Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

L’article L. 145-1, I du Code de commerce précise que le fonds, dont l’exploitation est nécessaire à l’application du statut des baux commerciaux, peut appartenir “ soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce ”. Dès lors que les parties …

Exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

L’article L. 145-1, I du Code de commerce précise que le fonds, dont l’exploitation est nécessaire à l’application du statut des baux commerciaux, peut appartenir “ soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce ”. Dès lors que les parties ont stipulé que le preneur “ pourra exercer dans les lieux toutes activités professionnelles, commerciales ou industrielles ” et qu’il y exploite un fonds de commerce, les juges ne peuvent écarter l’application des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce .

Le bénéfice du statut suppose donc l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Exerce une activité commerciale celui qui, selon l’article L. 121-1 du Code de commerce, effectue des actes de commerce et en fait sa profession habituelle, les articles L. 110-1 et L. 110-2 du même code réputant actes de commerce un certain nombre d’activités. Ainsi, sont considérées comme des activités de nature commerciale relevant du statut des baux commerciaux, les achats et les ventes , comme la vente de sandwiches et de boissons dans un chalet, assimilable à un commerce de restauration  ou les activités destinées à rapporter un bénéfice dans un secteur concurrentiel, telles que les services de pompes funèbres . En revanche, ne constitue pas une telle activité la location immobilière , sauf si le preneur fournit des prestations de services dans les lieux loués , la prise de participation dans toutes entités juridiques, qui n'est pas une activité commerciale par nature  ou les activités libérales  pour lesquelles les baux sont soumis aux dispositions de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 relatives au bail professionnel .

Les activités à caractère civil sont a fortiori exclues du dispositif de protection des baux commerciaux, à l’exception cependant de celles énumérées à l’article L. 145-2, I du Code de commerce, comme l’enseignement ou les activités artistiques, auxquelles le statut des baux commerciaux est étendu. De même, les fonctionnaires ne peuvent revendiquer le bénéfice des dispositions des articles L. 145-1 et suivants du même code dans la mesure où leur statut est incompatible avec celui de commerçant, puisque consacrant l’intégralité de leur activité professionnelle aux tâches qui leur sont confiées, ils ne peuvent exercer à titre professionnel une activité privée lucrative de quelque nature que ce soit .

Enfin, le preneur doit revêtir la qualité de commerçant, d’industriel ou d’artisan de la formation du contrat de bail à son expiration. L’absence ou la perte de cette qualité le prive du droit de bénéficier du statut des baux commerciaux .

Cass. 3e civ., 9 juillet 2014, LawLex202100001344JBJ, Bull. civ. III, n° 98 ; D. 2014, Actu. 1589, obs. ROUQUET ; JCP G 2014, 992, note LEBEL ; BRDA 2014/18, n° 15 ; Rép. Defrénois 2014, 1023, obs. SEUBE.

Paris, 21 mars 2007, LawLex202100003466JBJ.

Cass. 3e civ., 4 octobre 1983, LawLex202100001393JBJ, Bull. civ., III, n° 177, à propos d’un commerçant exerçant l’activité de conseil juridique qui, pour se conformer aux dispositions de la loi du 31 décembre 1971, s’est fait radier du registre du commerce et des sociétés en vue d’exercer la profession libérale de conseil juridique.

Cass. 3e civ., 19 mars 2003, LawLex202100003165JBJ, Bull. civ. III, n° 66 ; D. 2003, 2749, note KENFACK ; D. 2003, Somm. 973, obs. ROUQUET ; RTD com. 2003, 275, obs. MONEGER ; JCP G 2003, II, 10143, obs. CLAMOUR et TOSI ; JCP E 2003, 1115, obs. KEITA ; JCP N 2004, 1020, obs. REZEK ; RJDA 2003, n° 572 ; Loyers et copr. 2003, n° 110, obs. BRAULT et PEREIRA-OSOUF ; Rev. loyers 2003, 353, obs. VAISSIE ; Administrer mai 2003, 27, obs. BOCCARA et LIPMAN-BOCCARA ; Administrer 7/2003, 29, note BARBIER, selon laquelle l’exploitant d’un chalet destiné à la vente de “ casse-croûte ” et boissons bénéficie du statut des baux commerciaux dès lors que, régulièrement inscrit au registre du commerce et des sociétés, il exerce dans le local loué, dont il a la libre disposition toute l’année, un commerce de restauration.

Paris, 18 janvier 2006, LawLex202100003397JBJ, Loyers et copr.2006, comm.153, obs. BRAULT.

