Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

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Si le bailleur est tenu, par la nature du contrat de bail, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée, pendant toute la durée du bail , l’article 1724 du Code civil lui réserve la faculté de réaliser des réparations urgentes dans les lieux loués. L’alinéa 1 prévoit que “ si, durant le bail, la chose louée a besoin de répara …

Travaux d’urgence

Si le bailleur est tenu, par la nature du contrat de bail, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée, pendant toute la durée du bail , l’article 1724 du Code civil lui réserve la faculté de réaliser des réparations urgentes dans les lieux loués. L’alinéa 1 prévoit que “ si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée ”. Toutefois, l’alinéa 2 impose une limite selon laquelle “ si ces réparations durent plus de vingt-et-un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé ”. Antérieurement à la loi 2014-366 du 24 mars 2014 qui l’a modifié , ce délai était fixé à quarante jours. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent les lieux loués inutilisables, le preneur a la possibilité de résilier le bail . Le preneur peut en principe s’opposer aux réparations qui ne sont ni urgentes ni nécessaires au maintien en état d’entretien normal des locaux et n’apportent aucune amélioration réelle . Il peut également contester leur mauvaise exécution et obtenir réparation en cas de négligence dans la conduite des travaux .

Les parties peuvent déroger aux dispositions de l’article 1724 du Code civil par une clause dite de souffrance, aux termes de laquelle “ le preneur souffrira, quelque gêne qu'ils lui causent, les travaux, réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques qui seront exécutés dans l'immeuble sans pouvoir demander aucune indemnité ni diminution du loyer, quelles qu'en soit l'importance et la durée, et, par dérogation à l'article 1724, alors même que cette dernière excéderait quarante jours ” , ou selon laquelle “ le preneur devra souffrir, pendant toute la durée du bail, tous les travaux incombant au bailleur dans les locaux loués, même si ceux-ci deviennent temporairement inaccessibles, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, ni diminution de loyer, quelle qu'en soit la durée, cette dernière excédât-elle quarante jours pourvu qu'ils soient exécutés sans interruption, sauf le cas de force majeure ” , ou lorsque “ le preneur s'oblige à supporter sans indemnités, quelle qu'en soit la durée, toutes les transformations nécessaires, convenues avec le bailleur ” . En revanche, aucune clause du bail ne concerne l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués en raison de travaux, lorsqu'il stipule, d’une part, que le locataire s’engage à souffrir des travaux sans pouvoir prétendre à aucune indemnisation ou diminution de loyer, et d’autre part, qu’il renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur au cas où les lieux viendraient à être détruits en totalité ou en partie  .

La clause de souffrance n’a vocation à s’appliquer que si la gêne occasionnée est normale , les juges du fond appréciant souverainement l’étendue de celle-ci au regard de l’activité du preneur. En effet, une clause de souffrance ne peut conduire à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance , ni à justifier une gêne trop importante apportée à la jouissance du locataire en raison de la faute du bailleur, la charge de la preuve pesant sur le preneur . Ainsi, la clause de souffrance peut s’appliquer lorsque la gêne occasionnée par des travaux ayant duré plus de quarante jours, n’a pas contraint le preneur à cesser toute activité puisqu'une partie de celle-ci consiste en de la prestation de services pour des filiales sans nécessiter l'ouverture du magasin, et que la présence des barrières et d'un échafaudage n'est pas anormale eu égard à la nature des travaux réalisés .

Par ailleurs, l’article 1723 du Code civil aux termes duquel le bailleur “ ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée ”, impose une limite aux travaux réalisables qui ne peuvent entraîner une modification substantielle des locaux donnés à bail .

