Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

Chaque époux dispose de la pleine capacité de droit  pour conclure un bail commercial en qualité de preneur, pour les besoins de son propre fonds, quel que soit le régime matrimonial auquel il est soumis. La signature d’un bail commercial, par l’un des époux, ne rend pas l’autre époux cotitulaire du bail. A ce titre, il est important de préciser que, si l’article 1424 du Code civil interdit à l’un …

Epoux

Chaque époux dispose de la pleine capacité de droit  pour conclure un bail commercial en qualité de preneur, pour les besoins de son propre fonds, quel que soit le régime matrimonial auquel il est soumis. La signature d’un bail commercial, par l’un des époux, ne rend pas l’autre époux cotitulaire du bail. A ce titre, il est important de préciser que, si l’article 1424 du Code civil interdit à l’un des époux, sans l’accord de l’autre, d’aliéner un fonds de commerce, l’exploitant du fonds réputé appartenir à la communauté, qui exerce sa profession indépendamment de celle de son conjoint, peut valablement, et seul, donner congé au bailleur, la résiliation d’un bail commercial ne pouvant être assimilée à l’aliénation d’un fonds de commerce . La Cour de cassation estime qu’il en va ainsi, même si l’époux commun en biens, non titulaire du bail, dispose du statut de conjoint collaborateur , la copropriété du fond n’entraînant pas la cotitularité du bail.

En cas de cotitularité du bail, chacun des époux doit être cosignataire du bail commercial lors de sa conclusion, ainsi que des avenants intervenant en cours de bail. La notification d’un congé à l’un des époux, lorsque les preneurs se sont engagés “ conjointement et solidairement ”, est opposable à l’autre époux , ce qui n’est pas le cas lorsqu’ils ne se sont pas engagés solidairement, les copreneurs ne se représentant pas mutuellement. En revanche, ne sont valables ni le congé délivré à la veuve du preneur qui n’est qu’usufruitière du fonds à la suite du décès de son mari , ni le congé délivré au preneur après son décès, faute d’avoir été régulièrement signifié à l’ensemble des propriétaires du fonds de commerce, cotitulaires du bail . A l’inverse, et sauf stipulation conventionnelle expresse, la seule volonté d'un époux de résilier le bail commercial ne peut suffire à mettre fin au contrat à l'égard de son conjoint cotitulaire du bail , même si les époux se sont engagés “ conjointement et solidairement ” dans la convention .

Cass. 3e civ., 18 décembre 2002, LawLex202200002583JBJ, Bull. civ. III, n° 266 ; D. 2003, AJ 423, obs. ROUQUET ; JCP G 2003, I, 158, n° 13, obs. SIMLER ; JCP E 2003, act. 242 ; RJDA 3/03, n° 236 ; RJPF 2003-3/20, 132, note VAUVILLE ; Loyers et copr. 2003, Chron. 143, obs. QUEMENT ; Loyers et copr. 2003, comm. 62, obs. BRAULT et PEREIRA-OSOUF.

Cass. 3e civ., 17 septembre 2020, LawLex202200002582JBJ, D. 2020, 1836 ; D. 2020, 2469, chron. JARIEL et COLLOMP ; AJDI 2021, 361, obs. BLATTER ; RTD com. 2020, 779, obs. SAINTOURENS ; JCP N 2020, n° 40, act. 787 ; JCP N 2021, n° 10, 1133, note MBOTAINGAR ; JCP N 2021, 1184, n° 5, obs. BRIGNON ; JCP E 2021, n° 1003, note TISSEYRE ; JCP E 2021, 1168, n° 5, BRIGNON ; RJDA 11/20, n° 556 ; BRDA 20/20, n° 15 ; Gaz. Pal. 20 oct. 2020, 32, obs. BERLAUD ; Gaz. Pal. 23 févr. 2021, pan., 72, note CONSEIL ; Defrénois, 18 mars 2021, 25, obs. VAUVILLE ; LPA 19 oct. 2020, note LEGRAND ; LEDC oct. 2020, 2, obs. LATINA ; Rev. loyers 2020, 472, obs. LEBEL ; Rev. prat. rec. 2021, 25, chron. MORGANTINI et RUBELLIN ; Dr. fam. 2021, n° 69, obs. RIEUBERNET.

Cass. 3e civ., 20 juillet 1989, n° 88-12.676, Bull. civ. III, n° 174 ; JCP G 1991, II, 21595, 1re esp., note DUMORTIER ; JCP N 1991, II, 305, note DUMORTIER ; Defrénois 1991, art. 35062, n° 43, 728, obs. AUBERT, à propos d’un bail rural ; V. égal. Cass. civ. 3e, 21 octobre 1992, LawLex202100003177JBJ, Bull. civ. III, n° 275 ; JCP E 1992, pan. 1441 ; JCP G 1992, IV, n° 3079 ; JCP N 1992, II, 201 et JCP N 1994, II, 141, note DUMORTIER ; Loyers et copr. 1993, comm. 100, concernant le destinataire du congé, en cas de deux époux colocataires ; Rev. loyers 1993, 306 : une cour d’appel ne peut retenir, pour ordonner l’expulsion d’une locataire et de son mari, que lorsque deux époux sont cotitulaires du bail, si l’épouse a la double qualité de preneur et de commerçante, le bailleur peut valablement donner congé à elle seule, sans avoir à notifier cet acte à l’époux qui, n’étant pas commerçant, est représenté par son épouse, sans rechercher si les époux se sont engagés solidairement à l'égard du bailleur.

Cass. 3e civ., 5 novembre 2003, LawLex202100003178JBJ, AJDI 2004, 282, DUMONT ; Revue Droit & Affaires n° 13, Février 2016, 19, obs. LEMAITRE.

Cass. 3e civ., 14 janvier 2015, LawLex202100003180JBJ, en l’espèce, les cotitulaires du bail commercial étaient l’épouse du preneur décédé, devenue veuve, ainsi que les héritiers de ce dernier.

Cass. 3e civ., 27 septembre 2005, LawLex202100003179JBJ, Bull. civ. III, n° 173 ; AJDI 2005, 900, obs. ROUQUET ; JCP E 2005, 1568 ; Loyers et copr. 2005, comm. 223, note BRAULT ; Administrer déc. 2005, 70.

Cass. 3e civ., 23 juin 2016, LawLex202100003181JBJ, Loyers et copr. 2016, comm. 203, note CHAVANCE.

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