Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

Aux termes de l’article R. 145-23, alinéa 2, du Code de commerce, toutes les contestations relatives à l’application du statut des baux commerciaux, autres que celles concernant la fixation du loyer révisé ou renouvelé, sont portées devant le tribunal judiciaire. Il résulte des articles R. 211-3-26, 11° et R. 211-4 du Code de l’organisation judiciaire que cette compétence, d’ordre public, revêt un …

Compétence du tribunal judiciaire

Aux termes de l’article R. 145-23, alinéa 2, du Code de commerce, toutes les contestations relatives à l’application du statut des baux commerciaux, autres que celles concernant la fixation du loyer révisé ou renouvelé, sont portées devant le tribunal judiciaire. Il résulte des articles R. 211-3-26, 11° et R. 211-4 du Code de l’organisation judiciaire que cette compétence, d’ordre public, revêt un caractère exclusif pour connaître “des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce”. Ainsi, le litige, qui porte sur la validité et l’exécution de l’engagement contenu dans le bail commercial au regard du statut des baux commerciaux, et plus généralement qui requiert une appréciation du respect du statut , relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire, même s’il ne concerne pas les parties au bail . Il est, dès lors, compétent pour statuer sur :

- la fixation d’une indemnité d’occupation due en application des dispositions de l’article L. 145-28 du Code de commerce  ;

- la demande en paiement d’une indemnité d’éviction du preneur, sur le fondement de l’article L. 145-14 du même code, même si le bailleur est une personne publique  ;

- la question relative à la propriété de l’immeuble ou à sa gestion  ;

- le litige qui porte sur la validité d'une clause du bail tendant à interdire au preneur, sans l’accord exprès et par écrit du bailleur, la cession à un successeur dans son commerce  ;

- le litige dont la solution nécessite l’examen préalable des conditions dans lesquelles a été exercé le droit d’option conféré au bailleur par l’article L. 145-57 du Code de commerce .

La Cour de cassation a toutefois précisé que si la juridiction judiciaire peut connaître d'une action en indemnisation formée par le preneur d'un local donné à bail commercial par une personne publique, la juridiction administrative est seule compétente pour connaître de l'action en indemnisation de dommages de travaux publics, alors même qu'il existe un bail commercial entre la personne publique pour le compte de laquelle sont effectués les travaux et la victime de ces dommages . En revanche, les litiges portant sur des contrats conclus pour la location d’un bien appartenant au domaine privé d’une commune concernent la gestion du domaine privé des collectivités locales et relèvent de la compétence des tribunaux judiciaires .

En outre, le tribunal judiciaire peut être saisi, dans les formes applicables devant cette juridiction, d’une demande de fixation du loyer révisé ou renouvelé d’un bail commercial, présentée accessoirement à une autre contestation relevant de sa compétence (art. R. 145-23, al. 2, C. com.) , et a, dans ce cas, l’obligation de se prononcer sur le bien-fondé de cette demande . Ainsi, le tribunal judiciaire, qui est saisi d’une contestation sur la date du renouvellement du bail, est fondé à examiner le moyen tiré du déplafonnement du loyer renouvelé . De même, lorsqu’il est saisi d’une demande en fixation de l’indemnité d’occupation due entre la date d’effet du congé et celle de l’exercice du droit de repentir, il est compétent pour connaître de la demande accessoire en fixation du prix du bail renouvelé en application de l’article R. 145-23 du Code de commerce . La procédure applicable devant le tribunal judiciaire, saisi à titre accessoire d’une demande en fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, est la procédure en matière contentieuse applicable devant cette juridiction et non la procédure spéciale sur mémoire en vigueur devant le juge des loyers commerciaux .

Enfin, la Cour de cassation a censuré la décision de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence pour violation des dispositions de l’article R. 145-23 du Code de commerce, laquelle avait retenu la compétence du tribunal de commerce, alors que la société en cause poursuivait dans les lieux l’activité antérieurement exercée par la cédante du fonds de commerce en vertu d’un bail commercial et qu’elle soutenait régler les loyers et être ainsi titulaire d’un bail commercial . Toutefois, le tribunal de commerce conserve un rôle résiduel en vertu de l’article L. 721-3 du Code de commerce dans le cas où le litige concerne deux parties qui ont la qualité de commerçant, même s’il porte sur un bail commercial .

Cass. com., 18 octobre 2016, LawLex201600001697JBJ, Bull. civ. IV, n° 132 ; D. 2016, 2118 ; AJ Contrat, 2016, 538, obs. REGNAULT ; JCP E 2016, 1629, n° 47, note BRIGNON ; Concurrences 1/2017, 128, obs. FOURGOUX ; RJDA 2017, n° 125 ; Contrats Conc. Consom. 2017, n° 12, obs. MATHEY ; Rev. loyers 2016, 475, obs. LEBEL ; Loyers et copropr. 2016, comm. 260, obs. BRAULT ; Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, LawLex202100005947JBJ, AJDI 2022, 36 ; BRDA 22/21, inf. 14.

