage des travaux de démolition.
Madame [X] a signé avec la SA Les Nouveaux Constructeurs, en sa qualité de gérante statutaire de la société SNC LNC Delta Promotion, le contrat de vente en état futur d'achèvement par acte authentique du 30 janvier 2018 prévoyant la livraison du bien au plus tard le 31 décembre 2019.
Cet acte stipule :
En page 11 « Conditions Techniques et Particulières de la Vente
(') La régularisation des présentes emporte de la part de l'Acquéreur adhésion et ratification de plein droit au Cahier des charges des ventes auquel la présente vente est soumise, ledit document formant avec la présente vente en l'état futur d'achèvement un tout indivisible et indissociable.
2°) Pour satisfaire aux dispositions de l'article L 261-11 c) du Code de la construction et de l'Habitation, il est ici précisé que la livraison et l'achèvement des Biens objet des présentes au sens de l'article 261-1 du Code de la construction et de l'habitation, est prévue au cours du quatrième trimestre 2019 soit le 31 décembre 2019 au plus tard, et ce, sous réserve des énonciations insérées à cet égard au Cahier des charges de ventes ci-dessus énoncé.
En effet, l'Acquéreur se déclare parfaitement informé du fait que ce délai pourrait être reporté en cas de survenance d'un cas de force majeure et/ou d'une cause légitime de suspension de délai telle que définies au Cahier des charges des ventes.
Les travaux se trouvent actuellement au stade de démarrage des démolitions ainsi qu'il résulte d'une attestation délivrée par la société B2 Management en sa qualité de Maître d''uvre d'exécution le 27 novembre 2017, dont une copie demeure annexée (annexe n°6).
3°) L'Acquéreur déclare qu'il envisage de bénéficier du dispositif Pinel dans le cadre d'un investissement locatif assortie d'un avantage fiscal particulier, tel que prévu au Code général des impôts. L'Acquéreur déclare ne pas avoir été incité ni par le vendeur, ni par le notaire soussigné à un investissement immobilier proposé le cas échéant par un tiers, et pour lequel la présente vente est consentie. L'Acquéreur déclare connaître parfaitement les caractéristiques de l'investissement ainsi que les risques inhérents à ce type d'investissement, s'être entouré de tous les conseils en matière juridique et fiscal et avoir été spécialement averti par les soins du notaire soussigné des obligations et risques inhérents qui n'iront à ce type d'investissement.
Le notaire rappelle en tant que de besoin à l'acquéreur, les caractéristiques principales et les cas de remise en cause du régime :
Ce régime permet, à condition que le logement soit neuf ou assimilé ( jamais habité ou utilisé auparavant ou réhabilité), et qu'il soit loué nu durant une période minimale de six (6) ou neuf (9) années effectives et continues et affecté tout ce temps à l'habitation principale du locataire, avec faculté de prorogation, de bénéficier d'une réduction d'impôt spécifique. Étaler sur le temps de la location.
L'achèvement du logement doit intervenir dans les trente (30) mois à compter de la signature des présentes.
La location doit prendre effet dans les douze (12) mois de l'achèvement de la construction.
Le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas être supérieur pendant toute la période couverte par l'engagement de location au plafond, fixé par décret et revalorisé tous les ans, à celui fixé pour la zone dans laquelle se trouve le logement ainsi qu'il résulte du décret
(')
Les obligations déclaratives pour bénéficier des avantages fixés par ce dispositif doivent s'effectuer lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement des travaux du logement. L'option est irrévocable et ne peut être cumulée avec d'autres avantages fiscaux sur le logement. La réduction d'impôt est répartie par parts égales sur la durée d'amortissement choisie par le contribuable, elle est accordée à compter de l'année d'achèvement des biens
Le taux de réduction d'impôts varie selon l'engagement de location pris par l'acquéreur [T], à condition que le logement réponde à la Norme, RT 2012, étant précisé que le vendeur s'est engagé à respecter la norme RT 2012, ainsi qu'il résulte d'une attestation datée du 13 novembre 2017, qui est demeuré annexée à l'Acte de dépôt.
Le contribuable ne peut bénéficier de cet avantage fiscal que dans la limite d'un investissement global annuel de trois cent mille Euros (300 000 €) ; en outre, le prix d'achat du logement est limité à un plafond par mètre carré de surface, habitable fixé par des clés à 5 500 €.
Les principaux cas de remise en cause de cet avantage sont les suivants : interruption de la location, dépassement du plafond, rupture de la qualité d'habitation principale, locataire membre du foyer fiscal, vente, apport en société, donation, démembrement.
Le non-respect de l'une de ces conditions de ce régime entraîne la déchéance de l'avantage fiscal et l'obligation de restituer la réduction d'impôt obtenue, assortie de pénalités le cas échéant.
(') »
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 juillet 2018, la société Delta Promotion informait les acquéreurs du retard pris par les travaux et du décalage de la date prévisionnelle de livraison de l'appartement au quatrième trimestre 2020 en raison de la multiplication des chantiers actuellement ouverts sur la route départementale n°7
Par une attestation du 14 décembre 2018, la société Delta Promotion informait les acquéreurs de l'arrêt des travaux de la [Adresse 4] depuis le 22 janvier 2018, à la suite des démolitions et ce jusqu'au 15 octobre 2018, faute d'obtention des autorisations administratives nécessaires au démarrage des fondations en raison du déroulement de manière concomitante de chantiers voisins et de retards imputables à la collectivité locale ou à l'aménageur en charge des travaux de voirie et de réseaux divers permettant la desserte des Biens.
Par une attestation du 24 juin 2019, le gérant de la société B2Management, déclarait que le chantier avait subi, depuis le redémarrage de l'opération le 16 octobre 2018, et jusqu'à la fin du mois de mai 2019, 25 jours ouvrés d'intempéries
Par un nouveau courrier recommandé en date du 31 décembre 2019, la société Delta Promotion informait les acquéreurs de la survenance d'un sinistre sur le chantier, reportant la date de livraison au troisième trimestre 2021.
Par un courrier recommandé du 14 février 2020, la société Delta Promotion informait les acquéreurs qu'à la suite d'une réunion d'expertise ayant eu lieu au mois de janvier, la livraison des biens acquis était reportée à la fin du mois d'août 2021.
