Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

AUQUE, Traité des baux commerciaux avec disquette d'actes-types, LGDJ, 1996 ; MBOTAINGAR, Statut des baux commerciaux et concurrence, LexisNexis, 2008 ; CHATTY, Les baux commerciaux, Legis-France, 4e éd., 2015 ; MIRON, Le statut des baux commerciaux à l'épreuve des réalités économiques, L'Harmattan, 2015 ; CERATI-GAUTHIER et DEBEAURAIN, Guide des baux commerciaux, Edilaix, 18e éd., 2018 ; BESSON,  …

Bibliographie générale

Le bail commercial constitue l’un des éléments essentiels du fonds de commerce. Il figure parmi les éléments incorporels, tels que la clientèle et l’achalandage, l’enseigne, le nom commercial, le nom de domaine, ainsi que les brevets et licences, et aux côtés des éléments corporels comme le matériel et l’outillage. La notion de “ bail ” est définie à l’article 1709 du Code civil, lequel dispose que “ le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ”. Aussi, le bail commercial, à proprement parler, est-il un contrat par lequel le propriétaire d’immeuble, dénommé le bailleur, met à disposition d’un commerçant, dénommé le preneur, la jouissance de locaux dans lesquels ce dernier exploite son fonds de commerce.

Initialement, ce type de contrat était soumis au régime du bail de droit commun figurant aux articles 1713 et suivants du Code civil. Toutefois, ces règles sont très vite apparues inadaptées au bail de locaux commerciaux. En effet, étant soumis à l’entière liberté des parties, le bail ne conférait au preneur aucun droit au renouvellement ou au paiement d’une indemnité en cas de rupture contractuelle. Le bailleur avait la possibilité de mettre fin au contrat à l’expiration du terme fixé, sans qu’il soit nécessaire de donner congé (art. 1737 C. civ.), ou à tout moment si le contrat était à durée indéterminée, ce qui engendrait nécessairement une insécurité matérielle et juridique pour le commerçant, et une entrave à l’exploitation de son activité. Pour garantir la pérennité de son installation, la protection du preneur est apparue primordiale. Tenant compte de ce besoin spécifique, le législateur a progressivement instauré, par la loi du 17 mars 1909 , puis par la loi du 30 juin 1926 , un statut particulier, dérogatoire au droit civil. Cependant, il a fallu attendre l’adoption du décret 53-960 du 30 septembre 1953  pour que soit mis en place un véritable statut spécifique aux baux commerciaux, protecteur des intérêts du commerçant. Aujourd’hui, l’ensemble des règles, qui gouvernent le statut des baux commerciaux, figure aux articles L. 145-1 à L. 145-60 et R. 145-1 à R. 145-38 du Code de commerce, complétées par les dispositions supplétives des articles 1709 et suivants du Code civil laissant une large place à la liberté contractuelle.

Le statut des baux commerciaux est, aux termes de l’article L. 145-1, I, du Code de commerce, applicable “ aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce ”.

Le régime des baux commerciaux a fait l’objet de plusieurs réformes législatives au cours des dernières années. La modification la plus significative résulte de la loi 2014-626 du 18 juin 2014 , dite loi Pinel, qui a posé " des règles d’indexation plus justes et des modalités plus adaptées aux TPE du commerce et de l’artisanat ”, et instauré un droit de préférence au bénéfice du commerçant en cas de mise en vente de son local. Son décret d’application du 3 novembre 2014  précise entre autres “ la date du congé donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ”, ainsi que “ les obligations du bailleur en matière d’information du locataire ”, et dresse une liste “ des charges, travaux, impôts, taxes et redevances relatifs aux parties privatives et communes qui ne peuvent pas être mis à la charge du locataire ”. Plus récemment, la loi 2015-990 du 6 août 2015 , dite loi Macron, a renforcé le formalisme lié aux congés et aux demandes de renouvellement. Enfin, le décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 , entré en vigueur au 1er janvier 2020, a rendu obligatoire le recours à un avocat pour toutes contestations relatives aux baux commerciaux ou attachées à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.

