CA Riom, 1re ch., 27 octobre 2026, n° 24/01924
RIOM
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE RIOM
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 27 octobre 2026
N° RG 24/01924 - N° Portalis DBVU-V-B7I-GI7C
- VC-
[E] [W] / S.A.R.L. CEGADIM, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE '[Etablissement 2]', S.A.R.L. CABINET TERRIER
Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 30 Octobre 2024, enregistrée sous le n° 23/04345
Arrêt rendu le MARDI VINGT SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX
COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président
M. Vincent CHEVRIER, Conseiller
Marie-Elisabeth DE MOURA, Conseiller
En présence de :
Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
M. [E] [W]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représenté par Me Daniel ELBAZ de la SELARL BEMA & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
APPELANT
ET :
S.A.R.L. CEGADIM, es qualité d'ancien syndic de copro de la résidence [Etablissement 2], appel en intervention forcée par l'appelant par acte du 12 mai 2025 délivré à personne habilitée
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Anne-sophie ROCHE de la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE '[Etablissement 2]'
[Adresse 6] - [Adresse 7]
[Localité 2]
et
S.A.R.L. CABINET TERRIER
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentés par Me Héléna VERT de la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
INTIMEES
DÉBATS :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 septembre 2026, en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE et M. CHEVRIER, rapporteurs.
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 27 octobre 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [E] [W] est propriétaire du lot n°50 au sein de l'immeuble en copropriété «résidence [Etablissement 2]», situé [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 2].
La SARL CEGADIM a exercé les fonctions de syndic de copropriété avant le 19 novembre 2018. Depuis cette date, la SARL CABINET TERRIER a été désignée par l'assemblée générale du SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER RESIDENCE [Etablissement 2] (ci-après dénommé SDC RESIDENCE [Etablissement 2]) en qualité de syndic.
Monsieur [E] [W] a fait assigner le syndicat de copropriétaire et la SARL CABINET TERRIER devant le tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND par acte du 21 septembre 2023 afin de solliciter le règlement de charges de copropriété prélevées à tort ainsi que les honoraires de l'ancien syndic.
Par jugement contradictoire du 30 octobre 2024, le tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND a rendu la décision suivante :
«Rejette la demande de Monsieur [E] [W] tendant à dire que la SARL CABINET TERRIER n'a pas le pouvoir de représenter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier résidence [Etablissement 2] ;
Rejette la demande de Monsieur [E] [W] tendant à dire que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier résidence [Etablissement 2] est dépourvu de syndic;
Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier résidence [Etablissement 2] et de la SARL CABINET TERRIER tendant à déclarer irrecevable comme prescrites les demandes de Monsieur [E] [W] ;
Rejette la demande de Monsieur [E] [W] tendant à condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier résidence [Etablissement 2], pris en la personne de son syndic la SARL CABINET TERRIER, à lui payer la somme de 1827,22 € au titre des charges de copropriété ;
Rejette la demande de Monsieur [E] [W] tendant à condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier RÉSIDENCE [Etablissement 2], pris en la personne de son syndic la SARL CABINET TERRIER à lui payer la somme de 1984,09 euros au titre des honoraires de syndic ;
Rejette la demande de Monsieur [E] [W] tendant à condamner la SARL CABINET TERRIER et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier résidence [Etablissement 2] à produire sous astreinte de 500 € par mois de retard, les justificatifs des frais de copropriété correspondant aux décisions de justice qu'il produit ainsi que les honoraires du syndic CEGADIM de 2012 à 2018 ;
Rejette la demande de Monsieur [E] [W] tendant à condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier résidence [Etablissement 2], pris en la personne de son syndic la SARL CABINET TERRIER, à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier résidence [Etablissement 2], pris en la personne de son syndic la SARL CABINET TERRIER, tendant à condamner Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 10'000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamne Monsieur [E] [W] aux dépens de l'instance ;
Condamne Monsieur [E] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier résidence [Etablissement 2] la somme de 900 € titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [E] [W] à payer à la SARL CABINET TERRIER la somme de 900 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement ;
Rejette les demandes plus amples au contraire des parties. »
Pour statuer comme il l'a fait, le tribunal a estimé que Monsieur [W] ne produisait aucune décision de justice définitive remettant en cause la désignation de la SARL CABINET TERRIER en qualité de syndic ni un quelconque procès-verbal d'assemblée générale lui permettant de constater que le mandat de syndic n'a pas été renouvelé ou n'a été dans des conditions irrégulières.
Sur la fin de non recevoir tiré de la prescription de la demande de Monsieur [W], le tribunal a estimé que le syndicat des copropriétaires et la SARL CABINET TERRIER n'expliquait pas en quoi les demandes seraient prescrites.
Sur les demandes en paiement de Monsieur [W] le tribunal a estimé que certaines décisions de justice dont Monsieur [W] se prévaut, ont rejeté l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 tandis que d'autres décisions l'ont débouté de ses demandes ; en outre, il estime que la seule production des arrêtés de compte individuel ne permet pas d'une part de constater que Monsieur [W] s'est vu facturer des frais dont il n'était pas débiteur et d'autre part, de retenir que les frais qui lui ont été imputés concernent les procédures qui ont donné lieu aux décisions définitives ayant fait droit à ses demandes. Le tribunal a estimé que Monsieur [W] ne rapportait donc pas la preuve de sa créance.
S'agissant des honoraires de l'ancien syndic, le tribunal souligne que ce dernier n'est pas partie à l'instance.
Le tribunal a également rejeté la demande de production de justificatifs au motif que Monsieur [W] ne justifiait aucun préjudice justifiant de faire droit à sa demande de remboursement des honoraires de la SARL CEGADIM.
Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive le tribunal a estimé que le syndicat de copropriétaires ne justifiait pas d'une faute de Monsieur [W].