Cass. 3e civ., 10 novembre 1993, LawLex202100001428JBJ, Bull. civ. III, n° 141 ; RTD com. 1994, 247, obs. crit. PEDAMON ; RDI 1994, 112, obs. DERRUPPE ; D. 1995, Somm. 154, obs. ROZES ; RJDA 1994, n° 11, pour des locations d'appartements consenties à une société qui a pour objet social “ l'activité d'entrepreneur de location en vue de prendre à bail et sous-louer tous immeubles ”, ces appartements constituant l’objet de son activité et non le lieu où elle exploite son fonds de commerce.

Cass. 3e civ., 10 février 1999, LawLex202100001339JBJ, Bull. civ. III, n° 33 ; RTD com. 1999, 363, obs. DERRUPPE ; JCP E 2000, 756, note KEITA ; JCP G 2000, II, 10272 ; Administrer avr. 1999, 32 ; D. 1999, IR 65 ; RJDA 5/99, n° 529 ; Rev. adm. 1999, 33, obs. B. BOCCARA, D. LIPMAN-BOCCARA et SAINTURAT ; AJDI 1999, 791 et 992, obs. BLATTER ; LPA 20 avr. 1999, 5, à propos d’un bail portant sur un immeuble dans lequel le preneur exploite une résidence de tourisme.

Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, LawLex202100001345JBJ, qui approuve une cour d’appel d’avoir décidé qu’il n’était pas démontré que le preneur ait accompli des actes de commerce ou accompli des actes relevant d'une activité commerciale d'agence d'affaires, que la prise de participation dans toutes entités juridiques, qui n'est pas une activité commerciale par nature, ne peut suffire à exclure la qualification d'activité professionnelle et que, s'agissant d'un acte isolé, elle n'a pas été exercée dans des conditions susceptibles d'entraîner une qualification commerciale.

Cass. 3e civ., 7 janvier 1998, LawLex202100001338JBJ, RJDA 1998, n° 264, selon laquelle ne constitue pas un bail commercial la convention qui autorise le preneur à exercer dans les lieux toute profession libérale à l'exclusion de toute autre activité, prévoit que le loyer sera révisé au 1er juillet de chaque année, comporte une clause spécifique aux termes de laquelle les bailleurs s'engagent à renouveler le bail à son expiration sauf s'ils sont contraints de vendre les locaux loués en raison de circonstances économiques ou familiales graves et qui ne fait aucune référence au statut des baux commerciaux, le preneur n'y ayant exercé aucune activité commerciale.

Cass. 3e civ., 7 novembre 2001, LawLex202100001340JBJ, Bull. civ. III, n° 122 ; D. 2001, AJ 3535, obs. ROUQUET ; RJDA 2/02, n° 142 ; AJDI 2002, 134, note BLATTER ; RTD civ. 2003, 85, obs. MESTRE et FAGES ; Defrénois 2002, 779, obs. LIBCHABER ; JCP E 2002, n° 1166, note BARRET ; Administrer févr. 2002, 25, obs. B. BOCCARA et D. LIPMAN-BOCCARA ; Ann. loyers 2002, 1092, obs. MARTIN ; Loyers et copr. 2002, comm. 26, obs. VIAL-PEDROLETTI ; Rev. loyers 2002, 40, obs. LE CANU, qui relève que les dispositions relatives aux baux professionnels peuvent s’appliquer à une société commerciale.

Cass. 3e civ., 16 février 2011, LawLex202100003167JBJ, D. 2011, Actu. 674, obs. ROUQUET ; AJDA 2011, 637 ; RTD com. 2011, 315, obs. KENDERIAN ; AJCT 2011, 253, obs. FITTE-DUVAL ; JCP G 2011, 307 ; JCP G 2011, 1088, note LEBEL ; JCP E 2011, 1465 ; Loyers et copr. 2011, Comm. 114, note BRAULT ; Rev. loyers 2011, 150, note VAISSIE ; Administrer 4/2011, Comm. 22, obs. BARBIER ; 19 juin 2002, LawLex202100003165JBJ, Bull. civ. III, n° 141 ; D. 2002, 2607, et les obs. ; AJDI 2002, 761, obs. BLATTER ; Loyers et copr. 2002, Comm. 203, note BRAULT et PEREIRA-OSOUF ; Gaz. Pal. 2003, 1, 457, note BARBIER ; RJDA 2002, n° 10, 831 ; Dr. et proc. 2002, 351, note SCHUTZ, selon laquelle, pour faire droit à une demande de renouvellement d'un bail commercial, une cour d'appel ne peut retenir qu'à la date de cette demande, le preneur était toujours inscrit au registre du commerce, que le fonds avait fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois dernières années et que le statut des baux commerciaux et le droit au renouvellement avaient vocation à s'appliquer, sans répondre aux conclusions des bailleurs qui soutenaient qu'il ne pouvait pas prétendre au renouvellement dès lors qu'il occupe un emploi de fonctionnaire.

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27. Exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

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