Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

La Cour de cassation a posé le principe selon lequel les travaux prescrits par l'autorité administrative, même s’ils relèvent de l'obligation d’entretien , sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire . Il en résulte que les parties peuvent décider de mettre ces travaux à la charge du preneur à condition qu’une clause du bail commercial, claire et précise, le stipule . En l’ab …

Travaux de remise en état ou de mise en conformité

La Cour de cassation a posé le principe selon lequel les travaux prescrits par l'autorité administrative, même s’ils relèvent de l'obligation d’entretien , sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire . Il en résulte que les parties peuvent décider de mettre ces travaux à la charge du preneur à condition qu’une clause du bail commercial, claire et précise, le stipule . En l’absence d’une telle clause, le fait que des rapports d’experts, établis antérieurement à la conclusion du bail, n’aient pas prévu les travaux nécessaires à la mise en conformité des lieux loués est sans incidence, et le preneur est fondé à demander le remboursement du coût de ces travaux . De même, lorsque la remise en état d’un immeuble, qui n’était pas conforme à la réglementation avant la survenance du sinistre, nécessite le dépôt d'un permis de construire impliquant le respect des normes applicables aux établissements accueillant du public, le coût des travaux pèse sur le bailleur .

Les dispositions d’ordre public de l’article R. 145-35, 2° du Code de commerce, issues du décret 2014-1317 du 3 novembre 2014  et applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 , interdisent au bailleur de mettre à la charge du preneur les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil. En dehors des grosses réparations, les parties peuvent prévoir la prise en charge par le preneur des travaux de mise en conformité. La clause doit être rédigée de manière claire et précise, le bailleur étant contraint de prendre à sa charge les travaux concernés dans le cas contraire. Ainsi en est-il des clauses jugées trop générales comme celle stipulant que le preneur accepte de prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent , sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état ou réparation autre que le clos et le couvert , ni exercer aucun recours contre ce dernier notamment pour vétusté, insalubrité ou mauvais état des constructions , ou encore de celle qui prévoit l'obligation pour le locataire de se conformer aux lois et règlements en vigueur concernant notamment la sécurité, de façon à ce que le bailleur ne puisse être ni inquiété, ni recherché à ce sujet . Il ne ressort pas non plus des stipulations d’un bail, une dérogation expresse à l'obligation incombant au bailleur de prendre en charge les travaux prescrits par l'autorité administrative, lorsqu’aux termes de celui-ci, à l’exception de la réfection entière des toitures et des travaux de consolidation et de réfection des murs extérieurs et charpente, tous les travaux incombent au preneur qui doit entretenir tous les équipements spécifiques, installations électriques et téléphoniques conformément aux normes en vigueur, et qu'il doit notamment respecter, le cas échéant, la réglementation relative aux établissements recevant du public . La Cour de cassation a pu se montrer sévère à l’égard du bailleur en mettant à sa charge le coût des travaux de mise en conformité réalisés par le preneur, faute d’une stipulation expresse du bail l'obligeant au coût des travaux de raccordement aux eaux usées et d'installation d'un raccordement au réseau électrique .

Les travaux de mise en conformité des lieux aux règles de sécurité échoient au preneur lorsque le bail met à sa charge tous les travaux qui peuvent être nécessaires pour mettre l'immeuble en conformité avec la réglementation existante concernant ses activités , lorsqu’il stipule que le preneur peut exercer dans les lieux tous commerces, mais sous son entière responsabilité, notamment quant à la mise en conformité des locaux avec toute réglementation, reconnaissant être parfaitement informé des prescriptions imposées par les diverses commissions de sécurité pour l'exploitation du fonds , ou encore lorsque les parties conviennent qu'il revient au preneur de se conformer à toute règlementation prescrite par l'autorité administrative pour l'exercice de son activité et de faire procéder à sa charge aux travaux nécessaires au respect des normes de sécurité applicables . En revanche, faute pour le bail de prévoir expressément une telle prise en charge, le bailleur ne peut s’exonérer des travaux de remise aux normes de sécurité .

Si les travaux prescrits en matière d’hygiène et de salubrité par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur lorsque le bail stipule simplement que le preneur doit se conformer strictement aux prescriptions de tous règlements notamment sanitaires et veiller à toutes les règles d'hygiène et de salubrité , tel n’est pas le cas lorsque les parties ont convenu que le preneur doit faire exécuter, à ses frais et sans aucun recours contre le bailleur, les travaux qui peuvent lui être imposés par la commission d'hygiène et de salubrité et par toute administration ou autorité compétente . Des preneurs successifs ne peuvent pas non plus être tenus de réaliser ces travaux par le jeu tant de la clause du bail, mettant à la charge du preneur l’obligation de satisfaire à la réglementation sanitaire, voirie, salubrité, hygiène, de manière à ce que le bailleur ne puisse aucunement être recherché à ce sujet, que des actes de cession du fonds de commerce qui se sont succédés, stipulant que l'acquéreur fera son affaire personnelle de la réglementation relative à l'hygiène, la salubrité et la sécurité .