Monsieur [W] a fait appel de la décision le 12 décembre 2024.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15/07/2025, Monsieur [E] [W] demande à la cour :
D'INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du 30/10/2024 rendu par le Tribunal Judiciaire en ce qu'il a :
- Rejeté sa demande tendant à dire que la SARL CABINET TERRIER n'a pas le pouvoir de représenter le Syndicat des copropriétaires
- Rejeté sa demande tendant à voir condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer 1827,22 € au titre des charges de copropriétés
- Rejeté sa demande tendant à voir condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1984,09 € au titre des honoraires de Syndic de copropriété CEGADIM dont le mandat a été annulé
- Rejeté sa demande tendant à voir condamner la SARL CABINET TERRIER et le Syndicat des copropriétaires à produire sous astreinte de 500 € par mois de retard les justificatifs des frais de copropriété correspondant aux décisions produites et des honoraires du Syndic CEGADIM de 2012 à 2018.
- Rejeté sa demande tendant à voir condamner le Syndicat des copropriétaires à 5000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive.
- Condamné Monsieur [W] aux dépens de l'instance ains qu'à 900 € chacun au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile au bénéfice du Syndicat des copropriétaires et de la SARL CABINET TERRIER.
DE JUGER recevables et fondées les demandes de Monsieur [E] [W] présentée à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence [Etablissement 2]
En conséquence,
IN LIMINE LITIS ET PRINCIPALEMENT :
- DE JUGER que la SARL CABINET TERRIER n'a pas le pouvoir de représenter le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] » eu égard à l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 Novembre 2018
- DE JUGER que la SARL Cabinet TERRIER n'avait pas le pouvoir de représenter le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] » du fait de la nullité de son mandat;
- DE JUGER que le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] » est dépourvu de Syndic
DE CONDAMNER le Syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence « [Etablissement 2] » à payer et porter à Monsieur [W] :
* 1 827,22 € au titre des charges de copropriété qui lui ont été prélevées à tort au vu des décisions de justices produites
* 1 984,09 € au titre des honoraires de Syndic dont le mandat a été annulé
* 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
- DE JUGER Monsieur [E] [W] recevable et fondé en sa demande d'intervention forcée de la SARL CEGADIM dans la procédure actuellement pendante devant la Cour d'appel de RIOM suite à l'appel interjeté par Monsieur [W] à l'encontre du jugement rendu le 30 octobre 2024 par le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND
- DE JUGER que conformément aux dispositions de l'article 555 du Code de procédure civile, l'évolution du litige justifie en l'espèce la mise en cause de la SARL CEGADIM dans la présente procédure devant la Cour d'appel de RIOM
- D'ORDONNER la jonction de la présente demande d'intervention forcée à l'affaire principale actuellement pendante devant la Cour de céans suivant déclaration d'appel régularisée le 12 décembre 2024 (RG n°24/01924) opposant le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 2] à Monsieur [E] [W]
SUBSIDIAIREMENT
Si par impossible, le mandat de la SARL CABINET TERRIER en qualité de Syndic de la copropriété était déclaré valable :
- DE CONDAMNER le Syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence « [Etablissement 2] » pris en la personne de son syndic la SARL CABINET TERRIER à payer et porter à Monsieur [W] :
* 1 827,22 € au titre des charges de copropriété qui lui ont été prélevées à tort au vu des décisions de justices produites
* 1 984,09 € au titre des honoraires de Syndic dont le mandat a été annulé
* 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
- DE JUGER Monsieur [E] [W] recevable et fondé en sa demande d'intervention forcée de la SARL CEGADIM dans la procédure actuellement pendante devant la Cour d'appel de RIOM suite à l'appel interjeté par Monsieur [W] à l'encontre du jugement rendu le 30 octobre 2024 par le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND ;
- DE JUGER que conformément aux dispositions de l'article 555 du Code de procédure civile, l'évolution du litige justifie en l'espèce la mise en cause de la SARL CEGADIM dans la présente procédure devant la Cour d'appel de RIOM
- D'ORDONNER la jonction de la présente demande d'intervention forcée à l'affaire principale actuellement pendante devant la Cour de céans suivant déclaration d'appel régularisée le 12 décembre 2024 (RG n°24/01924) opposant le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 2] à Monsieur [E] [W]
INFINIMENT SUBSIDIAIREMENT
- DE JUGER Monsieur [E] [W] recevable et fondé en sa demande d'intervention forcée de la SARL CEGADIM dans la procédure actuellement pendante devant la Cour d'appel de RIOM suite à l'appel interjeté par Monsieur [W] à l'encontre du jugement rendu le 30 octobre 2024 par le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND ;
- DE JUGER que conformément aux dispositions de l'article 555 du Code de procédure civile, l'évolution du litige justifie en l'espèce la mise en cause de la SARL CEGADIM dans la présente procédure devant la Cour d'appel de RIOM
- D'ORDONNER la jonction de la présente demande d'intervention forcée à l'affaire principale actuellement pendante devant la Cour de céans suivant déclaration d'appel régularisée le 12 décembre 2024 (RG n°24/01924) opposant le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 2] à Monsieur [E] [W]
- DE CONDAMNER la SARL CEGADIM en sa qualité d'ancien syndic de la copropriété concernée et le CABINET TERRIER es qualité de Syndic de copropriété ainsi que le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] » à produire sous astreintes de 500 € par mois de retard : les justificatifs des frais de copropriétés correspondant aux décisions de justice produites par le concluant ainsi que le cas échéant les honoraires du Syndic CEGADIM de 2012 à 2018 ;
EN TOUTE HYPOTHESE
- DE DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence [Etablissement 2] et le Syndic la SARL CABINET TERRIER de toutes demandes à l'encontre de Monsieur [W];
- DE CONDAMNER le Syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence [Etablissement 2] pris en la personne de son Syndic la SARL CABINET TERRIER ou tout autre succombant à payer et porter à Monsieur [W] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'à tous les dépens
Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30/07/2025, la SARL CEGADIM demande à la cour :
DE CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 octobre 2024 par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND ;
En conséquence,
DE DEBOUTER Monsieur [W] de ses demandes de paiement formulées à l'égard de la SARL CEGADIM, tant au titre des frais de procédure que des honoraires de syndic ;
DE DEBOUTER Monsieur [W] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive;
DE DEBOUTER Monsieur [W] de sa demande de production sous astreinte des justificatifs des frais de copropriété et des honoraires de la SARL CEGADIM ;
A titre reconventionnel et subsidiaire,
DE JUGER que les prestations réalisées par LA SARL CEGADIM es qualité de syndic ouvrent droit à restitution en cas d'annulation du contrat synallagmatique ;
En conséquence,
DE CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Etablissement 2] et Monsieur [W]in solidum à payer et verser à la SARL CEGADIM la somme de 1984,09 € ;
En tout élat de cause,
DE DEBOUTER Monsieur [W] de sa demande de condamnation à hauteur de 2 000 € au titre de l'article 700 du CPC outre les dépens ;
DE CONDAMNER tout succombant à payer et verser à la SARL CEGADIM la somme de 2 500 €au titre de l'article 700 du CPC outre les dépens.
