Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

La jurisprudence a précisé pour chaque branche d'activité celles qui relèvent d’une activité connexe ou complémentaire.

1) Restauration

La Cour de cassation estime que l’exploitation d’un restaurant n’est ni connexe ni accessoire à l’activité de “commerce de marchand de vins et liqueurs avec autorisation d'y faire un plat du jour” . De même, le fait de proposer des plats garnis à la clientèle, q …

Champ d'application ratione materiae

La jurisprudence a précisé pour chaque branche d'activité celles qui relèvent d’une activité connexe ou complémentaire.

La Cour de cassation estime que l’exploitation d’un restaurant n’est ni connexe ni accessoire à l’activité de “commerce de marchand de vins et liqueurs avec autorisation d'y faire un plat du jour” . De même, le fait de proposer des plats garnis à la clientèle, qui répond à une véritable activité de restauration, n'entre pas dans la catégorie de “café-bar-petite brasserie” que le bailleur a autorisé le preneur à adjoindre à son activité initiale de “marchand de vins, liqueurs, bois, charbon et autres combustibles” . La connexité ou la complémentarité ne sont pas non plus établies lorsque le preneur ne se contente pas de vendre des plats du jours, comme il est prévu dans le bail, mais exploite dans les lieux loués un véritable restaurant , ou lorsque l'activité consiste en la mise à disposition par le preneur à ses clients des locaux loués à titre de salle des fêtes, et l'assurance d'un service de traiteur, en dehors des heures d'ouverture du restaurant, cette activité étant, par sa nature, distincte de celle de café-restaurant spécifiée au bail .

Les moyens matériels mis en œuvre pour exploiter la nouvelle activité constituent un indice permettant d’établir le caractère connexe ou complémentaire. Ainsi, une activité de restauration, caractérisée par l'élaboration de plats complets servis chauds ou froids à de nombreux clients, ne présente pas de caractère connexe ou complémentaire à celle de cafetier puisqu'elle nécessite un équipement professionnel spécialisé distinct et des aménagements totalement différents . La Cour de cassation a en revanche précisé que si une activité de “restauration normale” n’a pas en principe de lien connexe ou complémentaire avec l'activité de café-bar, celle de “restauration rapide” présente un tel caractère dans la mesure où elle ne nécessite pas d'aménagements importants et vise la même clientèle qu'elle tend à fixer par l'apport de ce service supplémentaire . En revanche, la restauration rapide ne se confond pas avec celle de café-restaurant, dès lors qu'elle ne se caractérise nullement par le fait de consommer debout, ni par celui de consommer dans une assiette, mais de consommer, à prix très modérés, des repas rapides standardisés, sans la mise en œuvre quelconque d’art culinaire, avec une fourniture quasi instantanée des aliments payés, alors que le restaurant suppose, au contraire, une cuisine préalable des mets plus ou moins élaborée, dont la préparation peut varier à la demande du client et entraîner un décalage de temps plus ou moins long entre la commande et le service . Dès lors, l’activité de friterie ne peut être considérée comme une activité complémentaire du fast-food dans la mesure où elle nécessite, pour sa réalisation, une installation spécifique des locaux pour leur ventilation et l'évacuation des fumées et des odeurs, dans le respect de la réglementation en matière d'hygiène et de sécurité, ainsi qu'un matériel distinct pour cuisiner les plats proposés à la vente .

Les méthodes culinaires, comme les modes de cuisson, peuvent aussi être prises en considération. Une activité de restauration sous la forme de pizzeria présente un caractère nouveau par rapport à l'activité de “saladerie-sandwicherie” dès lors qu'il s'agit de passer d'une restauration ne nécessitant pas de cuisson à une restauration l'impliquant et de nature à engendrer des odeurs susceptibles d'incommoder le voisinage . De même, ne peut être assimilée à une activité connexe ou complémentaire de celle de limonadier, celle de restauration dite traditionnelle, qui consiste en l’exercice, par le preneur, de façon ancienne, constante et délibérée, d’une activité de proposition et de service en terrasse de plats froids ou cuisinés, nécessairement pour ces derniers réchauffés sur place et nécessitant à tout le moins une préparation par terminaison de chauffe, ou de cuisson, ou de nappage de sauce, qui attire le chaland et pas seulement le client en recherche de boisson, entre autres par l'affichage quotidien comme plat du jour de plats non assimilables à une restauration rapide, et en toute hypothèse de plats fixes pouvant être onéreux .

