Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes de l’article L. 145-2, I, 1° du Code de commerce, les dispositions relatives au statut des baux commerciaux s’appliquent “ aux baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d’enseignement ”. De tels baux sont de plein droit soumis au statut, quelle que soit la forme juridique sous laquelle le preneur exerce son activité , et quel que soit l’enseignement prodigué . Aussi, une association peut-elle bénéficier, en tant qu’établissement d’enseignement sportif, de la protection des baux commerciaux . L’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de la société qui exploite une activité d’enseignement n’est pas requise . Toutefois, l’établissement d’enseignement doit remplir certaines conditions pour bénéficier du régime protecteur des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.

Tout d’abord, l’existence d’un véritable fonds d’enseignement , qui repose sur une pédagogie organisée et met en œuvre une réelle organisation d’enseignement, doit être démontré . Ainsi, n’exerce pas une activité d’enseignement dans les locaux loués et ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux, le preneur qui n’établit pas l'organisation d'une scolarité dispensée par des professeurs titulaires de diplômes adéquats et aboutissant à la présentation d'examens . A l’inverse, un institut de rééducation psychologique constitue un véritable établissement d’enseignement, dès lors qu’également identifié comme collège et géré par l’association preneuse à bail, il prodigue des cours dans les lieux loués, à des enfants inadaptés d'intelligence normale ou subnormale, présentant des troubles du caractère et du comportement, l’enseignement étant assuré par des professeurs à plein temps relevant de l’Education nationale et payés par celle-ci . Au-delà de la nature de l’enseignement dispensé s'est posée la question de savoir si des examens aboutissant à l’obtention d’un diplôme constituent une condition nécessaire à la qualification d’établissement d’enseignement. Il a été jugé que le fait qu’une association, qui organise des cours collectifs de tennis et de fitness uniquement pour ses adhérents, ne délivre pas de diplôme, ne remet pas en cause son statut d’établissement d’enseignement dès lors que l’enseignement du sport à vocation de loisir, objet de l’association, est étranger à la délivrance de diplôme . L’application de ce dispositif suppose en outre qu’un enseignement soit dispensé de façon permanente, au moins en partie, dans les locaux loués  , spécialement aménagés à cet effet .

Ensuite, le preneur doit être propriétaire du fonds d’enseignement exploité dans les lieux loués, sans quoi il ne peut invoquer le droit au renouvellement du bail en vertu de l’article L. 145-8 du Code de commerce . Il en va de même du cessionnaire en cas de cession régulière du droit au bail .

Enfin, il faut que le preneur ait reçu l’agrément administratif nécessaire à l'exploitation d'un établissement d’enseignement . Il appartient aux juges de rechercher si l’enseignement dispensé dans les lieux loués requiert une autorisation administrative , et au preneur de justifier l’obtention d’une telle autorisation . Dans certains cas, l’application du statut est subordonnée au dépôt d’une déclaration auprès de l’Administration . Le non-respect des formalités administratives, conformes à la législation en vigueur et liées à l’exploitation d’un établissement d’enseignement, empêche l’application des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce .

Cass. 3e civ., 21 février 2007, LawLex202100001462JBJ, Bull. civ. III, n° 27 ; D. 2007, AJ 874, obs. ROUQUET ; D. 2008, Somm. 1645, obs. ROZES ; Rev. loyers 2007, 219, obs. DE MAILLARD ; Loyers et copr. 2007, n° 77, obs. BRAULT ; Administrer mai 2007, obs. LIPMAN-W. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 11 juin 1992, LawLex202100001457JBJ, Bull. civ. III, n° 193 ; Defrénois 1993, 789, obs. VERMELLE ; AJPI 1993, 785 ; Defrénois 1993, art. 35578, n° 71, obs. DUPLAN-MIELLET ; Gaz. Pal. 1992, 2, pan. jurispr. 276, à propos de l’exploitation d’un établissement d’enseignement de conduite automobile ; V. Cass. 3e civ., 14 janvier 2004, LawLex202100001459JBJ, Bull. civ. III, n° 4 ; D. 2004, AJ 349, obs. ROUQUET ; AJDI 2004, 451, obs. DUMONT ; Defrénois 2004, 530, note RUET ; LPA 24 mai 2004, n° 103, note TEILLAIS ; Rev. loyers 2004, 308, obs. QUEMENT ; Loyers et copr. 2004, comm. 53, obs. BRAULT ; Administrer mars 2004, 27, obs. B. BOCCARA et D. LIPMAN-BOCCARA, s’agissant d’une école de danse ; V. égal. Cass. 3e civ., 21 juillet 1999, LawLex202200000432JBJ, LPA n° 175, 1999, 10, concernant un centre équestre.