Depuis l’adoption du décret 53-960 du 30 septembre 1953, le statut des baux commerciaux a très largement favorisé le développement du commerce, ainsi que des marchés immobiliers. Cette pratique, qui recouvre des réalités forts diverses, a permis l’essor des centres d’affaires, des centres commerciaux et des galeries commerciales. Cependant, si ce secteur économique a connu une ascension rapide et florissante, cela n’a pas été le cas des petits commerces de centres-villes, situés spécialement dans des villes moyennes, pour lesquels l’accessibilité à la “ propriété commerciale ” représente un coût élevé, ne serait-ce que par le versement, au propriétaire des locaux, d’un droit d’entrée, également dénommé “ pas-de-porte ”, lors de la conclusion du bail commercial en échange de leur mise à disposition et de l’obtention des garanties légales attachées. Afin de tenter d’enrayer la fermeture des commerces de proximité et de préserver la diversité commerciale, la loi 2005-882 du 2 août 2005  a instauré un nouveau droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux, exploités dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité.

L. du 17 mars 1909 relative à la vente et au nantissement des fonds de commerce, JO du 19 mars 1909.

L. du 30 juin 1926 réglant les rapports entre locataires et bailleurs, en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d’immeubles ou de locaux à usage commercial ou industriel, JO du 1er juillet 1926.

D. 53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, JO du 1er octobre 1953.

L. 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, JO du 19 juin 2014, Titre Ier, art. 1 à 21.

D. 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, JO du 5 novembre 2014.

L. 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, JO du 7 août 2015, art. 207.

D. 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile, JO du 12 décembre 2019, art. 7, modifiant les articles R. 145-26, R. 145-27, R. 145-29 et R. 145-31 du Code de commerce.

L. 2005-882 du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises, JO du 3 août 2005, art. 58, modifiant l’article L. 145-2 du Code de commerce, et créant les articles L. 214-1 et suivants du Code de l’urbanisme.

Mise en place d'un statut des baux commerciaux

Le statut des baux commerciaux imaginé pour protéger efficacement le commerçant et son fonds de commerce présente une rigidité certaine. Composé de nombreuses dispositions d’ordre public, le statut des baux commerciaux confère au locataire un avantage essentiel, la “ propriété commerciale ”, à laquelle il est impossible de déroger. Ce statut confère au preneur le droit d’obtenir le renouvellement du bail à son expiration (art. L. 145-8 C. com.) et, en cas de refus, le droit de percevoir une indemnité d’éviction (art. L. 145-14 C. com.), d’un montant particulièrement élevé, afin de dissuader le bailleur de délivrer congé. Ce caractère rigide se traduit également par l’imposition d’une durée minimale du bail de neuf ans, dans le souci d’assurer au commerçant la stabilité de son exploitation. Le statut des baux commerciaux ne constitue toutefois pas un obstacle absolu à la liberté contractuelle. En effet, les parties ont toujours la possibilité d’échapper au statut et de conclure un bail dérogatoire d’une durée au plus égale à trois ans (art. L. 145-5 C. com.). Le mécanisme de la déspécialisation du bail permet aussi d’accorder au preneur le droit de changer la destination des lieux loués, telle que prévue au contrat, en modifiant leur affectation originelle ou en adjoignant une activité connexe ou complémentaire (art. L. 145-47 et s. C. com.). Par ailleurs, les parties ont la faculté de fixer librement le montant du loyer, d’insérer une clause d’échelle mobile, laquelle permettra sa révision (art. L. 145-39 C. com.), et de déroger ainsi aux dispositions de l’article L. 145-38 du Code de commerce, applicables en matière de révision du loyer. Si le statut interdit la sous-location totale ou partielle, il admet cependant que les parties puissent, d’un commun accord, en convenir autrement (art. L. 145-31 C. com.). En revanche, il autorise le preneur à céder son droit au bail à un tiers et répute non écrites toutes clauses visant à lui interdire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce (art. L. 145-16 C. com.). La souplesse du régime des baux commerciaux réside enfin dans la possibilité qu’ont les parties de mettre fin à la relation contractuelle, au terme pour l'échéance contractuelle, ou, de manière anticipée, à l'expiration de chaque période triennale.

Un statut protecteur du commerçant

En comparaison avec le droit des autres pays européens, qui laisse un large champ à la liberté contractuelle, le droit français des baux commerciaux se montre beaucoup plus protecteur. Le développement du commerce européen, qui a conduit les acteurs économiques à s’implanter dans les différents Etats membres de l’Union européenne, ainsi que l’influence croissante du droit européen sur les différentes législations nationales posent la question de la compatibilité du statut des baux commerciaux au droit de l’Union.

