CA Riom, 1re ch., 27 octobre 2026, n° 23/01644
RIOM
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE RIOM
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 27 octobre 2026
N° RG 23/01644 - N° Portalis DBVU-V-B7H-GCMT
- VC-
[T] [Y], [U] [L] épouse [Y] / [F] [M], S.C.I. SCD
Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MOULINS, décision attaquée en date du 31 Août 2023, enregistrée sous le n° 22/00458
Arrêt rendu le MARDI VINGT SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX
COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président
M. Vincent CHEVRIER, Conseiller
Marie-Elisabeth DE MOURA, Conseiller
En présence de :
Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
M. [T] [Y]
et Mme [U] [L] épouse [Y], intervenante volontaire par conclusions du 22 janvier 2024
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés par Me Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LX RIOM-CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
APPELANTS
ET :
M. [F] [M]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Eric ODIN de la SCP VGR, avocat au barreau de MOULINS
Timbre fiscal acquitté
S.C.I. SCD
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
et par Me Stéphane MESONES, avocat au barreau de MOULINS
Timbre fiscal acquitté
INTIMES
DÉBATS :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 septembre 2026, en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE et M. CHEVRIER, rapporteurs.
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 27 octobre 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [F] [M] était propriétaire d'un immeuble à usage commercial situé [Adresse 7] à [Localité 2] cadastrée section AZ n°[Cadastre 1].
Le 21 mars 2018, Monsieur [M] a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur, à la suite d'un dégât des eaux survenu sur la propriété voisine située au n° [Adresse 1] à [Localité 2], appartenant à Monsieur [T] [Y].
Selon acte notarié du 28 septembre 2018, Monsieur [F] [M] a vendu l'immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 2] à la SCI SCD moyennant le prix de 55.000,00€.
La SCI SCD a constaté un dégât des eaux au sein de l'immeuble et a établi une déclaration de sinistre auprès de son assureur.
La SCI SCD a fait assigner Monsieur [F] [M], la société MMA assurance et M. [T] [Y], propriétaire de l'immeuble voisin situé [Adresse 1] à [Localité 2] cadastré n°[Cadastre 2] aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire. Monsieur [Z] a été désigné en qualité d'expert par ordonnance du 2 mars 2021. Les opérations d'expertises ont été étendues à l'encontre de la société SANI THERMIQUE. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 8 août 2022.
La SCI SCD a fait assigner Monsieur [M] devant le tribunal judiciaire de Moulins aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 29'047,62 € au titre du coût de réfection de la toiture et de la reprise des intérieurs de l'immeuble. M. [T] [Y] est intervenu volontairement à l'instance.
Par jugement contradictoire du 31 août 2023, le tribunal judiciaire de Moulins a rendu la décision suivante :
«Déclare l'intervention volontaire de M. [T] [Y] recevable en la forme.
Constate que la juridiction n'est pas valablement saisie d'une prétention de la société SCI SCD fondée sur un manquement de Monsieur [F] [M] à son obligation légale d'information.
Déclare l'action de la société SCI SCD en garantie des vices cachés recevable en la forme.
Déboute la société SCI SCD de ses demandes formées sur le fondement des dispositions de l'article 1641 et suivants du Code civil, compte tenu de l'application de la clause élusive de garantie des vices cachés.
Déboute la société SCI SCD de ses demandes formées sur le fondement des dispositions de l'article 1137 du Code civil et sur l'existence d'un dol.
Déboute la société SCI SCD de ses demandes au titre de la responsabilité contractuelle de Monsieur [M].
Condamne, in solidum, la société SCI SCD et M. [T] [Y] à payer une somme de 1500 € à Monsieur [F] [M] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Rejette les demandes de la société SCI SCD et de Monsieur [Y], présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne in solidum la société SCI SCD et M. [T] [Y] aux dépens de l'instance, les frais d'expertise judiciaire étant toutefois laissés à la charge de la SCI SCD.
Rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire et dit n'y avoir lieu de l'écarter. »
Monsieur [T] [Y] a interjeté appel de la décision.
Au terme de ses conclusions n°4 notifiées par RPVA le 29 août 2025, Monsieur [T] [Y] et Madame [U] [Y] née [L], intervenante volontaire, demandent à la cour :
Dire l'appel interjeté recevable et bien fondé
Ce faisant
Vu les articles 544, 1240 et 1241 du code civil
Reconnaissant, à titre principal l'existence de troubles anormaux du voisinage et à titre subsidiaire la responsabilité pour faute solidaire de Monsieur [M] et de la SCI SCD,
Réformer le jugement en ce qu'il a :
- rejeté les demandes présentées par Monsieur [T] [Y] (chef non repris dans le dispositif mais mentionné en page 12 des motifs)
En conséquence
- Dire les demandes formées contre la SCI SCD recevables
- Condamner la SCI SCD sous astreinte de 100 € par jour de retard dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision à procéder aux réparations de sa toiture et à faire cesser toutes infiltration sur le fond cadastré AZ n°[Cadastre 2] Commune de [Localité 2]
- Condamner solidairement Monsieur [M] et la SCI SCD en outre, à porter et payer à Monsieur et Madame [Y] les sommes de :
* 16 953.86 € au titre des remises en état des locaux, travaux intérieurs et extérieurs, outre indexation basée sur l'indice BT01 depuis le 8 août 2022, date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire
* S'agissant de l'indemnisation des réparations intérieures, ordonner la mise en place d'une mesure de consultation confiée à tel technicien que la Cour voudra avec pour mission de recenser les désordres nouveaux en lien avec la persistance des infiltrations et d'évaluer les préjudices matériels en lien avec ces désordres aux frais avancés des succombants
* 21 700 € au titre de la perte de loyers selon décompte arrêté au 01/02/2024 outre 310 € par mois jusqu'à complète réparation
* 5250 € par mois au titre de la perte locative du 2ème appartement (1 er étage gauche) de l'immeuble [Localité 6]
Réformer le jugement en ce qu'il a
- condamné Monsieur [T] [Y] (in solidum avec la SCI SCD) à payer une somme de 1500,00 euros à Monsieur [F] [M] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté la demande de Monsieur [Y] présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné Monsieur [T] [Y] (in solidum avec la SCI SCD) aux dépens de l'instance (à l'exception des frais d'expertise judiciaire laissés à la charge de la société SCI SCD)
En conséquence
Condamner solidairement Monsieur [M] et la SCI SCD à porter et payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 3500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
Les condamner en outre aux entiers dépens et faire application des dispositions de l'article 699 C.P.C. au profit de La SELARL LX RIOM-CLERMONT, prise en la personne de Maître Barbara GUTTON.
Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 28 mai 2025, la SCI SCD demande à la cour:
de constater que l'appelant forme deux demandes nouvelles concernant :
- la condamnation solidaire de M. [M] et de la SCI SCD, à payer la somme de 16953€ et la somme de 21 700 € au titre de la perte de loyer.
- La demande de condamnation sous astreinte de la SCI SCD à exécuter des travaux de réparation de la toiture ;
De faire application de l'article 564 et suivants du CPC,
de DECLARER irrecevables ces deux demandes nouvelles.
En tout état de cause DEBOUTER M. [Y] [T] de ses demandes fins et conclusions telles que dirigées contre la SCI SCD.
Pour le surplus :
REFORMER la décision entreprise ;
DECLARER recevable et fondée la SCI SCD en son action et demandes.
Juger que la SCI SCD avait dans le dispositif de ses conclusions déposées dans le tribunal judiciaire de Moulins, valablement saisi le tribunal de la prétention relative au manquement du vendeur à son obligation légale d'information.
Juger que le tribunal était donc parfaitement saisi de ce chef de demande.
Juger en conséquence que le vendeur M. [M] [F] n'a pas satisfait à son obligation précontractuelle d'information.
Juger qu'il existe un vice caché affectant la toiture du bien vendu.
Juger que le vendeur, M. [M] [F], avait connaissance de ce vice caché, et qu'il ne l'a pas déclaré à l'acquéreur, la SCI SCD.
Juger encore que la prescription n'est pas acquise sur le fondement de l'article 1648 du Code civil.
Juger que le vendeur M. [M] [F] a commis une réticence dolosive en ne communiquant pas les éléments en sa possession.
