Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Les parties peuvent soumettre au statut des baux commerciaux un bail normalement exclu de son champ d’application si et seulement si cette extension conventionnelle découle de leur volonté non équivoque de l’appliquer . L’accord de volontés peut être exprès ou tacite. Il appartient aux juges du fonds de rechercher  et d’apprécier souverainement  l’intention des parties.

L’accord est exprès dès lors que les parties ont exprimé de façon univoque leur intention de soumettre le bail au régime des baux commerciaux. Ainsi, un bail est soumis au statut des baux commerciaux lorsqu’il porte sur des locaux à usage commercial et que le régime des baux commerciaux est expressément visé dans l’acte . Le fait, pour un bailleur, de signer un bail comportant des dispositions commerciales avec un non-commerçant, caractérise sa volonté d’étendre le statut des baux commerciaux . Il en va de même lorsque le bail stipule de manière claire et précise que le preneur bénéficie de la propriété commerciale, même s’il n’occupe pas lui-même tout ou partie de l’immeuble et que le bailleur renonce à refuser le renouvellement . En revanche, le fait qu’un bail stipule que le preneur doit se soumettre aux dispositions relatives au régime des baux commerciaux en cas d’adjonction d’activité connexe ou complémentaire de celle d’artiste, ne suffit pas à traduire la volonté des parties d’appliquer à leurs relations les règles relatives aux baux commerciaux . La mention de “ bail commercial ” dans le contrat de location, ainsi que la référence générale aux dispositions légales applicables, ne suffisent pas non plus à exprimer la volonté des parties de conférer au preneur certaines prérogatives issues du statut des baux commerciaux, tel que le droit au renouvellement du bail . Toutefois, selon la Cour de cassation, lorsque des baux successifs intitulés “ bail commercial ” contiennent des clauses dérogatoires au droit commun et identiques au statut des baux commerciaux, les parties soumettent volontairement leurs relations à ce dernier .

L’accord est tacite lorsque le juge relève des actes ou des faits qui, implicitement, caractérisent la volonté des parties de soumettre leur contrat de location aux dispositions protectrices du Code de commerce en matière de baux commerciaux, sans que cette intention soit clairement matérialisée par une stipulation expresse. Ainsi, la Cour de cassation a estimé que lorsqu’un bailleur a connaissance que les locaux donnés à bail au preneur ont vocation à être sous-loués dans leur totalité et que le bail stipule que les locaux doivent être maintenus constamment utilisés soit par le preneur lui-même, soit par ses sous-locataires, il est admis que les parties ont entendu soumettre le bail au statut des baux commerciaux sans faire de l’exploitation des lieux par le bailleur principal une condition nécessaire à son application .

Puisque l’extension conventionnelle du statut des baux commerciaux concerne un preneur qui n’y est, en principe, pas éligible, le bailleur peut renoncer tacitement à se prévaloir des cas d’exclusion du statut, comme l’absence d’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés ou d’exploitation d’un fonds par ce dernier dans les lieux loués. Toutefois, la seule connaissance par le bailleur de l’absence d’immatriculation du preneur ne suffit pas, à elle seule, à caractériser une renonciation non équivoque à se prévaloir de cette condition . La renonciation du bailleur à se prévaloir du non-respect, par le preneur, des conditions d’application du statut , s’établit par un faisceau d’indices . Ainsi, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel d’avoir retenu la renonciation tacite mais certaine et en connaissance de cause, d’un bailleur, dès lors que, les parties ayant placé de façon non équivoque le bail sous le régime des baux commerciaux, celui-ci a été renouvelé deux fois à la suite de congés “ locaux commerciaux ” et que le bailleur a écrit au preneur que la loi sur les baux commerciaux l’obligeait à lui envoyer un congé six mois à l’avance . A l’inverse, le fait qu’un bailleur ait continué d’encaisser en toute connaissance de cause et pendant près de deux ans, les loyers et charges payés directement par un cessionnaire à la suite de la cession du droit au bail pour laquelle il avait manifesté son opposition, ne suffit pas à caractériser la renonciation non équivoque du bailleur à se prévaloir de l’irrégularité de la cession .