Cass. 3e civ., 11 juin 1992, LawLex202100001457JBJ, Bull. civ. III, n° 193 ; Defrénois 1993, 789, obs. VERMELLE ; AJPI 1993, 785 ; Defrénois 1993, art. 35578, n° 71, obs. DUPLAN-MIELLET ; Gaz. Pal. 1992, 2, pan. jurispr. 276, déjà cité.

Cass. 3e civ., 5 janvier 1978, LawLex202200000430JBJ, Bull. civ. III, n° 11 ; JCP G 1978, IV, 75, déjà cité : ne peut se prévaloir du droit au renouvellement de son bail, une association de soutien à une école, exploitée dans des bâtiments contigus, dans la mesure où celle-ci n'exploite pas le fonds d'enseignement, géré et dirigé par une autre association qui n'a aucun lien de droit avec le bailleur ; V. égal. Cass. 3e civ., 16 décembre 1980, LawLex202200000431JBJ, Rev. loyers 1981, 153, obs. VIATTE, selon laquelle les dispositions relatives au statut des baux commerciaux ne s’appliquent au bail de locaux abritant un établissement d’enseignement que si cet établissement appartient au preneur.

Cass. 3e civ., 21 juillet 1999, LawLex202200000432JBJ, LPA n° 175, 1999, 10, préc. cité.

Cass. 3e civ., 11 juin 1992, LawLex202100001457JBJ, Bull. civ. III, n° 193 ; Defrénois 1993, 789, obs. VERMELLE ; AJPI 1993, 785 ; Defrénois 1993, art. 35578, n° 71, obs. DUPLAN-MIELLET ; Gaz. Pal. 1992, 2, pan. jurispr. 276, préc. cité, à propos d’un établissement d’enseignement de conduite automobile.

Cass. 3e civ., 16 février 2000, LawLex202100001458JBJ, Bull. civ. III, n° 34 ; D. 2000, act. jurispr. 193, obs. ROUQUET ; JCP E 2000, n° 12, 486, obs. LEVY ; RD imm. 2000, 253, obs. DERRUPPE, s’agissant de locaux dans lesquels le preneur organise des cours de dessin et d’arts graphiques.

Cass. 3e civ., 10 décembre 1997, LawLex202200000512JBJ, RJDA 1998, n° 147 ; Gaz. Pal. 10 avr. 1998, jurispr. 19, note BARBIER ; Loyers et copr. 1998, comm. 123, obs. BRAULT, dans cet arrêt, le preneur justifie avoir obtenu l’agrément préfectoral pour l’exploitation d’un établissement d’enseignement de conduite automobile dans les locaux loués.

