Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

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Dans tous les cas d’urgence, l’article 834 du Code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé “toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”. À ce titre, il peut “prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour …

Juge des référés

Dans tous les cas d’urgence, l’article 834 du Code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé “toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”. À ce titre, il peut “prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite” (art. 835, al. 1, CPC), ou encore, selon les cas, “accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire” (al. 2). Le juge des référés n’est cependant pas tenu de caractériser l’urgence pour ordonner telle ou telle mesure .

Si le juge des référés peut appliquer une clause résolutoire de plein droit , voire accorder des délais tout en suspendant la réalisation de cette clause , sous réserve, dans tous les cas, qu’il n’existe aucune difficulté sérieuse , il n’entre pas dans ses pouvoirs de prononcer la résiliation d’un bail commercial . En effet, seul le juge du fond peut apprécier l’existence et la gravité d’un manquement du preneur à ses obligations contractuelles. Le juge des référés, qui ne peut que constater l’acquisition de la clause résolutoire, excède ses pouvoirs lorsqu’il prononce la résiliation du bail commercial en raison d’un tel manquement . Le juge des référés peut également prononcer l’expulsion du preneur, même si celle-ci entraîne la ruine inévitable du fonds de commerce . En revanche, lorsque les parties sont en désaccord sur le nom de l’expert en charge d’évaluer le prix du loyer au renouvellement du bail, elles ne peuvent pas, en application de l’article 145 du Code de procédure civile, saisir le juge des référés, lequel s’efface au profit du juge des loyers . Le juge des référés ne peut pas prononcer la déchéance d’un preneur à bail commercial de son droit à une indemnité d’éviction et de son droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de celle-ci . Enfin, il ne peut ni annuler un commandement de payer , ni se prononcer sur la validité d’une clause d’indexation  ou sur la supposée faute du bailleur quant au respect de l’obligation d’information et sur l’étendue de la garantie du cédant en cas de cession du bail .

Si, avant tout procès, il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits dont peut dépendre la solution du litige, l’article 145 du Code de procédure civile précise que des “mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”. Aucun texte relatif au bail commercial ne s’oppose à l’exercice par le juge des référés des pouvoirs que lui confèrent les dispositions de l’article 145 . Ainsi, lorsqu’aucun juge du fond n’est saisi de demandes concernant l’indemnité d’éviction offerte par le bailleur et l’indemnité d’occupation due par le preneur qui se maintient dans les lieux, le bailleur dispose d’un motif légitime pour solliciter une expertise aux fins d’évaluation de ces indemnités par le juge des référés . Le fait que la mesure d’expertise soit sollicitée avant la date de prise d’effet du congé avec refus de renouvellement est sans incidence dans la mesure où la créance d’indemnité d’éviction a son origine dans le congé délivré qui a révélé la potentialité d’un litige . En revanche, le juge saisi par le bailleur, avant tout congé avec refus de renouvellement ou avant tout exercice de son droit d’option découlant de l’article L. 145-57 du Code de commerce, d’une demande de désignation d’expert pour déterminer le montant d’une indemnité d’éviction ne doit pas y faire droit dès lors qu’il n’existe pas encore de litige potentiel . En effet, si l’existence d’un litige potentiel n’est pas une condition de recevabilité de la demande mais de son succès, il importe qu’à la date où le juge statue, la partie demanderesse justifie d’un motif légitime au sens de l’article 145 du Code de procédure civile . La Cour de cassation a toutefois considéré qu’une instance relative à la seule annulation d’un congé refusant le renouvellement d’un bail commercial et offrant le paiement d’une indemnité d’éviction, ne fait pas obstacle à une demande d’expertise, avant tout procès, destinée au recueil des éléments de preuve nécessaires à l’évaluation et à la fixation des indemnités d’éviction et d’occupation, dont le juge du fond n’a pas été saisi .

Poitiers, 11 juin 2024, LawLex202400004460JBJ ; Poitiers, 25 juin 2024, LawLex202400004834JBJ ; Lyon, 26 juin 2024, LawLex202400005117JBJ.

Cass. 3e civ., 19 décembre 1983, LawLex202300013567JBJ, Bull. civ. III, n° 265 ; JCP G 1984, IV, 70, qui précise que le caractère provisoire d’une ordonnance de référé n’implique pas qu’il soit interdit au juge des référés de prendre une mesure de nature à causer un préjudice à l’une des parties.

Douai, 27 juin 2024, LawLex202400005046JBJ.

Amiens, 27 juin 2024, LawLex202400005056JBJ.

Cass. 3e civ., 18 décembre 2002, LawLex202300001622JBJ, Bull. civ. III, n° 271 ; D. 2003, 423, note ROUQUET ; AJDI 2003, 112, obs. DUMONT ; AJDI déc. 2003, 833 ; AJDI déc. 2004, 954 ; JCP G 2003, IV, 1300 ; JCP E 2003, n° 7-8, 295 ; Dr. et proc. 2003, 155, note SCHUTZ ; RJDA 3/03, n° 240 ; Gaz. Pal. 14 juin 2003, Somm. 30, note BARBIER ; Gaz. Pal. 2003, 1, Somm. 1868, obs. BARBIER ; Rev. loyers 2003, 143, note QUEMENT ; Rev. loyers 2003, 152, obs. GALLET ; Ann. loyers 2003, 2510 ; Loyers et copropr. 2003, comm. 66, obs. BRAULT ; Loyers et copropr. 2006, étude 18, SAINTURAT ; Administrer 4/2003, 39, obs. BOCCARA et LIPMAN-W. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 18 décembre 2002, LawLex202300001622JBJ, préc.

