CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 23 septembre 2026, n° 23/02537
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2026
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/02537 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHCJN
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Novembre 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 19/05518
APPELANTS
Madame [X] [J] épouse [T] née le 18 juin 1942 à [Localité 1],
[Adresse 1]
[Localité 2]
Monsieur [Q] [T] né le 5 février 1937 à [Localité 3],
[Adresse 1]
[Localité 2]
Tous deux représentés par Maître Bruno MATHIEU, Avocat au Barreau PARIS,
Toque : R 79
INTIMEE
Syndicat Des Coproprietaires du [Adresse 2] représenté par son Syndic le Cabinet Alterabita immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 794 470 294, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Maître Serge PELLETIER, avocat au barreau de PARIS, Toque : L 0094
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 2 juillet 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.
Greffier, lors des débats : Madame Michelle NOMO
ARRÊT :
-
- prononcé publiquement par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Michelle NOMO,, présent lors de la mise à disposition.
FAITS & PROCÉDURE
M. [Q] [T] et Mme [X] [J] épouse [T] sont propriétaires non occupants du lot n° 15 (un appartement au 5ème étage) de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 4] à [Localité 6].
Cet appartement a subi des désordres d'infiltrations en façade, du fait du mauvais état de la gouttière.
L'actuel syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 6] , la société par actions simplifiée Cabinet Alterabita, a convoqué le 13 février 2019 les copropriétaires à une assemblée générale prévue le 22 février 2019.
Cette assemblée a adopté la résolution n° 5 intitulée 'travaux supplémentaires ravalement (zinguerie sur corniche et châpiteau : modalités des appels de fonds (article 24) :
'Dans le cadre des travaux supplémentaires de ravalement (zinguerie sur corniche et châpiteau) dont le coût s'élève à 18.795,15 € TTC, l'assemblée générale autorise le syndic à procéder aux appels de fonds exigibles au moyen de 3 appels, comme suit :
- 1/3 le 25 février 2019
- 1/3 le 25 mars 2019
- 1/3 le 25 avril 2019
Selon la clé de répartition ; parties communes générales (001)'.
Par acte d'huissier du 26 avril 2019, M. et Mme [T] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris 18ème devant le tribunal pour lui demander, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- d'annuler l'assemblée générale du 22 février 2019,
- de les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l'article 10-1 de la la loi du 10 juillet 1965 et d'ordonner, en tant que de besoin, au syndicat des copropriétaires de leur rembourser toutes sommes qui ont pu être réclamées et obtenues à ce titre, le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard, 8 jours aprés la signification du jugement à intervenir,
- de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à leur payer la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du même code.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à Paris 18ème a demandé au tribunal de :
- juger caractérisée l'urgence à réaliser les travaux d'habillage des bandeaux en zinc du 2ème et 4ème étage et les travaux d'habillage en zinc des deux pans inclinés des chapiteaux du 3ème étage de [Localité 7], tels que préconisés dans le rapport de M. [R], architecte,
- juger caractérisée l'urgence, compte tenu de la nécessité de réaliser les travaux en passant par un échafaudage déjà en place pour limiter le coût des travaux pour la copropriété,
- dire que l'assemblée générale des copropriétaires du 22 février 2019 appelée à voter sur les travaux préconisés dans le rapport de M. [R] a régulièrement été convoquée dans le délai réduit, autorisé par l'article 9 alinéa 2 dudécret du 17 mars 1967,
- juger régulière l'assemblée générale des copropriétaires du 22 février 2019,
- débouter M. et Mme [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
à titre reconventionnel,
- condamner M. et Mme [T] à lui payer la somme de 916,83 € au titre des appels de fonds impayés relatifs aux travaux votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 février 2019
- condamner M. et Mme [T] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
en tout état de cause,
- condamner M. et Mme [T] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du même code.
Par jugement du 22 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté M. et Mme [T] de leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 22 février 2019 des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6],
- condamné M. et Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 916,83 euros au titre des appels de fonds impayés relatifs aux travaux votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 février 2019,
- débouté M. et Mme [T] de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure,
- rejeté la demande reconventionnelle en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 6] ,
- condamné M. et Mme [T] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code, - ordonné l'exécution provisoire,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
