Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

L’exigence d’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux loués résulte de la combinaison des dispositions des articles L. 145-1 et L. 145-8 du Code de commerce. L’article L. 145-1, I réserve, en effet, l’application du statut des baux commerciaux “ aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité ” . De même, le renouvellement du bail commercial ne peut, aux termes de l’ …

Exploitation effective du fonds.

L’exigence d’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux loués résulte de la combinaison des dispositions des articles L. 145-1 et L. 145-8 du Code de commerce. L’article L. 145-1, I réserve, en effet, l’application du statut des baux commerciaux “ aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité ” . De même, le renouvellement du bail commercial ne peut, aux termes de l’article L. 145-8, alinéa 1er, “ être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux ”. Si, depuis la loi 71-585 , le locataire n’est plus tenu d’exploiter personnellement le fonds et peut donc le confier à un tiers, le renouvellement ne peut bénéficier qu’au propriétaire du fonds . Le défaut d’exploitation par le preneur d’un fonds de commerce lui appartenant, dans les lieux loués, empêche l’application du statut des baux commerciaux , sans pour autant mettre fin au bail. En effet, la résiliation judiciaire du bail ne peut être prononcée pour défaut d’exploitation, en l'absence d'une clause imposant l'exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués .

La Cour de cassation considère qu’un preneur exploite un fonds de commerce dans les lieux loués et bénéficie du statut des baux commerciaux dès lors qu’il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés, possède un nom commercial, remplit les obligations imposées aux commerçants et dispose d’une clientèle propre . Cependant, il ne suffit pas que le preneur exploite un fonds dans les lieux loués ; il faut également que cette exploitation soit effective. En effet, l’article L. 145-8, alinéa 2, précise que “ le fonds, transformé le cas échéant (…), doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation ”. Ainsi, un preneur ne remplit pas les conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux lorsqu’aucun fonds de commerce n'a été exploité dans les lieux loués au cours des trois années précédant la fin du bail, même s'il a, antérieurement, exploité le fonds pendant plus de trois ans . Il en est de même du preneur qui sous-loue des locaux vides de toute exploitation commerciale , les juges n’hésitant pas à sanctionner la réouverture fictive par le preneur de son fonds . Le défaut d’exploitation peut, même postérieurement au congé, être invoqué par le bailleur comme cause d’inapplicabilité du statut .

La cessation de l’exploitation, lorsqu’elle est dépourvue de raison sérieuse et légitime, peut, aux termes de l’article L. 145-17, justifier un refus de renouvellement sans indemnité. Dans cette hypothèse, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur doit, pour être invoquée par le bailleur, s’être poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur de la faire cesser. Le bailleur peut, cependant, être dispensé d’adresser au locataire cette mise en demeure si l’absence d’exploitation dans les lieux loués du fonds de commerce présente un caractère définitif ou irréversible .

Toutefois, la cessation de l’exploitation repose sur un motif légitime, au sens de l’article L. 145-8 lorsque l’interruption temporaire d’exploitation a lieu à la suite du décès de l’exploitant et n’a pas affecté l’achalandage attaché au fonds en raison de l’activité exercée, s’agissant d’une clientèle de passage qui s’est reconstituée dès la réouverture du fonds de commerce au public . De même, en matière de procédures collectives, constitue un motif légitime la non-exploitation continue du fonds de commerce durant les trois années à la date d’effet du congé lorsqu’elle est liée aux opérations de cession des actifs de la société placée en liquidation judiciaire . Si la non-exploitation est justifiée durant la période d’observation consécutive à l’ouverture d’une procédure de redressement, il n'en va pas ainsi de celle qui se poursuit au-delà de cette période . Le défaut de reprise de l’activité peut également résulter de l’obligation d’exécuter des travaux , à condition que le preneur fasse preuve de diligence pour en obtenir la réalisation .

L’effectivité de l’exploitation du fonds suppose, par ailleurs, qu’elle ait lieu dans le respect des obligations légales et conventionnelles. Le preneur ne peut plus prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux si, durant les trois années qui ont précédé l'expiration du bail, il n'était plus immatriculé au registre du commerce et des sociétés au titre du commerce autorisé par son bail . L’activité exercée au sein des locaux loués doit être conforme à ce qui a été convenu contractuellement entre les parties et, en particulier, respecter la destination prévue par le bail . Si l’article L. 145-8 prévoit, en son alinéa 2, une éventuelle transformation du fonds, celle-ci doit s’effectuer dans le respect de la procédure de déspécialisation prévue aux articles L. 145-47 et suivants . En effet, seule l’exploitation effective dans les lieux loués de l'activité autorisée par le bail ou régulièrement modifiée au cours des trois années ayant précédé sa date d'expiration ouvre droit au renouvellement .