La question de la “ propriété commerciale ” n’entre pas dans le champ d’application du droit européen. Selon l’article 345 TFUE, “ les traités ne préjugent en rien le régime de la propriété dans les États membres ”. Aussi, le régime relatif à la propriété relève-t-il de la seule compétence des législations nationales. En l’occurrence, la “ propriété commerciale ”, par le bénéfice du droit au renouvellement du bail ou, à défaut, au paiement d’une indemnité d’éviction, touche indirectement à la propriété immobilière et échappe par conséquent au droit européen.

Le principe de libre établissement posé à l’article 49 TFUE  implique une égalité de traitement entre ressortissants des Etats membres interdisant toute discrimination reposant sur la nationalité. Si, en droit français, l’article L. 145-13 du Code de commerce, aujourd’hui abrogé par la loi 2014-626 du 18 juin 2014 , interdisait aux commerçants, industriels ou personnes immatriculées au répertoire des métiers de nationalité étrangère, de se prévaloir des dispositions relatives au statut des baux commerciaux, le même texte précisait que cette interdiction n’était pas “ applicable aux ressortissants d’un Etat membre de la Communauté européenne ou d’un Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ”. De ce point de vue, et en dépit de l’abrogation de ce texte, le principe d’égalité entre ressortissants des Etats membres était déjà effectif. Ainsi, n’est pas fondé l’argument selon lequel le statut français des baux commerciaux n’est pas compatible avec le droit européen et restreindrait la concurrence entre commerçants français et étrangers, certains pays, comme l’Allemagne, ne bénéficiant d’aucun régime protecteur à l’égard du locataire, à la différence de la France. En effet, tout ressortissant de l’Union européenne et, depuis l’abrogation de l’article L. 145-13, tout ressortissant extra-communautaire bénéficient du statut français et de ses avantages, que sont le droit au renouvellement du bail et au paiement d’une indemnité d’éviction, dans les mêmes conditions qu’un commerçant français.

Une réponse ministérielle du 9 mai 1988 a conclu à la compatibilité du statut des baux commerciaux au droit européen en indiquant qu’ “ aucune disposition actuelle ni future du plan communautaire ne remet en cause la législation française relative à la propriété commerciale et à celle du fonds de commerce ” .

Art. 49, al. 2, TFUE : “ la liberté d’établissement comporte l’accès aux activités non salariées et leur exercice, ainsi que la constitution et la gestion d’entreprises, et notamment de sociétés au sens de l’article 54, deuxième alinéa, dans les conditions définies par la législation du pays d’établissement pour ses propres ressortissants, sous réserve des dispositions du chapitre relatif aux capitaux ”.

L. 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, JORF 0140 du 19 juin 2014, art. 5.

Rép. Quest. Ecrite 35134, JO, Déb. Ass. Nat., 9 mai 1988, 1982.

Compatibilité avec le droit de l’Union européenne

Depuis quelques années, il est fréquent que soit invoqué, devant le juge national, les dispositions de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales. Le contentieux des baux commerciaux n’y fait pas exception et a très largement contribué à sa mise en œuvre par le contrôle de conventionnalité opéré par la Cour de cassation.

La question s’est ainsi posée de l’éventuelle atteinte portée par le régime des baux commerciaux au droit de propriété des bailleurs. En effet, certains d’entre eux ont invoqué l’incompatibilité du statut à l’article 1 du premier protocole additionnel de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales selon lequel, d’une part, si “ toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens, nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ” (al. 1), et d’autre part, ces dispositions “ ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes ” » (al. 2). Ces bailleurs ont invoqué le fait que les dispositions relatives au statut des baux commerciaux ne servaient pas l’intérêt général, voulu par le texte, mais le seul intérêt du locataire. La Cour de cassation a rejeté cette argumentation. Elle a au contraire estimé que les dispositions relatives au statut des baux commerciaux, qui réalisent un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général et les impératifs de sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu, ne sont pas contraires aux dispositions de l’article 1er du premier protocole additionnel de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales .

