Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Lorsque les parties choisissent d’étendre le dispositif des baux commerciaux à leur contrat de location, se pose la question de l’étendue du régime applicable et de ses effets sur la relation locative. L’Assemblée plénière de la Cour de cassation y a répondu dans un arrêt du 17 mai 2002  qui a consacré, en cas de soumission conventionnelle au statut des baux commerciaux, la nullité des clauses con …

Portée de l’extension conventionnelle

Lorsque les parties choisissent d’étendre le dispositif des baux commerciaux à leur contrat de location, se pose la question de l’étendue du régime applicable et de ses effets sur la relation locative. L’Assemblée plénière de la Cour de cassation y a répondu dans un arrêt du 17 mai 2002  qui a consacré, en cas de soumission conventionnelle au statut des baux commerciaux, la nullité des clauses contraires aux dispositions d’ordre public, telles que celles de l’article L. 145-9, alinéa 5.

Les articles L. 145-15 et L. 145-16 du Code de commerce énumèrent un certain nombre de règles d’ordre public. Selon le premier de ces textes, “ sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ”. Outre le droit au renouvellement du bail, sont ainsi visées par l’article L.145-15, la durée du bail initial et les règles de fond en matière de congé, les règles sur la révision du loyer, l’état des lieux et les charges locatives, ainsi que sur la résiliation du contrat locatif, et enfin, les dispositions concernant la déspécialisation. L’article L. 145-16 du Code de commerce, quant à lui, répute non écrites, “ quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ”, principe auquel les parties ne peuvent déroger.

A cette énumération légale, s’ajoutent les textes assimilés, par la jurisprudence, à des dispositions d’ordre public, comme l’article L. 145-12, alinéa 1er, du Code de commerce s’agissant de la durée du bail renouvelé , l’article L. 145-9, alinéa 5, sur les conditions de forme liées au congé , ainsi que le droit de préemption du preneur envisagé à l’article L. 145-46-1 .

Il est à noter que l’annulation d’une clause litigieuse, contraire à une disposition d’ordre public, ne peut avoir pour conséquence l’annulation du contrat de bail dans son entier, même si les parties ont convenu du caractère essentiel de cette clause sans laquelle elles n’auraient pas contracté .

Enfin, la soumission conventionnelle du bail au statut des baux commerciaux a pour but de permettre son application lorsque l’intégralité des conditions légales qui l’imposent ne sont pas remplies . L'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés n'étant plus une condition impérative de son droit au renouvellement , le bailleur renonce de facto à s’en prévaloir lorsque les parties ont opté pour l’application du statut . Il en va de même de l’absence d’exploitation du fonds de commerce, par le preneur, dans les lieux loués .

Ass. plén., 17 mai 2002, LawLex202100002970JBJ, Bull. civ. ass. plén., n° 1 ; D. 2002, AJ 2053, obs. ROUQUET ; D. 2003, 333, note BECQUE-ICKOWICZ ; AJDI 2002, 525, obs. BLATTER ; AJDI 2003, 823 ; RTD civ. 2003, 85, obs. MESTRE et FAGES ; RDC 2003, 127, obs. SEUBE ; JCP G 2002, II, 10131 et JCP E 2002, 1080, note MONEGER ; JCP N 2002, n° 44, 1597, note MONEGER ; JCl. Notarial Formulaire, Synthèse 210 ; JCl. Bail à loyer, Synthèse 70 ; RJDA 8-9/02, n° 861 ; RLDA 2002, n° 53, n° 3374, obs. VASA ; Gaz. Pal. 2002, 2, 975, note BARBIER ; Defrénois 2002, 1234, obs. LIBCHABER ; Rev. huissiers 2002, n° 5, 283 ; Loyers et copr. 2002, Comm. 174, note BRAULT et PEREIRA-OSOUF ; R., 436 ; BICC n° 559, concl. R. de Gouttes, rapp. Besançon : doit être cassé l’arrêt qui retient qu’en cas de soumission conventionnelle au statut des baux commerciaux, la notion d’ordre public n’intervient pas, et que si la volonté des parties telle qu'elle est exprimée dans la convention doit s'appliquer, la règle de l’article L. 145-9, alinéa 5 du Code de commerce imposant à peine de nullité que le congé soit donné par acte extrajudiciaire n'a pas à l’être, les clauses du bail en disposant autrement.

