CA Paris, Pôle 4 - ch. 5, 23 septembre 2026, n° 23/03359
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 5
ARRET DU 23 SEPTEMBRE 2026
(n° /2026, 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/03359 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHEQZ
Décision déférée à la Cour : jugement du 13 décembre 2022 - tribunal judiciaire de Paris - RG n° 20/06017
APPELANTE
S.A.R.L. REALIZE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Alexis Barbier de la SELARL Barbier et associes, avocat au barreau de Paris substitué à l'audience par Me Justine Jouvenceaux, avocat au barreau de Paris
INTIMEE
S.A.S. QUARTUS LOGISTIQUE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Philippe Mathurin de la SELARL Mathurin - Gasmi & associes, avocat au barreau de Paris, toque : D2099 substitué à l'audience Me Benoit Delesque, avocat au barreau de Paris
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Ludovic Jariel, président de chambre, chargé du rapport et Madame Agnès Lambret, conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Ludovic Jariel, président de chambre,
Mme Agnès Lambret, conseillère,
Mme Viviane Szlamovicz, conseillère,
Greffière, lors des débats : Mme Tiffany Cascioli
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Ludovic Jariel, président de chambre et par Tiffany Cascioli, greffière, présente lors de la mise à disposition.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
En qualité de maître d'ouvrage, la société [Localité 3] Altaïs a conclu un contrat de promotion immobilière avec la société Quartus logistique (la société Quartus) portant sur la rénovation lourde d'un ensemble immobilier à usage de bureaux d'une surface utile de 37 700 m² sis [Adresse 3] à [Localité 3] (93) pour un montant de 58,3 millions d'euros HT.
Le 6 juillet 2017, la société Quartus a confié à la société Realize by Pilotebat (la société Pilotebat) une mission d'ordonnancement, de pilotage et de coordination (OPC) pour un montant de 610 000 euros HT. Le 28 septembre 2018, deux avenants ont été apportés au contrat, puis un troisième le 10 octobre 2018 ; ils ont porté la rémunération de la société Pilotebat à la somme totale de 1 298 000 euros HT.
Par lettres recommandées avec demande d'avis de réception en dates des 28 février, 26 octobre, 9 et 30 novembre 2018 et 29 janvier 2019, la société Quartus a reproché divers manquements à la société Pilotebat.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 22 février 2019, la société Quartus, actant « sa défaillance et son incapacité à suivre l'opération » a convoqué la société Pilotebat à une réunion sur le chantier.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 1er mars 2019, la société Quartus a, en raison de défaillances imputées à celle-ci, résilié « de plein droit » le marché de la société Pilotebat avec effet à partir du 11 mars 2019 à 8h.
Le même jour, la société Quartus a confié la poursuite de la mission de la société Pilotebat à la société Elite pour un montant total de 666 750 euros HT.
Les 19 mars et 9 avril 2019, la société Pilotebat a mis en demeure la société Quartus de s'acquitter de deux factures émises antérieurement à la résiliation de son marché ainsi que de la somme de 143 185,81 euros TTC correspondant à sa rémunération due au titre d'un délai de préavis qu'elle estimait être de deux mois.
Le 16 mai 2019, la société Pilotebat a, par devant le tribunal de commerce de Paris, assigné en paiement la société Quartus.
Par jugement du 6 mars 2020, ce tribunal s'est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris, devant lequel, la société Quartus a, à titre reconventionnel, sollicité la condamnation de la société Pilotebat à réparer son préjudice découlant de la surfacturation de l'achèvement des travaux à prestations égales.
La société Realize est venue aux droits de la société Pilotebat.
Par jugement du 13 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :
Condamne la société Quartus à payer à la société Realize venant aux droits de la société Pilotebat :
90 598,80 euros TTC portant intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2019 au titre de la facture du 10 janvier 2019 et 77 453,40 euros TTC portant intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2019 au titre de la facture du 8 février 2019,
14 318,58 euros TTC portant intérêts à compter de la date de délivrance de la citation, au titre de la facturation des prestations du 6 mars 2019 jusqu'à la date de prise d'effet de la résiliation le 11 mars 2019,
Déboute la société Realize venant aux droits de la société Pilotebat du surplus de ses prétentions ;
Condamne la société Realize venant aux droits de la société Pilotebat à payer à la société Quartus 314 314,80 euros TTC portant intérêts à compter du jugement, au titre du préjudice lié à la surfacturation de l'achèvement des travaux à prestations égales ;
Ordonne la capitalisation des intérêts résultant de la créance de la société Quartus dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;
Ordonne la compensation des créances réciproques jusqu'à l'extinction de la plus faible ;
Déboute la société Realize venant aux droits de la société Pilotebat de sa demande de production de pièces ;
Condamne la société Realize venant aux droits de la société Pilotebat à payer à la société Quartus 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Realize venant aux droits de la société Pilotebat aux dépens ;
Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.
Par déclaration en date du 10 février 2023, la société Realize a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour la société Quartus.
