Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

Pour exprimer la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation, l’offre doit comprendre les éléments essentiels du bail commercial envisagé , à savoir la nature du bien loué, le prix du bail , ainsi que sa durée . A défaut de l’un de ces éléments, l’offre s’analyse en une invitation à entrer en négociation .

Une des parties au contrat peut ériger un élément, qui n’est pas par nature un élément essentiel du bail commercial, en condition déterminante de son consentement . Il revient aux juges du fond d’apprécier souverainement le caractère essentiel de cet élément nécessaire à la formation du bail .

L’offre pouvant être “ faite à personne déterminée ou indéterminée ” , il n’y a aucune exigence de forme quant à l’émission de l’offre qui peut être verbale ou écrite, même si celle-ci est préférable à titre d’élément de preuve.

Aux termes de l’article 1115 du Code civil, l’offre “ peut être librement rétractée tant qu’elle n’est pas parvenue à son destinataire ”. Dès lors, en cas de litige, il reviendra à l’offrant, qui souhaite se rétracter, de démontrer qu’il a révoqué son offre avant la date à laquelle l’offre a bien été reçue par le destinataire. En revanche, lorsque l’offre est parvenue à son destinataire, l’alinéa 1 de l’article 1116 du Code civil dispose que celle-ci “ ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable ” . Les alinéas 2 et 3 précisent que “ la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat ”, mais que, toutefois, “ elle engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat ”.

A l’expiration du délai fixé par l’offrant ou, à défaut, à l’issue d’un délai jugé raisonnable, l’offre devient caduque , notamment lorsque le destinataire a d’abord refusé l’offre qui lui a été faite, puis est revenu sur son refus, l’exercice de son droit de rétractation ayant entraîné l’anéantissement du contrat . Par ailleurs, l’incapacité de l’offrant, comme son décès ou celui du destinataire de l’offre, implique la caducité de l’offre , sauf si le décès est intervenu après son acceptation, la formation du contrat n’étant dès lors pas remise en cause. La caducité met fin à l’offre , qui s’éteint et perd tout effet pour l’avenir, en dépit de l’éventuelle acceptation ultérieure par son destinataire .

Cass. 3e civ., 20 mai 1992, LawLex202200000612JBJ, Bull. civ. III, n° 164, cité par LEQUETTE ; D. 1992, Somm. 397, obs. AUBERT ; D. 1993, 493, note VIRASSAMY ; RTD civ. 1993, 345, obs. MESTRE ; JCP N 1994, II, 147, MARTIN ; RJDA 1992, n° 998, 821.

Cass. 3e civ., 5 décembre 2001, LawLex202100003226JBJ, AJDI 2002, 129, note DUMONT.

Cass. 3e civ., 15 avril 1980, LawLex202100003218JBJ, Bull. civ. III, n° 73 ; D. 1981, IR 314, obs. GHESTIN ; RTD civ. 1981, 155, obs. CHABAS ; Defrénois 1981, art. 32682, 853, obs. AUBERT : présente un caractère déterminant pour les bailleurs, la clause aux termes de laquelle le preneur ne pourrait exiger aucune indemnité de quelle que nature que ce soit pour augmentation, amélioration et modernisation faites pendant la durée du bail. – V. égal. Cass. 3e civ., 22 avril 1980, LawLex202100003219JBJ, Bull. civ. III, n° 82 ; JCP G 1980, IV, 246 ; Rev. loyers 1980, 354, en l’espèce, le désaccord des parties portait sur le point de départ du bail renouvelé, élément essentiel de la convention.

Cass. 3e civ., 15 avril 1980, LawLex202100003218JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 7 mai 2008, LawLex202100003229JBJ, Bull. civ. III, n° 79 ; D. 2008, 2965, obs. AMRANI-MEKKI ; D. 2009, 440, note MATHIEU-IZORCHE ; RTD civ. 2008, 474, obs. FAGES ; RDC 2008, 1239, obs. COLLART-DUTILLEUL ; RDC 2008/4, 1109, obs. GENICON ; JCP G 2008, I, 179, obs. SERINET ; Dr. & patr. févr. 2009, 122, obs. STOFFEL-MUNCK ; Rev. Lamy dr. civ. avr. 2009, 7 ; LPA 2008, n° 40, 6, note JUILLET ; Contrats, conc. consom. 2008, 194, note LEVENEUR ; Constr.-Urb. 2008, comm. 124, obs. SIZAIRE ; Contrats, conc. consom. 2009, étude 7, obs. DEVERGRANNE.

Cass. 3e civ., 13 mars 2012, n° 11-12.232, Bull. civ. III, n° 41 ; D. 2012, 876 ; D. 2013, 391, obs. S. AMRANI-MEKKI et M. MEKKI ; D. 2013, 952, obs. AUBRY ; D. 2013, 2420, obs. MARTIN et SYNVET ; Dalloz actualité, 4 avr. 2012, obs. KEBIR ; AJDI 2012, 137, obs. COHET-CORDEY ; RLDC 2012/96, n° 7, note BARBIER ; JCP G 2012, 561, n° 3, obs. LOISEAU ; RJDA 6/12, n° 581 ; Gaz. Pal. 4 mai 2012, n° 125, 43, obs. PARMENTIER ; Constr.-Urb. 2012, comm. 90, note SIZAIRE, à propos d’une promesse de vente immobilière.

78. Offre de contracter