M. [Q] [T] et Mme [X] [J] épouse [T] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 29 janvier 2023.
La procédure devant la cour a été clôturée le 17 juin 2026.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 30 octobre 2023, par lesquelles M. [Q] [T] et Mme [X] [J] épouse [T], appelants, invitent la cour, au visa de l'article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, à :
- infirmer le jugement,
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- annuler l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 6] du 22 février 2019,
- subsidiairement, annuler la résolution n°5 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] à [Localité 6] du 22 février 2019,
- rappeler que conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ils doivent être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires et ordonner, en tant que de besoin, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 6] de leur rembourser toutes sommes qui ont pu être réclamées et obtenues à ce titre, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard huit jours après la signification du jugement à intervenir,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 6] aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à leur payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions notifiées le 28 juillet 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 9 alinéa 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et 9, 64, 70 et 551 du code de procédure civile,de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme [T] de leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 22 février 2019,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. et Mme [T] à lui payer la somme de 916,83 euros au titre des appels de fonds impayés relatifs aux travaux votés lors de l'assemblée générale du 22 février 2019,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. et Mme [T] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais qu'il a exposés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
et, y ajoutant,
- condamner M. et Mme [T] au paiement de la somme de 7 000 euros au titre des frais qu'il a exposés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. et Mme [T] aux dépens dont distraction au profit de Maître Pelletier, avocat associé de Rescue, société d'avocats, avocat aux offres de droit,
sur l'appel incident,
- réformer partiellement le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,
- condamner M. et Mme [T] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 22 février 2019
Sur le critère de l'urgence
M. et Mme [T] sollicitent l'annulation de l'assemblée générale du 22 février 2019, ou à tout le moins l'annulation de la résolution n° 5, au motif que le délai de convocation était inférieur à 21 jours, tel que prévu par l'article 9 alinéa 2 du décret précité. Ils soutiennent que les copropriétaires n'ont pas été appelés pour voter un devis de travaux mais uniquement pour approuver des appels de fond ; qu'à l'inverse, la réfection de la gouttière défaillante qui est à l'origine des infiltrations dans leur appartement, seule susceptible de présenter un caractère urgent, n'était pas soumise au vote.
Le syndicat des copropriétaires maintient que le délai de convocation de 21 jours ne lui était pas opposable, en raison de l'urgence des travaux à réaliser préconisés par un architecte ; que le devis établi à la demande du syndic par une entreprise ECP et débattu lors de l'assemblée générale portait bien sur des travaux préconisés par l'architecte. Il précise en outre qu'au vu de 1'urgence, les travaux ont été missionnés au lendemain de l'assemblée générale litigieuse et réceptionnés le ler mars 2019.
Il fait valoir, en outre, que M. et Mme [T] n'expliquent pas en quoi les travaux soumis au vote n'étaient pas urgents, se bornant à évoquer des travaux esthétiques ou inefficaces;
que la réalisation de ces travaux était d'autant plus urgente que l'entreprise pouvait utiliser les échafaudages installés pour le ravalement de façade alors en cours et prenant fin le 28 janvier 2019, épargnant ainsi aux copropriétaires des frais de montage et de démontage d'un nouvel échafaudage ; que, s'agissant des désordres subis par M. et Mme [T], il a missionné une entreprise afin d'effectuer des travaux conservatoires sur la gouttière dans l'attente de l'étude de la toiture, mais que l'accès à l'appartement sinistré lui a été refusé par le locataire de M. et Mme [T].
Il maintient que la réfection de la gouttière n'était urgente que pour M. et Mme [T] et non pour la copropriété, de sorte que ces travaux ne pouvaient être soumis au vote dans le cadre d'une assemblée générale convoquée à bref délai.
Selon l'article 9 du décret du 17 mars 1967 'la convocation contient l'indicatíon des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions
soumises à la délibération de l'assemblée.
A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l 'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.
Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l'article 17-1 A est joint à la convocation.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée ou moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soir prescrite à peine de nullité de l'assemblée générale, le syndic indique, par voie d'affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour. L'affichage, qui reproduit les dispositions de l'article 10, est réalisé dans un délai
raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l'ordre du jour...'.
Il n'est pas contesté que le syndic a convoqué les copropriétaires dans un délai inférieur à 21 jours à une assemblée générale tenue le 22 février 2019, le syndicat reconnaissant dans ses écritures que la convocation est datée du 13 février 2019.
La première juge a exactement énoncé ce qui suit :
Il ressort des pièces produites, en particulier d'une convocation du 11 décembre 2018 établie par M. [M] [K], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, à une première assemblée générale des copropriétaires le 15 janvier 2019, qu'un rapport de visite de M. [R], architecte consulté par le syndicat, daté du 30 novembre 2018, avait été joint à cette convocation et porté à la connaissance de tous les copropriétaires, notamment M. et Mme [T]. Ce rapport indiquait qu'une pierre en façade était atteinte de la 'maladie de la pierre' et qu'en plusieurs endroits, 'la pierre est fissurée avec des risques de chute à terme'. II faisait également état d'un 'linteau fissuré avec risque de chute d'éléments de pierre' et précisait que 'le sens de ces fissures est tel que des éléments de pierre peuvent tomber en se détachant ce qui représente un danger pour les tiers'. L'architecte formulait des préconisations visant à la mise en sécurité de la façade, notamment par la pose de filets, le remplacement des pierres malades et fissurées et le comblement des fissures existantes.
En outre, l'architecte préconisait des travaux de couverture en zinc sur le bandeau, les appuis de fenétre et les frontons afin d'éviter le ruissellement des eaux de pluie et, de ce fait, l'aggravation des désordres sur la pierre. Il recommandait également la reprise de la
gouttière responsable de fuites d'eau au dernier étage.