Par ordonnance du 1er juin 2023, le délégué du premier président a rejeté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire formée par la société Realize.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2025, la société Realize demande à la cour de :
Recevoir la société Realize en ses demandes, fins et conclusions, et les juger recevables et bien fondées ;
Confirmer le jugement du 13 décembre 2022 en ce qu'il a condamné la société Quartus à payer à la société Realize la somme de 90 598,80 euros TTC portant intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2019 au titre de la facture du 10 janvier 2019 et la somme de 77 453,40 euros TTC portant intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2019 au titre de la facture du 8 février 2019 ;
Infirmer le jugement du 13 décembre 2022 en ce qu'il a :
débouté la société Realize de sa demande de condamnation formulée à hauteur de 143 105,01 euros au titre des travaux durant le préavis à l'encontre de la société Quartus ;
débouté la société Realize de sa demande de condamnation formulée à hauteur de 73 813,20 euros au titre des dispositions de l'article 1794 du code civil à l'encontre de la société Quartus ;
débouté la société Realize de sa demande de condamnation formulée à hauteur de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts et de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
débouté la société Realize du surplus de ses prétentions ;
condamné la société Realize à payer à la société Quartus une somme d'un montant de 314 314,80 euros TTC portant intérêts à compter du jugement, au titre du préjudice lié à la surfacturation de l'achèvement des travaux à prestations égales ;
condamné la société Realize à payer une somme de 2 000 euros au titre des frais d'avocat et aux dépens ;
Statuant à nouveau,
Juger que la société Quartus ne démontre pas les prétendus manquements graves de la société Realize dans l'exercice de sa mission d'OPC ;
Juger que le délai de préavis était de 2 mois et par voie de conséquence, que le contrat prenait fin le 6 mai 2019 ;
En conséquence,
Condamner la société Quartus à payer à la société Realize :
la somme de 143 105,01 euros TTC au titre des honoraires dus pendant le préavis, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation,
la somme de 73 813,20 euros au titre des dispositions de l'article 1794 du code civil,
la somme de 20 000 euros au titre des dommages et intérêts.
Débouter la société Quartus de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
Condamner la société Quartus à payer à la société Realize la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société Quartus aux dépens, dont distraction au profit de Me Barbier, au titre des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 novembre 2025, la société Quartus demande à la cour de :
Confirmer le jugement rendu le 13 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris, dans toutes ses dispositions ;
En tout état de cause,
Rejeter l'ensemble des demandes et prétentions de la société Realize ;
Condamner la société Realize, à payer à la société Quartus la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société Realize, aux entiers dépens.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 25 novembre 2025 et l'affaire a été appelée à l'audience du 23 juin 2026, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré.
MOTIVATION
Sur la résiliation du marché de la société Pilotebat
La société Realize soutient, qu'alors que la société Pilotebat a parfaitement exécuté sa mission, aucun manquement grave ne peut être reproché à celle-ci.
A cet égard, elle précise, d'une part, que, si cette société n'avait pas exécuté sa mission avec diligence, la société Quartus ne lui aurait pas confié, au fil de celle-ci, des tâches complémentaires par trois avenants à son marché, d'autre part, qu'elle rapporte, notamment par de nouvelles pièces produites à hauteur de cour, la preuve de cette bonne exécution.
En réponse, la société Quartus fait valoir que la résiliation, exclusivement fondée sur l'article 5.1 a) des conditions générales du contrat d'OPC, est intervenue de plein droit sans qu'il fût préalablement nécessaire de mettre en demeure la société Pilotebat.
Elle précise que les seize manquements invoqués dans la lettre de résiliation caractérisent la carence de la société Pilotebat par interruption, négligence ou abandon de ses activités, hypothèse prévue par ledit article 5.1 a).
Elle énonce que la société Realize ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de la bonne exécution du contrat par la société Pilotebat.
Elle indique que les trois avenants apportés au maché à la demande de la société Pilotebat ont substantiellement augmenté la rémunération de celle-ci ainsi que les moyens mis en 'uvre sur le chantier sans que, pour autant, les difficultés rencontrées avec cette société disparussent.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l'article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
Aux termes de l'article 1225 de ce code, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
Il est établi que lorsque les parties ont écarté l'appréciation judiciaire de la gravité de leur comportement, le juge n'a pas à procéder à la recherche de la gravité des manquements allégués (Com., 10 juillet 2012, pourvoi n° 11-20.060, Bull. 2012, IV, n° 150).
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Au cas d'espèce, la société Quartus indique que la résiliation du contrat d'OPC de la société Pilotebat est intervenue au fondement de l'article 5.1 a) des conditions générales du contrat ainsi libellé :
« Il pourra être mis fin au Contrat dans les conditions suivantes :
5.1. Résiliation de plein droit
a. Cas de résiliation
Le contrat sera résilié automatiquement et sans aucune formalité quelconque dans les cas suivants :
1) tout manquement ou faute grave du Prestataire dans l'exercice de sa Mission ;
Seront considérés comme des manquements ou des fautes graves du Prestataire les situations suivantes, sans pour autant que cette liste soit limitative :
toute violation des dispositions législatives et/ou réglementaire en vigueur ;
fraude ainsi que toute tentative de corruption ;
carence, c'est-à-dire lorsque le Prestataire, sans motif valable et raisonnable :
néglige d'exécuter ses prestations ou en interrompt leur exécution et néglige de les reprendre dans le délai imparti par le Promoteur,
néglige d'exécuter ses prestations conformément aux termes du Contrat et cela de façon réitérée ou flagrante
abandonne l'exécution de sa mission - non-respect du délai contractuel pour la remise des documents d'études ou d'assurance ;
erreur d'études, grave ou réitérée, de la part du Prestataire.