Juger que les conséquences du dégât des eaux sur la propriété de M. [Y] [T], situé au [Adresse 6] à [Localité 2], seront intégralement supportées par M. [M] [F].
CONDAMNER M. [M] [F] intimé à porter et payer à la SCI SCD les sommes suivantes:
* Au titre de la réfection toiture : 24 275.51 €
* Au titre de la reprise des intérieurs : 4 772.11 €
soit total : 29 047,62 €
CONDAMNER M. [M] [F] requis à porter et payer à la SCI SCD une somme de 3 000.00 € à titre de dommages-intérêts tels que prévu à l'article 1645 du Code civil,
CONDAMNER encore M. [M] [F] requis à porter et payer à la SCI SCD une somme de 150.00 € à titre de trouble de jouissance, à compter du 1er octobre 2018 (date de l'achat) jusqu'au jour de l'arrêt à être rendu.
Si par impossible la cour d'appel ne retenait pas ces fondements, elle retiendrait la responsabilité du vendeur M. [M] [F], sur son engagement contractuel contenu à l'acte de vente.
CONDAMNER M. [M] [F] à porter et payer à la SCI SCD, la somme 29 047,62 €
DEBOUTER M. [Y] [T] de l'ensemble de ses demandes fins conclusions, telles que dirigées contre la SCI SCD.
CONDAMNER M. [M] [F] requis à porter et payer à la SCI SCD, une somme de 5000.00 € au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant ceux exposés devant le juge des référés ainsi qu'au fond, et les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître RAHON.
Suivant ses dernières conclusions du 6 juin 2025, Monsieur [F] [M] demande à la cour :
SUR L'APPEL PRINCIPAL DES ÉPOUX [Y] :
DÉCLARER Monsieur et Madame [Y] mal-fondés en leur appel et en conséquence REJETER leur demande de réformation du jugement attaqué et leurs demandes en condamnation en ce qu'elles sont dirigées contre Monsieur [F] [M] ;
CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes présentées par Monsieur [Y] ;
En conséquence, CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [Y] à payer à Monsieur [F] [M] la somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés, ainsi qu'aux entiers dépens en faisant application de l'article 699 du CPC au profit de la SCP VGR, prise en la personne de Me Laurent GARD ;
SUR L'APPEL INCIDENT DE LA SCI SCD :
DÉCLARER la SCI SCD mal-fondée en son appel incident et en conséquence :
REJETER sa demande de réformation du jugement attaqué et LA DÉBOUTER de ses demandes tentant à voir retenu la garantie ou la responsabilité de Monsieur [F] [M], que ce soit au titre des prétendus manquements à l'obligation précontractuelle d'information, réticence dolosive ou garantie des vices cachés ;
DÉBOUTANT la SCI SCD de toutes ces prétentions, fins et conclusions,
CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a :
- Constaté que la juridiction n'était pas valablement saisie d'une prétention de la SCI SCD fondée sur un manquement de M. [F] [M] à son obligation légale d'information
- Déclaré l'action de la SCI SCD en garantie des vices cachés, recevable en la forme
- Débouté la SCI SCD de ses demandes formées sur le fondement des dispositions des articles 1641 et suivants du Code Civil, compte-tenu de l'application de la clause élusive de garantie des vices cachés ;
- Débouté la SCI SCD de ses demandes formées sur le fondement des dispositions de l'article 1137 du Code Civil et sur l'existence d'un dol ;
- Débouté la SCI SCD de ses demandes au titre de la responsabilité contractuelle de M. [M]
- Condamné in-solidum, la SCI SCD et M. [T] [Y] à payer une somme de 1500 € à M. [F] [M] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC
- Rejeté les demandes de la SCI SCD et de M. [Y], présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC
- Condamné in solidum la SCI SCD et M. [T] [Y] aux dépens de l'instance, les frais d'expertise judiciaire étant toutefois laissés à la charge de la SCI SCD.
SUR LA DEMANDE ADDITIONNELLE DES ÉPOUX [Y]
DIRE que la responsabilité de M. [F] [M] ne peut pas être recherchée pour des désordres apparus postérieurement à la date de la vente de l'immeuble en cause et en l'absence de faute démontrée à son encontre.
EN CONSÉQUENCE, et en l'absence de preuve d'une faute commise par M. [F] [M] et d'un quelconque lien de causalité avec les dommages invoqués,
REJETER l'action en indemnisation conduite par M. et Mme [Y] à l'encontre de M. [F] [M].
LES DÉBOUTER de leur demande d'organisation d'une consultation.
CONDAMNER solidairement la SCI SCD à payer et porter à Monsieur [F] [M] la somme de 3 500 euros au titre des frais exposés par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER la SCI SCD aux entiers dépens en faisant application de l'article 699 du CPC au profit de la SCP VGR, prise en la personne de Me Laurent GARD.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 février 2026, et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience du 10 septembre 2026.
Par conclusions N°5 signifiées par RPVA le 24 juillet 2026, Monsieur et Madame [Y] demandent à la cour :
A titre liminaire,
Rabattre l'Ordonnance de clôture intervenue le 19 février 2026 et la fixer au jour de l'audience du 10 septembre 2026 ;
Dire l'appel interjeté recevable et bien fondé
Ce faisant
Vu les articles 544, 1240 et 1241 du code civil
Reconnaissant, à titre principal l'existence de troubles anormaux du voisinage et à titre subsidiaire la responsabilité pour faute solidaire de Monsieur [M] et de la SCI SCD,
Réformer le jugement en ce qu'il a :
- rejeté les demandes présentées par Monsieur [T] [Y] (chef non repris dans le dispositif mais mentionné en page 12 des motifs)
En conséquence
Dire les demandes formées contre la SCI SCD recevables
Condamner la SCI SCD sous astreinte de 100 € par jour de retard dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision à procéder aux réparations de sa toiture et à faire cesser toutes infiltration sur le fond cadastré AZ n°[Cadastre 2] Commune de [Localité 2]
Condamner solidairement Monsieur [M] et la SCI SCD sera, en outre, à porter et payer à Monsieur et Madame [Y] les sommes de :
- 48 902,32 € au titre des remises en état des locaux, travaux intérieurs et extérieurs, suivant les
devis n°DE260630 et n°DE260631 établis par la SARL DA SILVA, outre indexation basée sur l'indice BT01 depuis le 8 août 2022, date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire,
- S'agissant de l'indemnisation des réparations intérieures, ordonner la mise en place d'une mesure de consultation confiée à tel technicien que la Cour voudra avec pour mission de recenser les désordres nouveaux en lien avec la persistance des infiltrations et d'évaluer les préjudices matériels en lien avec ces désordres aux frais avancés des succombants
- 30 690 € au titre de la perte de loyers de l'appartement rez-de-chaussée gauche, selon décompte arrêté au 01/07/2026 outre 310 € par mois jusqu'à complète réparation ;
- 13 640 € par mois au titre de la perte locative du 2 ème appartement (1er étage gauche) de l'immeuble [Y] selon décompte arrêté au 01/07/2026 outre 310 € par mois pour la durée des travaux ;
Réformer le jugement en ce qu'il a
- condamné Monsieur [T] [Y] (in solidum avec la SCI SCD) à payer une somme de 1500,00 euros à Monsieur [F] [M] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté la demande de Monsieur [Y] présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile -
- condamné Monsieur [T] [Y] (in solidum avec la SCI SCD) aux dépens de l'instance (à l'exception des frais d'expertise judiciaire laissés à la charge de la société SCI SCD)
En conséquence
Condamner solidairement Monsieur [M] et la SCI SCD à porter et payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civileLes condamner en outre aux entiers dépens et faire application des dispositions de l'article 699 C.P.C. au profit de La SELARL LX RIOM-CLERMONT, prise en la personne de Maître Barbara GUTTON.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de rabat de l'ordonnance de clôture.
Les consorts [Y] sollicitent le rabat de l'ordonnance de clôture au motif que les désordres se sont aggravés ces derniers mois, et que devant l'inaction des autres parties, ils ont dû solliciter un artisan pour faire établir de nouveaux devis de réparation.
