Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes de l’article L. 145-1, I du Code de commerce, “les dispositions du présent chapitre”, en référence aux règles relatives au statut des baux commerciaux, s’appliquent aux “baux des immeubles ou locaux”, à l’exclusion de tout bien meuble. Il s’en déduit que le régime des baux commerciaux a vocation à régir une relation contractuelle impliquant nécessairement un bail.
Si l’application du st …

Nécessité d'un bail

Aux termes de l’article L. 145-1, I du Code de commerce, “les dispositions du présent chapitre”, en référence aux règles relatives au statut des baux commerciaux, s’appliquent aux “baux des immeubles ou locaux”, à l’exclusion de tout bien meuble. Il s’en déduit que le régime des baux commerciaux a vocation à régir une relation contractuelle impliquant nécessairement un bail.

Si l’application du statut des baux commerciaux est subordonnée à l’existence d’un bail , il n’est pas indispensable qu’il revête la forme d’un écrit , qui ne constitue pas une condition de validité du bail commercial. Lorsque le bail prend la forme d’un accord verbal, la volonté commune des parties doit être établie. Ainsi, une promesse de bail commercial consentie par le bailleur vaut bail dès lors qu’il y a un accord entre les parties sur la chose et sur le prix . La réalité de cet accord dépend de l’appréciation souveraine des juges du fond, qui n’hésitent pas à écarter la qualification de bail commercial en l’absence d’un tel accord .

Les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce ne définissent pas la notion de bail dont la substance doit être recherchée au sein des dispositions du Code civil relatives au louage.

L’article 1709 du Code civil définit le louage de choses comme un “contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer”.

1) La jouissance du bien. L’article 1719 du Code civil impose au bailleur deux obligations préalables indispensables au principe même de jouissance de la chose. Le bailleur doit, d’une part, “délivrer au preneur la chose louée” et, d’autre part, “entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée”. Autrement dit, le loueur doit être en mesure de mettre le preneur en possession du bien loué et lui en permettre l’usage auquel il est destiné. Si l’article 1719 du Code civil vise une jouissance paisible du bien par le preneur pendant toute la durée du bail, la jurisprudence en a précisé les contours pour poser le principe d’une jouissance libre et exclusive. Ainsi, une convention signée entre les parties et portant sur la mise à disposition d’un local ne peut pas être qualifiée de bail en l’absence d’une libre disposition à usage exclusif du local .

2) Le paiement d’un prix. L’article 1728 du Code civil pose l’obligation, pour le preneur “de payer le prix du bail aux termes convenus”, et “d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail”. Le bail constitue nécessairement un contrat à titre onéreux. Le locataire dispose du droit de jouissance sur un bien en contrepartie duquel il paie un prix. Ainsi, l’existence d’un bail commercial implique, selon la Cour de cassation, nécessairement la stipulation d’un prix . Aussi, la qualification de bail commercial doit-elle être écartée lorsque le preneur a bénéficié d’un bien mis à sa disposition sans verser de loyer . En outre, si la stipulation d’un prix conditionne l’existence d’un bail, lequel suppose nécessairement l’accord des parties sur la chose et le prix du loyer , ce prix ne doit pas présenter un caractère dérisoire .

Versailles, 13 juin 2024, LawLex202400004537JBJ, qui précise que le bénéfice du statut des baux commerciaux suppose l’existence d’un contrat de bail au sens de l’article 1709 du Code civil.

Cass. 3e civ., 12 février 1985, LawLex202100001248JBJ, Rev. loyers 1985. 290.

Cass. 3e civ., 28 mai 1997, LawLex202100001249JBJ.

Cass. 3e civ., 18 mars 2008, LawLex202100001304JBJ, Rev. loyers 2008, 271.

Cass. 3e civ., 11 janvier 2006, LawLex202100001250JBJ, D. 2007, pan., 903, obs. DAMAS; Defrénois 2006. 721, note SAVAUX ; LPA 20 oct. 2006, note RAKOTOVAHINY ; RDC 2006, 758, obs. SEUBE (à propos d’une convention de mise à disposition d'un bassin de piscine au profit d'un enseignant de gymnastique aquatique à titre libéral, partagé avec d’autres utilisateurs et selon des horaires modifiables à tout moment).

Cass. 3e civ., 9 mars 2010, LawLex202100001251JBJ, RJDA 2010, n° 599.

Paris, 9 juin 2004, LawLex202100003619JBJ.

Cass. 3e civ., 4 mars 2008, LawLex202100001252JBJ, Rev. loyers 2008. 270.

Cass. 3e civ., 7 juillet 2015, LawLex202100001253JBJ : s’il est démontré, ce caractère dérisoire du prix pourrait constituer une cause de nullité du bail.

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7. Nécessité d'un bail

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