Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

Les actions qui ne relèvent pas des dispositions relatives au statut des baux commerciaux sont soumises à la prescription de droit commun de cinq ans (art. 2224 C. civ. ; art. L. 110-4 C. com.). Il en est ainsi de :

- l’action en résiliation du bail commercial pour inexécution des obligations contractuelles  ;

- l’action tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire  ;

- l’action en paiement d’une indemnité de rupture stipulée à un bail commercial en cas de résiliation anticipée  ;

- l’action en paiement de l’indemnité d’occupation intentée contre un occupant sans droit ni titre  ;

- la demande d’expulsion du preneur sans droit ni titre  ;

- l’action pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme du local commercial loué  ;

- l’action en restitution du dépôt de garantie , mais pas la demande en paiement des intérêts, pouvant être dus sur la somme versée à titre de dépôt de garantie, en application de l’article L. 145-40 du Code de commerce, laquelle est soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60  ;

- l’action en nullité des clauses d’indexation du loyer pour illicéité des indices retenus  ;

- l’action en paiement de loyers arriérés , ainsi que des charges et des taxes  ;

- l’action en paiement d’une indemnité compensatoire au titre du dépassement du délai d’exécution des travaux .

Si, dans un premier temps, la Cour de cassation a considéré que la demande, qui tend à faire constater l’existence d’un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du preneur à l’issue d'un bail dérogatoire, en application de l’article L. 145-5, n’était pas soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60, ouvrant la voie à la prescription quinquennale de droit commun , elle estime dorénavant qu’une telle action est imprescriptible . Il en va de même de celle qui tend à voir réputer non écrite une clause du bail sur le fondement de l’article L. 145-15 du Code de commerce .

Il existe toutefois quelques exceptions liées à l’application de la prescription quinquennale de droit commun. Ainsi, sont soumises à la prescription de trente ans, les actions réelles immobilières (art. 2227 C. civ.), ainsi que les obligations financières liées à la réparation des dommages causés à l’environnement par les installations, travaux, ouvrages et activités régis par le Code de l’environnement (art. L. 152-1 C. env.).

Cass. 3e civ., 3 juillet 1985, LawLex202200001105JBJ, Bull. civ. III, n° 107, selon laquelle l’action en résiliation du bail pour inobservation de ses clauses, notamment la clause de destination contractuelle, n’est pas soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce ; 12 juillet 1989, LawLex202300014713JBJ, Bull. civ. III, n° 164 ; D. 1989, IR 230.

Paris, 11 juin 1999, n° 1998/00903, AJDI 1999, 818 ; Loyers et copropr. 1999, comm. 213, obs. BRAULT ; Administrer déc. 1999, 40, obs. BOCCARA, LIPMAN-W. BOCCARA et SAINTURAT ; Versailles, 11 septembre 2012, LawLex202400000317JBJ ; Paris, 31 mars 2021, LawLex202400000318JBJ, qui retient que l’action du bailleur aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, qui se fonde sur la méconnaissance alléguée des engagements contractuels du preneur et sur la clause résolutoire du bail, et non sur les dispositions spécifiques du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription quinquennale de droit commun.

Paris, 27 juin 2024, LawLex202400005042JBJ.

Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, LawLex202400000315JBJ, Gaz. Pal. 1er mars 2016, 77.

Cass. 3e civ., 1er octobre 2014, LawLex202100001444JBJ, Bull. civ. III, n° 121 ; D. 2014, 2565, obs. ROUQUET ; D. 2015, 1615, obs. DUMONT-LEFRAND ; RTD com. 2014, 773, obs. KENDERIAN ; RDC 2015, 275, obs. BOFFA ; JCP G 2014, n° 1146, note LEBEL ; JCP N 2014, n° 45-46, act. 1164 ; JCP N 2015, 1142, obs. MONEGER et KENFACK ; JCP E 2014, 1557 ; JCP E 2015, n° 1130, § 19 s., obs. KENFACK ; RJDA 3/15, n° 162 ; Gaz. Pal. 25 nov. 2014, 30, note BRAULT ; Rev. loyers 2014, 513, obs. PRIGENT ; Loyers et copropr. 2014, comm. 272, obs. BRAULT.