Par un courrier recommandé du 8 septembre 2021 Madame [X] par l'intermédiaire de son conseil formulait une demande indemnitaire comprenant la prise en compte des intérêts intercalaires du prêt sur une base de 28 mois sous réserve d'actualisation et le préjudice moral évalué à 28 000 euros sur la base de 1 000 euros par jour de retard.
Par acte du 6 octobre 2021 Madame [X] a fait assigner la société Delta Promotion devant le Tribunal Judiciaire de Créteil.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 17 mai 2022 elle demandait au tribunal de condamner la société Delta Promotion à l'indemniser au titre du préjudice financier résultant des charges financières supplémentaires supportées, au titre du préjudice moral, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens et d'ordonner le paiement par la société Delta Promotion d'une astreinte journalière jusqu'à la livraison du bien.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 10 mai 2022, la société Delta Promotion demandait au tribunal de débouter Madame [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, de la condamner à l'indemniser au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Le jugement rendu le 12 septembre 2023 par le Tribunal judiciaire de Créteil a ainsi statué :
Condamne la SNC LNC Delta Promotion à payer à Mme [I] [X] la somme de 1 320,98 euros en indemnisation de son préjudice financier,
Condamne la SNC LNC Delta Promotion à payer à Mme [I] [X] la somme de 4 000 euros euros en indemnisation de son préjudice moral,
Rejette la demande de condamnation sous astreinte,
Condamne la SNC LNC Delta Promotion aux dépens,
Condamne la SNC LNC Delta Promotion à payer à Mme [I] [X] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la SNC LNC Delta Promotion de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles,
Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires, des parties.
Madame [I] [X] a interjeté appel du jugement selon déclaration reçue au greffe de la cour le 16 octobre 2023.
La livraison du bien est intervenue le 6 juillet 2022.
Madame [X] a interjeté appel du jugement selon déclaration reçue au greffe de la cour le 16 octobre 2023.
Par conclusions signifiées le 17 juin 2026, Mme [I] [X] demande à la cour :
Vu les articles L.261-1 et suivants du Code de Construction et de l'Habitation,
Vu les articles 1103, 1193, 1104, 1184, 1601-1, 1610, 1611 et 1792-1 du Code civil,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces jointes aux présentes,
Confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Créteil rendu en date du 12 septembre 2023 sous le numéro 21/06698, uniquement en ce qu'il condamne la SNC LNC Delta Promotion à verser à Madame [I] [X] les dépens et les sommes suivantes, au titre des chefs de préjudices suivants :
- 1 320,98 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice financier ;
- 4 000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice moral ;
- 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Infirmer pour le surplus, le jugement du Tribunal judiciaire de Créteil rendu en date du 12 septembre 2023 sous le numéro RG : 21/06698, en ce qu'il a débouté Madame [I] [X] du surplus de ses demandes indemnitaires ;
Statuant à nouveau,
Dire recevables et bien fondées ses demandes, fins et conclusions,
Juger que la SNC LNC Delta Promotion n'a pas respecté ses engagements contractuels, détaillés ci-avant, prévus au titre du contrat conclu avec Madame [I] [X] en date du 30 janvier 2018,
Juger que les préjudices, détaillés ci-avant, subis par Madame [I] [X] résultent de la faute de la SNC LNC Delta Promotion,
Débouter la SNC LNC Delta Promotion de toutes ses demandes, fins et conclusions.
En conséquence, y faisant droit,
Condamner la SNC LNC Delta Promotion à verser à Madame [I] [X] la somme de 12.677,78 euros (après déduction des sommes déjà versées par la SNC LNC Delta Promotion au titre du jugement du Tribunal judiciaire de Créteil rendu en date du 12 septembre 2023) au titre du préjudice financier subi résultant des intérêts intercalaires et autres frais bancaires y afférents;
Condamner la SNC LNC Delta Promotion à verser à Madame [I] [X] la somme de 30.000 euros (après déduction des sommes déjà versées par la SNC LNC Delta Promotion au titre du jugement du Tribunal judiciaire de Créteil rendu en date du 12 septembre 2023) au titre du préjudice moral subi ;
Condamner la SNC LNC Delta Promotion à verser à Madame [I] [X] la somme de 5.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Ordonner le paiement par la SNC LNC Delta Promotion d'une astreinte journalière d'un montant de 500 euros, passé un délai de 10 jours francs à dater de la notification de la décision à intervenir, par jour de retard, et ce, jusqu'au paiement effectif des sommes à intervenir dans le cadre de cette dernière.
Par conclusions signifiées le 3 juin 2026, la société SNC LNC Delta Promotion demande à la cour :
Vu les articles 1103 et 1218 du Code civil,
Vu l'article 9 du Code de procédure civile,
Vu la jurisprudence et les pièces communiquées,
A titre principal,
Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a retenu que le report du délai de livraison était justifié sur une période de 86 semaines ;
L'infirmer pour le surplus ;
Et statuant à nouveau :
Dire et Juger que le report du délai de livraison est justifié sur une période de 126 semaines soit du 31 décembre 2019 au 30 septembre 2022 ;
Constater que la livraison du bien litigieux est intervenue le 06 juillet 2022 ;
En conséquence :
Débouter Madame [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
A titre subsidiaire,
Débouter Madame [X] de ses demandes indemnitaires, comme étant mal fondées ;
Et à titre plus subsidiaire,
Limiter les sommes allouées à Madame [X] à 1.320,98 euros au titre du préjudice financier et 4.000 euros au titre du préjudice moral ;
En tout état de cause,
Condamner Madame [X] à verser la somme de 5.000 euros à la SNC LNC DELTA PROMOTION, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Madame [X] aux dépens.
La procédure devant la cour a été clôturée le 18 juin 2026.
SUR QUOI,
LA COUR
1-Sur le caractère non-écrit de la clause du Cahier des charges « Délai d'achèvement », permettant la prorogation du délai de livraison
Le jugement retient que les 19 causes de suspension stipulées au Cahier des charges « illustrent toutes des situations dont le maître d'ouvrage n'a pas la maîtrise, qui vont retarder le délai de livraison sans que ce retard ne soit de son fait » et qu' « elles constituent des causes légitimes de suspension ['] si elles sont établies et revêtent les conditions de la force majeure ».