Les travaux prescrits par l'autorité administrative en matière de ravalement sont de la même manière à la charge du bailleur sauf stipulation expresse contraire . Cependant, même si le bail impute au preneur les travaux de ravalement des façades de l’immeuble, ceux-ci incombent au bailleur si le bail ne stipule pas expressément la prise en charge par le preneur des travaux prescrits par l’Administration .

Dans tous les cas, le preneur contractuellement tenu des travaux de mise en conformité doit solliciter au préalable l’autorisation expresse et écrite du bailleur pour les faire réaliser , sauf si l’urgence en commande autrement .

Enfin, le bailleur n’a pas à supporter la charge des travaux prescrits par l’autorité administrative qui n’ont pas pour objet de rendre les lieux conformes à leur destination contractuelle et ne sont devenus nécessaires qu’en raison de l’utilisation que le preneur fait des locaux et de ses installations . Ainsi, des travaux de sécurité prescrits par l’autorité administrative, en raison de l’adjonction par le preneur d’activités complémentaires à celles contractuellement prévues au bail, sont à la charge du preneur . Lorsque l’état des lieux loués résulte d’une absence d'entretien et de réparation de l'immeuble ainsi que de l'état déplorable des équipements communs, et non du vieillissement normal ou de l'usure intrinsèque de l'immeuble, en raison des manquements graves et répétés du preneur à son obligation d'entretien , ou lorsque l’autorité administrative a motivé son arrêté de fermeture par le mauvais état des locaux et l’absence de respect par l’exploitant des bonnes pratiques hygiéniques, les travaux nécessaires à une réouverture du commerce relevant des seules réparations locatives et n'étant imposés qu'en raison de l'utilisation que le preneur a fait des locaux et des installations , la remise en état n’incombe pas au bailleur. De même, aucune faute dans l'exécution de ses obligations ne peut être retenue à la charge du bailleur lorsque des travaux de mise aux normes prescrits par l'autorité administrative résultent de l'évolution constante de la réglementation, le coût de ceux-ci étant équivalent à la valeur vénale de l'immeuble, et que les preneurs ne justifient pas avoir mis en demeure le bailleur de procéder à leur exécution au fur et à mesure des visites périodiques et des arrêtés défavorables à la poursuite de l'exploitation . Si les défauts de menuiseries extérieures, d’isolation des parois extérieures, de ventilation et d’installation électrique, qui ne portent pas atteinte au clos, ne relèvent pas de l’article 606 du Code civil, le bailleur reste en revanche tenu, indépendamment des grosses réparations, et nonobstant les stipulations du bail, de mettre en conformité la seule partie habitation aux règles de la décence locative, d’ordre public, prévues par l’article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 , y compris s’agissant de l’installation électrique .

Paris, 12 mai 2021, LawLex202200000233JBJ, qui précise que les travaux prescrits par l'autorité administrative qui relèvent, en vertu de l'article 1719 du Code civil, de l'obligation d’entretien des lieux loués en état de servir à l’usage pour lesquels ils ont été loués, pèse sur le bailleur par la nature du contrat.

Cass. 3e civ., 10 mai 2001, LawLex202200008303JBJ, Bull. civ. III, n° 58 ; D. 2001, IR 1770 ; D. 2001, AJ 1951 ; D. 2001, Somm. 3523, obs. ROZES ; JCP G 2001, IV, 2192 ; JCP E 2001, 1113 ; Gaz. Pal. 2002, 67, note BARBIER. – V. par exemple Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, LawLex202200008604JBJ, JCP N 2021, 1184, selon laquelle ne peut être rejetée la demande d’un preneur en remboursement des dépenses effectuées au titre de la mise en conformité du réseau électrique des lieux loués, sans constater l’existence d’une stipulation expresse du bail mettant à la charge du preneur les travaux de sécurité prescrits par l’autorité administrative.

Cass. 3e civ., 28 janvier 2021, LawLex202200008419JBJ, Loyers et copr. 2021, comm. 60, concernant des travaux prescrits par le comité territorial de sécurité.

