Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

Conformément à l’article L. 145-51, alinéa 1, du Code de commerce, la cession-déspécialisation est ouverte au preneur qui justifie avoir demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou avoir été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales. Le Code de commerce n’exi …

Conditions

Conformément à l’article L. 145-51, alinéa 1, du Code de commerce, la cession-déspécialisation est ouverte au preneur qui justifie avoir demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou avoir été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales. Le Code de commerce n’exigeant pas une invalidité totale ou une impossibilité d’exercer toute activité professionnelle , la condition d'admission au bénéfice d'une pension d'invalidité est remplie par la notification d'une pension d'invalidité partielle . En outre, le preneur dispose de la faculté de céder son droit au bail avec déspécialisation, sur le fondement de l’article L. 145-51, lorsqu’il se trouve en situation de cumul de la retraite de base et d'une activité professionnelle dans les conditions ouvertes par la loi du 21 août 2003  et qu'il est en mesure de demander à bénéficier de sa retraite complémentaire . La faculté offerte par l'article L. 145-51 du Code de commerce est réservée au seul locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis à en bénéficier .

En principe, l’intention du preneur de céder son bail suffit, sans qu’il ait besoin de vendre son fonds ou qu’il soit tenu de présenter un candidat à son acquisition. Cependant, la nature des activités envisagées doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble (art. L. 145-51, al. 2, C. com.) . Ainsi, dans le cas de la création d’un fonds de commerce de laverie automatique qui nécessite l’installation de multiples machines à laver le linge dont les utilisations sont source de bruits excédant les troubles normaux de voisinage tolérables dans un immeuble à usage d’habitation, quelles que soient les mesures d’insonorisation des locaux envisagées, le changement de clientèle qui en résulte, tant en nombre qu’en qualité, avec des heures d’ouverture du commerce beaucoup plus larges, permet d’affirmer que l’activité commerciale envisagée n’est pas compatible avec les caractères de l’immeuble . Il en va de même de l’activité de restauration présentant des nuisances contradictoires avec les caractéristiques de l’immeuble, même si les nuisances de bruit et d’odeur peuvent être évitées d’un point de vue technique par des systèmes de ventilation mécanique, dès lors que le preneur, qui aura la jouissance de la cour intérieure, dénaturera la destination bourgeoise de l’immeuble en installant des tables destinées à recevoir la clientèle, d’où il découlera une activité bruyante et des éclairages intempestifs qui se prolongeront à des heures tardives .

S’il permet au preneur de céder son droit au bail hors les cas fixés par le contrat, l’article L. 145-51 ne le dispense pas pour autant de respecter les autres clauses du bail , notamment quant à l’obligation d’exploiter le fonds et de garnir le local loué de meubles, objets, mobiliers, matériels et marchandises . Ainsi, un preneur n’a pas rempli ses obligations lorsqu’il a reconnu ne plus exercer d’activité commerciale dans les lieux et que non seulement il n'a pas répondu favorablement à la sommation de reprendre cette activité, mais encore n’a pas été en mesure de le faire puisqu'il s'est fait radier du registre du commerce et des sociétés .

Montpellier, 3 septembre 2013, LawLex202300009360JBJ, qui précise que l’article L. 145-51 du Code de commerce fait référence à l'admission du preneur au bénéfice d'une pension d'invalidité sans nullement spécifier la nécessité du caractère total de l’invalidité.

Montpellier, 30 mai 2017, LawLex202200003796JBJ.

Cass. civ. 3e, 2 octobre 1996, LawLex202300009359JBJ, préc.

L. 2003-775 du 21 août 2003 portant réforme des retraites, JO du 22 août 2003.

Cass. civ. 3e, 23 novembre 2011, LawLex202200000623JBJ, Bull. civ. III, n° 197 ; D. 2011, Actu. 2928, obs. ROUQUET ; Gaz. Pal. 17-18 févr. 2012, 32, note BRAULT ; Loyers et copropr. 2012, comm. 145 ; Administrer 1/2012, 54, note BARBIER.

Montpellier, 28 novembre 2012, LawLex202300009299JBJ, qui vise l’article L. 145-4, alinéa 4, du Code de commerce ; Aix-en-Provence, 29 octobre 2015, LawLex202300009300JBJ.

Cass. civ. 3e, 30 janvier 1991, LawLex202300009297JBJ, préc., qui précise que le droit de céder ne peut être limité que dans la mesure où le nouveau commerce serait incompatible avec la destination, les caractères, et la situation de l'immeuble ; 23 novembre 2011, LawLex202200000623JBJ, préc.

Montpellier, 12 janvier 1990, n° 89/1657. 

Cass. civ. 3e, 7 novembre 1990, LawLex202100001294JBJ, Bull. civ. III, n° 218 ; Gaz. Pal. 1991, 1, 261, note BARBIER ; Loyers et copropr. 1991, comm. 83 ; 2 octobre 1996, LawLex202300009359JBJ, D. Affaires 1996, 1249 ; RD imm. 1997, 143, obs. DERRUPPE ; RJDA 1996, n° 1442.

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