Cass. 3e civ., 24 octobre 2019, LawLex202400000093JBJ, JCP E 2020, 1044, obs. BOGUSLAWSKI ; RJDA 2/20, n° 67 : en l’espèce, l’obligation, dont se prévalait l’Association des commerçants, résultait de la clause d’adhésion obligatoire contenue dans le bail commercial, que la locataire considérait être réputée non écrite comme portant atteinte à la “propriété commerciale” et à la liberté de cession de son fonds de commerce.

Cass. 3e civ., 12 mars 1985, LawLex202400000092JBJ, Bull. civ. III, n° 49.

Cass. 3e civ., 24 février 1999, LawLex202300014717JBJ, Bull. civ. III, n° 45 ; D. 1999, IR 79 ; AJDI 2000, 318, note Blatter ; RDI 1999, 474, obs. DERRUPPE ; JCP G 1999, IV, 1692 ; RJDA 4/99, n° 388 ; Gaz. Pal. 1999, Rec. 1, pan. 131 ; RGDP 1999, 625, obs. WIEDERKEHR ; Loyers et copropr. 1999, comm. 215, obs. BRAULT et MUTELET, qui casse l’arrêt d’appel qui retient que le moyen tiré du déplafonnement n’aurait pas pu être examiné par le tribunal judiciaire, en dehors de la procédure habituelle de fixation de loyer qui relève de la compétence exclusive du juge des baux commerciaux, tout en relevant que la cour était saisie d’une contestation sur la date du renouvellement du bail.

Cass. 3e civ., 9 juin 2016, LawLex202300014679JBJ, AJDI 2016, 834, obs. LA VAISSIERE ; Administrer juillet 2016, 30, obs. LIPMAN-W. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 27 novembre 2002, LawLex202300014705JBJ, Bull. civ. III, n° 240 ; AJDI 2003, 190, obs. BLATTER ; RJDA 2/03, n° 119 ; 23 mai 2013, LawLex202300014674JBJ, Bull. civ. III, n° 61 ; D. 2013, Actu. 1346, obs. ROUQUET ; D. 2013, Pan. 1804, obs. DUMONT-LEFRAND ; D. 2014, 1659, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2013, 612, obs. BLATTER ; JCP E 2013, 1369 ; JCP E 2013, 1430, n° 19, obs. MONEGER ; JCP E 2013, 1456, obs. BRAULT ; RJDA 8-9/13, n° 697 ; Loyers et copropr. 2013, comm. 209, obs. CHAVANCE ; 25 janvier 2023, LawLex202300001550JBJ, D. actu., 8 févr. 2023, obs. BRAULT ; D. 2023, 173 ; D. 2023, 1331, obs. DUMONT ; D. 2023, 1420, chron. ALDIGE, DJIKPA, SCHMITT et ZEDDA ; AJDI 2023, 343, obs. BLATTER ; JCP G 2023, act. 197, QUEMENT ; JCP E 2023, act. 177 ; RJDA 2023, n° 248 ; Rev. loyers 2023, 171, note ANDJECHAÏRI-TRIBILLAC ; Loyers et copropr. 2023, comm. 46, obs. CHAVANCE ; 6 juillet 2023, LawLex202400001734JBJ, AJDI 2023, n° 580, 12 et s., obs. BARBIER ; Loyers et copropr. 2023, comm. 152, obs. CHAVANCE.

Cass. 3e civ., 9 mai 2012, LawLex202300014672JBJ, JCP E 2013, 1430, n° 19, obs. MONEGER ; RJDA 2012, n° 836 ; Gaz. Pal. 30 juin 2012, 26, obs. BRAULT.

Cass. com., 27 octobre 2009, LawLex202200011133JBJ, Bull. civ. IV, n° 137 ; D. 2009, AJ 2682 ; RJ com. 2010, 154, obs. MESSAÏ-BAHRI ; JCP E 2010, 1037, note LEBEL ; Dr. et proc. 2010, 53, note LAUVERGNAT ; RJDA 2010, n° 103 ; RLDA 2009/44, n° 261 ; LPA 21 janv. 2010, note LOIR : en l’espèce, le litige opposait deux commerçants à propos du paiement de factures relatives à des frais de rédaction d’avenants concernant le bail d’un local commercial.

Cass. 3e civ., 14 septembre 2017, LawLex202300014681JBJ, AJDI 2018, 39, obs. LIPMAN-W. BOCCARA ; Gaz. Pal. 21 nov. 2017, chron. Baux commerciaux, 79, note BRAULT.

Aix-en-Provence, 13 juin 2024, LawLex202400004635JBJ.

Cass. 3e civ., 5 mars 1974, LawLex202300014710JBJ, Bull. civ. III, n° 98.

Cass. 3e civ., 20 mars 1996, LawLex202300014716JBJ, Bull. civ. III, n° 74 ; D. Affaires 1996, 547 ; JCP N 1997, 23, obs. MOREAU.

Cass. com., 18 octobre 2016, LawLex201600001697JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 14 mars 2024, LawLex202400002465JBJ.

Aix-en-Provence, 13 juin 2024, LawLex202400004635JBJ, préc.

Versailles, 4 avril 2024, LawLex202400002963JBJ ; Aix-en-Provence, 27 juin 2024, LawLex202400004892JBJ.

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