Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

Si la durée légale du bail commercial est fixée à neuf ans, il peut cependant être d’une durée moindre. En effet, aux termes de l’article L. 145-4, alinéa 2, du Code de commerce, “le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance”, sans qu’il n’ait l’obligation de le motiver . La durée du bail peut ainsi être limitée à trois ans. L’absence …

Preneur

Si la durée légale du bail commercial est fixée à neuf ans, il peut cependant être d’une durée moindre. En effet, aux termes de l’article L. 145-4, alinéa 2, du Code de commerce, “le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance”, sans qu’il n’ait l’obligation de le motiver . La durée du bail peut ainsi être limitée à trois ans. L’absence de congé au terme de chaque période triennale ne remet cependant pas en cause le bail qui se poursuit aux conditions du bail initial, excepté la possibilité de révision légale du loyer .

Auparavant, il était possible de déroger à la règle en privant le preneur de cette faculté puisque la loi 85-1408 du 30 décembre 1985  avait modifié l’alinéa 2 de l’article L. 145-4 du Code de commerce en permettant aux parties d’insérer une stipulation empêchant ou dissuadant le preneur d’user de sa faculté de résilier le bail commercial au terme de chaque période triennale. Ainsi, par exemple, “à défaut de convention contraire”, les parties pouvaient convenir qu’en cas de résiliation triennale, le preneur serait redevable d’une indemnité destinée à compenser le préjudice subi par le bailleur du fait de la résiliation anticipée du bail . La loi 2014-626 du 18 juin 2014 a supprimé la disposition dérogatoire , l’article L. 145-4 étant dorénavant d’ordre public .

L’alinéa 2 prévoit toutefois une liste limitative de baux dans lesquels les parties peuvent insérer des stipulations contraires. Ainsi, sont concernés “les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du Code général des impôts”.

Enfin, l’article L. 145-7-1 du Code de commerce, qui est d'ordre public , interdit toute résiliation à l’expiration d’une période triennale s’agissant des “baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du Code du tourisme”, qui sont d’une durée minimum de neuf années. Toutefois, ce texte n’est pas applicable aux baux renouvelés, lesquels sont soumis au seul article L. 145-12 du Code de commerce .

Cass. 3e civ., 16 novembre 1994, LawLex202100003785JBJ, Bull. civ. 1994, III, n° 190, 121 ; AJDI 1995, 408, obs. DERRUPPE.

Cass. 3e civ., 10 octobre 1973, LawLex202200004256JBJ.

L. 85-1408 du 30 décembre 1985 portant amélioration de la concurrence.

Cass. 3e civ., 21 juin 1995, LawLex202100003786JBJ, Bull. civ. III, n° 149 ; D. 1997, somm. 302, ROZES ; RDI 1995, 806, DERRUPPE ; JCP G 1995, II, 22521, AUQUE.

L. 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, art. 2.

Cass. 3e civ., 9 février 2017, LawLex202100003791JBJ, Bull. civ. III, n° 19 ; D. 2017, 1107, note CASU ; Dalloz actualité, 13 févr. 2017, obs. ROUQUET ; AJDI 2017, 432, note ANTONIUTTI ; AJDI 2018, 11, note JEGOU et QUIROGA-GALDO ; RTD com. 2017, 46, obs. MONEGER ; RDC 2017, 227, obs. LAITHIER ; JCP E 2017, act. 129 ; JCP E 2017, 1320, n° 14, obs. BRIGNON ; JCP G 2017, 437, DARGONE-LABBE ; JCP N 2017, act. 270 ; LPA, 19 mai 2017, 16, note CHARRIER ; Lexbase Hebdo éd. aff., 9 mars 2017, n° 501, note PRIGENT ; Loyers et copr. 2017, comm. 79, note CHAVANCE ; Administrer mars 2017, 31, obs. LIPMAN-BOCCARA.

Cass. 3e civ., 7 septembre 2023, LawLex202400001735JBJ.

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