2) En cas de dissolution anticipée, de redressement/liquidation judiciaire ou d'indisponibilité du Prestataire ;
3) En cas de modification importante de la structure ou des éléments de contrôle ou de la direction du Prestataire. »
Dans la lettre du 1er mars 2019 de notification de ladite résiliation, la société Quartus a invoqué 16 manquements pouvant être regroupés en cinq catégories :
absence de comptes rendus de chantier ;
manque de suivi des refacturations interentreprises ;
non-respect de la date du constat hors d'eau ;
retard dans la diffusion et le respect des différents plannings ;
manques dans l'organisation des travaux et la gestion du nettoyage du chantier.
A titre liminaire, la cour observe, d'une part, que, comme le relève la société Quartus, les manquements par elle reprochés, ressortissent à la carence, par négligence dans l'exécution de ses prestations par la société Pilotebat, hypothèse de résiliation de plein droit prévue au contrat, d'autre part, que, contrairement à ce que soutient la société Realize, il est peu important que lesdits manquements ne soient pas graves dès lors qu'il suffit de démontrer qu'ils correspondent à une des hypothèses prévues au contrat.
A cet égard, la cour observe, en premier lieu, que l'argument selon lequel la société Quartus n'aurait pas accepté de conclure trois avenants si elle n'avait pas été satisfaite des prestations de la société Pilotebat procède d'une pure hypothèse, d'ailleurs tout à fait contredite par les six lettres recommandées reçues par elle antérieurement à la résiliation et lui imputant de nombreux manquements.
En second lieu, après examen de l'ensemble des pièces produites aux débats, la cour considère que :
s'agissant de l'absence de comptes rendus de chantier du 20 décembre 2018 au 6 février 2019, reprochée dans trois desdites lettres recommandées, la société Realize ne justifie pas de leur établissement en temps et en heure par la production des pièces n° 43 à 46 qui ne correspondent pas à des comptes rendus tous corps d'état reprenant la totalité du chantier mais à des comptes rendus partiels par zone ;
s'agissant du non-respect de la date du constat hors d'eau, dénoncé dans trois lettres recommandées comme bloquant le chantier, le fait qu'elle indique avoir, depuis le début du chantier, adressé, de nombreuses lettres aux différentes entreprises n'est pas, en l'absence de réponse aux griefs spécifiquement formulés par la société Quartus, de nature à exclure sa négligence dans l'exécution de ses prestations à cet égard ;
s'agissant du retard dans la diffusion et le respect des différents plannings, dénoncé dans deux lettres recommandées, la société Realize, qui ne répond pas spécifiquement aux huit manquements listés dans la lettre de résiliation, ne justifie pas, au vu de l'ampleur du chantier, par la production de quelques plannings partiels, de la bonne exécution de cette prestation ;
s'agissant des manques dans l'organisation des travaux et la gestion du nettoyage du chantier, les pièces produites par la société Realize ne répondent pas spécifiquement aux griefs pourtant dénoncés dans deux lettres recommandées.
Dès lors, l'existence de ces manquements, dont un seul suffirait d'ailleurs à justifier la survenance de la résolution de plein droit du contrat d'OPC, est établie.
Par suite, c'est exactement que les premiers juges ont retenu que la résiliation était acquise.
Sur les conséquences de la résiliation
Moyens des parties
La société Realize soutient, s'agissant du délai de préavis, que, en l'absence de faute grave commise par la société Pilotebat, celui-ci était, conformément aux stipulations contractuelles, d'une durée de deux mois, en sorte qu'il devait prendre fin le 6 mai et non le 11 mars 2019.
Elle énonce que, par application de l'article 1794 du code civil, la société Quartus doit être condamnée à lui payer ce qu'elle aurait pu gagner si le contrat n'avait pas été résilié.
S'agissant de la demande reconventionnelle de la société Quartus, elle observe, d'abord, qu'elle a été faite uniquement pour les besoins de la cause dès lors que si elle avait été défaillante dans ses obligations la société Quartus n'aurait pas attendu pour pratiquer des retenues sur sa rémunération, ensuite, que le contrat conclu avec la société Elite n'avait pour but que de poursuivre la mission d'OPC de la société Pilotebat en sorte que son coût doit rester à sa charge, enfin, que la société Quartus ne saurait lui faire supporter le choix, qui lui est propre, d'un changement d'OPC dès lors que la désorganisation du chantier ne peut lui être imputée ni d'ailleurs aucun manquement grave.