Il ressort par ailleurs de l'examen du devis réalisé par l'entreprise ECP à la demande du syndic, soumis à l'assemblée générale du 22 février 2019, que ce devis portait sur ces dernières préconisations, à savoir, l'habillage en zinc, sur la façade rue, des bandeaux aux 2ème et 4ème étages et des chapiteaux du 3ème étage, ainsi que la réparation de la gouttière anglaise défaillante. Il apparaît également que sur ce devis, ont été barrés les paragraphes concernant la réfection de la gouttière anglaise, ce qui signifie que cette réparation était exclue du vote de ladite assemblée générale. Il est donc établi que les seuls travaux soumis au vote ont été l'habillage en zinc des bandeaux et chapiteaux précités.
Si M. et Mme [T] soutiennent qu'il s'agissait de travaux de confort au profit de certains copropriétaires, et qu'ils étaient dépourvus d'avis d'un architecte, il apparaît toutefois que les travaux envisagés par l'entreprise ECP répondaient bien aux préconisations de l'architecte consulté, M. [R], et ne profitaient pas seulement à certains des copropriétaires, puisqu'ils visaient à préserver la façade qui constitue une partie commune. En effet, l'architecte, dans son rapport de visite du 30 novembre 2018, a constaté qu'hormis 'le balcon du dernier étage recouvert en plomb et le bandeau du 1er étage en zinc, aucun autre ouvrage n'est protégé. L'eau ruisselle de ce fait le long des façades, stagne et s'infiltre au travers de la pierre en aggravant les désordres sur la pierre'. Il a ainsi formulé des préconisations en faveur de la mise en place de couvertures en zinc sur les éléments non protégés. Il convient en outre d'observer que M. et Mme [T] n'expliquent pas en quoi ces travaux seraient seulement des travaux de confort, et qu'ils ne profiteraient qu'à certains copropriétaires.
Ainsi, considérant que la façade était atteinte de la maladie de la pierre, que les travaux évalués par l'entreprise ECP et soumis au vote de l'assemblée générale du 22 février 2019 visaient à éviter le ruissellement des eaux de pluie et l'aggravation des désordres de la
pierre et qu'ils portaient sur la façade, il y a lieu de considérer que lesdits travaux justifiaient que soit convoquée en urgence l'assemblée générale'.
Sur l'absence de mention de l'urgence sur la convocation
Il n'est pas contesté que la convocation à l'assemblée générale querellée ne comportait pas la mention de l'urgence. Cependant, comme l'a dit le tribunal, cette omission ne peut suffire à invalider l'assemblée générale, dans la mesure où l'urgence est justifiée a posteriori. Il ressort en effet de l'examen des pieces produites évoquées plus haut que les travaux soumis au vote étaient urgents et nécessaires, ne serait-ce que pour prévenir une chute de pierre sur la tête d'un passant, ce qui aurait engagé la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. A cet égard il convient de rappeler que l'architecte indique dans son rapport du 30 novembre 2018 qu'en 'plusieurs endroits la pierre est fissurée avec des risques de chute à terme'. L'urgence est donc caractérisée.
Il n'est pas contesté que ces travaux ont fait l'objet d'un ordre de mission dès le lendemain de l'assemblée générale, qu'ils ont été immédiatement mis en oeuvre et réceptionnés le 1er mars 2019, ce qui conforte leur caractère urgent.
Sur l'absence d'évocation des travaux de reprise de la gouttière à l'assemblée générale
Comme l'a dit le tribunal, si M. et Mme [T] maintiennent que les travaux, de réparation de la gouttière concernant leurs désordres n'ont pas été soumis au vote de l'assemblée générale du 22 février 2019, l'absence d'évocation de ces travaux ne peut conduire à invalider une assemblée générale régulièrement convoquée.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté Mme [X] [J] épouse
[T] et M. [Q] [T] de leur demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 février 2019.
Sur la demande subsidiaire d'annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 22 février 2019
M. et Mme [T] font valoir que la résolution n° 5 n'a pas voté un devis, ce qui empêche le vote d'appel de charges complémentaires et doit entraîner l'annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 22 février 2019.
Cette assemblée générale a voté la résolution n° 5 intitulée 'travaux supplémentaires ravalement (zinguerie sur corniche et châpiteau : modalités des appels de fonds (article 24):
'Dans le cadre des travaux supplémentaires de ravalement (zinguerie sur corniche et châpiteau) dont le coût s'élève à 18.795,15 € TTC, l'assemblée générale autorise le syndic à procéder aux appels de fonds exigibles au moyen de 3 appels, comme suit :
- 1/3 le 25 février 2019
- 1/3 le 25 mars 2019
- 1/3 le 25 avril 2019
Selon la clé de répartition ; parties communes générales (001)'.
Il s'agit de travaux supplémentaires par rapport à ceux votés au terme de la décision n° 22 de l'assemblée générale du 28 septembre 2016 qui avait retenu l'entreprise MV Valorisation pour réaliser les travaux de ravalement de façade côté [Adresse 8].