Cass. 3e civ., 29 janvier 2002, LawLex202200008422JBJ, aux termes du bail, le preneur déclarait également faire son affaire personnelle des autorisations nécessaires à l’exercice de son activité, et s’obligeait, afin de se conformer à la réglementation le concernant, à exécuter à ses seuls frais tous les travaux associés.

Cass. 3e civ., 11 octobre 2018, LawLex202100004010JBJ, RJ com. 2019, 426, KENFACK ; JCP E 2019, 1167, § 10, BRIGNON ; Gaz. Pal. 20 nov. 2018, 62, note BRAULT, pour un bail qui stipulait que le preneur déclarait bien connaître les locaux loués et qu’il les prenait “ dans l'état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance sans pouvoir exiger de travaux de quelque nature que ce soit ni remise en état de la part du bailleur et que, connaissant parfaitement les équipements des locaux, il déclare faire son affaire personnelle de toutes démarches en vue d'obtenir les branchements desdits équipements et installations de toute nature nécessaires à l'exercice de son activité ”.

Cass. 3e civ., 21 mars 2012, LawLex202200008616JBJ, AJDI 2012, 348, en l’espèce, les travaux réalisés visaient à la mise en conformité de l'établissement en vue de recevoir du public et constituaient des travaux de sécurité au sens du contrat.

Cass. 3e civ., 15 juin 2010, LawLex202200008414JBJ, D. 2010, 1797, obs. DELPECH, pour un bail qui dispose également que le preneur prend les locaux dans l'état où ils se trouvent lors de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucuns travaux de remise en état ou réparation, qu'il s'engage à exécuter aux lieu et place du bailleur toutes les réparations qui peuvent être nécessaires dans les lieux loués à l'exception des grosses réparations telles que définies à l'article 606 du Code civil, les réparations afférentes à la mise en conformité des installations électrique et gazière étant d'entretien.

Cass. 3e civ., 14 octobre 2008, LawLex202200008430JBJ, pour un bail qui stipule que le preneur prend les lieux loués en l'état, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état autre que celles nécessaires au clos et au couvert des lieux, qu’il fait son affaire personnelle, de façon que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet, de toutes réclamations ou contestations qui peut survenir du fait de son activité dans les lieux loués, et a, à sa charge, toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité, et que le preneur doit satisfaire à toutes les charges de ville, de police, règlementations sanitaires, voierie, salubrité, hygiène, ainsi qu'à celles pouvant résulter des plans d'aménagement de la ville et autres charges dont les locataires sont ordinairement tenus.

Cass. 3e civ., 13 novembre 2012, LawLex202200008424JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 19 juin 2002, LawLex202200008614JBJ, Gaz. Pal. 2003, 1, somm. 526, note BRAULT.

Cass. 3e civ., 6 novembre 2001, LawLex202200008426JBJ, Loyers et copr. 2002, comm. 27.

Cass. 3e civ., 1er décembre 2016, LawLex202200008611JBJ, AJDI, 2017, 270, obs. DE LA VAISSIERE : en l’espèce, les actes de cession du fonds de commerce prévoyaient également que l’acquéreur devra se soumettre soit aux éventuelles injonctions des services compétents ou de la direction départementale des services vétérinaires et de la direction départementale des services de sécurité, soit aux injonctions de la commission de sécurité, sans recours contre le vendeur.

Cass. 3e civ., 17 avril 1996, LawLex202200008581JBJ, Bull. civ. III, n° 103 ; AJDI 1997, 35, obs. GALLET ; AJPI 1997, 36 ; JCP G 1996, IV, 1358 ; Loyers et copr. 1996, comm. 300. – V. égal. Cass. 3e civ., 28 septembre 2005, LawLex202200008587JBJ, Bull. civ. III, n° 183 ; AJDI 2006, 114, note ZALEWSKI ; JCP G 2005, IV, 3307 ; JCP E 2005, 1569 ; JCP 2006, I, 133, n° 9, obs. SERINET ; JCP E 2006, II, 1058, note PEREIRA-OSOUF ; JCP E 2006, chron. 1802, § 10, obs. H. K ; Rev. loyers, 2005, 550, obs. PIALOUX ; Loyers et copr. 2005, comm. 222, obs. BRAULT ; Loyers et Copropriété n° 1, janvier 2006, comm. 4, note VIAL-PEDROLETTI ; Administrer déc. 2005, 68, obs. B. BOCCARA et D. LIPMAN-BOCCCARA, qui impute au bailleur le coût des travaux que lorsqu’aucune stipulation du bail ne met à la charge du preneur les travaux imposés par l'autorité administrative et que la délibération de la copropriété relative au ravalement de l'immeuble n'a pas été librement décidée par celle-ci mais a été dictée par un arrêté municipal enjoignant la réalisation de ces travaux sous peine d'amende.