Si la mise en place d'une animation musicale en soirée, sous la forme de “piano-bar” et de “karaoké”, est complémentaire avec les activités d’hôtel meublé et de bar telles que prévues au bail , l’activité de bar musical ne constitue pas une activité complémentaire ou connexe, qui nécessite une notification au bailleur de la part du preneur, mais une animation musicale organisée ponctuellement dans un bar restaurant, et pour laquelle il n’est pas établi que la clientèle soit différente de la clientèle habituelle du bar .

En revanche, l’activité de bar musical n'est ni connexe, ni complémentaire de l'activité de “restauration alimentaire-bar-brasserie-glacier” dès lors que la clientèle, les produits et les méthodes de travail diffèrent . Il en va de même de la vente de tous produits de téléphonie qui n'est pas complémentaire des activités initialement prévues au bail de locaux à usage de “bar, brasserie, marchand de vins, traiteur, débit de tabac, articles pour fumeurs, loteries, lotos, titres de transport et hôtel meuble” , ou de l'exploitation d’un bureau de PMU, qui n’entre pas dans le cadre des activités de “café, snack-bar, jeux” .

L’activité de vente de timbres fiscaux, cartes téléphoniques et piles étant imposée par l'Administration aux débitants de tabac, sa connexité ou complémentarité ne peut être contestée par le bailleur . Tel est également le cas des activités de vente de journaux, limitées à un journal local, et de vente de confiseries fantaisie, qui constituent des activités très marginales et caractérisent un service à la clientèle rendu par le preneur en lien direct avec l’évolution des usages commerciaux . L'analyse des juges du fond diverge quant à la nature de l'activité de PMU. Certains considèrent que bien qu'elle soit complémentaire, elle ne constitue pas le prolongement direct et nécessaire de celle de tabac, tous les commerces de débit de tabac n'exerçant pas cette activité . D'autres estiment, au contraire, qu'elle constitue le prolongement normal de l'activité de café-débit de boissons et de jeux, et caractérise une adaptation mineure du commerce initial, qui s'inscrit dans le développement du commerce exercé et n'en change pas la destination .

La vente de produits d'hygiène et d'entretien ne peut être considérée comme complémentaire ou connexe de la vente de produits alimentaires ou sa suite normale conformément aux usages . Le fait que les activités autorisées par le bail et celle que le preneur souhaite adjoindre ont toutes trait à la fabrication ou à la commercialisation de produits alimentaires ne suffit pas à caractériser un lien de connexité ou de complémentarité entre elles, dès lors que la vente de produits d’épicerie et de produits régionaux n'est pas similaire, analogue ou sous la dépendance des activités de “boulangerie, pâtisserie, confiserie, chocolat, salon de thé, traiteur, sandwich, glaces, boissons, alcools et viennoiseries, toutes fabrication et cuisson se rapportant à l'activité” .

Selon la Cour de cassation, la vente des volailles rôties à côté de volailles non rôties, de la viande fraîche de porc et des conserves de viande de boucherie ou triperie, “sont incontestablement connexes ou complémentaires à celles qui ont habituellement lieu dans les boucheries-triperies, selon les usages de la profession” . En revanche, les activités de revente de charcuterie et de plats régionaux et de vente de poulets ne sont ni connexes, ni complémentaires de celle de boucherie chevaline .