Au cours de ces travaux, M. [Y] [R], architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires, a effectué une visite le 30 novembre 2018. Dans son rapport daté du 3 décembre 2018 il indique que 'la pierre de façade a été très abimée par les précédents ravalements (sablage agressifs) et a été mal protégé par la suite. Cela se traduit en particulier sur le plan coupé de l'immeuble par une pierre en façade qui est atteinte de la 'maladie de la pierre'. En plusieurs endroits la pierre est fissurée avec des risques de chute à terme'. IL constate des fissures dont certaines infiltrantes. Il indique que 'les prestations retenues du devis de l'entreprise ne permettent pas de traiter les problèmes observés' et il préconise une méthodologie pour traiter les différents points invoqués.
C'est dans ces conditions que l'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale le 15 janvier 2019 en joignant à la convocation le rapport de M. [Y] [R].
C'est ainsi que l'assemblée générale du 15 janvier 2019 a adopté la résolution n° 11 ainsi libellée :
'L'assemblée générale après avoir pris connaissance du rapport joint à la convocation, du 3 décembre 2018 de l'architecte M. [Y] [R] constatant le très mauvais état d'un pan de la façade, actuellement en ravalement, décide de pourvoir à des travaux d'urgence visant la purge et la mise en sécurité du pan considéré selon les préconisations de M. [R], architecte, et vote une provision de 10.000 € visant à la mise en oeuvre de ces travaux par le nouveau syndic'. La société Alterabia a été désignée en qualité de syndic au terme de la résolution n° 5 de cette assemblée.
S'agissant d'une provision pour travaux supplémentaires, il importait que le nouveau syndic fournisse aux copropriétaires un devis précis pour ces travaux urgents.
La société Alterabia a donc obtenu un devis de la société par actions simplifiée ECP du 27 janvier 2019 par l'intermédiaire de la société MV Valorisation, entreprise en charge du ravalement.
C'est ce devis qui a été en réalité soumis aux copropriétaires lors de l'assemblée générale du 22 octobre 2019, contrairement à ce que soutiennnent M. et Mme [T]. Compte tenu de l'urgence liée au risque de chute de pierre, le syndic n'a soumis au vote des copropriétaires que les postes du devis intéressant ces travaux urgents, dont le coût s'établit à la somme de 18.795,15 € TTC, en barrant les autres postes.
En même temps qu'ils ont validé le devis de la société ECP, les copropriétaires ont autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds exigibles au moyen de 3 appels.
Il s'en suit que les copropriétaires ont été voté la résolution n° 5 en connaissance de tous les éléments leur permettant de prendre une décision éclairée. Cette décision a donc été adoptée régulièrement.
Il convient d'ajouter au jugement que M. et Mme [T] sont déboutés de leur demande subsidiaire d'annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 22 février 2019.
Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires
Sur la demande en paiement de la somme de 916,83 €
Cette demande porte sur des appels de fonds impayés, relatifs aux travaux votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 février 2019.
En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes.
Le syndicat des copropriétaires verse à 1'appui de sa demande les appels de fonds, le décompte de charges individuel de M. et Mme [T], le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 février 2019.
Comme il a été dit plus haut, l'assemblée générale du 22 février 2019 a autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds pour les travaux urgents de zinguerie sur corniche et chapiteau, pour un montant de 18.795,15 € TTC, outre la facture de location d'échafaudage, également versée aux débats (pièce syndicat n° 15), conformément au devis présenté par l'entreprise ECP, au moyen de trois appels datés des 25 février 2019, 25 mars 2019 et 25 avril 2019.
Il ressort des appels de fonds adressés à M. et Mme [T] que ces derniers étaient redevables, à ce titre, de la somme totale de 916,83 euros.
Il n'est par ailleurs pas contesté que les travaux ont bien été réalisés.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 916,83 €.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires mantient que la présente instance intervient à la suite de trois autres procédures en annulation d'assemblée générale et qu'elle s'inscrit dans une démarche de contestation systématique des décisions de la copropriété par M. et Mme [T], en contradiction même avec leurs propres intérêts ; que ces derniers agissent en toute mauvaise foi, à la seule fin de nuire à la copropriété.
La première juge a justement rappelé que l'exercice d'une action en justice, de même
que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.
Or, comme l'a dit le tribunal, s'il est établi que M. et Mme [T] avaient connaissance de la nature des travaux et des conclusions du rapport de l'architecte, l'appréciation inexacte que ces derniers ont faite de leurs droits n'est pas en soi constitutive d'une faute et ne permet pas de prouver une quelconque mauvaise foi.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires
de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
M. et Mme [T], partie perdante, doivent être condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. et Mme [T].
Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Selon l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue
d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le
juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la
dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres
copropriétaires'.
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme [T] de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure en première instance.