La cour constate cependant que l'allégation d'une aggravation des désordres ne repose que sur une photographie sensiblement identique à celles annexées au procès verbal de constat de commissaire de justice établi en décembre 2023- janvier 2024. Par ailleurs, la production de nouveaux devis est est jugé tardive eu égard à la longueur de la procédure, les consorts [Y] ayant eu la possibilité de transmettre ces nouvelles pièces et de formaliser de nouvelles demandes dans les délais impartis.
La cour rejettera la demande de rabat de l'ordonnance de clôture et déclarera en conséquence irrecevables les dernières conclusions ainsi que les pièces signifiées postérieurement.
Sur la recevabilité des demandes des époux [Y] à l'encontre de la SCI SCD
La SCI SCD indique que les demandes formées par les consorts [Y] à son encontre, sont nouvelles en cause d'appel, puisqu'elles étaient seulement dirigées contre Monsieur [M] devant le premier juge. Elle estime que les désordres dont se prévalent les consorts [Y] ne sont que la conséquence des infiltrations non résolues depuis 2018.
L'article 564 du code de procédure civile dispose que les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Il ne peut être constesté que devant le premier juge, Monsieur [Y] ne dirigeait ses demandes que contre Monsieur [M] en sollicitant la réparation des désordres et la réparation du préjudice de jouissance subi. Toutefois, la cour retiendra qu'il s'agit des mêmes prétentions formées désormais devant le propriétaire actuel, dès lors que Monsieur [Y] se plaint de la persistance des désordres initiaux constatés avant la vente, et de l'absence de diligences de la part du nouveau propriétaire de nature à faire cesser les désordres.
La cour juge que les prétentions ne sont donc pas nouvelles et les consorts [Y] seront donc déclarés recevables à agir à l'encontre de la société SCD.
Sur les demandes de la SCI SCD à l'encontre de Monsieur [M]
La SCI SCD soutient que son vendeur, Monsieur [M] a manqué à son obligation légale d'information, en dissimulant le mauvais état de la toiture au moment de la vente. Elle estime en outre que le vendeur doit être tenu de la garantir du vice affectant la toiture, non décelable au moment de la vente, mais dont il avait nécessairement connaissance de sorte que la clause d'exclusion de garantie stipulée à l'acte ne peut trouver à s'appliquer. Elle indique enfin que le vendeur a commis un dol n'ayant sciemment pas tenu l'acquéreur informé de l'état dégradé de la toiture, et qu'il engage en tout état de cause sa seule responsabilité contractuelle pour n'avoir pas respecté l'obligation stipulée à l'acte au terme de laquelle il demeurait seul responsable du sinistre dégâts des eaux.
Monsieur [M] conteste avoir eu connaissance du mauvais état du toit et avoir été informé de cet état par la société SANI THERMIQUE qu'il avait mandaté à la suite du sinistre survenu sur la propriété voisine.
L'article 1112-1 du code civil prévoit que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son co-contractant.
Le manquement à ce devoir d'information engage la responsabilité délictuelle de celui qui y était tenu.
En l'espèce, il est constant que l'immeuble vendu est affecté de désordres que l'expert judiciaire a décrits de la manière suivante : des infiltrations dans la pièce située en limite de propriété, les parois, plafonds et murs sont dégradés. Selon l'expert, ces désordres seraient apparus en mars 2018 (date de la déclaration de sinistre de M. [M]). Il estime que les désordres proviennent d'une part de la dégradation du chéneau en zinc disposé par dessus le chéneau d'origine en acier (le contact entre les deux matériaux ont provoqué un dégradation de l'ouvrage zinc par effet électrolytique), affecté d'une absence de pente partielle et en l'absence de trop plein en partie supérieure ; d'autre part, du mauvais état de la toiture (recouvrement entre bacs incorrects et fixations anormalement disposées) qui n'a pas été réparé par les interventions qualifiées de «sauvegarde». L'expert conclut que les lieux sont impropres à leur destination.
Il résulte des débats que Monsieur [M] a en effet effectué le 21 mars 2018, une déclaration de sinistre à la suite du dégâts des eaux sur la propriété voisine de Monsieur [Y]. Au terme de ce constat amiable effecuté entre les deux propriétaires, il n'est toutefois pas relevé de désordre sur la propriété du n°92, même s'il est noté sur le constat amiable que l'origine des désordres provient bien de la propriété [M].
A la suite de cette déclaration de sinistre, Monsieur [M] a fait intervenir la société SANI THERMIQUE qui a procédé à une recherche de fuite en toiture, sur le chéneau et au droit du mur le 26 mars 2018. Cette société a procédé à la reprise de l'étanchéité du chéneau au droit de la descente d'eaux pluviales, à la reprise de 3 fissures sur le chéneau, à la fourniture et pose d'une pièce de zinc en tête de mur en jonction avec le voisin, ainsi à qu'à la pose d'un devers d'eau en zinc sur la rive du voisin, prestations facturées à hauteur de 748,80 €.
Or, dans l'acte de vente du 28 septembre 2018 entre Monsieur [M] et la SCI SCD, il est expressément stipulé la clause suivante :
«Le vendeur déclare qu'un sinistre est intervenu sur la propriété voisine (parcelle AZ n°[Cadastre 2]) dont l'origine proviendrait de la propriété vendue. Le vendeur déclare avoir fait intervenir la société SANI THERMIQUE à [Localité 2] [...]. Le vendeur déclare en outre avoir effectué une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d'assurance MMA à [Localité 2]. Il est ici précisé que le dossier est encore au stade des expertises. Le vendeur restera responsable de l'évolution de la procédure de telle sorte que l'acquéreur ne soit jamais inquiété à ce sujet.»
L'acheteur a donc bien été informé de l'existence d'un sinistre sur la propriété voisine dont la cause se trouve sur la propriété objet de la vente, mais il ne peut être reproché au vendeur d'avoir dissimulé des informations sur l'état du toit, puisqu'il n'est pas établi que ce dernier avait connaissance de sa dégradation avancée et de ses malfaçons d'origine. En effet, si l'expert prétend, en reprenant les propos du représentant de la SARL SANITHERMIQUE, que Monsieur [M] a été avisé par cette société de l'insuffisance des réparations et de la nécessité de procéder à une réfection d'ampleur, cette affirmation est cependant contestée par Monsieur [M] et ne résulte manifestement d'aucune pièce produite aux débats. Il convient de rappeler que Monsieur [M] n'occupait pas les lieux objets du litige, qu'il n'était que nu-propriétaire de l'immeuble jusqu'en 2016, date du décès de sa mère usufruitière, et que les seules mentions sur la facture d'intervention de la société SANI-THERMIQUE ne sont pas de nature à renseigner le propriétaire sur l'état du toit, sur le caractère provisoire des réparations effectuées et sur la nécessité de faire effectuer une réfection complète à brève échéance.
Par ailleurs, contrairement à ce que soutient la SCI SCD, le rapport d'expertise amiable demandé par l'assureur de Monsieur [M] n'évoque aucune dégradation du toit mais seulement la reprise de la jonction de couverture entre les deux immeubles et une reprise de la goutière sur le bâtiment [M].
La SCI SCD indique encore que la mention selon laquelle «le dossier est encore au stade des expertises» serait erronée puisque Monsieur [M] avait déjà connaissance du rapport d'expertise de sa compagnie d'assurance. La cour ne peut toutefois retenir cette argumentation dans la mesure où si effectivement le rapport du cabinet TEXA est daté du 19 septembre 2018, soit 10 jours avant la signature de l'acte authentique, les discussions entre assureurs et experts étaient se poursuivaient tel que cela ressort des rapports d'expertise postérieurs et des échanges de courriers entre les assureurs.
Dans ces conditions, l'existence d'un manquement du vendeur à son obligation précontractuelle d'information et plus encore d'une réticence dolosive au préjudice de l'acheteur, n'est pas établie.
La cour confirmera en outre, par adoption des motifs, la décision du premier juge qui a rejeté la demande tendant à obtenir la garantie du vendeur au titre des vices cachés, la clause élusive de responsabilité contenue à l'acte ne pouvant être écartée en l'absence de preuve d'une mauvaise foi du vendeur et de la connaissance par ce dernier du vice affectant la toiture de l'immeuble vendu.