Madame [X] fait valoir que le jugement se livre à une appréciation erronée de cette clause en soutenant que « la clause contestée n'est pas abusive en elle-même » en précisant que « ce contrat a été porté à la connaissance de Madame [X] qui en a accepté les termes en signant l'acte authentique d'achat ». Elle affirme, aux visas des articles 1170 du Code civil, R 212-1 et R 212-2 du Code de la consommation et d'une jurisprudence de la Cour d'appel de Pau, que s'il n'est prohibé par aucun texte spécifique à la vente d'immeuble à construire, l'élargissement conventionnel de la notion de force majeure ne peut être validé que dans la mesure où la rédaction de la clause limitative de responsabilité ne vide pas de sa substance même l'obligation de délivrance dans le délai convenu pesant sur le vendeur. Se référant à un arrêt rendu par cette cour le 9 février 2024, elle en infère que cette clause crée un déséquilibre significatif au détriment du consommateur en ce qu'elle prive de sa substance l'obligation de livrer un bien à une date déterminée en permettant de justifier tout retard dans la livraison du bien, quand bien même la SNC Delta Promotion en serait à l'origine et alors même que cette clause n'impose pas au vendeur de démontrer que l'évènement qui justifierait une prorogation du délai de livraison ait une réelle incidence sur le déroulement du chantier mais lui permet de justifier de la cause invoquée par une simple attestation du Maître d''uvre d'exécution, l'insécurité juridique de l'acquéreur étant avérée par l'emploi du conditionnel, incluant des « notamment » entraînant la confusion dans l'esprit du consommateur.
La société Delta Promotion oppose, au soutien de la confirmation du jugement, que la jurisprudence citée par l'intimée sanctionne la clause de report du délai de livraison dans la mesure où le Maître d'ouvrage ne démontre pas que les évènements cités comme étant la cause du report du délai de livraison ont eu une incidence sur le chantier. Elle observe qu'en l'espèce chaque cause est étayée et remplit les critères de validité énoncée par la Commission des clauses abusives dans son avis n°16-01 du 29 septembre 2016 au visa de l'article L 212-1 du Code de la consommation.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article L 212-1 du Code de la consommation
Version en vigueur depuis le 01 octobre 2016
Modifié par Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 - art. 2
Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.
L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.
Un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la commission des clauses abusives, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu'elles portent à l'équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.
Un décret pris dans les mêmes conditions, détermine une liste de clauses présumées abusives en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.
Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.
Il est jugé :
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 mai 2019, 18-14.212, que la clause d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu'en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n'est pas abusive
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 24 octobre 2012, 11-17.800 que la clause insérée dans un contrat conclu entre un professionnel et un non professionnel prévoyant que le délai de livraison sera le cas échéant majoré des jours d'intempéries au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment, que ces jours seront constatés par une attestation de l'architecte ou du bureau d'études auquel les parties conviennent de se rapporter, que le délai sera le cas échéant majoré des jours de retard consécutifs à la grève et au dépôt de bilan d'une entreprise, et de manière générale, en cas de force majeure, cette clause n'ayant ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment des acquéreurs non-professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n' est pas abusive.
Selon l'Avis N°16-01de la Commission des clauses abusives :
Contrat de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement
Clause de report du délai de livraison
Vu les articles L. 212-1 et R.822-21 du code de la consommation ;
Vu la demande d'avis formulée par le tribunal d'instance de Boulogne-Billancourt, par jugement le 20 juillet 2016, à l'occasion d'une procédure opposant Mme [Q] et la Société Civile Immobilière X.
La clause du contrat de vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement litigieux, qui stipule un report du délai de livraison de ce bien, en présence de jours d'intempéries, le dit report défini comme d'une durée du double des dits jours ne peut être jugée abusive en ce que :
Le relevé des dits jours est réalisé par un tiers au contrat et sur la base de relevé météorologiques publics ;
Le report du délai de livraison pour un nombre de jours double de celui des jours d'intempéries ne paraît pas, au regard des nécessités de réorganisation d'un chantier, manifestement disproportionné ;
Le dit report ne modifie pas les stipulations ne rendant exigibles les obligations de paiement échelonné des sommes dues par le consommateur qu'au fur et à mesure de l'achèvement des étapes de la construction.
La clause 3°) Délai d'achèvement du Cahier des charges stipule : Le Vendeur exécutera son obligation d'achever l'Ensemble Immobilier dans un délai qui sera fixé aux termes de chaque acte de vente, sauf en cas de force majeure ou de cause légitime de suspension ou de prolongation du délai de livraison.
Pour l'application de ces dispositions, seraient notamment considérées comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison :
(')
b) Les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d''uvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier
(')
d) la défaillance des ou de l'une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ou sous-traitants ( la justification sera apportée par le Vendeur à l'Acquéreur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée AR adressée par le maître d''uvre à l'entrepreneur défaillant.
e) la recherche ou la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à l'une ou aux entreprises défaillantes (')
(')
h) les retards entraînés par la non délivrance de l'autorisation administrative pour la mise en place de la grue
(')
k) tout cas de force majeure, la force majeure pouvant résulter notamment d'accidents de chantier, incendie, inondations.
(...)
m) les retards imputables à la collectivité locale ( ville, département,etc')
n) les difficultés d'approvisionnement
q (')« les retards imputés à tous éléments imprévus tels que (') les sinistres occasionnant un arrêt partiel ou total du chantier (') sont considérés comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison. »
(')
s) les retards causés par le déroulement de manière concomitante de chantiers voisins
Pour l'appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties s'en rapporteront dès à présent à un certificat établi par le maître d''uvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus.
S'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement des travaux serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux, augmenté du délai nécessaire à la remise en route du chantier, déterminé comme suit :
(')
Si la suspension est de plus de sept (7) jours calendaires consécutifs mais de moins de trois semaines consécutives, le délai de remise en route du chantier sera d'une semaine, en plus de la période d'arrêt
Si la suspension est de plus de 3 semaines consécutives, le délai de remise en route du chantier sera de deux (2) semaines en plus de la période d'arrêt.
Si la suspension est due à l'un des évènements évoqués aux points c, d, et e ci-dessus le délai de remise en route du chantier sera de quarante-cinq ( 45) jours calendaires à compter de l'ordre de service donné à la nouvelle entreprise. (')
Le cahier des charges distingue deux types de circonstances justificatives du report du délai de livraison tenant à la force majeure d'une part et à la cause légitime de suspension d'autre part.
La force majeure, au sens de l'article 1218 du Code civil, est établie en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.