Cass. 3e civ., 2 octobre 2002, LawLex202100003795JBJ, Bull. civ. III, n° 194 ; D. 2002, AJ 3014, obs. ROUQUET ; AJDI 2003, 28, obs. BLATTER ; RTD com. 2003, 277, obs. MONEGER ; JCP E 2003, n° 42, 177, note KEITA ; JCP E 2003, 148, n° 4 ; JCP N 2003, 691 ; JCP G 2002, 2817 ; RJDA 12/02, n° 1246 ; Lexbase, 16 oct. 2002, obs. PRIGENT ; Gaz. Pal., 1er févr. 2003, 15, note BARBIER ; Gaz. Pal. 2003, 1, 452, note BARBIER ; Loyers et copr. 2002, Comm. 259, note BRAULT ; Loyers et copr. 2002, repère 12, MONEGER ; Rev. loyers 2002, 628, obs. QUEMENT ; Dr. et patr. mars 2003, 89, obs. CHAUVEL ; Rev. Administrer, déc. 2002, 41, obs. B. BOCCARA et D. LIPMAN-BOCCARA.

Ass. plén., 17 mai 2002, LawLex202100002970JBJ, Bull. civ. ass. plén., n° 1 ; D. 2002, AJ 2053, obs. ROUQUET ; D. 2003, 333, note BECQUE-ICKOWICZ ; AJDI 2002, 525, obs. BLATTER ; AJDI 2003, 823 ; RTD civ. 2003, 85, obs. MESTRE et FAGES ; RDC 2003, 127, obs. SEUBE ; JCP G 2002, II, 10131 et JCP E 2002, 1080, note MONEGER ; JCP N 2002, n° 44, 1597, note MONEGER ; JCl. Notarial Formulaire, Synthèse 210 ; JCl. Bail à loyer, Synthèse 70 ; RJDA 8-9/02, n° 861 ; RLDA 2002, n° 53, n° 3374, obs. VASA ; Gaz. Pal. 2002, 2, 975, note BARBIER ; Defrénois 2002, 1234, obs. LIBCHABER ; Rev. huissiers 2002, n° 5, 283 ; Loyers et copr. 2002, Comm. 174, note BRAULT et PEREIRA-OSOUF ; R., 436 ; BICC n° 559, concl. R. de Gouttes, rapp. Besançon, préc. cité.

Cass. 3e civ., 28 juin 2018, LawLex202200000872JBJ, D. 2018, 1739 ; D. 2018, 1736, avis BURGAUD ; D. actu. 6 juill. 2018, obs. ROUQUET ; D. 2018, 1740, note VIUDES et ROUSSEL ; D. 2018, Chron. 2435, chron. COLLOMP, GEORGET et JARIEL ; D. 2019, 1511, obs. DUMONT ; AJDI 2019, 122, obs. BLATTER ; RTD civ. 2018, 875, obs. BARBIER ; RTD com. 2018, 605, obs. KENDERIAN ; JCP G 2018, 984, note GIJSBERS ; JCP E 2018, act. 575 ; JCP E 2018, n° 1454, note ALIDOR ; JCP E 2019, 1167, n° 29, KENDERIAN ; LAFOND, Droit de priorité du locataire “ commercial ” : des pratiques condamnées, JCP N 2018, n° 39, 1291 ; MONEGER et LAFOND, Le droit de préférence du locataire commerçant lorsque le bailleur envisage de vendre le local – Retour sur une question de chronologie : JCP N 2021, n°1, 1003 ; RJDA 10/18, n° 710 ; LPA 13-14 sept. 2018, note MOYA ; Gaz. Pal. 20 nov. 2018, 61, BARBIER ; Defrénois 2018, n° 38, 21, note DE LA VAISSIERE ; Defrénois 2018, 30, obs. GRIMALDI ; Loyers et copr. 2018, comm. 201, BRAULT ; Rev. loyers 2018, 404, obs. CHAOUI ; Lexbase hebdo-éd. affaires, n° 559, 5 juill. 2018, obs. PRIGENT ; ZALEWSKI-SICARD, Les droits de priorité du locataire commercial ou artisanal : Lexis360 Notaires, 12 nov. 2018 ; adde : DUMORTIER, J.-Cl. Notarial, v° Bail à loyer, fasc. 1455, Bail commercial. - Droits de préemption.