Paris, 23 juin 2015, LawLex202400000118JBJ, Loyers et copropr. 2015, comm. 194, obs. CHAVANCE.

Cass. 3e civ., 16 avril 2008, LawLex202300001621JBJ, Bull. civ. III, n° 72 ; D. actu., 21 avr. 2008, ROUQUET ; D. 2008, 1205, obs. ROUQUET ; AJDI 2008, 843, obs. BLATTER ; JCP G 2008, I, 206, n° 12, obs. SERINET ; JCP G 2008, Actu. 306 ; JCP G 2008, II, 10193, note POUMAREDE ; Procédures 2008, n° 174, obs. JUNILLON ; RJDA 7/08, n° 766 ; Gaz. Pal. 6-8 juill. 2008, 25, note BARBIER ; Gaz. Pal. 7 févr. 2009, n° 38, 18, note REGNAULT ; LPA 1er juill. 2008, note FRAISSINIER-AMIOT ; Loyers et copropr. 2008, comm. 133, obs. BRAULT ; Loyers et copropr. 2008, Repère n° 5, note MONEGER ; Administrer 6/2008, 33, note BOCCARA et LIPMAN-W. BOCCARA ; Administrer juill. 2008, 36, note BARBIER.

Cass. 3e civ., 8 avril 2010, LawLex202300002883JBJ, Bull. civ. III, n° 79 ; D. actu., 16 avr. 2010, obs. ROUQUET ; D. 2010, 1072 ; D. 2011, 1786, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2010, 720, obs. ROUQUET ; JCP G 2010, I, 1191, n° 12, obs. SERINET ; JCP E 2010, 1502 ; Rev. huiss. 2010, 210, obs. VINCKEL ; Procédures 2018, Comm. 4, obs. STRICKLER ; RJDA 7/10, n° 720 ; Constr.-Urb. 2011, comm. 149, obs. JULIETTE MEL : en l’espèce, au jour où le juge statuait, le bailleur avait exercé son droit d’option en vertu de l’article L. 145-57 du Code de commerce.

Cass. 3e civ., 6 avril 2023, LawLex202300009125JBJ, D. actu. 16 mai 2023, obs. ANDJECHAÏRI-TRIBILLAC ; D. 2023, Actu. 732 ; JCP G 2023, act. 513 ; JCP E 2023, act. 407 ; RJDA 2023, n° 504 ; Loyers et copropr. 2023, comm. 100, obs. BESSON, qui approuve la décision de la cour d’appel qui, ayant relevé que l’instance en contestation du congé n’avait pas le même objet que celle dont elle était saisie, en a exactement déduit que la demande d’expertise était recevable.

Cass. 3e civ., 15 octobre 2008, LawLex202300011055JBJ, Bull. civ. III, n° 152 ; D. actu., 22 oct. 2008, obs. ROUQUET ; D. 2008, AJ 2719, obs. ROUQUET ; AJDI 2009, 194, obs. DUMONT-LEFRAND ; RTD com. 2009, 81, obs. KENDERIAN ; JCP E 2008, 2359 ; RJDA 12/2008, n° 1227 ; Gaz. Pal. 6 févr. 2009, 36, note BRAULT ; Rev. loyers 2008, 545, note GALLET ; Loyers et copropr. 2008, comm. 279, obs. CHAVANCE ; Administrer déc. 2008, 57, obs. LIPMAN-W. BOCCARA : lorsque les délais accordés par une ordonnance de référé ayant suspendu la réalisation de la clause résolutoire n’ont pas été respectés, la cour d’appel, saisie au fond, ne peut accorder de nouveaux délais.

Lyon, 26 juin 2024, LawLex202400005117JBJ, considérant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail commercial, à condition que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause et que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d'être interprétée.

Cass. 3e civ., 20 décembre 2018, LawLex202300010741JBJ, AJDI 2019, 124 ; RJDA 3/19, n° 171 ; Procédures 2019, comm. 64, obs. STRICKLER.

Aix-en-Provence, 13 juin 2024, LawLex202400004624JBJ ; Chambéry, 2 juillet 2024, LawLex202400005048JBJ, qui précise qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’interpréter la clause résolutoire d’un contrat de bail ou la gravité d’un manquement à l’exécution du contrat s’il n'est pas déterminable facilement.

Cass. 3e civ., 19 décembre 1983, LawLex202300013567JBJ, préc.

Versailles, 5 novembre 2020, LawLex202400000117JBJ, Gaz. Pal. 23 févr. 2021, 64, note BRAULT.

Cass. 3e civ., 15 décembre 2021, LawLex202400000119JBJ.

Versailles, 22 février 2024, LawLex202400001806JBJ ; Aix-en-Provence, 27 juin 2024, LawLex202400005052JBJ : le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d’un bail commercial en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

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344. Juge des référés

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