La Cour de cassation a estimé que la vente de confiserie, chocolat et glaces n’est pas connexe à l'activité de boulanger ou complémentaire de celle-ci, même si la vente de ces produits est souvent pratiquée par des boulangers et que le bail ne comporte sur ce point aucune restriction . De même, la commercialisation de produits d’épicerie et régionaux ne présente pas de liens étroits de dépendance avec celles de  boulangerie-pâtisserie, salon de thé, sandwicherie ou traiteur et n'est ni connexe, ni complémentaire de ces activités, la clientèle n’étant pas assimilable et les gammes de produits concernés et les méthodes de travail ne présentant aucune similitude, alors en outre que l’adjonction d’une activité de vente de produits régionaux entraînerait, en raison du caractère très général de la nouvelle activité envisagée, une perte de la spécificité du commerce qui réside dans la commercialisation des produits de boulangerie et de pâtisserie artisanaux ainsi que des plats de traiteur et des sandwiches élaborés sur place .

L’activité de réparation de voitures, atelier de carrosserie, peinture ne présente, à l’égard du commerce de garagiste sans réparations avec poste d’essence prévu au bail, aucun lien de connexité ou de complémentarité . De même, ne sont ni connexes ni complémentaires, l’extension d’activité d’un fonds de commerce de “machines à coudre, mécanique et vélocipède” à la vente d'appareils électroménagers et de télévision , l’activité de vente d'encadrement au regard d’un commerce initial d'art de la table, de vente d'objets de décoration, de cadeaux et de carterie , ou encore les activités très spécialisées de sex-shop vis-à-vis d’un commerce de librairie, d’édition et de diffusion, même étendu à l'import-export . 

A l’inverse, remplissent les critères de connexité et de complémentarité l'activité de “confection, prêt à porter pour dames” qui s’adresse à la même clientèle féminine, dans la même gamme d’articles textiles de luxe, que celle prévue au bail de commerce de “gaines, soutien-gorge, chemiserie, bonneterie et sous-vêtements” , et de nettoyage à sec au regard de celle de lavage, avec laquelle elle présente un lien résultant de la nature de la prestation de l’activité de lavage au poids, la nouvelle activité procurant à la clientèle une facilité indiscutable et un gain de temps appréciable, conformément à l’évolution des usages commerciaux . L’activité de jardinage peut être adjointe à celle de bricolage dès lors qu'elle s’inscrit dans l’évolution des usages concernant l’activité de bricolage, tous les magasins de bricolage ayant aujourd’hui des rayons jardinage avec accessoires, cette activité étant mentionnée à la nomenclature de bricolage émanant de la Fédération Professionnelle des magasins de bricolage. Il en est de même de l'activité d'animalerie dans la mesure où elle reste cantonnée à la vente de produits pour l’entretien ou l’alimentation des animaux et ne s'étend pas à la vente des animaux eux-mêmes, la démarche de l’acheteur n’étant pas de même nature  . L’activité de coiffure pour hommes constitue une activité connexe dès lors qu'elle ne correspond pas à une nouvelle conception de l’exercice de l’activité de coiffure pour dames, prévue dans le bail, mais à une extension de cette activité . La nouvelle activité de relais-colis, consistant en l’enregistrement de plis recommandés ou de paquets déposés par les usagers, s’analyse comme une activité connexe ou complémentaire de celle de dépôt de journaux, librairie, papeterie, mercerie, confiserie et activités directement y rattachées . Enfin, si la vente de consommables informatiques et de supports destinés à recevoir des données informatiques constituent des activités connexes et complémentaires à celles de reprographie, d’imprimerie et de papeteries, tel n’est pas le cas de l’activité de vente de consommables informatiques et/ou de sauvegarde des données informatiques, qui n’a d’autre finalité que de servir au montage d’ordinateurs .

Cass. 3e civ., 23 novembre 1993, LawLex202200001123JBJ, Ann. loyers 1994, 751.

Cass. 3e civ., 17 novembre 1998, LawLex202200000963JBJ.