Cass. 3e civ., 25 mai 2023, LawLex202300008277JBJ, Bull. civ. III, n° 61 D. actu. 17 juill. 2023, obs. ANDJECHAÏRI-TRIBILLAC ; D. 2023, 1006 ; AJDI 2023, 600, obs. BLATTER ; RTD com. 2023, 562, obs. KENDERIAN ; JCP G 2023, act. 710 ; JCP N 2023, act. 636 ; JCP N 2023, act. 662 ; RJDA 2023, n° 505 ; BRDA 12/23, inf. 19 ; Gaz. Pal. 18 juill. 2023, 13, note BRUSCHI ; LPA 30 nov. 2023, 58, note VILLAR ; Lexbase hebdo - éd. affaires, n° 759, 5 juill. 2023, obs. BRIGNON ; Rev. loyers 2023, 426, note LEBEL ; Loyers et copropr. 2023, comm. 116, note BESSON.

Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, LawLex202200009544JBJ, D. 2020, 2342 ; D. actu. 4 janv. 2021, obs. CAYOL ; D. 2021, 310, obs. BOFFA et MEKKI ; D. 2021, Chron. C. cass. 983, obs. COLLOMP, GEORGET et JARIEL ; D. 2021, 1397, obs. DUMONT ; AJDI 2021, 513, obs. BLATTER ; RTD civ. 2021, 124, obs. BARBIER ; RDC 2021/1, 22, note LATINA ; RDC 2021/1, 72, note SEUBE ; Rev. prat. rec. 2021, 25, chron. MORGANTINI et RUBELLIN ; JCP G 2021, n° 240, § 2, obs. HOUTCIEFF ; JCP N 2020, n° 50, act. 1007 ; JCP E 2020, act. 809 ; JCP E 2021, 1168, 42, obs. MONEGER ; RJDA 2021, n° 82 ; LEDC janv. 2021, 2, obs. LEBLOND ; Loyers et copropr. 2021, Comm. 10, obs. MARCET ; BPAT 1/21, inf. 23.

Cass. 3e civ., 9 mars 2023, LawLex202300009128JBJ, Gaz. Pal. 4 juill. 2023, 61, note BARBIER ; Loyers et copropr. 2023, comm. 83, obs. MARCET.

Cass. 3e civ., 14 mars 1973, LawLex202300014709JBJ, Bull. civ. III, n° 201 ; D. 1973, 512, selon laquelle l’action en paiement de l’indemnité d’occupation intentée contre un occupant sans droit ni titre, à la demande du propriétaire des lieux, échappe à la prescription édictée par l’article 145-60 du Code de commerce, par le seul fait qu’elle n’est que la réparation du dommage résultant d’une occupation irrégulière des locaux par une partie ne tirant aucun droit des dispositions sur les baux commerciaux ; 21 mai 1974, LawLex202400000313JBJ, Bull. civ. III, n° 217.

Cass. 3e civ., 12 février 1971, LawLex202400000314JBJ, Bull. civ. III, n° 114 : la demande d’expulsion du preneur sans droit ni titre, action de droit commun détachable des dispositions relatives au statut des baux commerciaux, dès lors que le congé a été validé, échappe à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce.

Rouen, 1er juin 2022, LawLex202400000319JBJ.

Par analogie, Cass. 1re civ., 24 novembre 2021, LawLex202300012539JBJ, RTD com. 2022, 55, obs. GAUDRAT ; Contrats Conc. Consom. 2022, n° 21, obs. LEVENEUR, selon laquelle l’action en restitution fondée sur un contrat de dépôt constitue une action mobilière, distincte de l’action en revendication, de sorte qu’elle est soumise à la prescription civile de droit commun relative aux actions personnelles ou mobilières.

Paris, 10 février 1999, n° 1996/80439. 

Cass. com., 2 février 2010, LawLex202300014707JBJ, AJDI 2011, 134, note DENIZOT ; Loyers et copropr. 2010, comm. 110, obs. BRAULT, qui précise que l’action d’un locataire-gérant en nullité des clauses d’indexation du loyer pour illicéité des indices retenus, étant fondée sur l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, n’entre pas dans le champ d’application de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce.

Cass. 3e civ., 5 octobre 1994, LawLex202300014714JBJ, Bull. civ. III, n° 160 ; D. 1994, IR 231 ; AJDI 1995, 309, obs. DERRUPPE ; RDI 1995, 174, obs. COLLART-DUTILLEUL et DERRUPPE ; JCP E 1995, Pan. 1273 ; Loyers et copropr. 1995, comm. 23 ; Administrer janv. 1995, 34, note BARBIER.

353. Prescription de droit commun