Enfin, la question de la durée effective d’exploitation du fonds soulève des difficultés dans deux cas particuliers. D'abord, faut-il en cas de cession cumuler les durées d’exploitation du cédant et du cessionnaire ? Lorsque la cession concerne uniquement le droit au bail, le preneur cessionnaire ne peut pas joindre à la durée de son exploitation celle du cédant et le prive de la possibilité d’invoquer le droit au renouvellement lorsque la cession est intervenue durant les trois années précédant l’expiration du bail , même s’il exerce la même activité que le cédant . On considère en effet, dans ce cas, que le fonds exploité par le cessionnaire est distinct de celui du cédant. Ensuite, la durée effective de l’exploitation est-elle satisfaite en cas de location saisonnière ? Une réponse positive a été apportée par la Cour de cassation lorsque la jouissance des lieux se poursuit sans discontinuité, les loyers cumulés par année correspondant aux prix pratiqués habituellement dans le secteur pour une location annuelle .

Cass. 3e civ., 24 juin 2009, LawLex202100002993JBJ, Loyers et copr. 2009, comm. 293, BRAULT.

L. 71-585 du 16 juillet 1971, modifiant le décret 53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne les baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel et artisanal, JO 17 juill. 1971, 7063.

Pour un cas où le défaut d’exploitation est irréversible : Cass. 3e civ., 5 juillet 1993, LawLex202100006184JBJ ; pour un cas où l’interruption d’activité ne présente pas un caractère définitif ou irréversible : Cass. 3e civ., 16 février 1982, LawLex202100006190JBJ.

Cass. 3e civ., 15 septembre 2010, LawLex202100001342JBJ, Bull. civ. III, n° 155 ; D. 2011, Pan. 1788, obs. DUMONT-LEFRAND ; JCP E 2010, 2065, note BRAULT ; JCP N 2010, n° 39, act. 668 ; AJDI 2011, 287, obs. ROUQUET ; AJDI 2011, 910, obs. BLATTER ; D. actu., 7 oct. 2010, obs. ROUQUET ; RTD com. 2011, 311, obs. SAINTOURENS ; Gaz. Pal. 19-20 nov. 2010, 17, obs. BARBIER ; RJDA 1/2011, n° 15 ; Rev. loyers 2010, 413, obs. DE LACGER ; Loyers et copr. 2010, comm. 291, déjà cité, où la cour caractérise l'existence d'une clientèle actuelle et certaine et non future ou potentielle.

Cass. 3e civ., 10 décembre 2008, LawLex202100006264JBJ, Bull. civ. III, n° 198 ; D. 2009, AJ 96, obs. ROUQUET ; AJDI 2009, 450, obs. DUMONT-LEFRAND ; JCP G 2009, IV, 1112 ; RJDA 2009, n° 75 ; Gaz. Pal., spécial Procédures collectives, 26-28 avr. 2009, 24, note KENDERIAN ; Act. proc. coll. 2009, comm. 70 ; Rev. loyers 2009, 59, note QUEMENT ; Loyers et copr. 2009, comm. 36, note BRAULT ; Administrer févr. 2009, 36, obs. LIPMAN-BOCCARA.

Cass. 3e civ., 12 juillet 2000, LawLex202100006266JBJ, Bull. civ. III, n° 140 ; LPA 23 mars 2001, 11, note KEITA ; LPA 16 mai 2001, n° 97, 17, note GALLET ; Loyers et copr. 2001, comm. 94, obs. BRAULT et PEREIRA.

Cass. 3e civ., 26 octobre 2011, LawLex202100006183JBJ, D. 2012, Pan. 1845, obs. DUMONT-LEFRAND.

Cass. 3e civ., 18 décembre 2012, LawLex202100006182JBJ.

Cass. 3e civ., 22 janvier 2008, LawLex202100006259JBJ, Rev. loyers 2008, 161, à propos d’une sous-location des locaux vides de toute exploitation au cours des trois années ayant précédé l’expiration du bail.

Cass. 3e civ., 14 juin 2006, LawLex202100006251JBJ, Bull. civ. III, n° 148 ; D. 2006, AJ 1817, obs. ROUQUET ; JCP E 2007, 1563, n° 91, obs. MONEGER ; Loyer et copr. 2006, comm. 203, BRAULT ; 15 octobre 2008, LawLex202100006252JBJ, à propos d’une clause de destination insérée au bail stipulant des locaux à usage exclusif d’entrepôt, contrairement à l’usage qui en est fait par le preneur qui y exploite une clientèle.