En réponse, la société Quartus fait valoir, qu'en application des stipulations contractuelles, aucune somme ne peut être accordée à la société Realize au-delà de la prise d'effet de la résiliation.
Elle relève que ladite résiliation ne résulte pas de la mise en 'uvre de l'article 1794 du code civil mais de celle de l'article 5.1 des conditions générales du contrat, en sorte que la demande d'indemnisation au titre de la plus-value qu'elle aurait réalisée si le contrat n'avait point été résilié n'est pas fondée.
Elle ajoute, s'agissant de sa demande reconventionnelle, que, à la suite de la défaillance de la société Pilotebat, elle a été contrainte de missionner la société Elite pour assurer la poursuite de la mission OPC.
Réponse de la cour
A titre liminaire, s'agissant de la demande formée par la société Realize en application de cet article, la cour rappellera, qu'aux termes de l'article 1794 du code civil, le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l'ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l'entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu'il aurait pu gagner dans cette entreprise.
Il est établi que la faculté de résiliation unilatérale d'un marché à forfait par le maître de l'ouvrage, prévue à l'article 1794 du code civil, ne prive pas celui-ci de la possibilité de résilier le marché dans les conditions du droit commun (3e Civ., 25 juin 2026, pourvoi n° 24-18.064, publié au Bulletin).
Au cas présent, ledit article n'est pas applicable aux faits de la cause dès lors que c'est par application de la clause résolutoire prévue au contrat d'OPC que le marché a été résilié.
Par suite, c'est exactement que les premiers juges ont rejeté la demande de la société Realize en paiement de ce qu'elle aurait pu gagner si le contrat n'avait pas été résilié.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l'article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Selon l'article 1231-2 de ce code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé.
Il est établi que, en cas de résiliation anticipée d'un contrat à durée déterminée, le prix n'est dû qu'en cas d'exécution de la prestation convenue (Com., 26 janvier 2022, pourvois n° 20-15.474 et 20-17.441 ; Com., 7 septembre 2022, pourvoi n° 21-13.003).
Au cas d'espèce, l'article 5. 1 b) des conditions générales du contrat d'OPC est ainsi libellé :
« La date de prise d'effet de la résiliation sera, dans tous les cas, obligatoirement notifiée au Prestataire par le Promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Dans les dix (10) jours suivant la date de prise d'effet de la résiliation, le Prestataire devra remettre au Promoteur un exemplaire de tous les documents (calques, documents reproductibles, etc.) détenus par lui et réalisés au titre de sa Mission.
Le Prestataire sera en outre tenu de réparer les préjudices de toute nature résultant de sa défaillance ou incapacité, ou infractions, et notamment des frais et charges supplémentaires résultant pour le Promoteur de la nécessité de recourir à un autre prestataire.
Enfin et sous réserve d'une compensation avec le préjudice financier subi par le Maître de l'ouvrage du fait de cette résiliation, le Prestataire pourra le cas échéant recevoir qu'une rémunération au titre des prestations effectivement réalisées au jour de la résiliation, et ce, sur la production de justificatifs. »
La résiliation étant prononcée en application des stipulations du a) du même article, elle est intervenue à sa date de prise d'effet et non au terme d'un délai de préavis de deux mois, en sorte que la société Realize n'est fondée à être rémunérée que sur la période allant du 1er au 11 mars, durant laquelle elle a pu exécuter sa prestation, soit, comme l'ont exactement calculé les premiers juges à hauteur de 14 318,58 euros TTC.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Par ailleurs, en application des stipulations précitées, la société Quartus est fondée à solliciter d'être indemnisée de ses frais et charges supplémentaires ayant résulté pour elle de la nécessité d'avoir recouru à la société Elite pour achever la mission d'OPC de la société Pilotebat.
Partant, c'est au terme de calculs, que la cour approuve, que les premiers juges ont justement fixé cette indemnisation à la somme de 314 314,80 euros TTC.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la demande indemnitaire de la société Realize
Moyens des parties
La société Realize soutient que, si elle a effectivement tardé à résilier le contrat de son sous-traitant, il n'en demeure pas moins qu'une partie de la condamnation prononcée à son encontre par le tribunal de commerce doit être mise à la charge de la société Quartus, dès lors que ce jugement n'aurait pas été prononcé si cette dernière avait respecté les termes de son contrat.
En réponse, la société Quartus fait valoir que la société Realize n'est pas fondée à lui imputer sa propre faute dans ses relations avec son sous-traitant.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Au cas d'espèce, la société Realize n'établit pas la faute qu'aurait commise la société Quartus en lien causalité direct et nécessaire avec sa condamnation à verser des dommages et intérêts à son sous-traitant.
Par suite, c'est exactement que les premiers juges ont rejeté la demande en paiement de dommages et intérêts formée par la société Realize.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur les frais du procès
Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En cause d'appel, la société Realize, partie succombante, sera condamnée aux dépens et à payer à la société Quartus la somme de 5 000 euros, au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant,
Condamne la société Realize aux dépens d'appel ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Realize et la condamne à payer à la société Quartus logistique la somme de 5 000 euros.