S'agissant enfin de la responsabilité contractuelle, il résulte en effet de la clause précité contenue dans l'acte de vente que le vendeur s'est engagé à assumer le cas échéant les conséquences du sinistre survenu sur la propriété voisine de Monsieur [Y], de façon à ce que l'acheteur n'en soit pas inquiété.
Cependant, et comme l'avait déjà pertinemment relevé le premier juge, l'obligation ainsi stipulée ne concernait que les conséquences du sinistre alors déclaré et donc la prise en charge le cas échéant de l'indemnisation des dommages causés à la propriété voisine, et non comme le soutient la SCI SCD, la réparation de la totalité de la toiture de l'immeuble vendu. Aucun manquement ne peut donc être reproché sur ce point à Monsieur [M].
La SCI SCD sera donc déboutée de ses demandes à l'encontre de Monsieur [M]. Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les demandes des époux [Y] à l'encontre de Monsieur [M] et de la SCI SCD
Les époux [Y] agissent en cause d'appel à titre principal sur le fondement de la responsabilité à raison des troubles anormaux du voisinage, en estimant que les infiltrations affectant leur propriété, trouvent leur origine dans l'état de la toiture de la propriété voisine appartenant désormais à la SCI SCD.
L'action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l'immeuble à l'origine du trouble, responsable de plein droit.
Ce régime de responsabilité ne repose pas sur la preuve d'un comportement fautif de l'auteur du dommage : seule compte l'existence d'un trouble excédant la gêne normalement supportable dans le cadre de relations de voisinage.
Il appartient à celui qui se prévaut d'un tel trouble d'établir la preuve du caractère anormal du trouble de voisinage subi et son imputabilité à celui qu'il poursuit.
L'expert judiciaire a constaté les désordres suivants sur la propriété de M. [Y] : les désordres consistent en des infiltrations affectant la façade de l'immeuble et secondairement les parois de la salle d'eau située au rez-de-chaussée contre le mur en limite de propriété. Selon l'expert, les désordres sont apparus à partir d'avril 2018 et ont la même origine que dans l'immeuble voisin situé au n°92, à savoir la mauvaise récupération et évacuation des eaux du pan de toiture. L'expert conclut que les sanitaires et la chambre sur rue de l'appartement sont impropres à leur destination.
Aucun élément ne vient contredire l'analyse de l'expert sur la cause des désordres, à savoir la mauvaise évacuation des eaux pluviales de la propriété voisine, privant les consorts [Y] de la possibilité d'utiliser une partie de leur propriété.
Les consorts [Y] produisent en outre un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date des 21/12/2023 et 18/01/2024 qui mentionne :
- la persistance des dégradations dans la salle de bains du rez de chaussée ;
- au premier étage, le mur en façade du séjour est très humide et très froid,
- à l'extérieur, la façade présente des tâches et auréroles, l'enduit est dégradé et présente des plaques style salpêtre.
La cour ne peut que constater que les troubles à l'origine du sinistre du mois de mars 2018 se poursuivent et s'aggravent, l'extension des traces d'humidité sur la façade étant parfaitement visible en comparant les photographies du rapport d'expertise et celles du dernier procès-verbal de constat. Le premier étage de l'immeuble commence à être affecté, même si à la lecture du constat d'huissier, il n'est pas fait état de traces d'humidité ou de dégradations des murs et plafonds.
Il sera jugé que les troubles causés depuis le sinistre de mars 2018 par le mauvais état du toit de l'immeuble situé au numéro [Adresse 7] excèdent incontestablement les inconvénients normaux du voisinage. Les époux [Y] sont donc bien fondés à solliciter la condamnation tant de Monsieur [M], ancien propriétaire, que de la SCI SCD, nouveau propriétaire, à réparer les dommages causés. L'expert a chiffré le montant des réparations des façades et intérieurs de l'immeuble situé au n°[Adresse 1] à la somme de 16953,86 €, somme qui sera actualisée sur l'indice BT01 du coût de la construction à compter du 8 août 2022 et jusqu'à la date du présent arrêt. L'expert a également évalué le préjudice de jouissance résultant pour les consorts [Y] de l'impossibilité de louer une partie de l'immeuble en raison de la forte humidité, en retenant une perte de 310 € par mois depuis le 1er avril 2018. Il conviendra de faire également droit à cette demande et de condamner in solidum Monsieur [M] et la SCI SCD à la somme de 21700,00 € arrêtée au 01/02/2024 outre 310 € jusqu'à la date du présent arrêt.
Dans ses conclusions, la SCI SCD demande de «juger que les conséquences du dégâts des eaux sur la propriété de M. [Y] seront intégralement supportées par M. [F] [M]».
En application de la clause claire et non équivoque stipulée à l'acte de vente, Monsieur [M] s'est en effet engagé vis à vis de l'acheteur à assumer les conséquences du sinistre de telle sorte que l'acquéreur n'en soit pas inquiété. La demande de la SCI SCD s'analyse donc comme une demande de garantie due par Monsieur [M] quant aux conséquences du sinistre. Il sera donc jugé que Monsieur [M] surpportera intégralement les conséquences des condamnations au titre de la réparation des dommages matériels sur la propriété de Monsieur [Y] et dans la limite de 50% s'agissant du préjudice de jouissance, l'ancien propriétaire ne pouvant être intégralement responsable du trouble de jouissance qui persiste faute pour le nouveau propriétaire d'avoir fait procéder aux travaux.
Les époux [Y] sont également fondés à voir condamner la SCI SCD, propriétaire actuel, à faire réparer la toiture à l'origine des infiltrations. Compte tenu de l'ancienneté du litige, une astreinte de 100 € par jour de retard sera fixée à défaut d'exécution des travaux dans un délai de six mois.
La cour infirmera donc le jugement qui avait débouté Monsieur [Y] de ses prétentions.
En revanche, les époux [Y] seront déboutés de leur demande au titre du préjudice de jouissance pour l'appartement du 1er étage, dès lors qu'ils ne démontrent pas l'impossibilité de le relouer en raison des troubles précédemment constatés. Ils ne justifient pas d'une aggravation des troubles significative depuis le rapport de l'expert, de sorte que leur demande de désignation d'un consultant pour chiffrer de nouveaux désordres n'est pas fondée.
Sur les demandes accessoires.
Monsieur [M] et la SCI SCD, parties perdante, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire.
Ils seront en outre condamnés à verser une indemnité de 3000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à Monsieur et Madame [Y].
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement par arrêt contradictoire
Déclare recevable les demandes de Monsieur [T] [Y] et de Madame [U] [Y] née [L] à l'encontre de la SCI SCD ;
Confirme le jugement du 31 août 2023 en ce qu'il a débouté la SCI SCD de ses demandes à l'encontre de Monsieur [F] [M] ;
Infirme le jugement pour le surplus ;
Condamne la SCI SCD à faire procéder aux travaux de réparation du pan de toiture et du chéneau défectueux, sous astreinte de 100 € par jour de retard qui commencera à courir dans un délai de 6 mois suivant la signification du présent arrêt et pendant un délai de 6 mois ;
Condamne in solidum Monsieur [F] [M] et la SCI SCD à payer à Monsieur [T] [Y] et à Madame [U] [Y] née [L] les sommes suivantes :
- 16953,86 € au titre de la remise en état des locaux, avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction depuis le 8 août 2022 et jusqu'à la date du présent arrêt ;
- 21700,00 € au titre de la perte des loyers arrêtée au 01/02/2024, outre 310 € par mois jusqu'à la date du présent arrêt ;
Dit que dans leurs rapports entre eux, Monsieur [F] [M] supportera le coût de la remise en état des locaux en totalité, et le préjudice de perte des loyers dans la limite de 50% ;
Déboute Monsieur et Madame [Y] de leur demande au titre du 2ème appartement et de leur demande de consultation ;
Condamne in solidum Monsieur [F] [M] et la SCI SCD à payer une somme de 3000,00 € à Monsieur [T] [Y] et à madame [U] [Y] née [L] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute Monsieur [M] et la SCI SCD du surplus de leurs demandes ;
Condamne in solidum Monsieur [F] [M] et la SCI SCD aux dépens de première instance et d'appel comprenant les frais d'expertise ;
Le greffier Le président
DE RIOM
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 27 octobre 2026
N° RG 23/01644 - N° Portalis DBVU-V-B7H-GCMT
- VC-
[T] [Y], [U] [L] épouse [Y] / [F] [M], S.C.I. SCD
Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MOULINS, décision attaquée en date du 31 Août 2023, enregistrée sous le n° 22/00458
Arrêt rendu le MARDI VINGT SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX
COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président
M. Vincent CHEVRIER, Conseiller
Marie-Elisabeth DE MOURA, Conseiller
En présence de :
Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
M. [T] [Y]
et Mme [U] [L] épouse [Y], intervenante volontaire par conclusions du 22 janvier 2024
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés par Me Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LX RIOM-CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
APPELANTS
ET :
M. [F] [M]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Eric ODIN de la SCP VGR, avocat au barreau de MOULINS
Timbre fiscal acquitté
S.C.I. SCD
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
et par Me Stéphane MESONES, avocat au barreau de MOULINS
Timbre fiscal acquitté
INTIMES
DÉBATS :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 septembre 2026, en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE et M. CHEVRIER, rapporteurs.