En l'espèce les intempéries, le retard des autorisations administratives pour l'implantation du chantier, le retrait d'une entreprise du marché, le sinistre qui entrave le cours des travaux ne sont pas des évènements imprévisibles dans le cadre d'une opération de construction mais constituent des aléas pouvant caractériser des causes légitimes de suspension du délai de livraison dans la mesure où le vendeur débiteur de l'obligation de livraison n'en a pas la maîtrise et où, comme le précise la clause Achèvement du Cahier des Charges, in fine, elles sont clairement définies, attestées par le maître d''uvre, tiers à la vente agissant sous sa propre responsabilité, et étayées par les justificatifs de leur impact sur la durée prévisible du chantier.
La crise sanitaire liée au Covid-19 revêt les caractéristiques de la force majeure en ce qu'elle n'était pas prévisible lors de la conclusion du contrat de vente, cependant elle ne peut être prise en compte au titre du report du délai de livraison que dans la mesure où ses effets ne pouvaient être évités par des mesures appropriées et ont empêché l'exécution de son obligation par le vendeur, au rappel que l'ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 en son article 8, qui vise la suspension des délais imposés par l'administration conformément à la loi et au règlement, à toute personne pour réaliser des contrôles et des travaux ou pour se conformer à des prescriptions de toute nature, n'est pas applicable au contrat de vente en l'état futur d'achèvement, marché de droit privé non régi par des délais légaux ou règlementaires.
Il échet par conséquent de relever que tant la force majeure que les causes légitimes de suspension précitées en ce qu'elles font référence à des circonstances précises, ponctuelles, attestées par un homme de l'art et corroborées par les justifications de leur impact sur le déroulement du chantier ne vident pas de leur substance l'obligation de délivrance dans le délai convenu, de sorte qu'elles sont valables cependant que l'impact de la crise sanitaire sur l'approvisionnement et les délais de commandes seront examinés au vu des justificatifs fournis relativement à leur impact sur la livraison des ouvrages.
Le moyen tiré du caractère abusif de ces clauses ne saurait donc être retenu et de ce chef le jugement sera confirmé.
2- La légitimité des causes de report du délai de livraison
Le jugement, aux visas de l'article L 261-11 du Code de la construction et de l'habitation, 1218 et 1611 du Code civil et des énonciations du Cahier des Charges retient :
Sur les difficultés relatives aux autorisations administratives : le chantier a été arrêté du 22 janvier au 15 octobre 2018 selon attestation du Maître d''uvre d'exécution soit 40 semaines et ce report est justifié pour difficultés relatives aux autorisations administratives prévues à la clause m du Cahier des charges
Sur les intempéries : l'interruption du chantier pendant 38 semaines du mois d'octobre 2018 au mois de juin 2021 attestée par le maître d''uvre d'exécution et de pilotage corroborée par les relevés météo de la station de [Localité 7] est établie
Sur le sinistre intervenu en cours de chantier : se fondant sur l'expertise judiciaire le jugement retient que les voiles ont été mal réalisés et mal implantés ce qui a provoqué des mouvements de terrain, l'accès de la fouille sous le parement Sud a été interdit et la grue repliée le 5 juillet 2019 en conséquence de la nécessité de procéder en urgence à des mesures de confortement mais le report du délai de livraison de 6 mois n'est pas justifié.
Sur la défaillance de l'entreprise de gros 'uvre : celle-ci est justifiée à hauteur de 1 mois et 2 semaines au vu de la correspondance du 14 février 2020 adressée par la SNC LNC Delta Promotion aux acquéreurs, de la lettre adressée par le maître d''uvre d'exécution à la société RK Bâtiment le 23 avril 2019
Sur la crise sanitaire liée à l'épidémie liée du Covid-19 : le confinement a eu un impact de 14 semaines sur le chantier du 17 mars au 10 mai 2020 et du 6 avril au 20 avril 2021.
Madame [X], au cas où la cour ne ferait pas droit à l'inapplicabilité de la clause de suspension ou de prolongation du délai de livraison invoquée à titre principal, sollicitent la confirmation du jugement du chef du rejet des causes légitimes de suspension tenant :
aux difficultés relatives aux autorisations administratives
à l'impact du sinistre survenu sur le chantier
à la déclaration de l'état d'urgence sanitaire, et son infirmation en ce qu'il a retenu la légitimité des autres causes, faisant valoir :
Sur le retard des autorisations administratives, que le vendeur ne peut se prévaloir d'aucun retard de ce chef puisqu'il n'avait pas sollicité lesdites autorisations, contrairement à ce qui est soutenu, le 22 janvier 2018, mais que celles-ci ne l'ont été qu'à la fin du mois de mars 2018, le dépôt du Plan d'Implantation du Chantier (PIC) n'ayant eu lieu que le 26 mars 2018 ; qu'un délai de 6 mois et 20 jours s'est écoulé entre la date de dépôt du premier PIC et l'autorisation délivrée par le Conseil Départemental du Val de Marne or, le délai de réponse de la collectivité locale n'étant pas lui-même constitutif d'un retard puisque l'administration n'est soumise à aucun retard pour la délivrance des permissions de voirie.
Sur les conséquences du sinistre survenu en cours de chantier, que des erreurs d'implantation ont été constatées au mois de mai 2019 par le géomètre dont il est résulté une instabilité des voiles et que la solution technique de confortement du soutènement Sud demandée par l'expert judiciaire devant être proposée par l'entreprise RK BAT n'ayant pas été trouvée, le démontage de la grue a été rendu nécessaire par le fait de la négligence flagrante de cette société ; que le vendeur ne saurait faire subir à l'acquéreur une clause prévoyant la justification des retards imputés à tous éléments imprévus renforçant l'insécurité juridique de l'acquéreur en se ménageant la possibilité d'invoquer tout évènement exonératoire de l'obligation de livraison.
Sur les intempéries, si des jours d'intempéries ont été relevés, l'appelante ne démontre en rien en quoi ils ont entravé de manière certaine le bon déroulement des travaux.
Sur la défaillance de l'entreprise de gros-'uvre, celle-ci est le fait du vendeur, les pièces adverses montrant que la SNC LDC Delta Promotion, au mois de juillet 2018, a refusé d'accéder à la demande d'actualisation des prix formée par l'entreprise de gros 'uvre, la société Boyer, compte tenu du retard pris par le chantier, laquelle a préféré se retirer du marché ce qui a rendu impossible la délivrance de autorisations tant que le nom de la nouvelle entreprise titulaire du lot gros-'uvre n'était pas connu.
