Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

La loi 85-1408 du 30 décembre 1985  a créé un cas particulier de déspécialisation au profit de certains preneurs commerçants, qui souhaitent faire valoir leurs droits à la retraite, en insérant un article 34-3-1 au décret 53-960 du 30 septembre 1953, devenu aujourd’hui l’article L. 145-51 du Code de commerce. La loi 87-588 du 30 juillet 1987  a étendu cette faculté aux bénéficiaires d’une pension d’invalidité. Ces dispositions sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail (art. L. 145-51, al. 3, C. com.) . Selon la Cour de cassation, la cession-déspécialisation est ouverte aux époux cotitulaires du bail, même si un seul des deux, qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, est immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour le fonds exploité dans les lieux, la circonstance que l’autre époux exploite seul et en son nom un autre fonds similaire n'étant pas de nature à justifier le refus du bailleur d'autoriser la cession projetée . L’usufruitier du droit au bail bénéficie également des dispositions de l'article L. 145-51 lorsqu’il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour le fonds qu'il exploite dans les lieux loués et qu'il justifie de l'accord des nus-propriétaires pour la cession du bail .

Aux termes de l’article L. 145-51 du Code de commerce, le preneur, qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou a été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, dispose de la faculté de céder son bail à un acquéreur de son fonds en vue d’y exploiter une nouvelle activité. L’article L. 145-15 du même code confère un caractère public à ce texte en réputant non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet d’y faire échec. Ainsi, une clause requérant l'agrément de la cession par le bailleur, stipulée dans la convention, est contraire aux dispositions d’ordre public de la cession de bail en cas de départ à la retraite du preneur .

L. 85-1408 du 30 décembre 1985 portant amélioration de la concurrence, JORF 0303 du 31 décembre 1985 art. 14.

L. 87-588 du 30 juillet 1987 portant diverses mesures d'ordre social, JORF 0175 du 31 juillet 1987, art. 26, II.

Colmar, 28 mai 2009, LawLex202300009298JBJ, selon laquelle le gérant de la société preneuse, qui détient la quasi-totalité du capital social de la société associée, elle-même détentrice de la majorité des parts sociales de la société locataire, doit être considéré comme gérant majoritaire, depuis plus de deux ans, de cette dernière, titulaire des baux commerciaux la liant au bailleur, et doit pouvoir bénéficier des dispositions relatives à la retraite contenues dans l'article L.145-51 du Code de commerce.

Cass. 3e civ., 30 janvier 1991, LawLex202300009297JBJ, Rev. loyers 1991, 404, note GALLET.

Cass. 3e civ., 6 février 2013, LawLex202200000620JBJ, Bull. civ. III, n° 17 ; D. 2013, Actu. 432, obs. ROUQUET ; D. 2013, Pan. 1799, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2013, 673, note TADROS ; RJDA 2013, n° 389 ; Gaz. Pal. 2013, n° 128, obs. BRAULT ; Loyers et copropr. 2013, comm. 110, CHAVANCE ; Administrer avr. 2013, 44, note LIPMAN-BOCCARA.

Cass. 3e civ., 5 avril 2018, LawLex202200000622JBJ, JCP N 2018, 1319, obs. KENDERIAN ; JCP E 2018, 1319, n° 16, obs. MONEGER ; Loyers et copropr. 2018, 148, obs. BRAULT.

172. Cession-déspécialisation