La greffière, Le président de chambre,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 5
ARRET DU 23 SEPTEMBRE 2026
(n° /2026, 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/03359 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHEQZ
Décision déférée à la Cour : jugement du 13 décembre 2022 - tribunal judiciaire de Paris - RG n° 20/06017
APPELANTE
S.A.R.L. REALIZE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Alexis Barbier de la SELARL Barbier et associes, avocat au barreau de Paris substitué à l'audience par Me Justine Jouvenceaux, avocat au barreau de Paris
INTIMEE
S.A.S. QUARTUS LOGISTIQUE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Philippe Mathurin de la SELARL Mathurin - Gasmi & associes, avocat au barreau de Paris, toque : D2099 substitué à l'audience Me Benoit Delesque, avocat au barreau de Paris
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Ludovic Jariel, président de chambre, chargé du rapport et Madame Agnès Lambret, conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Ludovic Jariel, président de chambre,
Mme Agnès Lambret, conseillère,
Mme Viviane Szlamovicz, conseillère,
Greffière, lors des débats : Mme Tiffany Cascioli
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Ludovic Jariel, président de chambre et par Tiffany Cascioli, greffière, présente lors de la mise à disposition.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
En qualité de maître d'ouvrage, la société [Localité 3] Altaïs a conclu un contrat de promotion immobilière avec la société Quartus logistique (la société Quartus) portant sur la rénovation lourde d'un ensemble immobilier à usage de bureaux d'une surface utile de 37 700 m² sis [Adresse 3] à [Localité 3] (93) pour un montant de 58,3 millions d'euros HT.
Le 6 juillet 2017, la société Quartus a confié à la société Realize by Pilotebat (la société Pilotebat) une mission d'ordonnancement, de pilotage et de coordination (OPC) pour un montant de 610 000 euros HT. Le 28 septembre 2018, deux avenants ont été apportés au contrat, puis un troisième le 10 octobre 2018 ; ils ont porté la rémunération de la société Pilotebat à la somme totale de 1 298 000 euros HT.
Par lettres recommandées avec demande d'avis de réception en dates des 28 février, 26 octobre, 9 et 30 novembre 2018 et 29 janvier 2019, la société Quartus a reproché divers manquements à la société Pilotebat.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 22 février 2019, la société Quartus, actant « sa défaillance et son incapacité à suivre l'opération » a convoqué la société Pilotebat à une réunion sur le chantier.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 1er mars 2019, la société Quartus a, en raison de défaillances imputées à celle-ci, résilié « de plein droit » le marché de la société Pilotebat avec effet à partir du 11 mars 2019 à 8h.
Le même jour, la société Quartus a confié la poursuite de la mission de la société Pilotebat à la société Elite pour un montant total de 666 750 euros HT.
Les 19 mars et 9 avril 2019, la société Pilotebat a mis en demeure la société Quartus de s'acquitter de deux factures émises antérieurement à la résiliation de son marché ainsi que de la somme de 143 185,81 euros TTC correspondant à sa rémunération due au titre d'un délai de préavis qu'elle estimait être de deux mois.
Le 16 mai 2019, la société Pilotebat a, par devant le tribunal de commerce de Paris, assigné en paiement la société Quartus.
Par jugement du 6 mars 2020, ce tribunal s'est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris, devant lequel, la société Quartus a, à titre reconventionnel, sollicité la condamnation de la société Pilotebat à réparer son préjudice découlant de la surfacturation de l'achèvement des travaux à prestations égales.
La société Realize est venue aux droits de la société Pilotebat.
Par jugement du 13 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :
Condamne la société Quartus à payer à la société Realize venant aux droits de la société Pilotebat :
90 598,80 euros TTC portant intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2019 au titre de la facture du 10 janvier 2019 et 77 453,40 euros TTC portant intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2019 au titre de la facture du 8 février 2019,
14 318,58 euros TTC portant intérêts à compter de la date de délivrance de la citation, au titre de la facturation des prestations du 6 mars 2019 jusqu'à la date de prise d'effet de la résiliation le 11 mars 2019,
Déboute la société Realize venant aux droits de la société Pilotebat du surplus de ses prétentions ;
Condamne la société Realize venant aux droits de la société Pilotebat à payer à la société Quartus 314 314,80 euros TTC portant intérêts à compter du jugement, au titre du préjudice lié à la surfacturation de l'achèvement des travaux à prestations égales ;
Ordonne la capitalisation des intérêts résultant de la créance de la société Quartus dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;
Ordonne la compensation des créances réciproques jusqu'à l'extinction de la plus faible ;
Déboute la société Realize venant aux droits de la société Pilotebat de sa demande de production de pièces ;
Condamne la société Realize venant aux droits de la société Pilotebat à payer à la société Quartus 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Realize venant aux droits de la société Pilotebat aux dépens ;
Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.
Par déclaration en date du 10 février 2023, la société Realize a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour la société Quartus.