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 27 octobre 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [F] [M] était propriétaire d'un immeuble à usage commercial situé [Adresse 7] à [Localité 2] cadastrée section AZ n°[Cadastre 1].
Le 21 mars 2018, Monsieur [M] a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur, à la suite d'un dégât des eaux survenu sur la propriété voisine située au n° [Adresse 1] à [Localité 2], appartenant à Monsieur [T] [Y].
Selon acte notarié du 28 septembre 2018, Monsieur [F] [M] a vendu l'immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 2] à la SCI SCD moyennant le prix de 55.000,00€.
La SCI SCD a constaté un dégât des eaux au sein de l'immeuble et a établi une déclaration de sinistre auprès de son assureur.
La SCI SCD a fait assigner Monsieur [F] [M], la société MMA assurance et M. [T] [Y], propriétaire de l'immeuble voisin situé [Adresse 1] à [Localité 2] cadastré n°[Cadastre 2] aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire. Monsieur [Z] a été désigné en qualité d'expert par ordonnance du 2 mars 2021. Les opérations d'expertises ont été étendues à l'encontre de la société SANI THERMIQUE. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 8 août 2022.
La SCI SCD a fait assigner Monsieur [M] devant le tribunal judiciaire de Moulins aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 29'047,62 € au titre du coût de réfection de la toiture et de la reprise des intérieurs de l'immeuble. M. [T] [Y] est intervenu volontairement à l'instance.
Par jugement contradictoire du 31 août 2023, le tribunal judiciaire de Moulins a rendu la décision suivante :
«Déclare l'intervention volontaire de M. [T] [Y] recevable en la forme.
Constate que la juridiction n'est pas valablement saisie d'une prétention de la société SCI SCD fondée sur un manquement de Monsieur [F] [M] à son obligation légale d'information.
Déclare l'action de la société SCI SCD en garantie des vices cachés recevable en la forme.
Déboute la société SCI SCD de ses demandes formées sur le fondement des dispositions de l'article 1641 et suivants du Code civil, compte tenu de l'application de la clause élusive de garantie des vices cachés.
Déboute la société SCI SCD de ses demandes formées sur le fondement des dispositions de l'article 1137 du Code civil et sur l'existence d'un dol.
Déboute la société SCI SCD de ses demandes au titre de la responsabilité contractuelle de Monsieur [M].
Condamne, in solidum, la société SCI SCD et M. [T] [Y] à payer une somme de 1500 € à Monsieur [F] [M] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Rejette les demandes de la société SCI SCD et de Monsieur [Y], présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne in solidum la société SCI SCD et M. [T] [Y] aux dépens de l'instance, les frais d'expertise judiciaire étant toutefois laissés à la charge de la SCI SCD.
Rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire et dit n'y avoir lieu de l'écarter. »
Monsieur [T] [Y] a interjeté appel de la décision.
Au terme de ses conclusions n°4 notifiées par RPVA le 29 août 2025, Monsieur [T] [Y] et Madame [U] [Y] née [L], intervenante volontaire, demandent à la cour :
Dire l'appel interjeté recevable et bien fondé
Ce faisant
Vu les articles 544, 1240 et 1241 du code civil
Reconnaissant, à titre principal l'existence de troubles anormaux du voisinage et à titre subsidiaire la responsabilité pour faute solidaire de Monsieur [M] et de la SCI SCD,
Réformer le jugement en ce qu'il a :
- rejeté les demandes présentées par Monsieur [T] [Y] (chef non repris dans le dispositif mais mentionné en page 12 des motifs)
En conséquence
- Dire les demandes formées contre la SCI SCD recevables
- Condamner la SCI SCD sous astreinte de 100 € par jour de retard dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision à procéder aux réparations de sa toiture et à faire cesser toutes infiltration sur le fond cadastré AZ n°[Cadastre 2] Commune de [Localité 2]
- Condamner solidairement Monsieur [M] et la SCI SCD en outre, à porter et payer à Monsieur et Madame [Y] les sommes de :
* 16 953.86 € au titre des remises en état des locaux, travaux intérieurs et extérieurs, outre indexation basée sur l'indice BT01 depuis le 8 août 2022, date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire
* S'agissant de l'indemnisation des réparations intérieures, ordonner la mise en place d'une mesure de consultation confiée à tel technicien que la Cour voudra avec pour mission de recenser les désordres nouveaux en lien avec la persistance des infiltrations et d'évaluer les préjudices matériels en lien avec ces désordres aux frais avancés des succombants
* 21 700 € au titre de la perte de loyers selon décompte arrêté au 01/02/2024 outre 310 € par mois jusqu'à complète réparation
* 5250 € par mois au titre de la perte locative du 2ème appartement (1 er étage gauche) de l'immeuble [Localité 6]
Réformer le jugement en ce qu'il a
- condamné Monsieur [T] [Y] (in solidum avec la SCI SCD) à payer une somme de 1500,00 euros à Monsieur [F] [M] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté la demande de Monsieur [Y] présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné Monsieur [T] [Y] (in solidum avec la SCI SCD) aux dépens de l'instance (à l'exception des frais d'expertise judiciaire laissés à la charge de la société SCI SCD)
En conséquence
Condamner solidairement Monsieur [M] et la SCI SCD à porter et payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 3500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
Les condamner en outre aux entiers dépens et faire application des dispositions de l'article 699 C.P.C. au profit de La SELARL LX RIOM-CLERMONT, prise en la personne de Maître Barbara GUTTON.
Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 28 mai 2025, la SCI SCD demande à la cour:
de constater que l'appelant forme deux demandes nouvelles concernant :
- la condamnation solidaire de M. [M] et de la SCI SCD, à payer la somme de 16953€ et la somme de 21 700 € au titre de la perte de loyer.
- La demande de condamnation sous astreinte de la SCI SCD à exécuter des travaux de réparation de la toiture ;
De faire application de l'article 564 et suivants du CPC,
de DECLARER irrecevables ces deux demandes nouvelles.
En tout état de cause DEBOUTER M. [Y] [T] de ses demandes fins et conclusions telles que dirigées contre la SCI SCD.
Pour le surplus :
REFORMER la décision entreprise ;
DECLARER recevable et fondée la SCI SCD en son action et demandes.
Juger que la SCI SCD avait dans le dispositif de ses conclusions déposées dans le tribunal judiciaire de Moulins, valablement saisi le tribunal de la prétention relative au manquement du vendeur à son obligation légale d'information.
Juger que le tribunal était donc parfaitement saisi de ce chef de demande.
Juger en conséquence que le vendeur M. [M] [F] n'a pas satisfait à son obligation précontractuelle d'information.
Juger qu'il existe un vice caché affectant la toiture du bien vendu.
Juger que le vendeur, M. [M] [F], avait connaissance de ce vice caché, et qu'il ne l'a pas déclaré à l'acquéreur, la SCI SCD.
Juger encore que la prescription n'est pas acquise sur le fondement de l'article 1648 du Code civil.
Juger que le vendeur M. [M] [F] a commis une réticence dolosive en ne communiquant pas les éléments en sa possession.