Au terme des dernières conclusions notifiées par RPVA le 15/09/2025, le syndicat de copropriétaires de la résidence [Etablissement 2] et la SARL CABINET TERRIER demande à la cour :
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
Rejeté la demande de [E] [W] tendant à dire que la SARL CABINET TERRIER n'a pas le pouvoir de représenter le Syndicat des copropriétaires
Rejeté sa demande tendant à voir condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer 1827,22 € au titre des charges de copropriétés
Rejeté la demande de [E] [W] tendant à voir condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1984,09 € au titre des honoraires de Syndic de copropriété CEGADIM dont le mandat a été annulé
Rejeté la demande de [E] [W] tendant à voir condamner la SARL CABINET TERRIER et le Syndicat des copropriétaires à produire sous astreinte de 500 € par mois de retard les justificatifs des frais de copropriété correspondant aux décisions produites et des honoraires du Syndic CEGADIM de 2012 à 2018.
Rejeté la demande de [E] [W] tendant à voir condamner le Syndicat des copropriétaires à 5000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Condamné Monsieur [W] aux dépens de l'instance ains qu'à 900 € chacun au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile au bénéfice du Syndicat des copropriétaires et de la SARL CABINET TERRIER.
- De juger sans objet les demandes de [E] [W] relatives au prétendu défaut de
pouvoir de la SARL CABINET TERRIER
- De débouter [E] [W] de ses demandes, fins et conclusions dirigées tout à la fois contre le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] » représenté par la SARL GLADEL & Associés et contre la SARL CABINET TERRIER, ès qualité de société, tendant notamment au paiement des sommes de :
* 1 827,22 € au titre des charges de copropriété qui lui ont été prélevées à tort au
vu des décisions de justices produites
* 1 984,09 € au titre des honoraires de Syndic dont le mandat a été annulé
* 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive
* 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure, outre les entiers dépens
A titre reconventionnel,
- de condamner [E] [W] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] », pris en la personne de la SARL GLADEL & Associés ès qualité d'administrateur judiciaire, la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
En tout état de cause,
- de condamner [E] [W] à porter et payer tant au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] », représenté par la SARL GLADEL, qu'à la SARL CABINET TERRIER la somme de 2.000 €, chacun, à titre d'indemnité en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 04 juin 2026, et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience du 10 septembre 2026.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité du mandat du cabinet TERRIER.
Au terme de l'article 117 du code de procédure civile, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte : le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant d'une personne morale.
Monsieur [W] soutient que l'assemblée générale du 19 novembre 2018 qui avait désigné la SARL CABINET TERRIER en qualité de syndic a été annulée, de sorte que cette dernière n'a pas la capacité de représenter le syndicat, mais qu'il a été contraint d'assigner le CABINET TERRIER dès lors qu'il n'est pas possible d'assigner le syndicat sans syndic.
Le syndicat des copropriétaires représenté par la SELARL GLADEL et la SARL CABINET TERRIER soutiennent qu'à la date de l'introduction de l'instance, Monsieur [W] ne rapporte pas la preuve de ce que la SARL CABINET TERRIER n'était pas titulaire d'un mandat valide, et en tout état de cause, que l'irrégularité invoquée par Monsieur [W] est devenue sans objet, le syndicat étant désormais valablement représenté.
La cour soulignera en premier lieu que Monsieur [W] ne peut se prévaloir du défaut de pouvoir de la SARL CABINET TERRIER de représenter la syndicat de copropriétaires, dès lors qu'il a lui-même fait assigner la SARL CABINET TERRIER en sa qualité de syndic de copropriété, sans avoir sollicité préalablement la désignation d'un administrateur provisoire. Il ne tire d'ailleurs aucune conséquence juridique de ce défaut de pouvoir, sauf à voir constater que le syndicat de copropriétaire ne serait pas représenté et que sa propre action serait en conséquence irrégulière. En tout état de cause, la cour constate que le syndicat de copropriétaire est désormais représenté en cause d'appel par la SARL GLADEL en sa qualité d'administrateur provisoire désigné par ordonnance du 17 avril 2025. La cour rejettera en conséquence l'exception de nullité soulevée par Monsieur [W].
Sur la demande principale de Monsieur [W] en remboursement des honoraires et dommages et intérêts
Monsieur [W] expose qu'à la suite de plusieurs procédures judiciaires ayant conduit à l'annulation des assemblées générales, le syndic CEGADIM a prélevé indûment des charges de copropriétés entre 2011 et 2018 pour un total de 1827,22 € ainsi que des honoraires entre 2012 et 2018 pour un total de 1984,09 €. Il souligne que le mandat de CEGADIM n'a jamais existé compte tenu des annulations prononcées, et que les décisions de justice dont il se prévaut ont condamné le syndicat de copropriétaires aux dépens sans écarter l'application de l'article 10-1 de la loi de 1965 de sorte qu'il n'est pas redevable des frais inhérents à ces procédures. Il rappelle que la prescription des titres exécutoires peut être poursuivie pendant 10 ans de sorte qu'aucune prescription ne peut lui être opposée.
Le syndicat de copropriétaire indique que les sommes réclamées par Monsieur [W], soit se rapportent à des procédures aux termes desquelles Monsieur [W] a été débouté de ses demandes, soit ne se rapportent pas aux frais visés par les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit se rapportent aux charges telles que liées au règlement de copropriété.
S'agissant des honoraires de la SARL CEGADIM, le syndicat de copropriété soutient que même en cas de nullité du mandat de syndic, ce dernier peut voir sa rémunération justifiée par la gestion effectuée de la copropriété avant le prononcé de la décision d'annulation. Il soutient en outre qu'il ne peut être redevable des honoraires de la SARL CEGADIM, cette dernière n'étant pas dans la cause.