Avant leur abrogation par la loi 2014-626 du 18 juin 2014 , les dispositions de l’article L. 145-13 du Code de commerce, qui privaient certains étrangers du bénéfice du statut des baux commerciaux , ont également fait l’objet d’un contrôle de conventionnalité. Saisie de cette question, la Cour de cassation a considéré que l’article L. 145-13, en ce qu’il subordonnait, sans justification d’un motif d’intérêt général, le droit au renouvellement du bail commercial, protégé par l’article 1 du premier protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales, à une condition de nationalité, constituait une discrimination prohibée par l’article 14 de cette même convention et l’a déclaré inconventionnel .

Saisie de la question de l’interférence du législateur dans le déroulement de procédures judiciaires relatives à la révision du loyer, l’Assemblée plénière de la Cour de cassation a fait une exacte application de la solution dégagée par la Cour européenne des droits de l’Homme, dans l’arrêt Zielinski et autres c/ France du 28 octobre 1999 . Elle a estimé que si le législateur peut adopter, en matière civile, des dispositions rétroactives, le principe de prééminence du droit et la notion de procès équitable consacrés par l’article 6 de la CEDH s’opposent, sauf pour d’impérieux motifs d’intérêt général, à l’ingérence du pouvoir législatif dans l’administration de la justice afin d’influer sur le dénouement judiciaire des litiges, cette règle générale s’appliquant quelle que soit la qualification formelle donnée à la loi, même lorsque l’Etat n’est pas partie au procès. Elle en a déduit qu’il ne résulte ni des termes de la loi 2001-1168 du 11 décembre 2001, dite loi MURCEF, ni des travaux parlementaires que le législateur a entendu répondre à un impérieux motif d’intérêt général pour corriger l’interprétation juridictionnelle de l’article L. 145-38 du Code de commerce et donner à cette loi nouvelle une portée rétroactive dans le but d’influer sur le dénouement des litiges en cours .

Enfin, au visa de l’article 11 de la CEDH, la Cour de cassation a considéré que la clause d’un bail commercial, qui fait obligation au preneur d’adhérer à une association des commerçants et à maintenir son adhésion pendant la durée du bail, est entachée d'une nullité absolue , faisant ainsi application de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’Homme qui a consacré le droit de ne pas adhérer à une association ou celui de s’en retirer .

Cass. 3e civ., 27 février 1991, LawLex202300014891JBJ, Bull. civ. III, n° 67 ; D. 1992, 364, obs. ROZÈS ; RTD civ. 1992, 88, obs. MESTRE ; RDI 1991, 518, BRIÈRE DE L’ISLE et DERRUPPÉ ; JCP N 1991, prat. 1755, n° 39-4, obs. MONÉGER ; JCP E 1991, 85, n° 38, MONÉGER ; Gaz. Pal. 1992, 1, doctr. 103, MAGNAN. – V. aussi Cass. 3e civ., 12 juin 1996, LawLex202300014892JBJ, JCP N 1997, II, 241, note NANZIR ; JCP E 1996, II, Pan. 779, 263, obs. BOCCARA ; Loyers et copropr. 1997, comm. 78, obs. BRAULT et MUTELET ; Administrer août-sept. 1996, 28, obs. BOCCARA, LIPMAN-W. BOCCARA et SAINTURAT.

Seuls échappaient à ces dispositions, les ressortissants d’un Etat membre de l’Union européenne ou d’un Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen, les étrangers ressortissants d’un État accordant la réciprocité législative aux ressortissants français, ou encore ceux bénéficiant d’une convention bilatérale d’établissement.

Cass. 3e civ., 9 novembre 2011, LawLex202100003170JBJ, Bull. civ. III, n° 194 ; Dalloz actualité, 15 nov. 2011, obs. ROUQUET ; D. 2012, 1208, chron. MONGE, GUILLAUDIER et GOANVIC ; D. 2012, 2331, obs. D’AVOUT et BOLLEE ; D. 2012, n° 8, 552, note MONEGER ; AJDI 2012, n° 2, 111, note DUMONT-LEFRAND ; RD rur. 2012, comm. 14, note CREVEL ; JCP G 2011, 1279 ; JCP G 2012, 264, n° 3 ; JCP G 2012, 53, note KENFACK ; JCP E 2011, act. 603 ; JCP E 2012, 1057, note AUQUE ; JCP N 2012, 1116, PIERRE – KENFACK ; JCP E 2012, 1094 ; Lamy dr. com. févr. 2012, 22, note QUEMENT ; Defrénois 2012, 15, note RUET ; Rev. Loyers 2011, 458, note VAISSIE ; Loyers et copropr. 2012, comm. 17, note CHAVANCE ; Loyers et copropr. 2012, Repère 11, MONEGER ; Just. & cass. 2012, 171, rapp. PROUST ; ibid., 176, avis CUINAT ; Rev. crit. DIP 2012, 568, note JAULT-SESKE.

