Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

Pour être protégé par le statut des baux commerciaux, le preneur supposé exploiter un fonds doit disposer d’une clientèle qui lui soit propre. La clientèle et l’achalandage, mentionnés par les articles L. 141-5, alinéa 2, et L. 142-2, alinéa 1, du Code de commerce constituent en effet l'un des éléments essentiels du fonds , sans lequel il ne peut exister . La clientèle doit être réelle et certaine …

Existence d’une clientèle propre.

Pour être protégé par le statut des baux commerciaux, le preneur supposé exploiter un fonds doit disposer d’une clientèle qui lui soit propre. La clientèle et l’achalandage, mentionnés par les articles L. 141-5, alinéa 2, et L. 142-2, alinéa 1, du Code de commerce constituent en effet l'un des éléments essentiels du fonds , sans lequel il ne peut exister . La clientèle doit être réelle et certaine, c’est-à-dire effective, pour que l’exploitation du fonds de commerce puisse perdurer  : une clientèle future ou potentielle ne suffit pas à démontrer l’existence d’un fonds de commerce . Ainsi, ne dispose pas d’une clientèle propre le preneur qui loue des locaux dans lesquels il n'a jamais eu l'intention d'exploiter un magasin de vente et où aucune clientèle n'a été reçue , ou encore celui exerçant l’activité de dépôt de véhicules en fourrière, qui ne résulte que d’opérations de police administrative ou judiciaire ordonnées par l’autorité publique . En revanche, la cessation temporaire d’activité n’implique pas nécessairement la disparition de la clientèle qui peut subsister .

Pour être propre, la clientèle doit être personnelle au preneur. La question de l’appartenance de la clientèle se pose principalement lorsqu’il exerce son activité dans un ensemble plus vaste, dont elle est difficilement détachable, ou dépend étroitement d’une activité principale annexe. Ainsi, ne disposent pas d’une clientèle personnelle le gardien de refuge de montagne autorisé à y exercer une activité de restauration et de débit de boissons et à fournir aux usagers du refuge de la nourriture et des repas dans le cadre d’une obligation de faire subordonnée à un mandat de gestion , le bar-restaurant situé sur un terrain communal  ou le preneur de locaux situés au centre d’un terrain appartenant à une ligue de tennis qui, ne pouvant bénéficier d'aucun passage fortuit, se trouve très dépendant de l'activité de cette dernière . En revanche, l’exploitant d’un bar-restaurant situé au sein d’un club de golf bénéficie d’une clientèle extérieure dès lors que l’établissement est facilement accessible pour les personnes ne fréquentant pas le golf et qu’il est autorisé à recevoir une clientèle extérieure .

Cass. 3e civ., 18 mai 1978, LawLex202100006340JBJ, Bull. civ. III, n° 205 ; D. 1978, IR, 488 ; RTD com. 1978, 559, n° 5, obs. DERRUPPE ; JCP G 1978, IV, 220 ; Rev. loyers 1978, 379, note J. V : “ Un fonds de commerce ne survit pas à la disparition de la clientèle qui en constitue l’élément essentiel ”.

Cass. com., 31 mai 1988, LawLex202100006341JBJ, Bull. civ. IV, n° 180 ; RTD com. 1988, 609, obs. DERRUPPE ; Gaz. Pal., Rec. 1988, panor. cass., 228 ; JCP E 1988, I, 17656 ; JCP G 1988, IV, 275 ; LPA 30 nov. 1988, 76 : “ Il n’y a pas de fonds de commerce lorsqu’il n’y a pas ou lorsqu’il n’y a plus de clientèle qui s’y trouve attachée ” ; Cass. com., 21 mars 1995, LawLex202100001334JBJ, Bull. civ. IV, n° 91 ; Defrénois 1995, 950, note LE CANNU ; D. 1995, IR, 101, qui refuse la qualité de propriétaire du fonds au locataire-gérant d’une station-service dont la clientèle est attachée principalement à la marque.

Cass. 3e civ., 13 janvier 2015, LawLex202100001350JBJ, AJDI 2015, 204, à propos d’un bar-restaurant dont l’accès s’effectue par une voie privée ouverte à la circulation publique, à l'opposé de l'entrée du parcours de golf et dont aucun panneau ne précise que l'accès au restaurant est réservé aux seuls membres du club de golf.

Cass. com., 9 juillet 2019, LawLex201900001031JBJ, RTD com. 2019, 865, obs. SAINTOURENS ; RJDA 2019, n° 625.