La société CEGADIM estime que Monsieur [W] ne justifie pas des frais dont il prétend être créancier, et particulièrement, s'agissant des honoraires, d'un préjudice subi.
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire qui à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Suivant le décompte mentionné dans ses écritures et les arrêtés de compte individuels qu'il produit, Monsieur [E] [W] réclame le paiement d'une somme totale de 1827,22 € au titre des frais indûment prélevé selon lui, somme se décomposant comme suit :
2011-2012 : 51,84 € sous l'intitulé : «fourniture-rempl groupe de sécu-frais envoi pv&age-colonne seche-»
2012-2013 : 100,03€ «sinistre&indemn-frais envoi pv-remplt minuterie-cylindre-clés-skydo»
2013-2014 : 277,67€ «frais envoi pv-elagage arbres-amiante-procédure dutriaux»
2014-2015 : 272,20 € «frais envoi pv/ag-indemnité sin-frais procédure-fixation grille»
2015-2016 : 77,75€ «frais envoi convoc & pv ag-frais procédure» + 245,25€ «honoraire avocat procédure cassation»
2016-2017 : 412,03€ «frais envoi convoc&pv ag-frais procédure-recherche fuite»
2017-2018 : 390,45€ «frais convoc & pv ag-avocat & procédure-esp. Vert-diag securité»
Or, la cour constate en premier lieu que les intitulés des charges ne renvoient pas exclusivement à des frais de procédure opposant le syndicat de copropriétaires à Monsieur [W], mais concernent plus généralement des frais de gestion de la copropriété. S'agissant particulièrement des frais relatifs à des procédures judiciaires, Monsieur [W] n'indique pas avec précision ni le montant relatif aux procédures judiciaires, ni les décisions judiciaires afférentes afin de vérifier les conditions d'application de l'article 10-1 précité, à l'exception de la seule procédure ayant abouti à l'arrêt de cassation du 1er décembre 2016. Il s'ensuit que la seule créance certaine dont peut se prévaloir Monsieur [W] à l'encontre du syndicat de copropriétaire concerne cette dernière procédure pour un montant de 245,25 €, au terme de laquelle il a été fait droit partiellement à ses demandes, le syndicat de copropriétaires étant condamné aux dépens.
Monsieur [W] sur lequel pèse la charge de la preuve n'est en outre pas fondé à solliciter sous astreinte la communication de pièces relatives à sa quote-part des frais des procédures susvisées, étant en outre précisé que Monsieur [W] a été convoqué aux assemblées générales et pouvait donc disposer alors des éléments financiers lui permettant de calculer le montant des charges indues.
S'agissant des honoraires de la SARL CEGADIM, Monsieur [W] sollicite la somme de 1987,09€ correspondant au montant des honoraires prélevés annuellement par la SELARL CEGADIM entre le 01/09/2010 et le 31/08/2018, tel que cela ressort des arrêtés de compte individuels.
Il est constant que par jugement du 20 février 2019 devenu définitif, le tribunal de grande instance de CLERMONT-FERRAND a constaté la nullité du mandat de syndic de la SARL CEGADIM en raison de la faute commise par ce dernier (absence d'ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat). Pour autant, et comme l'avait pertinamment relevé le premier juge, le paiement des honoraires par les copropriétaires à l'ancien syndic dont le mandat a été annulé, mais qui avait néanmoins effectué auparavant des actes de gestion de la copropriété dans l'intérêt collectif des copropriétaires, ne peut constituer un préjudice réparable pour les copropriétaires. Au surplus, la cour souligne que Monsieur [W] ne dirige ses demandes que contre le syndicat de copropriétaires dont la faute n'est pas établie et non contre l'ancien syndic, pourtant appelé dans la cause en appel.
En conséquence, la cour infirmera partiellement le jugement en ce qu'il a débouté totalement Monsieur [W] de ses demandes au titre du remboursement des charges de copropriété, et condamnera le syndicat de copropriétaire à lui verser la somme de 245,25 €. En revanche, la cour confirmera la décision du premier juge pour le surplus en ce compris la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, Monsieur [W] ne justifiant d'aucun préjudice subi.
Sur les autres demandes.
La demande reconventionnelle formée à titre subsidiaire par la SARL CEGADIM n'a pas lieu d'être examinée dès lors que Monsieur [W] est débouté de sa demande de remboursement des honoraires du syndic.
S'agissant de la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, le syndicat des copropriétaires et la SARL CABINET TERRIER soulignent que la multiplication des contentieux à l'initiative de Monsieur [W] a pour seul objectif de nuire à la copropriété et non dans l'intérêt d'une bonne gestion, seule la responsabilité de la SARL CEGADIM pouvant être engagée.
Le premier juge a rejeté cette demande au motif que le syndicat de copropriété n'établissait pas la preuve d'une faute et d'un abus de droit de la part de Monsieur [W].
Il ne peut être contesté que Monsieur [W] multiplie les procédures à l'encontre du syndicat de copropriétaire pour obtenir l'annulation des assemblées générales et dans le cas d'espèce, contester à nouveau le mandat de la SARL CABINET TERRIER et obtenir le paiement de sommes qui lui ont été prélevées à tort. Ses demandes ont été jugées partiellement fondées, de sorte que l'abus de droit n'est pas établi. Le syndicat de copropriétaire sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts et la cour confirmera donc le jugement sur ce point.
