Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

S’il est impossible d’écarter le dispositif de protection des baux commerciaux lorsque celui-ci est applicable de plein droit au contrat de bail , bailleur et preneur peuvent décider, d’un commun accord, d’opter conventionnellement pour l’application du statut des baux commerciaux afin de régir leurs relations locatives, même si les conditions exigées par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, pour bénéficier du statut, ne sont pas réunies.

Ayant refusé pendant longtemps de reconnaître cette possibilité , la Cour de cassation a opéré un revirement dans un arrêt du 6 juillet 1982  et admis les extensions conventionnelles du statut des baux commerciaux.

Cette faculté de soumettre conventionnellement le bail au régime des baux commerciaux est limitée lorsqu’il est fait application au bail, d’un régime impératif auquel il est impossible de déroger. Il en est ainsi des baux de locaux à usage d’habitation pour lesquels le régime juridique du bail d’habitation est applicable de plein droit , des baux ruraux, des baux portant sur des biens dépendant du domaine public, ou encore des baux à usage mixte professionnel et d’habitation tels qu’ils résultent de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. En revanche, depuis la Macron , l’article L. 145-2, I, 7° du Code de commerce permet, pour les baux professionnels, de déroger à l’article 57 A de la loi 86-1290 lorsque les parties ont soumis conventionnellement leurs relations au statut des baux commerciaux . 

L’extension conventionnelle du statut nécessite, d’une part, que les parties à un contrat de bail aient manifesté de façon univoque leur volonté en ce sens et, d’autre part, qu’elles en précisent la portée.

Cass. 3e civ., 23 novembre 2010, LawLex202100002966JBJ : Un preneur ne peut faire valablement état d’une extension volontaire du statut des baux commerciaux dès lors que le bail se trouve, par la nature de la destination commerciale donnée par les parties aux constructions édifiées sur le terrain loué et conformément aux dispositions de l'article L. 145-1, I, 2° du Code du commerce, soumis au statut.

Cass. 3e civ., 6 juillet 1982, LawLex202100001472JBJ, Bull. civ. III, n° 167 ; JCP G 1982, IV, 328.

Loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986.

L. 2008-776 du 45 août 2008 de modernisation de l'économie.

Corrélativement, l’alinéa 6 de l’article 57 A prévoit que “ les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l’article L. 145-2 du Code de commerce ”.

48. Extension conventionnelle