Sur la crise sanitaire et l'impact de l'Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, le courrier informant l'acquéreur du décalage du délai de livraison au mois d'octobre 2021 et l'attestation du Maître d''uvre d'exécution ne caractérisent ni l'arrêt du chantier ni une suspension liée à la force majeure, une exécution rendue plus difficile ou plus onéreuse n'étant pas pour autant irrésistible.
Elle excipe également de la partialité des attestations produites par le Maître d''uvre d'exécution lequel, bien que tiers au contrat de vente est un tiers intéressé dont l'objectivité et l'impartialité peuvent aisément être remises en cause étant lié par un contrat au vendeur.
La société Delta Promotion, au soutien de l'infirmation du jugement, fait valoir :
Sur les difficultés relatives aux autorisations administratives : le terrain d'assiette des travaux étant desservi par une voie très passante, le [Adresse 5], le projet a requis l'avis favorable du Service départemental de la voirie et de la RATP préalablement à la délivrance du permis de construire, ces deux parties ayant été attraites dans le cadre d'un référé préventif. Les opérations de démolition se sont déroulées du 5 décembre 2017 au 22 janvier 2018 mais la multiplication des chantiers ouverts sur la route départementale a fortement ralenti la délivrance des autorisations imposant aux entreprises de réaliser des ajustements sur leurs plans afin de trouver une solution la plus arrangeante possible. L'entreprise de Gros 'uvre Boyer a transmis son plan d'implantation (PIC) au Conseil Départemental pour validation et autorisation d'occupation du domaine public avant le 26 mars 2018 mais deux mois plus tard les autorisations n'étaient toujours pas données contraignant le Maître de l'ouvrage à demander au Maire d'intervenir de sorte que l'entreprise Boyer a finalement préféré se retirer du projet au mois de juillet 2018 puis remplacée par la société R K BAT qui a signé le marché le 24 septembre 2018. L'attestation du Maître d''uvre d'exécution comporte une erreur matérielle de frappe en ce qu'elle est datée du 14 décembre 2017 alors qu'elle a été établie le 14 décembre 2018. Ainsi le retard annoncé dans le courrier du 20 juillet 2018 annonçant un décalage de la date prévisionnelle de délai de livraison au 4ème trimestre 2020 correspond bien à 38 semaines soit 9,5 mois à compter du 31 décembre 2019.
Sur la défaillance de l'entreprise de gros-'uvre, celle-ci avait contracté selon un prix donné pour des travaux devant démarrer le 28 mars 2018, reportés à l'automne 2018 en raison du blocage des autorisations administratives. Anticipant très largement les surcoûts résultant de ce retard, elle a demandé à l'appelante dès le mois de mai 2018 d'actualiser les prix de son marché à la hausse ce qui a été refusé au motif du caractère prématuré de cette demande. Les dates précitées montrent que l'entreprise Boyer a été remplacée avant que l'autorisation administrative soit délivrée et que ce n'est donc pas le changement d'entreprise qui a empêché le démarrage effectif des travaux dès le 1er août 2018. Ainsi au visa des articles 3°) m et s du Cahier des Charges, les retards imputables à la collectivité locale et le déroulement concomitant de chantiers voisins, attestés par le Maître d''uvre d'Exécution justifient bien un report de livraison de 38 semaines.
Sur les intempéries, le report de livraison est justifié par l'application de la clause 3°) b du Cahier des Charges qui prévoit une attestation du Maître d''uvre d'exécution étayée par les relevés météo de la station la plus proche.
Sur l'impact du sinistre survenu en cours de chantier : le Maître d''uvre d'exécution B2M a alerté le Maître d'ouvrage le 17 mai 2019, sollicitant une réunion en urgence au vu du relevé des murs réalisé par le géomètre, montrant des erreurs d'implantation pouvant aller jusqu'à 30 cm compromettant la stabilité des deux voiles qui ont commencé à basculer vers le chantier et des fissures progressives étant observées sur les voiles à partir du mois de mars 2019 sous l'effet de la poussée des terres. Une réunion s'est tenue le 21 mai 2019 à la demande de Madame [L], expert judiciaire qui a sollicité la mise en place de plusieurs mesures confortatives mais aucune solution efficace n'ayant pu être mise en place, le repli de la grue a dû être demandé par le Maître d''uvre d'exécution pour sécuriser les avoisinants le 29 mai 2019 et les travaux ont été interrompus à compter du 20 juin 2019, la grue repliée au mois de juillet 2019, faute de méthodologie produite par la société RK BAT. Pour pallier la carence de l'entreprise Euro Terre qui n'a pas sollicité l'accord du propriétaire du terrain voisin pour la réalisation des travaux de talutage complémentaires côté parking, le conseil du maître de l'ouvrage a écrit officiellement au conseil du propriétaire, en a informé l'expert judiciaire le 3 juillet 2019. Dans sa note de synthèse du 5 février 2020 établie à la demande de l'expert judiciaire, le Maître d''uvre d'exécution impute le sinistre entièrement aux sociétés Euro Terre et RK BAT. Le Maître d'ouvrage est en mesure de justifier de toutes les étapes, par les comptes-rendus de chantiers notamment, qui ont conduit à la reprise des voiles, au suivi et à l'observation des sols qui ont conduit à l'acceptation du devis du 26 novembre 2019 établi à la demande de la société RK BAT par le bureau d'études MO Ingénierie prévoyant dans le cadre de la mission de suivi des reprises en sous-'uvre, l'analyse des relevés existants, une proposition technique de reprise en sous-'uvre, les notes de calcul et l'établissement des plans de reprise. Cette chronologie justifiée conduit à établir la reprise des travaux le 23 décembre 2019 après la remise en service de la grue le 20 décembre 2019.
Sur l'impact de l'épidémie du Covid-19, les répercussions de la crise ont commencé dès le 17 mars 2019 compte tenu de la fermeture des usines de production de matériaux de constructions et l'article 4 de l'Ordonnance du 25 mars 2020 a en tout état de cause, privé d'effet le jeu des clauses résolutoires et de la clause pénale du fait de la nécessité de mettre à jour le Plan Particulier de Sécurité et de Protection de la Santé, de mettre en 'uvre concrètement les mesures préconisées dont les masques dont le réapprovisionnement n'a pas toujours été assuré, de remettre en route la chaîne de production laquelle a été impactée par la réduction significative des effectifs du fait des gestes barrières préconisés par le gouvernement. Ainsi au visa de la clause 3°) f et k du Cahier des charges c'est un total de 70 jours de retard soit 14 semaines qui est justifié.