CEDH, 28 octobre 1999, n° 24846/94 ; 34165/96 ; 34173/96, Zielinski et Pradal et Gonzalez et a c/ France, Rec. CEDH 1999, VII ; D. 2000, somm. 184, obs. FRICERO ; AJDA 2000, 533, chron. FLAUSS ; RJF 1/2000, n° 140 ; RJS 2000, n° 87 ; RFDA 2000, 289, MATHIEU ; RFDA 2000, 1254, note BOLLE ; RTD civ. 2000, 436, MARGUENAUD ; RTD civ. 2000, 629, obs. PERROT ; JCP G 2000, I, 202, SUDRE ; Dr. & patr. mars 2000, 96, obs. PETTITI.

Ass. Plén., 23 janvier 2004, LawLex202300014893JBJ, Bull. ass. plén. n° 2 ; BICC 15 mars 2004, rapp. FAVRE et avis de GOUTTES ; D. 2004, 1108, note GAUTIER ; D. 2004, Point de vue 1171, obs. VOXEUR et NGO KY ; D. 2005, 1090, obs. ROZES ; Just. & cass. 2005, 290, CANIVET ; AJDI 2004, 175, étude LASSNER ; AJDI 2004, 201, obs. BLATTER ; RTD civ. 2004, 341, obs. THERY ; RTD civ. 2004, 371, obs. RAYNARD ; RTD civ. 2004, 598, obs. DEUMIER ; RTD civ. 2004, 603, obs. DEUMIER ; RTD com. 2004, 74, note MONEGER ; RTDH 2004, 461, FRIOCOURT et MONGIN ; RFDA 2004, 224, chron. MATHIEU ; RJS 2004, Chron. 343, par PRETOT ; RDC 2004, 699, obs. LARDEUX ; RDC 2004, 791, obs. MARAIS ; JCP G 2004, II, 10030, note BILLIAU ; JCP E 2004, 514, note MONEGER ; Procédures 2004, n° 49, obs. PERROT ; Procédures 2004, n° 56, obs. CROZE ; GAJC, n° 9 ; RJDA 2004, 304 ; Defrénois 2004, 525, obs. RUET ; LPA 28 avr. 2005, 8, MECARELLI ; LPA 22 juill. 2005, CHASSAGNAUD ; Loyers et copropr. 2004, comm. 50, obs. BRAULT ; Administrer 3/2004, 21, note BARBIER.

Cass. 3e civ., 12 juin 2003, LawLex202200011410JBJ, Bull. civ. III, n° 125 ; BICC 15 oct. 2003, n° 1207, et la note ; R. 2003, 326 ; D. 2003, 1694, obs. ROUQUET ; D. 2004, 367, note BENARD ; AJDI 2003, 663, obs. BLATTER ; RTD civ. 2003, 771, obs. RAYNARD ; RTD civ. 2004, 280, obs. MESTRE et FAGES ; RTD com. 2003, 755, obs. GROSCLAUDE ; RTD com. 2004, 72, obs. MONEGER ; Dr. sociétés 2003, n° 165, note LUCAS ; RDC 2004, 231, obs. ROCHFELD ; RDC 2004, 348, obs. LARDEUX ; RDC 2004, 465, obs. MARAIS ; JCP G 2003, II, n° 49, 10190, note AUQUE ; JCP E 2003, 1791, note BOUTONNET ; JCP E 2004, 334, n° 7, obs. RAYNAUD ; Rev. sociétés 2003, 880, note COQUELET ; Dr. et proc. 2003, 69, note SCHUTZ ; Dr. & patr. 2003, n° 121, 93, note CHAUVEL ; Rev. huissiers 2003, 350, n° 6, note SCHUTZ ; RJDA 2003, n° 971 ; Gaz. Pal. 2003, n° 291, 28, obs. BARBIER ; Gaz. Pal. 2003, 2, 3139, note BARBIER ; LPA 30 avr. 2004, note KEITA ; LPA 28 juin 2004, 5, note TEILLAS ; Constr.-Urb. 2003, n° 12, 274, note SIZAIRE ; Rev. loyers 2003, 436, obs. GUILLUY-FRIANT ; Loyers et copropr. 2003, comm. 179, obs. BRAULT ; Administrer, août-sept. 2003, 40, obs. BOCCARA et LIPMAN-W. BOCCARA.