Cependant, la jurisprudence paraît réticente à étendre le statut des baux commerciaux au contrat qui ne s’y réfère pas expressément . En particulier, ne suffisent pas à caractériser la volonté non équivoque du bailleur de renoncer à se prévaloir des conditions auxquelles est subordonné le bénéfice du statut des baux commerciaux les stipulations d’un bail et de l'acte de renouvellement relatives à la durée et la révision triennale sans aucune référence expresse à ce statut et le simple visa, dans les congés et le commandement de payer délivré par le bailleur, des textes applicables en matière de bail commercial ,  la lettre par laquelle le bailleur fait obligation au preneur de construire sur le terrain, objet du bail, les clauses du bail relatives à la durée, la destination des lieux, l’installation d’une enseigne et la révision triennale, ainsi que l'assignation tendant à faire fixer un nouveau loyer “au titre du bail renouvelé”  ou les clauses du bail relatives à la désignation des biens loués qualifiés de locaux commerciaux, à la destination de ces derniers autorisant l’exploitation d’un restaurant végétarien et d’un magasin d’alimentation, au loyer établissant son paiement et sa fixation conformément aux dispositions du régime des baux commerciaux, et à l’obligation du preneur de garnir les locaux de meubles, agencement et marchandises et de les tenir toujours ouverts à la clientèle et achalandés  .

Cass. 3e civ., 28 septembre 2005, LawLex202100001540JBJ, AJDI 2006, 462, note DENIZOT.

CA Nîmes, 4e ch. com., 24 janvier 2025, n° 22/04140, LawLex202500000891JBJ.

Cass. 3e civ., 6 juillet 1982, LawLex202100001472JBJ, Bull. civ. III, n° 167 ; JCP G 1982, IV, 328, déjà cité.

CA Nîmes, 4e ch. com., 24 janvier 2025, n° 22/04140, LawLex202500000891JBJ : La seule connaissance du bailleur du défaut d’immatriculation du preneur ne suffit pas à établir sa volonté de renoncer aux conditions du statut des baux commerciaux.

Cass. 3e civ., 23 novembre 2010, LawLex202200000778JBJ : justifie légalement sa décision, une cour d’appel qui considère qu’un bail est soumis au statut des baux commerciaux dès lors que le bailleur avait connaissance, lors de chacun des baux successifs, de l’absence d’immatriculation des preneurs au registre du commerce et des sociétés ainsi que de l’absence d’exploitation par ceux-ci d’un fonds dans les lieux loués, et qu’est caractérisée la volonté non équivoque des parties contractantes, lors de chaque renouvellement, de faire bénéficier les preneurs d’un droit au renouvellement que la loi ne leur permettait pas d’exiger.

Cass. 3e civ., 8 décembre 1999, LawLex202100001479JBJ, Administrer mars 2000, 30, selon laquelle la lettre par laquelle le bailleur fait obligation au preneur de construire sur le terrain, objet du bail, les clauses du bail relatives à la durée, la destination des lieux, l’installation d’une enseigne et la révision triennale, ainsi que l'assignation tendant à faire fixer un nouveau loyer “au titre du bail renouvelé” ne suffisent pas à caractériser la volonté non équivoque du bailleur de renoncer à se prévaloir du bénéfice des conditions auxquelles est subordonnée l’application du statut des baux commerciaux.

Cass. 3e civ., 19 avril 2000, LawLex202100001484JBJ, Loyers et copr. 2001, comm. 34, obs. BRAULT et PEREIRA.

Cass. 3e civ., 30 mai 2007, LawLex202100002983JBJ, AJDI 2007, 658 ; AJDI 2008, 120, note SAINT-DIDIER ; Loyers et copr. 2007, n° 222, obs. BRAULT.

Cass. 3e civ., 14 novembre 1996, LawLex202100001473JBJ, D. Affaires 1997, 44, ayant constaté que le bail renouvelé comporte, sans référence expresse au statut des baux commerciaux, des stipulations classiques en la matière et relevé que le bailleur n'a délivré des congés avec offre de renouvellement que lors de l'expiration des baux précédents, une cour d’appel peut en déduire que le bailleur n'a pas renoncé à se prévaloir, en fin de bail, d’un défaut d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés et retient exactement que le locataire, non immatriculé à ce registre, ne remplit pas les conditions pour bénéficier du renouvellement de son bail commercial.

