Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

La résiliation du bail commercial, en application de la clause résolutoire, est de plein droit et s’impose au juge. En effet, dès lors que les conditions d’application de la clause résolutoire sont remplies et indifféremment de la bonne ou mauvaise foi du locataire , le juge, qui ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation, doit constater son acquisition .

A l’expiration du délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux, il appartient au bailleur d’établir la persistance de l’infraction aux clauses du bail , le juge devant se placer à la date à laquelle le commandement devait produire effet pour déterminer si l'infraction perdure . A défaut pour le preneur de régulariser sa situation dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le juge ne peut que la constater, même si la sanction apparaît disproportionnée eu égard à la gravité du manquement , si le locataire est à jour de ses loyers au jour où il statue , ou s’il a effectué les travaux de réparation et de remise en état dont il était redevable . Si le bailleur, qui demande la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail commercial, doit apporter la preuve de sa créance , le preneur est tenu de démontrer le paiement total de la somme réclamée dans le mois qui suit la délivrance du commandement .

Le bailleur doit porter la demande de constatation de la résiliation devant le tribunal judiciaire du lieu de la situation de l'immeuble, quel que soit le manquement invoqué (art. R. 145-23 C. com.) ou devant le juge des référés, que ce soit sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, ou en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater en référé la résiliation du bail, sans avoir, dans ce cas, à relever l'urgence . Toutefois, l’ordonnance rendue par le juge des référés qui revêt un caractère provisoire (art. 484 CPC), n’a pas, au principal, autorité de la chose jugée (art. 488 CPC), et son exécution est poursuivie aux risques et périls du bailleur, à charge pour lui de réparer, en cas d’infirmation de la décision, le préjudice qui en résulte .

Cass. 3e civ., 12 décembre 2006, LawLex202300010683JBJ.

Cass. 3e civ., 16 juillet 1975, LawLex202300010681JBJ.

Cass. ass. plén. 24 février 2006, LawLex202300010685JBJ.

Cass. 3e civ., 13 nov. 1997, LawLex202300010673JBJ ; 20 mai 2021, LawLex202200004428JBJ ; Basse-Terre, 10 janvier 2022, LawLex202200003790JBJ.

Cass. 3e civ., 3 février 1988, LawLex202300010671JBJ.

Poitiers, 25 juin 2024, LawLex202400004834JBJ.

Cass. 3e civ., 7 déc. 2004, LawLex202300010674JBJ.

Cass. 3e civ., 2 déc. 1998, LawLex202300010675JBJ.

Lyon, 26 juin 2024, LawLex202400005117JBJ.

Toulouse, 23 mai 2024, LawLex202400003983JBJ.

Cass. 3e civ., 20 janvier 1988, LawLex202300010684JBJ.

250. Constatation judiciaire de la résiliation