Par ordonnance du 1er juin 2023, le délégué du premier président a rejeté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire formée par la société Realize.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2025, la société Realize demande à la cour de :
Recevoir la société Realize en ses demandes, fins et conclusions, et les juger recevables et bien fondées ;
Confirmer le jugement du 13 décembre 2022 en ce qu'il a condamné la société Quartus à payer à la société Realize la somme de 90 598,80 euros TTC portant intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2019 au titre de la facture du 10 janvier 2019 et la somme de 77 453,40 euros TTC portant intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2019 au titre de la facture du 8 février 2019 ;
Infirmer le jugement du 13 décembre 2022 en ce qu'il a :
débouté la société Realize de sa demande de condamnation formulée à hauteur de 143 105,01 euros au titre des travaux durant le préavis à l'encontre de la société Quartus ;
débouté la société Realize de sa demande de condamnation formulée à hauteur de 73 813,20 euros au titre des dispositions de l'article 1794 du code civil à l'encontre de la société Quartus ;
débouté la société Realize de sa demande de condamnation formulée à hauteur de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts et de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
débouté la société Realize du surplus de ses prétentions ;
condamné la société Realize à payer à la société Quartus une somme d'un montant de 314 314,80 euros TTC portant intérêts à compter du jugement, au titre du préjudice lié à la surfacturation de l'achèvement des travaux à prestations égales ;
condamné la société Realize à payer une somme de 2 000 euros au titre des frais d'avocat et aux dépens ;
Statuant à nouveau,
Juger que la société Quartus ne démontre pas les prétendus manquements graves de la société Realize dans l'exercice de sa mission d'OPC ;
Juger que le délai de préavis était de 2 mois et par voie de conséquence, que le contrat prenait fin le 6 mai 2019 ;
En conséquence,
Condamner la société Quartus à payer à la société Realize :
la somme de 143 105,01 euros TTC au titre des honoraires dus pendant le préavis, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation,
la somme de 73 813,20 euros au titre des dispositions de l'article 1794 du code civil,
la somme de 20 000 euros au titre des dommages et intérêts.
Débouter la société Quartus de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
Condamner la société Quartus à payer à la société Realize la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société Quartus aux dépens, dont distraction au profit de Me Barbier, au titre des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 novembre 2025, la société Quartus demande à la cour de :
Confirmer le jugement rendu le 13 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris, dans toutes ses dispositions ;
En tout état de cause,
Rejeter l'ensemble des demandes et prétentions de la société Realize ;
Condamner la société Realize, à payer à la société Quartus la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société Realize, aux entiers dépens.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 25 novembre 2025 et l'affaire a été appelée à l'audience du 23 juin 2026, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré.
MOTIVATION
Sur la résiliation du marché de la société Pilotebat
La société Realize soutient, qu'alors que la société Pilotebat a parfaitement exécuté sa mission, aucun manquement grave ne peut être reproché à celle-ci.
A cet égard, elle précise, d'une part, que, si cette société n'avait pas exécuté sa mission avec diligence, la société Quartus ne lui aurait pas confié, au fil de celle-ci, des tâches complémentaires par trois avenants à son marché, d'autre part, qu'elle rapporte, notamment par de nouvelles pièces produites à hauteur de cour, la preuve de cette bonne exécution.
En réponse, la société Quartus fait valoir que la résiliation, exclusivement fondée sur l'article 5.1 a) des conditions générales du contrat d'OPC, est intervenue de plein droit sans qu'il fût préalablement nécessaire de mettre en demeure la société Pilotebat.
Elle précise que les seize manquements invoqués dans la lettre de résiliation caractérisent la carence de la société Pilotebat par interruption, négligence ou abandon de ses activités, hypothèse prévue par ledit article 5.1 a).
Elle énonce que la société Realize ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de la bonne exécution du contrat par la société Pilotebat.
Elle indique que les trois avenants apportés au maché à la demande de la société Pilotebat ont substantiellement augmenté la rémunération de celle-ci ainsi que les moyens mis en 'uvre sur le chantier sans que, pour autant, les difficultés rencontrées avec cette société disparussent.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l'article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
Aux termes de l'article 1225 de ce code, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
Il est établi que lorsque les parties ont écarté l'appréciation judiciaire de la gravité de leur comportement, le juge n'a pas à procéder à la recherche de la gravité des manquements allégués (Com., 10 juillet 2012, pourvoi n° 11-20.060, Bull. 2012, IV, n° 150).
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Au cas d'espèce, la société Quartus indique que la résiliation du contrat d'OPC de la société Pilotebat est intervenue au fondement de l'article 5.1 a) des conditions générales du contrat ainsi libellé :
« Il pourra être mis fin au Contrat dans les conditions suivantes :
5.1. Résiliation de plein droit
a. Cas de résiliation
Le contrat sera résilié automatiquement et sans aucune formalité quelconque dans les cas suivants :
1) tout manquement ou faute grave du Prestataire dans l'exercice de sa Mission ;
Seront considérés comme des manquements ou des fautes graves du Prestataire les situations suivantes, sans pour autant que cette liste soit limitative :
toute violation des dispositions législatives et/ou réglementaire en vigueur ;
fraude ainsi que toute tentative de corruption ;
carence, c'est-à-dire lorsque le Prestataire, sans motif valable et raisonnable :
néglige d'exécuter ses prestations ou en interrompt leur exécution et néglige de les reprendre dans le délai imparti par le Promoteur,
néglige d'exécuter ses prestations conformément aux termes du Contrat et cela de façon réitérée ou flagrante
abandonne l'exécution de sa mission - non-respect du délai contractuel pour la remise des documents d'études ou d'assurance ;
erreur d'études, grave ou réitérée, de la part du Prestataire.