Réponse de la cour
Prolégomènes
Les parties ne discutent pas la nature des jours, calendaires ou ouvrés, devant être pris en compte pour le calcul des causes légitimes de suspension ou prorogation du délai de livraison qu'elles invoquent ou contestent.
Le Cahier des charges Clause d'achèvement 3°) page 28 dernier alinéa faisant référence à des jours calendaires consécutifs pour le calcul des causes de suspension cependant que les attestations du maître d''uvre selon les différentes causes énoncées, font référence soit aux jours ouvrés pour le calcul des intempéries soit à des mois et ou semaines sans référence à la nature, ouvré ou calendaire des jours conduisant au report. La cour, par conséquent pour le calcul des causes éventuelles de report du délai contractuel de livraison, retiendra les jours calendaires conformément au Cahier des Charges annexé au contrat de vente en l'état futur d'achèvement qui fait la loi des parties et, si l'échéance du délai tombe un jour férié, reportera l'échéance au 1er jour ouvré suivant.
Sur les difficultés relatives aux autorisations administratives : la clause 3°m du Cahier des charges énonce que les retards imputables à la collectivité locale et à la ville sont une cause légitime de suspension du délai de livraison, l'appréciation de ces évènements se faisant au vu du certificat établi par le maître d''uvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints le cas échéant, les justificatifs convenus.
En l'espèce, l'arrêt total du chantier à compter du 22 janvier 2018 est attesté par le maître d''uvre B2 Management selon le certificat daté du 14/12/2018 indique que : « Les travaux de l'opération ci-dessus mentionnées sont stoppés depuis le 22 janvier 2018, à la suite des démolitions, jusqu'au 15 octobre 2018 , faute d'obtention des autorisations administratives nécessaires au démarrage des fondations pour le motif suivant : déroulement de manière concomitante de chantiers voisins, retards imputables à la collectivité locale ( ville, département etc.. ; ) ou à l'aménageur en charge des travaux de voiries et de réseaux divers permettant la desserte des biens ». Cette attestation dont rien ne permet d'établir qu'elle est affectée d'une erreur de date se comprend si on lit « ont été stoppés » au lieu de « sont stoppés » or, elle est étayée par les comptes-rendus de chantiers et les courriers échangés avec la mairie et le Conseil départemental du Val de Marne qui établissent que l'instruction de la demande d'autorisation d'occupation du domaine public a été retardée en raison de nombreux chantiers concomitants, qu'elle a finalement été délivrée par arrêté du 11 octobre 2018 cependant que le compte-rendu de chantier n°2 du 17 mai 2018 atteste du dépôt de la demande d'autorisation d'occupation du domaine public au mois de mars 2018, délai raisonnable au vu des justifications établissant le démarrage des travaux de démolition le 5 décembre 2017 et leur achèvement au 22 janvier 2018 tandis que les courriers font foi des nombreux échanges avec le Conseil départemental et la mairie au sujet des modifications du plan d'implantation du chantier requises par le Conseil départemental.
Par conséquent doit être retenu comme une cause légitime de report du délai contractuel de livraison, le retard donné par les collectivités locales à la délivrance de l'autorisation d'occupation du domaine public pour la période comprise entre le lundi 22 janvier 2018 et le mercredi 25 octobre 2018 soit 9 mois et 3 jours compte tenu de la majoration contractuelle de 2 semaines justifiée par les contraintes liées au délai de remise en route du chantier, reportant la date de livraison du chantier initialement prévue au 31 décembre 2019 au lundi 5 octobre 2020.
Sur les intempéries : le cahier des charges 3°b) énonce que sont considérées comme cause légitime de suspension ou de prorogation de ce délai les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d''uvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche.
En l'espèce, de manière constante, la station météorologique la plus proche est celle de [Localité 7] et, pour satisfaire à l'application de cette clause, seules les attestations du maître d''uvre d'exécution auxquelles sont joints les relevés de précipitations considérés par la Fédération Française du Bâtiment comme ayant impacté le déroulement du chantier, doivent être pris en compte.
Ces relevés sont produits pour la période du mois de décembre 2017 au mois de juin 2021en pièce n° 46 de l'appelante cependant, une seule attestation du maître d''uvre d'exécution est produite en pièce n°50 de l'appelante certifiant que le chantier a subi, depuis le redémarrage de l'opération le 16 octobre 2018, 25 jours ouvrés d'intempérie jusqu'à la fin mai 2019.
Il en résulte doit être pris en considération un retard du délai de livraison de 25 jours ouvrés corroborés par les relevés attestés par la Fédération Française du Bâtiment, reportant la date de livraison du chantier du lundi 5 octobre 2020 au lundi 9 novembre 2020, la clause de doublement du délai ne trouvant pas à s'appliquer puisque les 25 jours ne sont pas consécutifs.
La défaillance de l'entreprise de gros-'uvre : la clause 3°) d) e) g) et h) vise comme étant une cause légitime de suspension du délai de livraison « la défaillance de l'une des entreprises effectuant les travaux et la recherche ou la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à l'entreprise défaillante. »
La défaillance de l'une des entreprises effectuant les travaux est attestée par le Maître d''uvre d'exécution le 12 février 2020 au soutien d'un retard de 7 mois et 2 semaines plus 2 semaines au titre du délai de remise en route pour les périodes du 10 avril au 19 juin 2019 puis du 20 juin au 23 décembre 2019.
Cependant, le compte-rendu de chantier n°2 du 17 mai 2018 vise l'entreprise Boyer comme étant titulaire du lot 03 Gros-'uvre or, par courrier du 17 juillet 2018 son représentant [U] Boyer a informait la société Les Nouveaux Constructeurs qu'au regard, du report à l'automne du démarrage des travaux qui initialement devait suivre la fin de la période de préparation le 28 mars 2018, la demande d'actualisation des prix formulée auprès de la société le 28 mai 2018 n'ayant pas abouti, elle retirait son offre pour la réalisation des travaux. Ainsi l'attestation du Maître d''uvre d'exécution attestant d'un retard du chantier en 2019 comme étant imputable à la défaillance de l'entreprise n'est pas crédible et ne saurait être prise en considération dès lors que le retrait de l'entreprise titulaire du lot gros-'uvre est intervenu en 2018 et non en 2019.