M. et Mme [T], perdant leur procès contre le syndicat, doivent être déboutés de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Déboute M. [Q] [T] et Mme [X] [J] épouse [T] de leur demande subsidiaire d'annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 22 février 2019;
Condamne M. [Q] [T] et Mme [X] [J] épouse [T] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Déboute M. [Q] [T] et Mme [X] [J] épouse [T] de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2026
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/02537 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHCJN
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Novembre 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 19/05518
APPELANTS
Madame [X] [J] épouse [T] née le 18 juin 1942 à [Localité 1],
[Adresse 1]
[Localité 2]
Monsieur [Q] [T] né le 5 février 1937 à [Localité 3],
[Adresse 1]
[Localité 2]
Tous deux représentés par Maître Bruno MATHIEU, Avocat au Barreau PARIS,
Toque : R 79
INTIMEE
Syndicat Des Coproprietaires du [Adresse 2] représenté par son Syndic le Cabinet Alterabita immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 794 470 294, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Maître Serge PELLETIER, avocat au barreau de PARIS, Toque : L 0094
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 2 juillet 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.
Greffier, lors des débats : Madame Michelle NOMO
ARRÊT :
-
- prononcé publiquement par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Michelle NOMO,, présent lors de la mise à disposition.
FAITS & PROCÉDURE
M. [Q] [T] et Mme [X] [J] épouse [T] sont propriétaires non occupants du lot n° 15 (un appartement au 5ème étage) de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 4] à [Localité 6].
Cet appartement a subi des désordres d'infiltrations en façade, du fait du mauvais état de la gouttière.
L'actuel syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 6] , la société par actions simplifiée Cabinet Alterabita, a convoqué le 13 février 2019 les copropriétaires à une assemblée générale prévue le 22 février 2019.
Cette assemblée a adopté la résolution n° 5 intitulée 'travaux supplémentaires ravalement (zinguerie sur corniche et châpiteau : modalités des appels de fonds (article 24) :
'Dans le cadre des travaux supplémentaires de ravalement (zinguerie sur corniche et châpiteau) dont le coût s'élève à 18.795,15 € TTC, l'assemblée générale autorise le syndic à procéder aux appels de fonds exigibles au moyen de 3 appels, comme suit :
- 1/3 le 25 février 2019
- 1/3 le 25 mars 2019
- 1/3 le 25 avril 2019
Selon la clé de répartition ; parties communes générales (001)'.
Par acte d'huissier du 26 avril 2019, M. et Mme [T] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris 18ème devant le tribunal pour lui demander, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- d'annuler l'assemblée générale du 22 février 2019,
- de les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l'article 10-1 de la la loi du 10 juillet 1965 et d'ordonner, en tant que de besoin, au syndicat des copropriétaires de leur rembourser toutes sommes qui ont pu être réclamées et obtenues à ce titre, le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard, 8 jours aprés la signification du jugement à intervenir,
- de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à leur payer la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du même code.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à Paris 18ème a demandé au tribunal de :
- juger caractérisée l'urgence à réaliser les travaux d'habillage des bandeaux en zinc du 2ème et 4ème étage et les travaux d'habillage en zinc des deux pans inclinés des chapiteaux du 3ème étage de [Localité 7], tels que préconisés dans le rapport de M. [R], architecte,
- juger caractérisée l'urgence, compte tenu de la nécessité de réaliser les travaux en passant par un échafaudage déjà en place pour limiter le coût des travaux pour la copropriété,
- dire que l'assemblée générale des copropriétaires du 22 février 2019 appelée à voter sur les travaux préconisés dans le rapport de M. [R] a régulièrement été convoquée dans le délai réduit, autorisé par l'article 9 alinéa 2 dudécret du 17 mars 1967,
- juger régulière l'assemblée générale des copropriétaires du 22 février 2019,
- débouter M. et Mme [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
à titre reconventionnel,
- condamner M. et Mme [T] à lui payer la somme de 916,83 € au titre des appels de fonds impayés relatifs aux travaux votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 février 2019
- condamner M. et Mme [T] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
en tout état de cause,
- condamner M. et Mme [T] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du même code.
Par jugement du 22 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté M. et Mme [T] de leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 22 février 2019 des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6],
- condamné M. et Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 916,83 euros au titre des appels de fonds impayés relatifs aux travaux votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 février 2019,
- débouté M. et Mme [T] de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure,
- rejeté la demande reconventionnelle en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 6] ,
- condamné M. et Mme [T] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code, - ordonné l'exécution provisoire,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
