Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

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Le congé constitue un acte irrévocable, qui ne peut pas être rétracté unilatéralement . Ainsi, le congé demeure valable, quand bien même il aurait été délivré par erreur par le commissaire de justice, qui a agi dans le sens contraire de l’intention du preneur qui voulait solliciter le renouvellement de son bail. En effet, quelle que soit la gravité des irrégularités alléguées, seuls affectent la v …

Rétractation du congé

Le congé constitue un acte irrévocable, qui ne peut pas être rétracté unilatéralement . Ainsi, le congé demeure valable, quand bien même il aurait été délivré par erreur par le commissaire de justice, qui a agi dans le sens contraire de l’intention du preneur qui voulait solliciter le renouvellement de son bail. En effet, quelle que soit la gravité des irrégularités alléguées, seuls affectent la validité du congé, soit les vices de forme faisant grief, soit les irrégularités de fond limitativement énumérées à l'article 117 du Code de procédure civile, c’est-à-dire relatives au défaut de capacité ou de pouvoir .

La renonciation au bénéfice du congé reste néanmoins possible, dès lors que les parties expriment leur volonté non équivoque de poursuivre le bail. Ainsi, la Cour de cassation considère que le maintien du preneur dans les locaux, au-delà de la date d’effet du congé qu’il a lui-même délivré, s’analyse en une renonciation au bénéfice de ce congé, si les circonstances établissent de façon non équivoque sa volonté de renoncer, qui ne se présume pas . De même, le locataire qui délivre un congé pour une échéance triennale, qui engage des pourparlers avec le bailleur afin d’obtenir la prolongation de l’effet de son congé, qui se maintient dans les lieux et paye les loyers, renonce au bénéfice de son congé . En revanche, lorsque les échanges entre les cocontractants révèlent un désaccord sur la poursuite du bail aux conditions antérieures, ni le courriel indiquant que le congé est une mesure de précaution totalement formelle, ni le maintien dans les lieux au-delà de la date d'effet du congé, lié à la possibilité de parvenir à la conclusion d'un nouveau contrat à des conditions plus avantageuses, ni l'usage habituel du terme “loyer” dans les correspondances des parties pour désigner les sommes dues en contrepartie du maintien dans les lieux, ne peuvent traduire une volonté non équivoque du preneur de poursuivre le bail . De même, ni le fait qu’un occupant ait appliqué de lui-même l’indexation prévue dans le bail aux versements qu’il a poursuivis pendant la période d’occupation, ni le fait qu’il ait délivré un nouveau congé au bailleur, ne peuvent s'analyser comme des indices d’une renonciation au bénéfice ou aux effets du congé délivré par l’occupant lors de la première période triennale .

Le bailleur peut également renoncer au bénéfice du congé, de manière expresse et non équivoque . La volonté du bailleur peut se déduire de la notification, au cours du délai de deux années à compter de la date d'effet du congé, d'un loyer révisé selon les termes du contrat de bail pour une période à venir . La Cour de cassation a considéré, en revanche, que la délivrance, pendant une période limitée, de quittances de “loyers” et l'application de la clause de révision, stipulée dans le contrat en fonction des variations de l'indice du coût de la construction, ne peut établir la volonté expresse et non équivoque du bailleur de renoncer à invoquer le bénéfice du congé qu'il a délivré .

Cass. 3e civ., 27 juin 1984, LawLex202200002873JBJ.

Cass. 3e civ., 30 sept. 2009, LawLex202200002875JBJ ; 5 juin 2013, LawLex202300009516JBJ.

Cass. 3e civ., 8 octobre 1997, LawLex202200002879JBJ; 26 janvier 2022, LawLex202200008572JBJ.

Cass. 3e civ., 30 mars 2017, LawLex202200002880JBJ.

Cass. 3e civ., 26 janvier 2022, LawLex202200008572JBJ.

Riom, 29 mai 2024, LawLex202400004014JBJ.

Cass. 3e civ., 18 décembre 2002, LawLex202200002583JBJ.

Cass. 3e civ., 15 septembre 2015, LawLex202200002882JBJ.

Cass. 3e civ., 9 février 1994, LawLex202200002876JBJ.

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207. Rétractation du congé

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