CEDH, 30 juin 1993, n° 16130/90, Sigurjonsson c/ Islande, Rec. CEDH, série A-264 ; D. 1994, 181, note MARGUENAUD ; JCP G 1994, I, 3742, chron. SUDRE.

Conformité du statut aux dispositions de la CEDH

Même si la doctrine se penche régulièrement sur la question de l’impact du droit européen sur les législations locatives nationales et s’interroge sur l’unité potentielle du droit des baux commerciaux au sein de l’Union, le régime des baux commerciaux échappe encore à toute harmonisation européenne ou internationale en la matière.

Sur l’aspect économique, le besoin d’une harmonisation ou d’une unification des législations locatives des États membres reste en revanche d’actualité. En effet, selon certains économistes, le champ d’application trop étendu du statut des baux commerciaux, ainsi que la limitation excessive des droits du bailleur, constituent un frein au développement et à l’expansion économique. Le fait de protéger les acteurs présents sur le marché en renchérissant l'installation des nouveaux entrants constitue un grave facteur d'inefficience de l'économie française. A ce titre, il avait été notamment recommandé de restreindre le champ d’application du statut, de limiter dans le temps le droit au renouvellement et d’interdire la pratique dite du “ pas-de-porte ”. Le législateur français n’a pas cédé à ces recommandations et a, au contraire, étendu un peu plus le champ d’application du régime des baux commerciaux, notamment par l’adoption de la loi 2008-776 du 4 août 2008  qui a permis d’appliquer le statut aux baux à usage exclusivement professionnel.

Le commerce est aujourd’hui principalement européen, alors que les régimes locatifs sont nationaux, cette opposition étant susceptible de créer une distorsion. Ainsi, la rigueur du statut français des baux commerciaux peut avoir pour effet de dissuader les grands opérateurs économiques, que ce soit les grandes enseignes ou les sociétés foncières, d’investir en France, préférant ainsi s’installer dans d’autres Etats membres où le régime locatif est tourné vers la liberté contractuelle. Aussi, la question se pose-t-elle de savoir s’il ne serait pas souhaitable, sinon de créer un statut des baux commerciaux unique de dimension européenne, du moins d’intégrer plus de flexibilité dans le régime français des locations commerciales afin de le rendre plus compétitif au sein de l’Union européenne. 

L. 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, JO du 5 août 2008.

Les enjeux du statut des baux commerciaux au regard du marché intérieur

AUQUE, Traité des baux commerciaux avec disquette d'actes-types, LGDJ, 1996 ; MBOTAINGAR, Statut des baux commerciaux et concurrence, LexisNexis, 2008 ; CHATTY, Les baux commerciaux, Legis-France, 4e éd., 2015 ; MIRON, Le statut des baux commerciaux à l'épreuve des réalités économiques, L'Harmattan, 2015 ; CERATI-GAUTHIER et DEBEAURAIN, Guide des baux commerciaux, Edilaix, 18e éd., 2018 ; BESSON, L'obligation de délivrance dans les baux commerciaux, L'Harmattan, 1re éd., 2021 ; CHAOUI, Les baux commerciaux après la loi Pinel, LexisNexis, 2e éd., 2021 ; A. CONFINO et J. CONFINO, Baux commerciaux, Éditions Législatives, 5e éd., 2022 ; BARBIER et BRAULT, Le statut des baux commerciaux, LGDJ, 2e éd., 2024 ; DUMONT et KENFACK, Droit et pratique des baux commerciaux 2025-2026, Dalloz, 7e éd., 2024 ; MONÉGER, Guide des baux commerciaux 2025-2026, LexisNexis, 7e éd., 2024 ; Le bail commercial 2025, Revue Fiduciaire, 11e éd., 2025.


Baux commerciaux/Fonds de commerce

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