Cass. 3e civ., 10 mai 2001, LawLex202200008303JBJ, Bull. civ. III, n° 58 ; D. 2001, IR 1770 ; D. 2001, AJ 1951 ; D. 2001, Somm. 3523, obs. ROZES ; JCP G 2001, IV, 2192 ; JCP E 2001, 1113 ; Gaz. Pal. 2002, 67, note BARBIER ; Rev. adm. oct. 2001, 49, obs. B. BOCCARA et D. LIPMAN-BOCCARA.

Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, LawLex202200008387JBJ, AJDI 2017, 851.

Cass. 3e civ., 26 septembre 2001, LawLex202200008421JBJ, Bull. civ. III, n° 102 ; D. 2001, 3047, obs. ROUQUET ; JCP G 2001, IV, 2781.

Cass. 3e civ., 13 décembre 2018, LawLex202200008429JBJ, qui précise qu'un preneur ne peut, sans autorisation préalable du juge, se substituer au bailleur, sans rechercher si le preneur n’est pas dispensé d’une telle autorisation en raison de l’urgence de les réaliser.

Cass. 3e civ., 20 juin 1989, LawLex202200008605JBJ, Bull. civ. III, n° 142 ; AJDI 1990, 342 ; RTD civ. 1990, 298, obs. REMY ; JCP G 1989, IV, 316. – V. aussi Cass. 3e civ., 28 mai 2003, LawLex202200008418JBJ, AJDI 2003, 577, obs. ASCENSI ; RJDA 2003, n° 814 ; Gaz. Pal. 2003, 3137, note BARBIER ; 19 avril 1989, LawLex202200008607JBJ, Bull. civ. 1989, III, n° 82, à propos d’un bail ne précisant pas l'affectation donnée aux lieux.

Cass. 3e civ., 13 juin 2007, LawLex202200008610JBJ, Bull. civ. III, n° 106 ; D. 2007, 1968, obs. MBOTAINGAR ; D. 2008, 1645, obs. ROZES ; AJDI 2008, 198, obs. LAPORTE-LECONTE ; RJDA 2007, n° 934 ; Loyers et copr. sept. 2007, 23, obs. BRAULT.

Cass. 3e civ., 9 juillet 2013, LawLex202200008609JBJ, RJDA 2014, n° 306, pour des travaux imposés en matière de sécurité et de salubrité des locaux en considération de leur exploitation hôtelière qui étaient visés par une clause du bail mettant à la charge du preneur tous les travaux d’entretien et de réparations de l’immeuble et de ses dépendances, notamment ceux nécessaires pour la salubrité publique, prévus ou imprévus.

Cass. 3e civ., 30 octobre 2013, LawLex202200004026JBJ, Loyers et copr. 2013, comm. 344, BRAULT.

Cass. 3e civ., 14 juin 2018, LawLex202100004009JBJ.

D. 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

Cass. 3e civ., 5 juin 2002, LawLex202100003965JBJ, Bull. civ. III, n° 123 ; D. 2002, 2303, et les obs. ; D. 2002, act. jurispr. 2407, obs. ROUQUET ; AJDI 2002, 759, obs. BRIAND ; RDC 2003, 118, obs. LARDEUX ; JCP G 2002, 2287 ; Dr. & patr. 2002, n° 110, 88, note CHAUVEL ; Administrer août-sept. 2002, 44 et janv. 2003, 35.

Orléans, 18 avril 2024, LawLex202400003291JBJ.

Cass. 3e civ., 7 mars 2007, LawLex202100004582JBJ, AJDI 2008, 30, note ZALEWSK ; RJDA 6/07, n° 592, en l’espèce, aucune sanction ni aucune interdiction d'exploiter n'avait été émise par les autorités compétentes.

Cass. 3e civ., 27 mars 2002, LawLex202200008416JBJ, D. 2002, 2400, note KENFACK ; RJDA 2002, n° 601. – V. aussi Cass. 3e civ., 5 juin 2002, LawLex202100003965JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 12 mars 1985, LawLex202200008606JBJ, s’agissant de travaux ordonnés par la commission de sécurité.

Cass. 3e civ., 13 novembre 2012, LawLex202200008424JBJ, JCP N 2012, n°48, act. 1036 ; JCP E 2012, 1771.

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98. Travaux de remise en état ou de mise en conformité

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