2) En cas de dissolution anticipée, de redressement/liquidation judiciaire ou d'indisponibilité du Prestataire ;
3) En cas de modification importante de la structure ou des éléments de contrôle ou de la direction du Prestataire. »
Dans la lettre du 1er mars 2019 de notification de ladite résiliation, la société Quartus a invoqué 16 manquements pouvant être regroupés en cinq catégories :
absence de comptes rendus de chantier ;
manque de suivi des refacturations interentreprises ;
non-respect de la date du constat hors d'eau ;
retard dans la diffusion et le respect des différents plannings ;
manques dans l'organisation des travaux et la gestion du nettoyage du chantier.
A titre liminaire, la cour observe, d'une part, que, comme le relève la société Quartus, les manquements par elle reprochés, ressortissent à la carence, par négligence dans l'exécution de ses prestations par la société Pilotebat, hypothèse de résiliation de plein droit prévue au contrat, d'autre part, que, contrairement à ce que soutient la société Realize, il est peu important que lesdits manquements ne soient pas graves dès lors qu'il suffit de démontrer qu'ils correspondent à une des hypothèses prévues au contrat.
A cet égard, la cour observe, en premier lieu, que l'argument selon lequel la société Quartus n'aurait pas accepté de conclure trois avenants si elle n'avait pas été satisfaite des prestations de la société Pilotebat procède d'une pure hypothèse, d'ailleurs tout à fait contredite par les six lettres recommandées reçues par elle antérieurement à la résiliation et lui imputant de nombreux manquements.
En second lieu, après examen de l'ensemble des pièces produites aux débats, la cour considère que :
s'agissant de l'absence de comptes rendus de chantier du 20 décembre 2018 au 6 février 2019, reprochée dans trois desdites lettres recommandées, la société Realize ne justifie pas de leur établissement en temps et en heure par la production des pièces n° 43 à 46 qui ne correspondent pas à des comptes rendus tous corps d'état reprenant la totalité du chantier mais à des comptes rendus partiels par zone ;
s'agissant du non-respect de la date du constat hors d'eau, dénoncé dans trois lettres recommandées comme bloquant le chantier, le fait qu'elle indique avoir, depuis le début du chantier, adressé, de nombreuses lettres aux différentes entreprises n'est pas, en l'absence de réponse aux griefs spécifiquement formulés par la société Quartus, de nature à exclure sa négligence dans l'exécution de ses prestations à cet égard ;
s'agissant du retard dans la diffusion et le respect des différents plannings, dénoncé dans deux lettres recommandées, la société Realize, qui ne répond pas spécifiquement aux huit manquements listés dans la lettre de résiliation, ne justifie pas, au vu de l'ampleur du chantier, par la production de quelques plannings partiels, de la bonne exécution de cette prestation ;
s'agissant des manques dans l'organisation des travaux et la gestion du nettoyage du chantier, les pièces produites par la société Realize ne répondent pas spécifiquement aux griefs pourtant dénoncés dans deux lettres recommandées.
Dès lors, l'existence de ces manquements, dont un seul suffirait d'ailleurs à justifier la survenance de la résolution de plein droit du contrat d'OPC, est établie.
Par suite, c'est exactement que les premiers juges ont retenu que la résiliation était acquise.
Sur les conséquences de la résiliation
Moyens des parties
La société Realize soutient, s'agissant du délai de préavis, que, en l'absence de faute grave commise par la société Pilotebat, celui-ci était, conformément aux stipulations contractuelles, d'une durée de deux mois, en sorte qu'il devait prendre fin le 6 mai et non le 11 mars 2019.
Elle énonce que, par application de l'article 1794 du code civil, la société Quartus doit être condamnée à lui payer ce qu'elle aurait pu gagner si le contrat n'avait pas été résilié.
S'agissant de la demande reconventionnelle de la société Quartus, elle observe, d'abord, qu'elle a été faite uniquement pour les besoins de la cause dès lors que si elle avait été défaillante dans ses obligations la société Quartus n'aurait pas attendu pour pratiquer des retenues sur sa rémunération, ensuite, que le contrat conclu avec la société Elite n'avait pour but que de poursuivre la mission d'OPC de la société Pilotebat en sorte que son coût doit rester à sa charge, enfin, que la société Quartus ne saurait lui faire supporter le choix, qui lui est propre, d'un changement d'OPC dès lors que la désorganisation du chantier ne peut lui être imputée ni d'ailleurs aucun manquement grave.