Juger que les conséquences du dégât des eaux sur la propriété de M. [Y] [T], situé au [Adresse 6] à [Localité 2], seront intégralement supportées par M. [M] [F].
CONDAMNER M. [M] [F] intimé à porter et payer à la SCI SCD les sommes suivantes:
* Au titre de la réfection toiture : 24 275.51 €
* Au titre de la reprise des intérieurs : 4 772.11 €
soit total : 29 047,62 €
CONDAMNER M. [M] [F] requis à porter et payer à la SCI SCD une somme de 3 000.00 € à titre de dommages-intérêts tels que prévu à l'article 1645 du Code civil,
CONDAMNER encore M. [M] [F] requis à porter et payer à la SCI SCD une somme de 150.00 € à titre de trouble de jouissance, à compter du 1er octobre 2018 (date de l'achat) jusqu'au jour de l'arrêt à être rendu.
Si par impossible la cour d'appel ne retenait pas ces fondements, elle retiendrait la responsabilité du vendeur M. [M] [F], sur son engagement contractuel contenu à l'acte de vente.
CONDAMNER M. [M] [F] à porter et payer à la SCI SCD, la somme 29 047,62 €
DEBOUTER M. [Y] [T] de l'ensemble de ses demandes fins conclusions, telles que dirigées contre la SCI SCD.
CONDAMNER M. [M] [F] requis à porter et payer à la SCI SCD, une somme de 5000.00 € au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant ceux exposés devant le juge des référés ainsi qu'au fond, et les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître RAHON.
Suivant ses dernières conclusions du 6 juin 2025, Monsieur [F] [M] demande à la cour :
SUR L'APPEL PRINCIPAL DES ÉPOUX [Y] :
DÉCLARER Monsieur et Madame [Y] mal-fondés en leur appel et en conséquence REJETER leur demande de réformation du jugement attaqué et leurs demandes en condamnation en ce qu'elles sont dirigées contre Monsieur [F] [M] ;
CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes présentées par Monsieur [Y] ;
En conséquence, CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [Y] à payer à Monsieur [F] [M] la somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés, ainsi qu'aux entiers dépens en faisant application de l'article 699 du CPC au profit de la SCP VGR, prise en la personne de Me Laurent GARD ;
SUR L'APPEL INCIDENT DE LA SCI SCD :
DÉCLARER la SCI SCD mal-fondée en son appel incident et en conséquence :
REJETER sa demande de réformation du jugement attaqué et LA DÉBOUTER de ses demandes tentant à voir retenu la garantie ou la responsabilité de Monsieur [F] [M], que ce soit au titre des prétendus manquements à l'obligation précontractuelle d'information, réticence dolosive ou garantie des vices cachés ;
DÉBOUTANT la SCI SCD de toutes ces prétentions, fins et conclusions,
CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a :
- Constaté que la juridiction n'était pas valablement saisie d'une prétention de la SCI SCD fondée sur un manquement de M. [F] [M] à son obligation légale d'information
- Déclaré l'action de la SCI SCD en garantie des vices cachés, recevable en la forme
- Débouté la SCI SCD de ses demandes formées sur le fondement des dispositions des articles 1641 et suivants du Code Civil, compte-tenu de l'application de la clause élusive de garantie des vices cachés ;
- Débouté la SCI SCD de ses demandes formées sur le fondement des dispositions de l'article 1137 du Code Civil et sur l'existence d'un dol ;
- Débouté la SCI SCD de ses demandes au titre de la responsabilité contractuelle de M. [M]
- Condamné in-solidum, la SCI SCD et M. [T] [Y] à payer une somme de 1500 € à M. [F] [M] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC
- Rejeté les demandes de la SCI SCD et de M. [Y], présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC
- Condamné in solidum la SCI SCD et M. [T] [Y] aux dépens de l'instance, les frais d'expertise judiciaire étant toutefois laissés à la charge de la SCI SCD.
SUR LA DEMANDE ADDITIONNELLE DES ÉPOUX [Y]
DIRE que la responsabilité de M. [F] [M] ne peut pas être recherchée pour des désordres apparus postérieurement à la date de la vente de l'immeuble en cause et en l'absence de faute démontrée à son encontre.
EN CONSÉQUENCE, et en l'absence de preuve d'une faute commise par M. [F] [M] et d'un quelconque lien de causalité avec les dommages invoqués,
REJETER l'action en indemnisation conduite par M. et Mme [Y] à l'encontre de M. [F] [M].
LES DÉBOUTER de leur demande d'organisation d'une consultation.
CONDAMNER solidairement la SCI SCD à payer et porter à Monsieur [F] [M] la somme de 3 500 euros au titre des frais exposés par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER la SCI SCD aux entiers dépens en faisant application de l'article 699 du CPC au profit de la SCP VGR, prise en la personne de Me Laurent GARD.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 février 2026, et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience du 10 septembre 2026.
Par conclusions N°5 signifiées par RPVA le 24 juillet 2026, Monsieur et Madame [Y] demandent à la cour :
A titre liminaire,
Rabattre l'Ordonnance de clôture intervenue le 19 février 2026 et la fixer au jour de l'audience du 10 septembre 2026 ;
Dire l'appel interjeté recevable et bien fondé
Ce faisant
Vu les articles 544, 1240 et 1241 du code civil
Reconnaissant, à titre principal l'existence de troubles anormaux du voisinage et à titre subsidiaire la responsabilité pour faute solidaire de Monsieur [M] et de la SCI SCD,
Réformer le jugement en ce qu'il a :
- rejeté les demandes présentées par Monsieur [T] [Y] (chef non repris dans le dispositif mais mentionné en page 12 des motifs)
En conséquence
Dire les demandes formées contre la SCI SCD recevables
Condamner la SCI SCD sous astreinte de 100 € par jour de retard dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision à procéder aux réparations de sa toiture et à faire cesser toutes infiltration sur le fond cadastré AZ n°[Cadastre 2] Commune de [Localité 2]
Condamner solidairement Monsieur [M] et la SCI SCD sera, en outre, à porter et payer à Monsieur et Madame [Y] les sommes de :
- 48 902,32 € au titre des remises en état des locaux, travaux intérieurs et extérieurs, suivant les
devis n°DE260630 et n°DE260631 établis par la SARL DA SILVA, outre indexation basée sur l'indice BT01 depuis le 8 août 2022, date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire,
- S'agissant de l'indemnisation des réparations intérieures, ordonner la mise en place d'une mesure de consultation confiée à tel technicien que la Cour voudra avec pour mission de recenser les désordres nouveaux en lien avec la persistance des infiltrations et d'évaluer les préjudices matériels en lien avec ces désordres aux frais avancés des succombants
- 30 690 € au titre de la perte de loyers de l'appartement rez-de-chaussée gauche, selon décompte arrêté au 01/07/2026 outre 310 € par mois jusqu'à complète réparation ;
- 13 640 € par mois au titre de la perte locative du 2 ème appartement (1er étage gauche) de l'immeuble [Y] selon décompte arrêté au 01/07/2026 outre 310 € par mois pour la durée des travaux ;
Réformer le jugement en ce qu'il a
- condamné Monsieur [T] [Y] (in solidum avec la SCI SCD) à payer une somme de 1500,00 euros à Monsieur [F] [M] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté la demande de Monsieur [Y] présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile -
- condamné Monsieur [T] [Y] (in solidum avec la SCI SCD) aux dépens de l'instance (à l'exception des frais d'expertise judiciaire laissés à la charge de la société SCI SCD)
En conséquence
Condamner solidairement Monsieur [M] et la SCI SCD à porter et payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civileLes condamner en outre aux entiers dépens et faire application des dispositions de l'article 699 C.P.C. au profit de La SELARL LX RIOM-CLERMONT, prise en la personne de Maître Barbara GUTTON.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de rabat de l'ordonnance de clôture.
Les consorts [Y] sollicitent le rabat de l'ordonnance de clôture au motif que les désordres se sont aggravés ces derniers mois, et que devant l'inaction des autres parties, ils ont dû solliciter un artisan pour faire établir de nouveaux devis de réparation.