Cass. 3e civ., 14 janvier 2004, LawLex202100001459JBJ, Bull. civ. III, n° 4 ; D. 2004, AJ 349, obs. ROUQUET ; AJDI 2004, 451, obs. DUMONT ; Defrénois 2004, 530, note RUET ; LPA 24 mai 2004, n° 103, note TEILLAIS ; Rev. loyers 2004, 308, obs. QUEMENT ; Loyers et copr. 2004, comm. 53, obs. BRAULT ; Administrer mars 2004, 27, obs. B. BOCCARA et D. LIPMAN-BOCCARA, déjà cité, à propos d’une école de danse ; V. aussi Cass. 3e civ., 4 février 2009, LawLex202100001463JBJ, Bull. civ. III, n° 31 ; D. 2009, AJ 496, obs. ROUQUET ; D. 2010, 1173, obs. DAMAS ; RTD com. 2009, 290, obs. MONEGER ; JCP E 2009, pan. jurispr., 1375 ; JCP G 2009, IV, 1401 ; RJDA 2009, n° 412 ; Gaz. Pal. Rec. 2009, 1, som., 2081, BARBIER ; LPA 2009, n° 97, 10, obs. FORTI ; Dr. & patr., 83, SEUBE ; Loyers et copr. 2009, n° 92, obs. BRAULT ; RDC 2009, 1096, obs. LARDEUX, concernant un établissement d’activité physique et sportive.

Cass. 3e civ., 4 février 2009, LawLex202100001463JBJ, Bull. civ. III, n° 31 ; D. 2009, AJ 496, obs. ROUQUET ; D. 2010, 1173, obs. DAMAS ; RTD com. 2009, 290, obs. MONEGER ; JCP E 2009, pan. jurispr., 1375 ; JCP G 2009, IV, 1401 ; RJDA 2009, n° 412 ; Gaz. Pal. Rec. 2009, 1, som., 2081, BARBIER ; LPA 2009, n° 97, 10, obs. FORTI ; Dr. & patr., 83, SEUBE ; Loyers et copr. 2009, n° 92, obs. BRAULT ; RDC 2009, 1096, obs. LARDEUX, préc. cité, selon laquelle le fait pour un bailleur d'un local abritant un établissement d'enseignement d'invoquer, pour dénier au preneur le bénéfice du droit au renouvellement de son bail, la nouvelle réglementation imposant au titulaire d'une autorisation délivrée sous l'empire d'une ancienne législation d'effectuer dans un certain délai une nouvelle déclaration à la préfecture, ne constitue pas une atteinte disproportionnée au droit à la propriété commerciale reconnu aux locataires au regard des dispositions de l'article 1er du protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

Paris, 8 septembre 2010, LawLex202200000361JBJ, AJDI 2010, 888 ; RJDA 2011, n° 218 et la note.

Cass. 3e civ., 21 février 2007, LawLex202100001462JBJ, Bull. civ. III, n° 27 ; D. 2007, AJ 874, obs. ROUQUET ; D. 2008, Somm. 1645, obs. ROZES ; Rev. loyers 2007, 219, obs. DE MAILLARD ; Loyers et copr. 2007, n° 77, obs. BRAULT ; Administrer mai 2007, obs. LIPMAN-W. BOCCARA, préc. cité.

Cass. 3e civ., 5 janvier 1978, LawLex202200000430JBJ, Bull. civ. III, n° 11 ; JCP G 1978, IV, 75 ; V. aussi, Cass. 3e civ., 21 juillet 1999, LawLex202200000432JBJ, LPA n° 175, 1999, 10.

Cass. 3e civ., 5 septembre 2012, LawLex202100001465JBJ, D. 2013, Pan. 1796, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2012, 675 ; Loyers et copr. 2012, n° 300, obs. BRAULT.

Cass. 3e civ., 5 septembre 2012, LawLex202100001465JBJ, D. 2013, Pan. 1796, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2012, 675 ; Loyers et copr. 2012, n° 300, obs. BRAULT, préc. cité.

Cass. 3e civ., 17 mai 2005, LawLex202100001461JBJ, AJDI 2005, 732, note DENIZOT ; Administrer juill. 2005, 47, note B. BOCCARA et D. LIPMANN-BOCCARA.

Cass. 3e civ., 26 février 1992, LawLex202100001456JBJ, Bull. civ. III, n° 59 ; JCP G 1992, IV, 1238 ; RJDA 1992, n° 431, à propos d’une association exerçant une activité d’enseignement à distance.

43. Etablissement d’enseignement