Il apparaît que la société RK a repris le marché, de manière constante, le 24 septembre 2018. Ce faisant, il échet de relever que le retrait de l'entreprise Boyer n'a pas impacté le déroulement du chantier puisque celui-ci était déjà à l'arrêt ainsi qu'il a été vu depuis le 22 janvier 2018 jusqu'au 25 octobre 2018 en raison du retard de la délivrance de l'autorisation administrative d'occupation du domaine public.
Par conséquent aucun report du délai de livraison n'est légitime du fait du retrait de l'entreprise titulaire du lot gros-'uvre.
Sur le sinistre intervenu en cours de chantier : la clause 3° q) énonce que « les retards imputés à tous éléments imprévus tels que (') les sinistres occasionnant un arrêt partiel ou total du chantier (') sont considérés comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison. »
L'attestation du Maître d''uvre d'exécution la société B2 Management en date du 12 février 2020 indique que : « Les travaux ont été fortement perturbés du 10 avril 2019 au 19 juin 2019 entraînant un retard de 1 mois et 2 semaines et que les travaux de l'opération ci-dessus mentionnée, suite à la fermeture de chantier survenue le 20 juin 2019 ont été stoppés sur la période du 20 juin 2019 au 23 décembre 2019 entraînant un retard de 6 mois pour les motifs suivants :
- défaillance de l'une des entreprises effectuant les travaux
- retards imputés à tous éléments imprévus tels que les sinistres occasionnant un arrêt partiel ou total du chantier. A ces 7 mois et 2 semaines de retard, il convient d'ajouter le délai de remise en route du chantier de deux semaines en plus de la période d'arrêt. »
Un désordre est apparu au mois de mars 2019 avec l'apparition de fissures et des devers sur les voiles contre terre. Le relevé du géomètre au mois de mai 2019pour le contrôle des voiles béton a mis en évidence une erreur d'implantation de 30 cm réduisant l'espace disponible entre les différents niveaux.
L'expertise judiciaire initialement ordonnée dans le cadre d'un référé préventif le 4 juillet 2017, a été étendue à la cause du sinistre avec le concours d'un sapiteur expert en sols.
Les conclusions de l'expert judiciaire, au vu du rapport du sapiteur en date du 18 juin 2019, indiquent que les mouvements des voiles sont la conséquence d'un butonnage insuffisant, imputant à la maîtrise d''uvre de conception et à la maîtrise d''uvre d'exécution, chacune à parts égale, la responsabilité de la négligence ou de la méconnaissance de la nécessité de mettre en place des butons horizontaux pour tenir les parements verticaux de la fouille, l'étude géotechnique réalisée ne mentionnant pas la nécessité de cette mise en 'uvre qui est cependant à privilégier conformément à la norme NF 94-500.
L'expert judiciaire a validé en conséquence du sinistre un arrêt total du chantier pour la période du 20 juin au 20 décembre 2019, incluant le délai de remise en route du chantier, compte tenu de la nécessité de définir la méthodologie et le phasage de la reprise de ce désordre grave remettant en cause la solidité des fondations et la pérennité de l'ouvrage.
Cependant le sinistre qui a provoqué l'arrêt du chantier et impacté le délai de livraison est consécutif à une erreur d'implantation des voiles béton qui a provoqué des mouvements de terrain et imposé des mesures d'urgence pour la mise en sécurité du site avec interdiction d'accès de la fouille sous le parement Sud en raison du risque d'effondrement, le temps d'identifier la cause des mouvements et de définir une méthodologie de reprise des désordres.
Le sinistre n'est donc pas assimilable à un cas de force majeure s'agissant d'un alea inhérent au marché de travaux dont le vendeur constructeur non réalisateur est, avant livraison, le maître d'ouvrage, et il n'est pas non plus assimilable à une cause légitime de report des travaux, la survenance d'un désordre en cours de chantier, n'étant pas de nature à faire échec à l'obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur d'un immeuble à construire, et ce, sans prejudice des recours éventuels dont ce dernier dispose à l'encontre des locateurs d'ouvrage.
Il échet par conséquent de ne pas retenir la légitimité de la suspension du délai de livraison à hauteur de 6 mois majoré de 2 semaines compte tenu des contraintes de remise en route du chantier, aucun report de livraison n'étant accordé de ce chef.
Le report de la date de livraison du chantier est donc maintenu au 9 novembre 2020.
5- L'impact de la crise sanitaire du Covid-19 : le Cahier des charges vise en sa clause 3°) k) tout cas de force majeure , à sa clause 3°) n les difficultés d'approvisionnement et indique au s) 3ème alinéa que s'il survenait un cas de force majeure, l'époque prevue pour l'achèvement des travaux serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux, augmenté du délai necessaire à la remise en route du chantier soit 2 semaines en plus de la période d'arrêt si la suspension est de plus de plus de 3 semaines consecutives.
Il a été vu plus haut que la force majeure, au sens de l'article 1218 du Code civil, est établie en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.
Si l'épidémie liée au Covid-19 constatée au mois de mars 2020, ayant donné lieu à la proclamation de l'état d'urgence sanitaire, présente indiscutablement le caractère d'un évènement échappant au contrôle du vendeur d'immeuble à construire, ne pouvant être raisonnablement prevue lors de la conclusion du contrat de vente antérieur à sa survenance, il échet de verifier que ses effets n'ont pu être évités par des mesures appropriées et ont empêché la livraison du bien.
En l'espèce l'invocation de l'ordonnance du 2020-306 du 25 mars 2020 et notamment son article 8 faisant référence à la suspension des délais imposés par l'administration conformément à la loi et au règlement, lorsqu'ils n'ont pas expiré avant le 12 mars 2020 et s'imposent à toute personne pour réaliser des contrôles et des travaux ou pour se conformer à des prescriptions de toute nature est inapplicable au cas d'espèce aucun élément ne venant au soutien de la soumission du chantier, s'agissant d'un marché de droit privé, à de tels contrôles et/ou prescriptions.