Enfin, l’article L. 145-6 du Code de commerce permet au bailleur, pendant le cours du bail initial ou du bail renouvelé, de reprendre les locaux loués en tout ou partie pour réaliser des travaux nécessitant l’évacuation des lieux du preneur, sous réserve des modalités prévues aux articles L. 313-4 à L. 313-4-2 du Code de l’urbanisme, “ s’il offre de reporter le bail sur un local équivalent dans le même immeuble ou dans un autre immeuble ”. Cette offre, qui doit être notifiée un an à l’avance, précise les caractéristiques du local proposé, lequel doit permettre la continuation de l’exploitation de l’activité antérieure du preneur. L’alinéa 2 de l’article L. 145-6 indique que ce dernier dispose d’un délai de deux mois pour faire connaître son acceptation, ou saisir la juridiction compétente, faute de quoi le preneur est réputé avoir accepté l’offre.

L. 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite “ loi ALUR ”, art. 1er.

Cass. 3e civ., 1er juin 2005, LawLex202100003974JBJ, Bull. civ. III, n° 119 ; D. 2005, 1655 ; AJDI 2005, 650, obs. ROUQUET ; RTD civ. 2005, 779, obs. MESTRE et FAGES ; JCP E 2005, 1140 ; JCP E 2005, n° 30, 1284 ; RJDA 2005, n° 1071 ; Defrénois 2006, 439, obs. RUET ; Rev. loyers 2005, 375, note VAISSIE ; Administrer août-sept. 2005, 43, obs. BOCCARA et LIPMAN-W. BOCCARA. – V. aussi Cass. 3e civ., 6 novembre 2013, LawLex202100004046JBJ, JCP N 2013, act. 1133 ; Resp. civ. et assur. 2014, comm. 55 : un bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance par le biais d’une clause de souffrance contenue dans le bail, qui impose au preneur de supporter sans indemnité les travaux de grosses et petites réparations quelles qu'en soient l'importance et la durée, celle-ci ne faisant pas de distinction entre les différents travaux.

Paris, 24 janvier 2014, LawLex202200009123JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 25 mars 2014, LawLex202200009108JBJ, préc., en l’espèce, il n’était pas établi la présence quotidienne de camions gênant le commerce du preneur, lequel soutenait par ailleurs avoir fermé son magasin plusieurs mois avant la réalisation des travaux.

Cass. 3e civ., 18 juillet 2001, LawLex202100005546JBJ, RJDA 12/2001, 990 ; Loyers et copr. 2001, comm. 261, pour des travaux nécessités par l’extension d’un centre commercial.

Cass. 3e civ., 16 avril 2008, LawLex202100004036JBJ, AJDI 2008, 766, note ZALEWSKI-SICARD, à propos de la suppression de “ l’inter-lucarne ” des locaux loués, celle-ci apportant une altération grave et définitive à la consistance des lieux donnés à bail.

Cass. 3e civ., 27 novembre 1974, LawLex202200009097JBJ, Bull. civ. III, n° 443, 342.

Aix-en-Provence, 10 septembre 2015, LawLex202200009118JBJ, décision rendue sous l’empire du droit antérieur à la loi 2014-366 du 24 mars 2014.

Paris, 24 janvier 2014, LawLex202200009123JBJ, AJDI 2014, 779, obs. DENIZOT et TRAUTMANN, décision rendue sous l’empire de la législation antérieure à la loi 2014-366 du 24 mars 2014.

Cass. 3e civ., 16 mai 2007, LawLex202100004035JBJ, RJDA août-sept. 2007, n° 818, étant précisé que le preneur n’a fait que supporter les inconvénients de travaux d'agrandissement et de rénovation qu'il a lui-même jugé nécessaires et approuvés, et que consentis ou imposés, de tels travaux entrent dans le champ d’application de la clause litigieuse.

Cass. 3e civ., 30 novembre 1994, LawLex202200009100JBJ, pour des preneurs qui n’ont pas pu occuper les lieux loués pendant un an et demi en raison des travaux entrepris.

Cass. 3e civ., 25 mars 2014, LawLex202200009108JBJ, AJDI 2014, 523.

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