En revanche, compte tenu de la solution du litige, il est parfaitement légitime de laisser à titre exceptionnel à chaque partie la charge de ses propres dépens en appel, et de dire qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement par arrêt contradictoire
Confirme le jugement du 30 octobre 2024, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de Monsieur [W] tendant à condamner le syndicat de copropriétaires à payer une somme au titre des charges de copropriété,
Statuant à nouveau sur ce point :
Condamne le syndicat de copropriétaire de l'ensemble immobilier Résidence [Etablissement 2], à payer la somme de 245,25 € à Monsieur [E] [W] ;
Déboute Monsieur [E] [W] du surplus de ses demandes ;
Déboute les parties de leur demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que chaque partie conservera la charge des dépens en appel ;
Le greffier Le président
DE RIOM
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 27 octobre 2026
N° RG 24/01924 - N° Portalis DBVU-V-B7I-GI7C
- VC-
[E] [W] / S.A.R.L. CEGADIM, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE '[Etablissement 2]', S.A.R.L. CABINET TERRIER
Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 30 Octobre 2024, enregistrée sous le n° 23/04345
Arrêt rendu le MARDI VINGT SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX
COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président
M. Vincent CHEVRIER, Conseiller
Marie-Elisabeth DE MOURA, Conseiller
En présence de :
Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
M. [E] [W]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représenté par Me Daniel ELBAZ de la SELARL BEMA & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
APPELANT
ET :
S.A.R.L. CEGADIM, es qualité d'ancien syndic de copro de la résidence [Etablissement 2], appel en intervention forcée par l'appelant par acte du 12 mai 2025 délivré à personne habilitée
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Anne-sophie ROCHE de la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE '[Etablissement 2]'
[Adresse 6] - [Adresse 7]
[Localité 2]
et
S.A.R.L. CABINET TERRIER
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentés par Me Héléna VERT de la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
INTIMEES
DÉBATS :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 septembre 2026, en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE et M. CHEVRIER, rapporteurs.
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 27 octobre 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [E] [W] est propriétaire du lot n°50 au sein de l'immeuble en copropriété «résidence [Etablissement 2]», situé [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 2].
La SARL CEGADIM a exercé les fonctions de syndic de copropriété avant le 19 novembre 2018. Depuis cette date, la SARL CABINET TERRIER a été désignée par l'assemblée générale du SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER RESIDENCE [Etablissement 2] (ci-après dénommé SDC RESIDENCE [Etablissement 2]) en qualité de syndic.
Monsieur [E] [W] a fait assigner le syndicat de copropriétaire et la SARL CABINET TERRIER devant le tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND par acte du 21 septembre 2023 afin de solliciter le règlement de charges de copropriété prélevées à tort ainsi que les honoraires de l'ancien syndic.
Par jugement contradictoire du 30 octobre 2024, le tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND a rendu la décision suivante :
«Rejette la demande de Monsieur [E] [W] tendant à dire que la SARL CABINET TERRIER n'a pas le pouvoir de représenter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier résidence [Etablissement 2] ;
Rejette la demande de Monsieur [E] [W] tendant à dire que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier résidence [Etablissement 2] est dépourvu de syndic;
Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier résidence [Etablissement 2] et de la SARL CABINET TERRIER tendant à déclarer irrecevable comme prescrites les demandes de Monsieur [E] [W] ;
Rejette la demande de Monsieur [E] [W] tendant à condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier résidence [Etablissement 2], pris en la personne de son syndic la SARL CABINET TERRIER, à lui payer la somme de 1827,22 € au titre des charges de copropriété ;
Rejette la demande de Monsieur [E] [W] tendant à condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier RÉSIDENCE [Etablissement 2], pris en la personne de son syndic la SARL CABINET TERRIER à lui payer la somme de 1984,09 euros au titre des honoraires de syndic ;
Rejette la demande de Monsieur [E] [W] tendant à condamner la SARL CABINET TERRIER et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier résidence [Etablissement 2] à produire sous astreinte de 500 € par mois de retard, les justificatifs des frais de copropriété correspondant aux décisions de justice qu'il produit ainsi que les honoraires du syndic CEGADIM de 2012 à 2018 ;
Rejette la demande de Monsieur [E] [W] tendant à condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier résidence [Etablissement 2], pris en la personne de son syndic la SARL CABINET TERRIER, à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier résidence [Etablissement 2], pris en la personne de son syndic la SARL CABINET TERRIER, tendant à condamner Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 10'000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamne Monsieur [E] [W] aux dépens de l'instance ;
Condamne Monsieur [E] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier résidence [Etablissement 2] la somme de 900 € titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [E] [W] à payer à la SARL CABINET TERRIER la somme de 900 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement ;
Rejette les demandes plus amples au contraire des parties. »
Pour statuer comme il l'a fait, le tribunal a estimé que Monsieur [W] ne produisait aucune décision de justice définitive remettant en cause la désignation de la SARL CABINET TERRIER en qualité de syndic ni un quelconque procès-verbal d'assemblée générale lui permettant de constater que le mandat de syndic n'a pas été renouvelé ou n'a été dans des conditions irrégulières.
Sur la fin de non recevoir tiré de la prescription de la demande de Monsieur [W], le tribunal a estimé que le syndicat des copropriétaires et la SARL CABINET TERRIER n'expliquait pas en quoi les demandes seraient prescrites.
Sur les demandes en paiement de Monsieur [W] le tribunal a estimé que certaines décisions de justice dont Monsieur [W] se prévaut, ont rejeté l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 tandis que d'autres décisions l'ont débouté de ses demandes ; en outre, il estime que la seule production des arrêtés de compte individuel ne permet pas d'une part de constater que Monsieur [W] s'est vu facturer des frais dont il n'était pas débiteur et d'autre part, de retenir que les frais qui lui ont été imputés concernent les procédures qui ont donné lieu aux décisions définitives ayant fait droit à ses demandes. Le tribunal a estimé que Monsieur [W] ne rapportait donc pas la preuve de sa créance.
S'agissant des honoraires de l'ancien syndic, le tribunal souligne que ce dernier n'est pas partie à l'instance.
Le tribunal a également rejeté la demande de production de justificatifs au motif que Monsieur [W] ne justifiait aucun préjudice justifiant de faire droit à sa demande de remboursement des honoraires de la SARL CEGADIM.
Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive le tribunal a estimé que le syndicat de copropriétaires ne justifiait pas d'une faute de Monsieur [W].