Cass. 3e civ., 31 janvier 2001, LawLex200200004373JBJ, D. 2001, somm. 3520, obs. ROZES ; JCP G 2001, I, 354 ; JCP G 2001, I, 374, n° 1, obs. SERINET ; RJDA 2001, n° 428 ; Loyers et copr. 2001, n° 286, obs. BRAULT et PEREIRA, selon l’arrêt, l’annulation d’une clause, contraire à une disposition d’ordre public, n’entraîne pas l’annulation du bail en son entier dès lors qu’elle porte atteinte, en raison de son caractère général et absolu, au droit à renouvellement du preneur qui n'y consentirait pas, et que décider du contraire conduirait à assurer, au profit du bailleur, en raison de la menace d'annulation du bail tout entier, la pérennité d'une clause interdite par une disposition d'ordre public.

Cass. 3e civ., 21 mai 2014, LawLex202100002969JBJ, AJDI 2014, 788 ; Loyers et copr. 2014, comm. 214, BRAULT.

Cass. 3e civ., 9 février 2005, LawLex202100002968JBJ, Bull. civ. III, n° 33 ; D. 2005, 643, obs. ROUQUET ; D. 2006, 925, obs. ROZES ; AJDI 2005, 658, obs. BLATTER ; RJ com. 2005, obs. AUQUE ; JCP E 2005, 454 ; JCP E 2005, 826, n° 18, obs. MONEGER et les réf ; JCP G 2005, IV, 1620 ; RJDA 5/05, n° 510 ; Defrénois 2005, 1833, obs. RUET ; Loyers et copr., juin 2005, 114, obs. BRAULT ; Administrer mai 2005, 28, obs. B. BOCCARA et D. LIPMAN-BOCCARA ; V. aussi Cass. civ. 3e, 1er juillet 2003, LawLex202100002967JBJ, Administrer oct. 2004, 56, obs. BARBIER, selon laquelle un preneur a droit au renouvellement ou à défaut au paiement d'une indemnité d'éviction dès lors que le bailleur a accepté lors de la conclusion du bail de se soumettre au statut des baux commerciaux, même si lors du renouvellement, le preneur, qui n'est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ne remplit pas les conditions visées par les textes pour bénéficier de la propriété commerciale.

Cass. 3e civ., 19 avril 2000, LawLex202100001484JBJ, Loyers et copr. 2001, comm. 34, obs. BRAULT et PEREIRA, préc. cité ; V. égal. Cass. 3e civ., 28 mai 2020, LawLex202100002971JBJ, D. actu. 29 juill. 2020, obs. GHIGLINO ; D. 2020, Actu. 1172 ; AJ contrat 2020, 384, obs. HOUTCIEFF ; AJDI 2020, 885 ; AJDI 2021, 116, obs. BLATTER ; RTD com. 2020, 593, obs. MONEGER ; Rev. sociétés 2020, 537, note REYGROBELLET ; JCP E 2020, n° 1245 ; JCP E 2020, act. 375 ; JCP E 2020, chron. 1269 ; JCP N 2020, chron. 1175, n° 15, obs. MONEGER ; JCP N 2020, n° 24, act. 507 ; JCP N 2020, n° 41-42, 1214, PUYGAUTHIER ; RJDA 2020, n° 414 ; BRDA 12/20, inf. 17 ; Lexbase Hebdo édition affaires n° 640, 25 juin 2020 ; Gaz. Pal. LEDC juill. 2020, n° 113f0, 3 ; Rev. prat. rec. 2021, 25, chron. MORGANTINI et RUBELLIN ; Rev. loyers 2020, n° 1009 ; Loyers et copr. 2020, Comm. 85, obs. MARCET ; Administrer 6/2020, n° 543, 40 ; Administrer juill. 2020, 39, comm. BARBIER ; BPAT 5/20 inf. 158 : Un bailleur renonce à se prévaloir de la condition d’immatriculation lorsqu’il est stipulé dans le bail, l’intention expresse des parties de soumettre la convention au statut des baux commerciaux, tel qu'il résulte des articles L. 145-1 du Code de commerce et des textes subséquents.

Cass. 3e civ., 21 mai 2014, LawLex202100002969JBJ, AJDI 2014, 788 ; Loyers et copr. 2014, comm. 214, BRAULT, déjà cité.

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