Cass. 3e civ., 6 juillet 2004, LawLex202100001490JBJ, AJDI 2004, 640.

Cass. 3e civ., 8 décembre 1999, LawLex202100001479JBJ, Administrer mars 2000, 30, préc. cité.

Cass. 3e civ., 20 mars 1996, LawLex202100001478JBJ, Administrer juin 1996, 27.

Cass. 3e civ., 14 mai 2008, LawLex202200000683JBJ.

Cass. 3e civ., 1er juillet 2003, n° 00-22.733 – LawLex202100001488JBJ, Administrer oct. 2004, 56, obs. BARBIER.

Cass. 3e civ., 9 décembre 2008, LawLex202100001544JBJ, à propos d’un bail, conclu pour une durée de neuf années avec mention d’un loyer mensuel révisable à l’expiration de chaque période triennale en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction, qui précise que “ la locataire ne pourra, dans aucun cas et sous aucun prétexte, céder son droit au présent bail ni sous-louer en tout ou partie sans le consentement exprès et par écrit du propriétaire, sauf au profit de son successeur dans la même activité ”, et comprend une clause de destination mentionnant que “ le bien loué ne pourra servir à la locataire que pour l'entraînement et la pratique d'activités sportives et de culture physique, à l'exclusion de tout autre type d'activité ”.

Cass. 3e civ., 20 juin 1990, LawLex202200000714JBJ, Bull. civ. III, n° 152 ; RTD com. 1991, 183, obs. PEDAMON ; Loyers et copr. 1991, n° 164. – V. cep. Cass. 3e civ., 20 octobre 2016, LawLex202100001550JBJ, D. 2016, Actu. 2214 ; Dalloz actualité, 8 nov. 2016, obs. CAYOL ; AJDI 2017, 209, obs. BLATTER ; AJDI 2017, 273 ; AJDI 2017, 286, obs. MONEGER ; RTD com. 2017, 37, obs. KENDERIAN ; JCP N 2016, n° 45, act. 1208 ; JCP N 2016, 1614 ; JCP E 2016, act. 880 ; JCP E 2017, 1006, n° 2, obs. SEUBE ; RJDA 2017, n° 9 ; Rev. loyers 2016, 471, obs. DE LACGER ; Ann. loyers 2016, 84 ; Loyers et copr. 2017, n° 13, obs. VIAL-PEDROLETTI ; Administrer déc. 2016, 52, obs. CANU ; BPAT 1/17 inf. 23 ; Lexbase Hebdo - éd. Affaires, n° 487, 17 nov. 2016, n° Lexbase : N5186BWY, obs. BRIGNON, qui a considéré que si la faculté d’extension conventionnelle du statut des baux commerciaux suppose que les parties manifestent de façon univoque leur volonté de se placer sous ce régime, la mention dans le contrat selon laquelle “ le preneur bénéficiera du statut de la propriété commerciale ”, ainsi que les références au Code de commerce, ne suffisent pas à caractériser une renonciation en toute connaissance de cause et dépourvue d’ambiguïté aux dispositions d’ordre public de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.

Cass. 3e civ., 18 janvier 2005, LawLex202100001539JBJ, Rev. loyers 2005, 201.

Cass. 3e civ., 6 mai 2014, LawLex202100001546JBJ, AJDI 2014, 622 ; Rev. loyers 2014, 289, en l’espèce, le bailleur avait pour pratique de conclure des baux commerciaux avec des médecins nonobstant l’activité libérale du preneur qu’il n’ignorait pas.

Cass. 3e civ., 4 mai 2011, LawLex202200000715JBJ, Bull. civ. III, n° 66 ; D. 2012, Pan. 1845, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2012, 115 ; JCP E 2011, 1466 ; Gaz. Pal. 1er juill. 2011, 27, cité par BARBIER ; BRDA 10/11 inf. 19 ; Loyers et copr. 2011, comm. 247, CHAVANCE.

50. Manifestation univoque de volonté