La cour constate cependant que l'allégation d'une aggravation des désordres ne repose que sur une photographie sensiblement identique à celles annexées au procès verbal de constat de commissaire de justice établi en décembre 2023- janvier 2024. Par ailleurs, la production de nouveaux devis est est jugé tardive eu égard à la longueur de la procédure, les consorts [Y] ayant eu la possibilité de transmettre ces nouvelles pièces et de formaliser de nouvelles demandes dans les délais impartis.
La cour rejettera la demande de rabat de l'ordonnance de clôture et déclarera en conséquence irrecevables les dernières conclusions ainsi que les pièces signifiées postérieurement.
Sur la recevabilité des demandes des époux [Y] à l'encontre de la SCI SCD
La SCI SCD indique que les demandes formées par les consorts [Y] à son encontre, sont nouvelles en cause d'appel, puisqu'elles étaient seulement dirigées contre Monsieur [M] devant le premier juge. Elle estime que les désordres dont se prévalent les consorts [Y] ne sont que la conséquence des infiltrations non résolues depuis 2018.
L'article 564 du code de procédure civile dispose que les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Il ne peut être constesté que devant le premier juge, Monsieur [Y] ne dirigeait ses demandes que contre Monsieur [M] en sollicitant la réparation des désordres et la réparation du préjudice de jouissance subi. Toutefois, la cour retiendra qu'il s'agit des mêmes prétentions formées désormais devant le propriétaire actuel, dès lors que Monsieur [Y] se plaint de la persistance des désordres initiaux constatés avant la vente, et de l'absence de diligences de la part du nouveau propriétaire de nature à faire cesser les désordres.
La cour juge que les prétentions ne sont donc pas nouvelles et les consorts [Y] seront donc déclarés recevables à agir à l'encontre de la société SCD.
Sur les demandes de la SCI SCD à l'encontre de Monsieur [M]
La SCI SCD soutient que son vendeur, Monsieur [M] a manqué à son obligation légale d'information, en dissimulant le mauvais état de la toiture au moment de la vente. Elle estime en outre que le vendeur doit être tenu de la garantir du vice affectant la toiture, non décelable au moment de la vente, mais dont il avait nécessairement connaissance de sorte que la clause d'exclusion de garantie stipulée à l'acte ne peut trouver à s'appliquer. Elle indique enfin que le vendeur a commis un dol n'ayant sciemment pas tenu l'acquéreur informé de l'état dégradé de la toiture, et qu'il engage en tout état de cause sa seule responsabilité contractuelle pour n'avoir pas respecté l'obligation stipulée à l'acte au terme de laquelle il demeurait seul responsable du sinistre dégâts des eaux.
Monsieur [M] conteste avoir eu connaissance du mauvais état du toit et avoir été informé de cet état par la société SANI THERMIQUE qu'il avait mandaté à la suite du sinistre survenu sur la propriété voisine.
L'article 1112-1 du code civil prévoit que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son co-contractant.
Le manquement à ce devoir d'information engage la responsabilité délictuelle de celui qui y était tenu.
En l'espèce, il est constant que l'immeuble vendu est affecté de désordres que l'expert judiciaire a décrits de la manière suivante : des infiltrations dans la pièce située en limite de propriété, les parois, plafonds et murs sont dégradés. Selon l'expert, ces désordres seraient apparus en mars 2018 (date de la déclaration de sinistre de M. [M]). Il estime que les désordres proviennent d'une part de la dégradation du chéneau en zinc disposé par dessus le chéneau d'origine en acier (le contact entre les deux matériaux ont provoqué un dégradation de l'ouvrage zinc par effet électrolytique), affecté d'une absence de pente partielle et en l'absence de trop plein en partie supérieure ; d'autre part, du mauvais état de la toiture (recouvrement entre bacs incorrects et fixations anormalement disposées) qui n'a pas été réparé par les interventions qualifiées de «sauvegarde». L'expert conclut que les lieux sont impropres à leur destination.
Il résulte des débats que Monsieur [M] a en effet effectué le 21 mars 2018, une déclaration de sinistre à la suite du dégâts des eaux sur la propriété voisine de Monsieur [Y]. Au terme de ce constat amiable effecuté entre les deux propriétaires, il n'est toutefois pas relevé de désordre sur la propriété du n°92, même s'il est noté sur le constat amiable que l'origine des désordres provient bien de la propriété [M].
A la suite de cette déclaration de sinistre, Monsieur [M] a fait intervenir la société SANI THERMIQUE qui a procédé à une recherche de fuite en toiture, sur le chéneau et au droit du mur le 26 mars 2018. Cette société a procédé à la reprise de l'étanchéité du chéneau au droit de la descente d'eaux pluviales, à la reprise de 3 fissures sur le chéneau, à la fourniture et pose d'une pièce de zinc en tête de mur en jonction avec le voisin, ainsi à qu'à la pose d'un devers d'eau en zinc sur la rive du voisin, prestations facturées à hauteur de 748,80 €.
Or, dans l'acte de vente du 28 septembre 2018 entre Monsieur [M] et la SCI SCD, il est expressément stipulé la clause suivante :
«Le vendeur déclare qu'un sinistre est intervenu sur la propriété voisine (parcelle AZ n°[Cadastre 2]) dont l'origine proviendrait de la propriété vendue. Le vendeur déclare avoir fait intervenir la société SANI THERMIQUE à [Localité 2] [...]. Le vendeur déclare en outre avoir effectué une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d'assurance MMA à [Localité 2]. Il est ici précisé que le dossier est encore au stade des expertises. Le vendeur restera responsable de l'évolution de la procédure de telle sorte que l'acquéreur ne soit jamais inquiété à ce sujet.»
L'acheteur a donc bien été informé de l'existence d'un sinistre sur la propriété voisine dont la cause se trouve sur la propriété objet de la vente, mais il ne peut être reproché au vendeur d'avoir dissimulé des informations sur l'état du toit, puisqu'il n'est pas établi que ce dernier avait connaissance de sa dégradation avancée et de ses malfaçons d'origine. En effet, si l'expert prétend, en reprenant les propos du représentant de la SARL SANITHERMIQUE, que Monsieur [M] a été avisé par cette société de l'insuffisance des réparations et de la nécessité de procéder à une réfection d'ampleur, cette affirmation est cependant contestée par Monsieur [M] et ne résulte manifestement d'aucune pièce produite aux débats. Il convient de rappeler que Monsieur [M] n'occupait pas les lieux objets du litige, qu'il n'était que nu-propriétaire de l'immeuble jusqu'en 2016, date du décès de sa mère usufruitière, et que les seules mentions sur la facture d'intervention de la société SANI-THERMIQUE ne sont pas de nature à renseigner le propriétaire sur l'état du toit, sur le caractère provisoire des réparations effectuées et sur la nécessité de faire effectuer une réfection complète à brève échéance.
Par ailleurs, contrairement à ce que soutient la SCI SCD, le rapport d'expertise amiable demandé par l'assureur de Monsieur [M] n'évoque aucune dégradation du toit mais seulement la reprise de la jonction de couverture entre les deux immeubles et une reprise de la goutière sur le bâtiment [M].
La SCI SCD indique encore que la mention selon laquelle «le dossier est encore au stade des expertises» serait erronée puisque Monsieur [M] avait déjà connaissance du rapport d'expertise de sa compagnie d'assurance. La cour ne peut toutefois retenir cette argumentation dans la mesure où si effectivement le rapport du cabinet TEXA est daté du 19 septembre 2018, soit 10 jours avant la signature de l'acte authentique, les discussions entre assureurs et experts étaient se poursuivaient tel que cela ressort des rapports d'expertise postérieurs et des échanges de courriers entre les assureurs.
Dans ces conditions, l'existence d'un manquement du vendeur à son obligation précontractuelle d'information et plus encore d'une réticence dolosive au préjudice de l'acheteur, n'est pas établie.
La cour confirmera en outre, par adoption des motifs, la décision du premier juge qui a rejeté la demande tendant à obtenir la garantie du vendeur au titre des vices cachés, la clause élusive de responsabilité contenue à l'acte ne pouvant être écartée en l'absence de preuve d'une mauvaise foi du vendeur et de la connaissance par ce dernier du vice affectant la toiture de l'immeuble vendu.