Monsieur [W] a fait appel de la décision le 12 décembre 2024.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15/07/2025, Monsieur [E] [W] demande à la cour :
D'INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du 30/10/2024 rendu par le Tribunal Judiciaire en ce qu'il a :
- Rejeté sa demande tendant à dire que la SARL CABINET TERRIER n'a pas le pouvoir de représenter le Syndicat des copropriétaires
- Rejeté sa demande tendant à voir condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer 1827,22 € au titre des charges de copropriétés
- Rejeté sa demande tendant à voir condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1984,09 € au titre des honoraires de Syndic de copropriété CEGADIM dont le mandat a été annulé
- Rejeté sa demande tendant à voir condamner la SARL CABINET TERRIER et le Syndicat des copropriétaires à produire sous astreinte de 500 € par mois de retard les justificatifs des frais de copropriété correspondant aux décisions produites et des honoraires du Syndic CEGADIM de 2012 à 2018.
- Rejeté sa demande tendant à voir condamner le Syndicat des copropriétaires à 5000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive.
- Condamné Monsieur [W] aux dépens de l'instance ains qu'à 900 € chacun au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile au bénéfice du Syndicat des copropriétaires et de la SARL CABINET TERRIER.
DE JUGER recevables et fondées les demandes de Monsieur [E] [W] présentée à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence [Etablissement 2]
En conséquence,
IN LIMINE LITIS ET PRINCIPALEMENT :
- DE JUGER que la SARL CABINET TERRIER n'a pas le pouvoir de représenter le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] » eu égard à l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 Novembre 2018
- DE JUGER que la SARL Cabinet TERRIER n'avait pas le pouvoir de représenter le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] » du fait de la nullité de son mandat;
- DE JUGER que le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] » est dépourvu de Syndic
DE CONDAMNER le Syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence « [Etablissement 2] » à payer et porter à Monsieur [W] :
* 1 827,22 € au titre des charges de copropriété qui lui ont été prélevées à tort au vu des décisions de justices produites
* 1 984,09 € au titre des honoraires de Syndic dont le mandat a été annulé
* 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
- DE JUGER Monsieur [E] [W] recevable et fondé en sa demande d'intervention forcée de la SARL CEGADIM dans la procédure actuellement pendante devant la Cour d'appel de RIOM suite à l'appel interjeté par Monsieur [W] à l'encontre du jugement rendu le 30 octobre 2024 par le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND
- DE JUGER que conformément aux dispositions de l'article 555 du Code de procédure civile, l'évolution du litige justifie en l'espèce la mise en cause de la SARL CEGADIM dans la présente procédure devant la Cour d'appel de RIOM
- D'ORDONNER la jonction de la présente demande d'intervention forcée à l'affaire principale actuellement pendante devant la Cour de céans suivant déclaration d'appel régularisée le 12 décembre 2024 (RG n°24/01924) opposant le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 2] à Monsieur [E] [W]
SUBSIDIAIREMENT
Si par impossible, le mandat de la SARL CABINET TERRIER en qualité de Syndic de la copropriété était déclaré valable :
- DE CONDAMNER le Syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence « [Etablissement 2] » pris en la personne de son syndic la SARL CABINET TERRIER à payer et porter à Monsieur [W] :
* 1 827,22 € au titre des charges de copropriété qui lui ont été prélevées à tort au vu des décisions de justices produites
* 1 984,09 € au titre des honoraires de Syndic dont le mandat a été annulé
* 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
- DE JUGER Monsieur [E] [W] recevable et fondé en sa demande d'intervention forcée de la SARL CEGADIM dans la procédure actuellement pendante devant la Cour d'appel de RIOM suite à l'appel interjeté par Monsieur [W] à l'encontre du jugement rendu le 30 octobre 2024 par le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND ;
- DE JUGER que conformément aux dispositions de l'article 555 du Code de procédure civile, l'évolution du litige justifie en l'espèce la mise en cause de la SARL CEGADIM dans la présente procédure devant la Cour d'appel de RIOM
- D'ORDONNER la jonction de la présente demande d'intervention forcée à l'affaire principale actuellement pendante devant la Cour de céans suivant déclaration d'appel régularisée le 12 décembre 2024 (RG n°24/01924) opposant le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 2] à Monsieur [E] [W]
INFINIMENT SUBSIDIAIREMENT
- DE JUGER Monsieur [E] [W] recevable et fondé en sa demande d'intervention forcée de la SARL CEGADIM dans la procédure actuellement pendante devant la Cour d'appel de RIOM suite à l'appel interjeté par Monsieur [W] à l'encontre du jugement rendu le 30 octobre 2024 par le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND ;
- DE JUGER que conformément aux dispositions de l'article 555 du Code de procédure civile, l'évolution du litige justifie en l'espèce la mise en cause de la SARL CEGADIM dans la présente procédure devant la Cour d'appel de RIOM
- D'ORDONNER la jonction de la présente demande d'intervention forcée à l'affaire principale actuellement pendante devant la Cour de céans suivant déclaration d'appel régularisée le 12 décembre 2024 (RG n°24/01924) opposant le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 2] à Monsieur [E] [W]
- DE CONDAMNER la SARL CEGADIM en sa qualité d'ancien syndic de la copropriété concernée et le CABINET TERRIER es qualité de Syndic de copropriété ainsi que le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] » à produire sous astreintes de 500 € par mois de retard : les justificatifs des frais de copropriétés correspondant aux décisions de justice produites par le concluant ainsi que le cas échéant les honoraires du Syndic CEGADIM de 2012 à 2018 ;
EN TOUTE HYPOTHESE
- DE DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence [Etablissement 2] et le Syndic la SARL CABINET TERRIER de toutes demandes à l'encontre de Monsieur [W];
- DE CONDAMNER le Syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence [Etablissement 2] pris en la personne de son Syndic la SARL CABINET TERRIER ou tout autre succombant à payer et porter à Monsieur [W] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'à tous les dépens
Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30/07/2025, la SARL CEGADIM demande à la cour :
DE CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 octobre 2024 par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND ;
En conséquence,
DE DEBOUTER Monsieur [W] de ses demandes de paiement formulées à l'égard de la SARL CEGADIM, tant au titre des frais de procédure que des honoraires de syndic ;
DE DEBOUTER Monsieur [W] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive;
DE DEBOUTER Monsieur [W] de sa demande de production sous astreinte des justificatifs des frais de copropriété et des honoraires de la SARL CEGADIM ;
A titre reconventionnel et subsidiaire,
DE JUGER que les prestations réalisées par LA SARL CEGADIM es qualité de syndic ouvrent droit à restitution en cas d'annulation du contrat synallagmatique ;
En conséquence,
DE CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Etablissement 2] et Monsieur [W]in solidum à payer et verser à la SARL CEGADIM la somme de 1984,09 € ;
En tout élat de cause,
DE DEBOUTER Monsieur [W] de sa demande de condamnation à hauteur de 2 000 € au titre de l'article 700 du CPC outre les dépens ;
DE CONDAMNER tout succombant à payer et verser à la SARL CEGADIM la somme de 2 500 €au titre de l'article 700 du CPC outre les dépens.