En réponse, la société Quartus fait valoir, qu'en application des stipulations contractuelles, aucune somme ne peut être accordée à la société Realize au-delà de la prise d'effet de la résiliation.
Elle relève que ladite résiliation ne résulte pas de la mise en 'uvre de l'article 1794 du code civil mais de celle de l'article 5.1 des conditions générales du contrat, en sorte que la demande d'indemnisation au titre de la plus-value qu'elle aurait réalisée si le contrat n'avait point été résilié n'est pas fondée.
Elle ajoute, s'agissant de sa demande reconventionnelle, que, à la suite de la défaillance de la société Pilotebat, elle a été contrainte de missionner la société Elite pour assurer la poursuite de la mission OPC.
Réponse de la cour
A titre liminaire, s'agissant de la demande formée par la société Realize en application de cet article, la cour rappellera, qu'aux termes de l'article 1794 du code civil, le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l'ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l'entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu'il aurait pu gagner dans cette entreprise.
Il est établi que la faculté de résiliation unilatérale d'un marché à forfait par le maître de l'ouvrage, prévue à l'article 1794 du code civil, ne prive pas celui-ci de la possibilité de résilier le marché dans les conditions du droit commun (3e Civ., 25 juin 2026, pourvoi n° 24-18.064, publié au Bulletin).
Au cas présent, ledit article n'est pas applicable aux faits de la cause dès lors que c'est par application de la clause résolutoire prévue au contrat d'OPC que le marché a été résilié.
Par suite, c'est exactement que les premiers juges ont rejeté la demande de la société Realize en paiement de ce qu'elle aurait pu gagner si le contrat n'avait pas été résilié.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l'article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Selon l'article 1231-2 de ce code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé.
Il est établi que, en cas de résiliation anticipée d'un contrat à durée déterminée, le prix n'est dû qu'en cas d'exécution de la prestation convenue (Com., 26 janvier 2022, pourvois n° 20-15.474 et 20-17.441 ; Com., 7 septembre 2022, pourvoi n° 21-13.003).
Au cas d'espèce, l'article 5. 1 b) des conditions générales du contrat d'OPC est ainsi libellé :
« La date de prise d'effet de la résiliation sera, dans tous les cas, obligatoirement notifiée au Prestataire par le Promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Dans les dix (10) jours suivant la date de prise d'effet de la résiliation, le Prestataire devra remettre au Promoteur un exemplaire de tous les documents (calques, documents reproductibles, etc.) détenus par lui et réalisés au titre de sa Mission.
Le Prestataire sera en outre tenu de réparer les préjudices de toute nature résultant de sa défaillance ou incapacité, ou infractions, et notamment des frais et charges supplémentaires résultant pour le Promoteur de la nécessité de recourir à un autre prestataire.
Enfin et sous réserve d'une compensation avec le préjudice financier subi par le Maître de l'ouvrage du fait de cette résiliation, le Prestataire pourra le cas échéant recevoir qu'une rémunération au titre des prestations effectivement réalisées au jour de la résiliation, et ce, sur la production de justificatifs. »
La résiliation étant prononcée en application des stipulations du a) du même article, elle est intervenue à sa date de prise d'effet et non au terme d'un délai de préavis de deux mois, en sorte que la société Realize n'est fondée à être rémunérée que sur la période allant du 1er au 11 mars, durant laquelle elle a pu exécuter sa prestation, soit, comme l'ont exactement calculé les premiers juges à hauteur de 14 318,58 euros TTC.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Par ailleurs, en application des stipulations précitées, la société Quartus est fondée à solliciter d'être indemnisée de ses frais et charges supplémentaires ayant résulté pour elle de la nécessité d'avoir recouru à la société Elite pour achever la mission d'OPC de la société Pilotebat.
Partant, c'est au terme de calculs, que la cour approuve, que les premiers juges ont justement fixé cette indemnisation à la somme de 314 314,80 euros TTC.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la demande indemnitaire de la société Realize
Moyens des parties
La société Realize soutient que, si elle a effectivement tardé à résilier le contrat de son sous-traitant, il n'en demeure pas moins qu'une partie de la condamnation prononcée à son encontre par le tribunal de commerce doit être mise à la charge de la société Quartus, dès lors que ce jugement n'aurait pas été prononcé si cette dernière avait respecté les termes de son contrat.
En réponse, la société Quartus fait valoir que la société Realize n'est pas fondée à lui imputer sa propre faute dans ses relations avec son sous-traitant.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Au cas d'espèce, la société Realize n'établit pas la faute qu'aurait commise la société Quartus en lien causalité direct et nécessaire avec sa condamnation à verser des dommages et intérêts à son sous-traitant.
Par suite, c'est exactement que les premiers juges ont rejeté la demande en paiement de dommages et intérêts formée par la société Realize.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur les frais du procès
Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En cause d'appel, la société Realize, partie succombante, sera condamnée aux dépens et à payer à la société Quartus la somme de 5 000 euros, au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant,
Condamne la société Realize aux dépens d'appel ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Realize et la condamne à payer à la société Quartus logistique la somme de 5 000 euros.
La greffière, Le président de chambre,