Cass. 3e civ., 17 juillet 1996, LawLex202200001091JBJ, RJDA 1996, n° 1304.

Toulouse, 13 avril 2011, LawLex202200000888JBJ, Loyers et copropr. 2012, comm. 48.

Toulouse, 13 avril 2006, LawLex202200000887JBJ, JCP E 2006, 2587, qui précise que la restauration vise tous les publics contrairement au bar musical, a pour préoccupation principale la qualité des mets et non la musique et l'ambiance, et est axée sur les repas de midi et du soir alors que l'activité de bar musical a lieu uniquement le soir et de préférence tard dans la nuit.

Versailles, 23 juin 2011, LawLex202200001303JBJ, Loyers et copropr. 2011, comm. 326, obs. CHAVANCE.

Cass. 3e civ. 27 novembre 1970, LawLex202200001753JBJ, D. 1971, Somm. 33.

Bordeaux, 31 mars 2010, LawLex202200001270JBJ, Loyers et copropr. 2011, comm. 115, obs. CHAVANCE.

Bordeaux, 31 mars 2010, LawLex202200001270JBJ, préc.

Douai, 2 novembre 2011, LawLex202200000884JBJ.

Douai, 26 mai 2011, LawLex202200000885JBJ.

Rennes, 23 novembre 2011, LawLex202200001140JBJ : en l’espèce, si l'opposition du bailleur à la vente de produits non alimentaires était connue du preneur depuis la mise en demeure, ce dernier n'avait pas respecté la procédure de déspécialisation restreinte en cas de désaccord du bailleur en continuant à poursuivre la vente de produits autres qu'alimentaires en contravention avec le bail.

Cass. 3e civ., 6 novembre 1991, LawLex202200001121JBJ, Rev. loyers 1992, 140.

Caen, 13 septembre 2012, LawLex202200000669JBJ, Loyers et copropr. 2013, comm. 18, BRAULT.

Cass. 3e civ., 19 juin 1970, LawLex202200000675JBJ.

Cass. 3e civ., 26 novembre 1991, LawLex202200001106JBJ, Loyers et copropr. 1992, n° 69, obs. BRAULT. 

Cass. 3e civ., 16 janvier 1973, LawLex202200000674JBJ.

Caen, 13 septembre 2012, LawLex202200000669JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 17 mars 1971, LawLex202200001134JBJ, D. 1971, Somm. 137.

Cass. 3e civ., 18 juin 1970, LawLex202200001137JBJ.

Versailles, 9 mars 2010, LawLex202200001139JBJ.

Cass. 3e civ., 16 février 1983, LawLex202200000679JBJ.

Cass. 3e civ., 24 octobre 1984, LawLex202200000676JBJ, Bull. civ. III, n° 174 ; JCP G 1985, II, 20474, note BOCCARA.

Nancy, 19 juin 2024, LawLex202400004684JBJ.

Cass. 3e civ., 13 février 1973, LawLex202200001135JBJ.

Paris, 10 février 2010, LawLex202200001127JBJ.

Paris, 27 février 2013, LawLex202200001126JBJ, RJDA 11/13, n° 880 ; Loyers et copropr. 2013, comm. 214, obs. BRAULT.

Versailles, 23 mai 2024, LawLex202400003980JBJ.

Paris, 26 janvier 2011, LawLex202200001166JBJ, Ann. loyers 1968, 746.

Cass. 3e civ., 28 mai 1997, LawLex202200000966JBJ.

Cass. 3e civ., 19 juillet 2000, LawLex202200000965JBJ.

Paris, 13 février 2008, LawLex202200001269JBJ, Administrer juin 2008, 37, obs. LIPMAN W-BOCCARA.

Paris, 28 février 2018, LawLex202200000670JBJ, RJDA 7/18, n° 560 ; Loyers et copropr. 2018, comm. 121.

Cass. 3e civ., 18 juin 2002, LawLex202200000964JBJ.

Montpellier, 13 mai 2009, LawLex202200000886JBJ.

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