Il échet donc d'apprécier in concreto les conséquences de la crise sanitaire sur le déroulement du chantier particulièrement :
- son approvisionnement visé dans l'attestation du Maître d''uvre d'exécution du 15 juin 2020 faisant état de 55 jours calendaires au motif du retard lié aux difficultés d'approvisionnement pour la période du 17 mars 2020 au 26 avril 2020 et la remise en route du chantier du 27 avril 2020 au 10 mai 2020
- l'arrêt des commandes du 6 avril 2021 au 20 avril 2021
Cependant au rappel que la clause s) du Cahier des charges prévoit que pour l'appréciation des évènements ci-dessus évoqués le certificat établi par le Maître d''uvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auxquels seront joins, le cas échéant les justificatifs convenus il échet de relever que les difficultés d'approvisionnement ne sont pas caractérisées : état des stocks daté, type de matériaux, arrêt de la logistique de transport et de livraison, échange avec les fournisseurs, attestations des fournisseurs' témoignant du défaut d'approvisionnement ne sont pas justifiés et ne peuvent se déduire de la seule affirmation du Maître d''uvre d'exécution pour la période du 17 mars au 26 avril 2020, aucun compte-rendu de chantier n'étant produit au demeurant au-delà du 9 janvier 2020 ( CRC n°53 pièce 78 de l'appelante.)
Le défaut d'approvisionnement n'est donc pas justifié quand l'arrêt des commandes du fait de la seconde période d'état d'urgence sanitaire n'est étayé par aucune pièce.
Par conséquent du chef de la crise sanitaire, le jugement qui dans sa motivation en retient l'impact, ne sera pas suivi, la date de report du délai de livraison au regard des causes légitimes de suspension ou prorogation retenues, étant en définitive arrêtée au 9 novembre 2020.
C'est donc à partir de cette date que seront appréciés les préjudices invoqués par Madame [X].
3- Les préjudices
3-1 Les frais bancaires et d'assurance
Le jugement a fait droit à la demande à hauteur de la somme de 1 320,98 euros.
Madame [X], au soutien de l'infirmation du jugement, demande la prise en charge par la société Delta Promotion des intérêts intercalaires et des cotisations d'assurance du mois de janvier 2020 au mois de juillet 2022 soit un total de 12 677,78 euros après déduction des sommes déjà versées au titre du jugement.
La société SNC LNC Promotion fait valoir que les pièces produites ne permettent pas d'établir que les sommes débitées correspondent aux échéances de remboursement d'un emprunt et d'une assurance, le remboursement du prêt constituant une dépense dont ils doivent s'acquitter en tout état de cause. Subsidiairement elle demande que ce préjudice soit limité à la somme jugée.
Réponse de la cour
Madame [X] produit en pièce n°16 les relevés bancaires à partir du mois de décembre qui font la preuve du remboursement des intérêts intercalaires pendant la période de différé de l'amortissement du prêt n° 12850 consenti par le Crédit Agricole d'Ile de France le 19 novembre 2018 à hauteur de 217 500 euros au taux de 1,4%.
La cour retiendra au titre du décompte produit les intérêts intercalaires et les échéances de l'assurance du crédit entre le 9 novembre 2020 et le 31 décembre 2021, date de la fin du différé d'amortissement soit la somme de de 8 451,88 euros au titre des intérêts intercalaires et de la cotisation d'assurance du crédit que la société Delta Promotion sera condamnée à régler à Madame [X].
Du chef du montant alloué, le jugement sera donc infirmé.
3-2 Le préjudice moral
Le jugement a fait droit à la demande à hauteur de la somme de 4 000 euros.
Madame [X] sollicite l'infirmation du jugement quant au quantum et réclame compte tenu de l'importance significative du retard constaté et de son impact dans son projet personnel étant primo accédante une somme totale de 30 000 euros après déduction des sommes versées au titre du jugement. Elle indique avoir été contrainte de reporter son départ à la retraite pour continuer à bénéficier de la concession de son logement de fonctions de sorte que son départ à la retraite entraînerait inéluctablement la perte de son logement.
La société SNC LNC Delta Promotion, conclut à l'infirmation du jugement au motif que ce préjudice n'est pas établi et soutient subsidiairement que le préjudice ne saurait excéder les sommes allouées par le jugement.
Réponse de la cour
Madame [X] a subi un préjudice d'anxiété lié au retard anormal de livraison de son logement depuis le 9 novembre 2020 jusqu'au 6 juillet 2022 qui sera réparé par la somme de 5 000 euros.
4 La demande d'astreinte
Le jugement n'y a pas fait droit, aucune condamnation n'étant susceptible d'être assortie d'une astreinte.
Madame [X] demande le prononcé d' une astreinte journalière de 500 euros pour garantir l'exécution des condamnations prononcées à l'encontre de la société Delta Promotion.
La société Delta Promotion, au rappel qu'elle s'est exécutée spontanément lors du prononcé du jugement conclut à la confirmation du rejet de la demande.
Réponse de la cour
L'astreinte, au sens de l'article L 131-1 du Code civil, est destinée à assurer l'exécution d'une décision or, une telle mesure ne saurait être ordonnée dès lors que la société Delta Promotion a spontanément exécuté les condamnations prononcées par le premier juge et qu'aucun élément n'est avancé faisant craindre qu'elle se dérobe à l'exécution de l'arrêt.
Du chef du débouté de la demande d'astreinte le jugement sera confirmé.
5- Les frais irrépétibles et les dépens
Le jugement a condamné la SNC LNC Delta Promotion aux dépens et l'a condamnée à payer une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.
Madame [X] demande la confirmation du jugement et, y ajoutant la condamnation de la société SNC LNC Delta Promotion aux dépens de la procédure d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Réponse de la cour
Le sens de l'arrêt conduit à la confirmation du jugement de ces chefs. Y ajoutant, la société Delta Promotion sera condamnée à régler une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens de la procédure d'appel et sera déboutée de ses demandes à ce titre.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
INFIRME le jugement sauf en en ce qu'il a statué sur l'astreinte, les frais irrépétibles et les dépens ;
Statuant à nouveau
DEBOUTE Madame [I] [X] de sa demande tendant à voir déclarée non écrite la clause du Cahier des charges Délai d'achèvement comportant les causes légitimes de suspension du délai de livraison ;
CONDAMNE la société Delta Promotion à régler à Madame [I] [X] :
8 451,88 euros au titre du préjudice financier
5 000 euros au titre du préjudice moral
CONDAMNE la société Delta Promotion à régler à Madame [I] [X] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE la société Delta Promotion aux dépens de l'appel ;
DEBOUTE la société Delta Promotion de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,