Cass. 3e civ., 18 mai 1978, LawLex202100006340JBJ, Bull. civ. III, n° 205 ; D. 1978, IR, 488 ; RTD com. 1978, 559, n° 5, obs. DERRUPPE ; JCP G 1978, IV, 220 ; Rev. loyers 1978, 379, note J. V, préc. cité, selon lequel doit être cassé l’arrêt d’une cour d’appel qui, pour écarter une demande de résiliation de bail fondée sur la disparition du fonds de commerce faute d’exploitation, retient qu’il existait une clientèle “ potentielle ” ; Cass. 1re civ., 4 décembre 2013, LawLex202100001357JBJ, Bull. civ. I, n° 238 ; Dalloz actualité, 20 déc. 2013, obs. MESA ; RTD civ. 2015, 937, obs. VAREILLE ; RTD com. 2014, 306, obs. SAINTOURENS ; JCP N 2013, n° 50, act. 2020 ; JCP N 2014, n° 8, 1099, note BARABE-BOUCHARD ; JCP 2014, Doctr. 668, n° 8, obs. SIMLER ; Rev. Lamy dr. aff. févr. 2014, n° 4949, obs. FARACHE ; Defrénois 2014, 1193, obs. CHAMPENOIS ; Dr. fam. 2014, comm. 37, obs. BEIGNIER ; AJ fam. 2014, 62, obs. HILT ; BPAT 1/14 inf. 5 : à la date de l'obtention de l'autorisation préfectorale de création d’une officine de pharmacie, la clientèle, élément essentiel du fonds de commerce, n'existant que de manière potentielle, seule l'ouverture au public entraîne la création d'une clientèle réelle et certaine.

Cass. 3e civ., 16 juin 2004, LawLex202100001348JBJ, Bull. civ. III, n° 121 ; D. 2004, 2047, obs. ROUQUET ; D. 2005, 1090, obs. ROZES ; AJDI 2004, 885, obs. DUMONT ; AJDI 2004, 853, BLATTER ; RJDA 10/04, n° 1092 ; Defrénois 2005, 242, obs. HUET ; JCP E 2005, 826, n° 14, obs. KENFACK ; JCP G 2004, IV, 2671 ; JCP N 2004, 180 ; Loyers et copr 2004, Comm. 185, note BRAULT ; Dr. et patr. 10/2004, 115, n° 3547, obs. CHAUVEL ; Rev. loyers 2004, 485, note QUEMENT ; Administrer oct. 2004, 61, obs. B. BOCCARA et D. LIPMAN-BOCCARA, à propos de locaux constitués d'un entrepôt et de bureaux, à usage d'entreposage de produits de grande consommation.

Versailles, 5 janvier 2016, LawLex202100003539JBJ.

Cass. 3e civ., 15 septembre 2010, LawLex202100001342JBJ, Bull. civ. III, n° 155 ; D. 2010, 2151 ; AJDI 2011, 287, obs. ROUQUET ; AJDI 2011, 910, obs. BLATTER ; D. 2011, Pan. 1788, obs. DUMONT-LEFRAND ; RTD com. 2011, 311, obs. SAINTOURENS ; JCP E 2011, 2065, note BRAULT ; JCP N 2010, act.668 ; Gaz. Pal. 2010, 3562, obs. BARBIER ; RJDA 2011, n° 15 ; Loyers et copr. 2010, n° 291, obs. BRAULT ; Rev. loyers 2010, 413, note DE LACGER, à propos de l’interruption temporaire d’exploitation à la suite du décès de l’exploitant qui n’a pas affecté l’achalandage attaché au fonds de commerce en raison de l’activité exercée concernant en quasi-totalité une clientèle de passage, la clientèle du fonds n’ayant pas davantage pâti de l’interruption de l’exploitation et s’étant naturellement reconstituée dès sa réouverture au public.

Cass. 3e civ., 9 juillet 2008, LawLex202100001353JBJ, Bull. civ. III, n° 122 ; D. 2008, AJ 2074, obs. FOREST ; RTD com. 2009, 279, obs. SAINTOURENS ; Loyers et copr. oct. 2008, Comm. 220, note CHAVANCE ; JCP E 2008, n° 38, 26 ; LPA 18 déc. 2008, note DENIZOT ; RJDA 2008, n° 1012.

Cass. 3e civ., 28 janvier 2015, LawLex202100001359JBJ, AJDA 2015, 890, obs. BLATTER ; Gaz. Pal. 14 avr. 2015, 15, note BARBIER.

Cass. 3e civ., 10 février 1999, LawLex202100001429JBJ, Administrer avr. 1999, 32, à propos de locaux situés dans une zone pavillonnaire et à l’écart de toutes autres activités commerciales.

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