S'agissant enfin de la responsabilité contractuelle, il résulte en effet de la clause précité contenue dans l'acte de vente que le vendeur s'est engagé à assumer le cas échéant les conséquences du sinistre survenu sur la propriété voisine de Monsieur [Y], de façon à ce que l'acheteur n'en soit pas inquiété.
Cependant, et comme l'avait déjà pertinemment relevé le premier juge, l'obligation ainsi stipulée ne concernait que les conséquences du sinistre alors déclaré et donc la prise en charge le cas échéant de l'indemnisation des dommages causés à la propriété voisine, et non comme le soutient la SCI SCD, la réparation de la totalité de la toiture de l'immeuble vendu. Aucun manquement ne peut donc être reproché sur ce point à Monsieur [M].
La SCI SCD sera donc déboutée de ses demandes à l'encontre de Monsieur [M]. Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les demandes des époux [Y] à l'encontre de Monsieur [M] et de la SCI SCD
Les époux [Y] agissent en cause d'appel à titre principal sur le fondement de la responsabilité à raison des troubles anormaux du voisinage, en estimant que les infiltrations affectant leur propriété, trouvent leur origine dans l'état de la toiture de la propriété voisine appartenant désormais à la SCI SCD.
L'action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l'immeuble à l'origine du trouble, responsable de plein droit.
Ce régime de responsabilité ne repose pas sur la preuve d'un comportement fautif de l'auteur du dommage : seule compte l'existence d'un trouble excédant la gêne normalement supportable dans le cadre de relations de voisinage.
Il appartient à celui qui se prévaut d'un tel trouble d'établir la preuve du caractère anormal du trouble de voisinage subi et son imputabilité à celui qu'il poursuit.
L'expert judiciaire a constaté les désordres suivants sur la propriété de M. [Y] : les désordres consistent en des infiltrations affectant la façade de l'immeuble et secondairement les parois de la salle d'eau située au rez-de-chaussée contre le mur en limite de propriété. Selon l'expert, les désordres sont apparus à partir d'avril 2018 et ont la même origine que dans l'immeuble voisin situé au n°92, à savoir la mauvaise récupération et évacuation des eaux du pan de toiture. L'expert conclut que les sanitaires et la chambre sur rue de l'appartement sont impropres à leur destination.
Aucun élément ne vient contredire l'analyse de l'expert sur la cause des désordres, à savoir la mauvaise évacuation des eaux pluviales de la propriété voisine, privant les consorts [Y] de la possibilité d'utiliser une partie de leur propriété.
Les consorts [Y] produisent en outre un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date des 21/12/2023 et 18/01/2024 qui mentionne :
- la persistance des dégradations dans la salle de bains du rez de chaussée ;
- au premier étage, le mur en façade du séjour est très humide et très froid,
- à l'extérieur, la façade présente des tâches et auréroles, l'enduit est dégradé et présente des plaques style salpêtre.
La cour ne peut que constater que les troubles à l'origine du sinistre du mois de mars 2018 se poursuivent et s'aggravent, l'extension des traces d'humidité sur la façade étant parfaitement visible en comparant les photographies du rapport d'expertise et celles du dernier procès-verbal de constat. Le premier étage de l'immeuble commence à être affecté, même si à la lecture du constat d'huissier, il n'est pas fait état de traces d'humidité ou de dégradations des murs et plafonds.
Il sera jugé que les troubles causés depuis le sinistre de mars 2018 par le mauvais état du toit de l'immeuble situé au numéro [Adresse 7] excèdent incontestablement les inconvénients normaux du voisinage. Les époux [Y] sont donc bien fondés à solliciter la condamnation tant de Monsieur [M], ancien propriétaire, que de la SCI SCD, nouveau propriétaire, à réparer les dommages causés. L'expert a chiffré le montant des réparations des façades et intérieurs de l'immeuble situé au n°[Adresse 1] à la somme de 16953,86 €, somme qui sera actualisée sur l'indice BT01 du coût de la construction à compter du 8 août 2022 et jusqu'à la date du présent arrêt. L'expert a également évalué le préjudice de jouissance résultant pour les consorts [Y] de l'impossibilité de louer une partie de l'immeuble en raison de la forte humidité, en retenant une perte de 310 € par mois depuis le 1er avril 2018. Il conviendra de faire également droit à cette demande et de condamner in solidum Monsieur [M] et la SCI SCD à la somme de 21700,00 € arrêtée au 01/02/2024 outre 310 € jusqu'à la date du présent arrêt.
Dans ses conclusions, la SCI SCD demande de «juger que les conséquences du dégâts des eaux sur la propriété de M. [Y] seront intégralement supportées par M. [F] [M]».
En application de la clause claire et non équivoque stipulée à l'acte de vente, Monsieur [M] s'est en effet engagé vis à vis de l'acheteur à assumer les conséquences du sinistre de telle sorte que l'acquéreur n'en soit pas inquiété. La demande de la SCI SCD s'analyse donc comme une demande de garantie due par Monsieur [M] quant aux conséquences du sinistre. Il sera donc jugé que Monsieur [M] surpportera intégralement les conséquences des condamnations au titre de la réparation des dommages matériels sur la propriété de Monsieur [Y] et dans la limite de 50% s'agissant du préjudice de jouissance, l'ancien propriétaire ne pouvant être intégralement responsable du trouble de jouissance qui persiste faute pour le nouveau propriétaire d'avoir fait procéder aux travaux.
Les époux [Y] sont également fondés à voir condamner la SCI SCD, propriétaire actuel, à faire réparer la toiture à l'origine des infiltrations. Compte tenu de l'ancienneté du litige, une astreinte de 100 € par jour de retard sera fixée à défaut d'exécution des travaux dans un délai de six mois.
La cour infirmera donc le jugement qui avait débouté Monsieur [Y] de ses prétentions.
En revanche, les époux [Y] seront déboutés de leur demande au titre du préjudice de jouissance pour l'appartement du 1er étage, dès lors qu'ils ne démontrent pas l'impossibilité de le relouer en raison des troubles précédemment constatés. Ils ne justifient pas d'une aggravation des troubles significative depuis le rapport de l'expert, de sorte que leur demande de désignation d'un consultant pour chiffrer de nouveaux désordres n'est pas fondée.
Sur les demandes accessoires.
Monsieur [M] et la SCI SCD, parties perdante, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire.
Ils seront en outre condamnés à verser une indemnité de 3000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à Monsieur et Madame [Y].
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement par arrêt contradictoire
Déclare recevable les demandes de Monsieur [T] [Y] et de Madame [U] [Y] née [L] à l'encontre de la SCI SCD ;
Confirme le jugement du 31 août 2023 en ce qu'il a débouté la SCI SCD de ses demandes à l'encontre de Monsieur [F] [M] ;
Infirme le jugement pour le surplus ;
Condamne la SCI SCD à faire procéder aux travaux de réparation du pan de toiture et du chéneau défectueux, sous astreinte de 100 € par jour de retard qui commencera à courir dans un délai de 6 mois suivant la signification du présent arrêt et pendant un délai de 6 mois ;
Condamne in solidum Monsieur [F] [M] et la SCI SCD à payer à Monsieur [T] [Y] et à Madame [U] [Y] née [L] les sommes suivantes :
- 16953,86 € au titre de la remise en état des locaux, avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction depuis le 8 août 2022 et jusqu'à la date du présent arrêt ;
- 21700,00 € au titre de la perte des loyers arrêtée au 01/02/2024, outre 310 € par mois jusqu'à la date du présent arrêt ;
Dit que dans leurs rapports entre eux, Monsieur [F] [M] supportera le coût de la remise en état des locaux en totalité, et le préjudice de perte des loyers dans la limite de 50% ;
Déboute Monsieur et Madame [Y] de leur demande au titre du 2ème appartement et de leur demande de consultation ;
Condamne in solidum Monsieur [F] [M] et la SCI SCD à payer une somme de 3000,00 € à Monsieur [T] [Y] et à madame [U] [Y] née [L] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute Monsieur [M] et la SCI SCD du surplus de leurs demandes ;
Condamne in solidum Monsieur [F] [M] et la SCI SCD aux dépens de première instance et d'appel comprenant les frais d'expertise ;
Le greffier Le président