Au terme des dernières conclusions notifiées par RPVA le 15/09/2025, le syndicat de copropriétaires de la résidence [Etablissement 2] et la SARL CABINET TERRIER demande à la cour :
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
Rejeté la demande de [E] [W] tendant à dire que la SARL CABINET TERRIER n'a pas le pouvoir de représenter le Syndicat des copropriétaires
Rejeté sa demande tendant à voir condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer 1827,22 € au titre des charges de copropriétés
Rejeté la demande de [E] [W] tendant à voir condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1984,09 € au titre des honoraires de Syndic de copropriété CEGADIM dont le mandat a été annulé
Rejeté la demande de [E] [W] tendant à voir condamner la SARL CABINET TERRIER et le Syndicat des copropriétaires à produire sous astreinte de 500 € par mois de retard les justificatifs des frais de copropriété correspondant aux décisions produites et des honoraires du Syndic CEGADIM de 2012 à 2018.
Rejeté la demande de [E] [W] tendant à voir condamner le Syndicat des copropriétaires à 5000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Condamné Monsieur [W] aux dépens de l'instance ains qu'à 900 € chacun au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile au bénéfice du Syndicat des copropriétaires et de la SARL CABINET TERRIER.
- De juger sans objet les demandes de [E] [W] relatives au prétendu défaut de
pouvoir de la SARL CABINET TERRIER
- De débouter [E] [W] de ses demandes, fins et conclusions dirigées tout à la fois contre le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] » représenté par la SARL GLADEL & Associés et contre la SARL CABINET TERRIER, ès qualité de société, tendant notamment au paiement des sommes de :
* 1 827,22 € au titre des charges de copropriété qui lui ont été prélevées à tort au
vu des décisions de justices produites
* 1 984,09 € au titre des honoraires de Syndic dont le mandat a été annulé
* 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive
* 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure, outre les entiers dépens
A titre reconventionnel,
- de condamner [E] [W] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] », pris en la personne de la SARL GLADEL & Associés ès qualité d'administrateur judiciaire, la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
En tout état de cause,
- de condamner [E] [W] à porter et payer tant au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] », représenté par la SARL GLADEL, qu'à la SARL CABINET TERRIER la somme de 2.000 €, chacun, à titre d'indemnité en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 04 juin 2026, et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience du 10 septembre 2026.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité du mandat du cabinet TERRIER.
Au terme de l'article 117 du code de procédure civile, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte : le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant d'une personne morale.
Monsieur [W] soutient que l'assemblée générale du 19 novembre 2018 qui avait désigné la SARL CABINET TERRIER en qualité de syndic a été annulée, de sorte que cette dernière n'a pas la capacité de représenter le syndicat, mais qu'il a été contraint d'assigner le CABINET TERRIER dès lors qu'il n'est pas possible d'assigner le syndicat sans syndic.
Le syndicat des copropriétaires représenté par la SELARL GLADEL et la SARL CABINET TERRIER soutiennent qu'à la date de l'introduction de l'instance, Monsieur [W] ne rapporte pas la preuve de ce que la SARL CABINET TERRIER n'était pas titulaire d'un mandat valide, et en tout état de cause, que l'irrégularité invoquée par Monsieur [W] est devenue sans objet, le syndicat étant désormais valablement représenté.
La cour soulignera en premier lieu que Monsieur [W] ne peut se prévaloir du défaut de pouvoir de la SARL CABINET TERRIER de représenter la syndicat de copropriétaires, dès lors qu'il a lui-même fait assigner la SARL CABINET TERRIER en sa qualité de syndic de copropriété, sans avoir sollicité préalablement la désignation d'un administrateur provisoire. Il ne tire d'ailleurs aucune conséquence juridique de ce défaut de pouvoir, sauf à voir constater que le syndicat de copropriétaire ne serait pas représenté et que sa propre action serait en conséquence irrégulière. En tout état de cause, la cour constate que le syndicat de copropriétaire est désormais représenté en cause d'appel par la SARL GLADEL en sa qualité d'administrateur provisoire désigné par ordonnance du 17 avril 2025. La cour rejettera en conséquence l'exception de nullité soulevée par Monsieur [W].
Sur la demande principale de Monsieur [W] en remboursement des honoraires et dommages et intérêts
Monsieur [W] expose qu'à la suite de plusieurs procédures judiciaires ayant conduit à l'annulation des assemblées générales, le syndic CEGADIM a prélevé indûment des charges de copropriétés entre 2011 et 2018 pour un total de 1827,22 € ainsi que des honoraires entre 2012 et 2018 pour un total de 1984,09 €. Il souligne que le mandat de CEGADIM n'a jamais existé compte tenu des annulations prononcées, et que les décisions de justice dont il se prévaut ont condamné le syndicat de copropriétaires aux dépens sans écarter l'application de l'article 10-1 de la loi de 1965 de sorte qu'il n'est pas redevable des frais inhérents à ces procédures. Il rappelle que la prescription des titres exécutoires peut être poursuivie pendant 10 ans de sorte qu'aucune prescription ne peut lui être opposée.
Le syndicat de copropriétaire indique que les sommes réclamées par Monsieur [W], soit se rapportent à des procédures aux termes desquelles Monsieur [W] a été débouté de ses demandes, soit ne se rapportent pas aux frais visés par les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit se rapportent aux charges telles que liées au règlement de copropriété.
S'agissant des honoraires de la SARL CEGADIM, le syndicat de copropriété soutient que même en cas de nullité du mandat de syndic, ce dernier peut voir sa rémunération justifiée par la gestion effectuée de la copropriété avant le prononcé de la décision d'annulation. Il soutient en outre qu'il ne peut être redevable des honoraires de la SARL CEGADIM, cette dernière n'étant pas dans la cause.