M. [Q] [T] et Mme [X] [J] épouse [T] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 29 janvier 2023.
La procédure devant la cour a été clôturée le 17 juin 2026.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 30 octobre 2023, par lesquelles M. [Q] [T] et Mme [X] [J] épouse [T], appelants, invitent la cour, au visa de l'article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, à :
- infirmer le jugement,
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- annuler l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 6] du 22 février 2019,
- subsidiairement, annuler la résolution n°5 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] à [Localité 6] du 22 février 2019,
- rappeler que conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ils doivent être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires et ordonner, en tant que de besoin, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 6] de leur rembourser toutes sommes qui ont pu être réclamées et obtenues à ce titre, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard huit jours après la signification du jugement à intervenir,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 6] aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à leur payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions notifiées le 28 juillet 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 9 alinéa 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et 9, 64, 70 et 551 du code de procédure civile,de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme [T] de leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 22 février 2019,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. et Mme [T] à lui payer la somme de 916,83 euros au titre des appels de fonds impayés relatifs aux travaux votés lors de l'assemblée générale du 22 février 2019,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. et Mme [T] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais qu'il a exposés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
et, y ajoutant,
- condamner M. et Mme [T] au paiement de la somme de 7 000 euros au titre des frais qu'il a exposés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. et Mme [T] aux dépens dont distraction au profit de Maître Pelletier, avocat associé de Rescue, société d'avocats, avocat aux offres de droit,
sur l'appel incident,
- réformer partiellement le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,
- condamner M. et Mme [T] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 22 février 2019
Sur le critère de l'urgence
M. et Mme [T] sollicitent l'annulation de l'assemblée générale du 22 février 2019, ou à tout le moins l'annulation de la résolution n° 5, au motif que le délai de convocation était inférieur à 21 jours, tel que prévu par l'article 9 alinéa 2 du décret précité. Ils soutiennent que les copropriétaires n'ont pas été appelés pour voter un devis de travaux mais uniquement pour approuver des appels de fond ; qu'à l'inverse, la réfection de la gouttière défaillante qui est à l'origine des infiltrations dans leur appartement, seule susceptible de présenter un caractère urgent, n'était pas soumise au vote.
Le syndicat des copropriétaires maintient que le délai de convocation de 21 jours ne lui était pas opposable, en raison de l'urgence des travaux à réaliser préconisés par un architecte ; que le devis établi à la demande du syndic par une entreprise ECP et débattu lors de l'assemblée générale portait bien sur des travaux préconisés par l'architecte. Il précise en outre qu'au vu de 1'urgence, les travaux ont été missionnés au lendemain de l'assemblée générale litigieuse et réceptionnés le ler mars 2019.
Il fait valoir, en outre, que M. et Mme [T] n'expliquent pas en quoi les travaux soumis au vote n'étaient pas urgents, se bornant à évoquer des travaux esthétiques ou inefficaces;
que la réalisation de ces travaux était d'autant plus urgente que l'entreprise pouvait utiliser les échafaudages installés pour le ravalement de façade alors en cours et prenant fin le 28 janvier 2019, épargnant ainsi aux copropriétaires des frais de montage et de démontage d'un nouvel échafaudage ; que, s'agissant des désordres subis par M. et Mme [T], il a missionné une entreprise afin d'effectuer des travaux conservatoires sur la gouttière dans l'attente de l'étude de la toiture, mais que l'accès à l'appartement sinistré lui a été refusé par le locataire de M. et Mme [T].
Il maintient que la réfection de la gouttière n'était urgente que pour M. et Mme [T] et non pour la copropriété, de sorte que ces travaux ne pouvaient être soumis au vote dans le cadre d'une assemblée générale convoquée à bref délai.
Selon l'article 9 du décret du 17 mars 1967 'la convocation contient l'indicatíon des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions
soumises à la délibération de l'assemblée.
A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l 'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.
Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l'article 17-1 A est joint à la convocation.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée ou moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soir prescrite à peine de nullité de l'assemblée générale, le syndic indique, par voie d'affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour. L'affichage, qui reproduit les dispositions de l'article 10, est réalisé dans un délai
raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l'ordre du jour...'.
Il n'est pas contesté que le syndic a convoqué les copropriétaires dans un délai inférieur à 21 jours à une assemblée générale tenue le 22 février 2019, le syndicat reconnaissant dans ses écritures que la convocation est datée du 13 février 2019.
La première juge a exactement énoncé ce qui suit :
Il ressort des pièces produites, en particulier d'une convocation du 11 décembre 2018 établie par M. [M] [K], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, à une première assemblée générale des copropriétaires le 15 janvier 2019, qu'un rapport de visite de M. [R], architecte consulté par le syndicat, daté du 30 novembre 2018, avait été joint à cette convocation et porté à la connaissance de tous les copropriétaires, notamment M. et Mme [T]. Ce rapport indiquait qu'une pierre en façade était atteinte de la 'maladie de la pierre' et qu'en plusieurs endroits, 'la pierre est fissurée avec des risques de chute à terme'. II faisait également état d'un 'linteau fissuré avec risque de chute d'éléments de pierre' et précisait que 'le sens de ces fissures est tel que des éléments de pierre peuvent tomber en se détachant ce qui représente un danger pour les tiers'. L'architecte formulait des préconisations visant à la mise en sécurité de la façade, notamment par la pose de filets, le remplacement des pierres malades et fissurées et le comblement des fissures existantes.
En outre, l'architecte préconisait des travaux de couverture en zinc sur le bandeau, les appuis de fenétre et les frontons afin d'éviter le ruissellement des eaux de pluie et, de ce fait, l'aggravation des désordres sur la pierre. Il recommandait également la reprise de la
gouttière responsable de fuites d'eau au dernier étage.
Il ressort par ailleurs de l'examen du devis réalisé par l'entreprise ECP à la demande du syndic, soumis à l'assemblée générale du 22 février 2019, que ce devis portait sur ces dernières préconisations, à savoir, l'habillage en zinc, sur la façade rue, des bandeaux aux 2ème et 4ème étages et des chapiteaux du 3ème étage, ainsi que la réparation de la gouttière anglaise défaillante. Il apparaît également que sur ce devis, ont été barrés les paragraphes concernant la réfection de la gouttière anglaise, ce qui signifie que cette réparation était exclue du vote de ladite assemblée générale. Il est donc établi que les seuls travaux soumis au vote ont été l'habillage en zinc des bandeaux et chapiteaux précités.
Si M. et Mme [T] soutiennent qu'il s'agissait de travaux de confort au profit de certains copropriétaires, et qu'ils étaient dépourvus d'avis d'un architecte, il apparaît toutefois que les travaux envisagés par l'entreprise ECP répondaient bien aux préconisations de l'architecte consulté, M. [R], et ne profitaient pas seulement à certains des copropriétaires, puisqu'ils visaient à préserver la façade qui constitue une partie commune. En effet, l'architecte, dans son rapport de visite du 30 novembre 2018, a constaté qu'hormis 'le balcon du dernier étage recouvert en plomb et le bandeau du 1er étage en zinc, aucun autre ouvrage n'est protégé. L'eau ruisselle de ce fait le long des façades, stagne et s'infiltre au travers de la pierre en aggravant les désordres sur la pierre'. Il a ainsi formulé des préconisations en faveur de la mise en place de couvertures en zinc sur les éléments non protégés. Il convient en outre d'observer que M. et Mme [T] n'expliquent pas en quoi ces travaux seraient seulement des travaux de confort, et qu'ils ne profiteraient qu'à certains copropriétaires.
Ainsi, considérant que la façade était atteinte de la maladie de la pierre, que les travaux évalués par l'entreprise ECP et soumis au vote de l'assemblée générale du 22 février 2019 visaient à éviter le ruissellement des eaux de pluie et l'aggravation des désordres de la
pierre et qu'ils portaient sur la façade, il y a lieu de considérer que lesdits travaux justifiaient que soit convoquée en urgence l'assemblée générale'.
Sur l'absence de mention de l'urgence sur la convocation
Il n'est pas contesté que la convocation à l'assemblée générale querellée ne comportait pas la mention de l'urgence. Cependant, comme l'a dit le tribunal, cette omission ne peut suffire à invalider l'assemblée générale, dans la mesure où l'urgence est justifiée a posteriori. Il ressort en effet de l'examen des pieces produites évoquées plus haut que les travaux soumis au vote étaient urgents et nécessaires, ne serait-ce que pour prévenir une chute de pierre sur la tête d'un passant, ce qui aurait engagé la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. A cet égard il convient de rappeler que l'architecte indique dans son rapport du 30 novembre 2018 qu'en 'plusieurs endroits la pierre est fissurée avec des risques de chute à terme'. L'urgence est donc caractérisée.
Il n'est pas contesté que ces travaux ont fait l'objet d'un ordre de mission dès le lendemain de l'assemblée générale, qu'ils ont été immédiatement mis en oeuvre et réceptionnés le 1er mars 2019, ce qui conforte leur caractère urgent.
Sur l'absence d'évocation des travaux de reprise de la gouttière à l'assemblée générale
Comme l'a dit le tribunal, si M. et Mme [T] maintiennent que les travaux, de réparation de la gouttière concernant leurs désordres n'ont pas été soumis au vote de l'assemblée générale du 22 février 2019, l'absence d'évocation de ces travaux ne peut conduire à invalider une assemblée générale régulièrement convoquée.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté Mme [X] [J] épouse
[T] et M. [Q] [T] de leur demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 février 2019.
Sur la demande subsidiaire d'annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 22 février 2019
M. et Mme [T] font valoir que la résolution n° 5 n'a pas voté un devis, ce qui empêche le vote d'appel de charges complémentaires et doit entraîner l'annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 22 février 2019.
Cette assemblée générale a voté la résolution n° 5 intitulée 'travaux supplémentaires ravalement (zinguerie sur corniche et châpiteau : modalités des appels de fonds (article 24):
'Dans le cadre des travaux supplémentaires de ravalement (zinguerie sur corniche et châpiteau) dont le coût s'élève à 18.795,15 € TTC, l'assemblée générale autorise le syndic à procéder aux appels de fonds exigibles au moyen de 3 appels, comme suit :
- 1/3 le 25 février 2019
- 1/3 le 25 mars 2019
- 1/3 le 25 avril 2019
Selon la clé de répartition ; parties communes générales (001)'.
Il s'agit de travaux supplémentaires par rapport à ceux votés au terme de la décision n° 22 de l'assemblée générale du 28 septembre 2016 qui avait retenu l'entreprise MV Valorisation pour réaliser les travaux de ravalement de façade côté [Adresse 8].