La société CEGADIM estime que Monsieur [W] ne justifie pas des frais dont il prétend être créancier, et particulièrement, s'agissant des honoraires, d'un préjudice subi.
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire qui à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Suivant le décompte mentionné dans ses écritures et les arrêtés de compte individuels qu'il produit, Monsieur [E] [W] réclame le paiement d'une somme totale de 1827,22 € au titre des frais indûment prélevé selon lui, somme se décomposant comme suit :
2011-2012 : 51,84 € sous l'intitulé : «fourniture-rempl groupe de sécu-frais envoi pv&age-colonne seche-»
2012-2013 : 100,03€ «sinistre&indemn-frais envoi pv-remplt minuterie-cylindre-clés-skydo»
2013-2014 : 277,67€ «frais envoi pv-elagage arbres-amiante-procédure dutriaux»
2014-2015 : 272,20 € «frais envoi pv/ag-indemnité sin-frais procédure-fixation grille»
2015-2016 : 77,75€ «frais envoi convoc & pv ag-frais procédure» + 245,25€ «honoraire avocat procédure cassation»
2016-2017 : 412,03€ «frais envoi convoc&pv ag-frais procédure-recherche fuite»
2017-2018 : 390,45€ «frais convoc & pv ag-avocat & procédure-esp. Vert-diag securité»
Or, la cour constate en premier lieu que les intitulés des charges ne renvoient pas exclusivement à des frais de procédure opposant le syndicat de copropriétaires à Monsieur [W], mais concernent plus généralement des frais de gestion de la copropriété. S'agissant particulièrement des frais relatifs à des procédures judiciaires, Monsieur [W] n'indique pas avec précision ni le montant relatif aux procédures judiciaires, ni les décisions judiciaires afférentes afin de vérifier les conditions d'application de l'article 10-1 précité, à l'exception de la seule procédure ayant abouti à l'arrêt de cassation du 1er décembre 2016. Il s'ensuit que la seule créance certaine dont peut se prévaloir Monsieur [W] à l'encontre du syndicat de copropriétaire concerne cette dernière procédure pour un montant de 245,25 €, au terme de laquelle il a été fait droit partiellement à ses demandes, le syndicat de copropriétaires étant condamné aux dépens.
Monsieur [W] sur lequel pèse la charge de la preuve n'est en outre pas fondé à solliciter sous astreinte la communication de pièces relatives à sa quote-part des frais des procédures susvisées, étant en outre précisé que Monsieur [W] a été convoqué aux assemblées générales et pouvait donc disposer alors des éléments financiers lui permettant de calculer le montant des charges indues.
S'agissant des honoraires de la SARL CEGADIM, Monsieur [W] sollicite la somme de 1987,09€ correspondant au montant des honoraires prélevés annuellement par la SELARL CEGADIM entre le 01/09/2010 et le 31/08/2018, tel que cela ressort des arrêtés de compte individuels.
Il est constant que par jugement du 20 février 2019 devenu définitif, le tribunal de grande instance de CLERMONT-FERRAND a constaté la nullité du mandat de syndic de la SARL CEGADIM en raison de la faute commise par ce dernier (absence d'ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat). Pour autant, et comme l'avait pertinamment relevé le premier juge, le paiement des honoraires par les copropriétaires à l'ancien syndic dont le mandat a été annulé, mais qui avait néanmoins effectué auparavant des actes de gestion de la copropriété dans l'intérêt collectif des copropriétaires, ne peut constituer un préjudice réparable pour les copropriétaires. Au surplus, la cour souligne que Monsieur [W] ne dirige ses demandes que contre le syndicat de copropriétaires dont la faute n'est pas établie et non contre l'ancien syndic, pourtant appelé dans la cause en appel.
En conséquence, la cour infirmera partiellement le jugement en ce qu'il a débouté totalement Monsieur [W] de ses demandes au titre du remboursement des charges de copropriété, et condamnera le syndicat de copropriétaire à lui verser la somme de 245,25 €. En revanche, la cour confirmera la décision du premier juge pour le surplus en ce compris la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, Monsieur [W] ne justifiant d'aucun préjudice subi.
Sur les autres demandes.
La demande reconventionnelle formée à titre subsidiaire par la SARL CEGADIM n'a pas lieu d'être examinée dès lors que Monsieur [W] est débouté de sa demande de remboursement des honoraires du syndic.
S'agissant de la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, le syndicat des copropriétaires et la SARL CABINET TERRIER soulignent que la multiplication des contentieux à l'initiative de Monsieur [W] a pour seul objectif de nuire à la copropriété et non dans l'intérêt d'une bonne gestion, seule la responsabilité de la SARL CEGADIM pouvant être engagée.
Le premier juge a rejeté cette demande au motif que le syndicat de copropriété n'établissait pas la preuve d'une faute et d'un abus de droit de la part de Monsieur [W].
Il ne peut être contesté que Monsieur [W] multiplie les procédures à l'encontre du syndicat de copropriétaire pour obtenir l'annulation des assemblées générales et dans le cas d'espèce, contester à nouveau le mandat de la SARL CABINET TERRIER et obtenir le paiement de sommes qui lui ont été prélevées à tort. Ses demandes ont été jugées partiellement fondées, de sorte que l'abus de droit n'est pas établi. Le syndicat de copropriétaire sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts et la cour confirmera donc le jugement sur ce point.
En revanche, compte tenu de la solution du litige, il est parfaitement légitime de laisser à titre exceptionnel à chaque partie la charge de ses propres dépens en appel, et de dire qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement par arrêt contradictoire
Confirme le jugement du 30 octobre 2024, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de Monsieur [W] tendant à condamner le syndicat de copropriétaires à payer une somme au titre des charges de copropriété,
Statuant à nouveau sur ce point :
Condamne le syndicat de copropriétaire de l'ensemble immobilier Résidence [Etablissement 2], à payer la somme de 245,25 € à Monsieur [E] [W] ;
Déboute Monsieur [E] [W] du surplus de ses demandes ;
Déboute les parties de leur demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que chaque partie conservera la charge des dépens en appel ;
Le greffier Le président