Au cours de ces travaux, M. [Y] [R], architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires, a effectué une visite le 30 novembre 2018. Dans son rapport daté du 3 décembre 2018 il indique que 'la pierre de façade a été très abimée par les précédents ravalements (sablage agressifs) et a été mal protégé par la suite. Cela se traduit en particulier sur le plan coupé de l'immeuble par une pierre en façade qui est atteinte de la 'maladie de la pierre'. En plusieurs endroits la pierre est fissurée avec des risques de chute à terme'. IL constate des fissures dont certaines infiltrantes. Il indique que 'les prestations retenues du devis de l'entreprise ne permettent pas de traiter les problèmes observés' et il préconise une méthodologie pour traiter les différents points invoqués.
C'est dans ces conditions que l'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale le 15 janvier 2019 en joignant à la convocation le rapport de M. [Y] [R].
C'est ainsi que l'assemblée générale du 15 janvier 2019 a adopté la résolution n° 11 ainsi libellée :
'L'assemblée générale après avoir pris connaissance du rapport joint à la convocation, du 3 décembre 2018 de l'architecte M. [Y] [R] constatant le très mauvais état d'un pan de la façade, actuellement en ravalement, décide de pourvoir à des travaux d'urgence visant la purge et la mise en sécurité du pan considéré selon les préconisations de M. [R], architecte, et vote une provision de 10.000 € visant à la mise en oeuvre de ces travaux par le nouveau syndic'. La société Alterabia a été désignée en qualité de syndic au terme de la résolution n° 5 de cette assemblée.
S'agissant d'une provision pour travaux supplémentaires, il importait que le nouveau syndic fournisse aux copropriétaires un devis précis pour ces travaux urgents.
La société Alterabia a donc obtenu un devis de la société par actions simplifiée ECP du 27 janvier 2019 par l'intermédiaire de la société MV Valorisation, entreprise en charge du ravalement.
C'est ce devis qui a été en réalité soumis aux copropriétaires lors de l'assemblée générale du 22 octobre 2019, contrairement à ce que soutiennnent M. et Mme [T]. Compte tenu de l'urgence liée au risque de chute de pierre, le syndic n'a soumis au vote des copropriétaires que les postes du devis intéressant ces travaux urgents, dont le coût s'établit à la somme de 18.795,15 € TTC, en barrant les autres postes.
En même temps qu'ils ont validé le devis de la société ECP, les copropriétaires ont autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds exigibles au moyen de 3 appels.
Il s'en suit que les copropriétaires ont été voté la résolution n° 5 en connaissance de tous les éléments leur permettant de prendre une décision éclairée. Cette décision a donc été adoptée régulièrement.
Il convient d'ajouter au jugement que M. et Mme [T] sont déboutés de leur demande subsidiaire d'annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 22 février 2019.
Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires
Sur la demande en paiement de la somme de 916,83 €
Cette demande porte sur des appels de fonds impayés, relatifs aux travaux votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 février 2019.
En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes.
Le syndicat des copropriétaires verse à 1'appui de sa demande les appels de fonds, le décompte de charges individuel de M. et Mme [T], le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 février 2019.
Comme il a été dit plus haut, l'assemblée générale du 22 février 2019 a autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds pour les travaux urgents de zinguerie sur corniche et chapiteau, pour un montant de 18.795,15 € TTC, outre la facture de location d'échafaudage, également versée aux débats (pièce syndicat n° 15), conformément au devis présenté par l'entreprise ECP, au moyen de trois appels datés des 25 février 2019, 25 mars 2019 et 25 avril 2019.
Il ressort des appels de fonds adressés à M. et Mme [T] que ces derniers étaient redevables, à ce titre, de la somme totale de 916,83 euros.
Il n'est par ailleurs pas contesté que les travaux ont bien été réalisés.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 916,83 €.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires mantient que la présente instance intervient à la suite de trois autres procédures en annulation d'assemblée générale et qu'elle s'inscrit dans une démarche de contestation systématique des décisions de la copropriété par M. et Mme [T], en contradiction même avec leurs propres intérêts ; que ces derniers agissent en toute mauvaise foi, à la seule fin de nuire à la copropriété.
La première juge a justement rappelé que l'exercice d'une action en justice, de même
que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.
Or, comme l'a dit le tribunal, s'il est établi que M. et Mme [T] avaient connaissance de la nature des travaux et des conclusions du rapport de l'architecte, l'appréciation inexacte que ces derniers ont faite de leurs droits n'est pas en soi constitutive d'une faute et ne permet pas de prouver une quelconque mauvaise foi.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires
de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
M. et Mme [T], partie perdante, doivent être condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. et Mme [T].
Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Selon l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue
d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le
juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la
dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres
copropriétaires'.
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme [T] de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure en première instance.
M. et Mme [T], perdant leur procès contre le syndicat, doivent être déboutés de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Déboute M. [Q] [T] et Mme [X] [J] épouse [T] de leur demande subsidiaire d'annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 22 février 2019;
Condamne M. [Q] [T] et Mme [X] [J] épouse [T] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Déboute M. [Q] [T] et Mme [X] [J] épouse [T] de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,