Sur la possibilité pour le preneur de bénéficier du droit au renouvellement de son bail, en cas de changement d’affectation au cours des trois années antérieures à l’expiration du bail, que si ce changement a été opéré en application des règles de la déspécialisation prévues aux articles L. 145-47 et suivants du Code de commerce, nécessitant l’autorisation du bailleur : V. Cass. 3e civ., 10 février 1988, LawLex202100006262JBJ, Bull. civ. III, n° 31 ; 14 juin 2006, LawLex202100006251JBJ, Bull. civ. III, n° 148 ; D. 2006, AJ 1817, obs. ROUQUET ; JCP E 2007, 1563, n° 91, obs. MONEGER ; Loyer et copr. 2006, comm. 203, BRAULT, préc.

Cass. 3e civ., 14 juin 2006, LawLex202100006251JBJ, Bull. civ. III, n° 148 ; D. 2006, AJ 1817, obs. ROUQUET ; JCP E 2007, 1563, n° 91, obs. MONEGER ; Loyer et copr. 2006, comm. 203, BRAULT, déjà cité.

Cass. 3e civ., 26 septembre 2001, LawLex200200004729JBJ, Bull. civ. 2001, III, n° 105 ; D. 2001, 3352, obs. ROUQUET ; Gaz. Pal. 20 déc. 2001, 22 ; JCP N 2002, 43 ; JCP E 2001, 2780 ; JCP E 2002, n° 495, note BARRET ; RJDA 2001, 1186 ; Administrer nov. 2002, 18, obs. BARBIER, déjà cité.

Cass. 3e civ., 4 mai 1994, LawLex202100006254JBJ, Bull. civ. III, n° 85 ; D. 1994, IR, 160 ; D. 1994, somm. 148, obs. ROZES ; RD imm. 1994, 707 ; Defrénois 1994, 1395, note VION ; AJPI 1994, 536 ; Loyers et copr. 1994, comm. 291 ; Loyers et copr. 1994, comm. 431 ; Administrer août-sept. 1994, 24, note DUTHIL.

Cass. 3e civ., 19 juillet 1995, LawLex202100006191JBJ, Bull. civ. III, n° 197 ; RD imm. 1995, 807 ; JCP E 1995, pan. 1211 ; JCP G 1995, IV, 2277 ; Loyers et copr. 1995, comm. 475.

Cass. 3e civ., 10 juin 1998, LawLex202100002591JBJ, Administrer oct. 1998, 44, obs. B. BOCCARA, D. LIPMAN-W. BOCCARA et SAINTURAT, en l’espèce, le preneur est resté en possession des clés du local depuis la signature du premier bail, a souscrit des abonnements annuels pour le téléphone et l'électricité, mais également à une police d’assurance annuelle et a engagé un employé par un contrat à durée indéterminée, des livraisons ayant par ailleurs été effectuées dans le local loué en dehors des périodes contractuellement convenues. – Contra : Cass. 3e civ., 13 juillet 1999, LawLex202100002525JBJ, RDI 2000, 98, obs. DERRUPPE ; RJDA 10/1999, n° 1050 ; Dr. et patrimoine 2/2000, 103, n° 2503, obs. CHAUVEL, en l’espèce, il a été considéré que l’accès de l’exploitant aux locaux à la suite d’une tentative de vol et la présence de l’enseigne et du mobilier hors saison, voire de quelques marchandises, relèvent d’une simple tolérance du bailleur en raison des bonnes relations entre les parties, les modalités de souscription des contrats d'abonnement téléphonique ou d'assurance étant sans incidence sur l'occupation réelle qui n'était pas annuelle.

Cass. 3e civ., 29 octobre 1985, LawLex202100001337JBJ, Bull. civ. III, n° 135, à propos de la sous-location d’un local pour l’exploitation d’un fonds de commerce dont le preneur n’est pas propriétaire.

Cass. 3e civ., 10 juin 2009, LawLex202100001397JBJ, Bull. civ. III, n° 137 ; D. 2009, AJ 1692, obs. ROUQUET ; D. 2009, 2839, note DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2010, 28, note DENIZOT ; RTD civ. 2009, 720, obs. FAGES ; RDC 2010, 125, obs. SEUBE ; RDC 2010, 684, obs. GRIMALDI ; JCP G 2009, n° 42, 330, note AUQUE ; JCP G 2009, 523 ; JCP E 2009, n° 43, 1987, note BRAULT ; JCP E 2009, n° 47, Chron. 2083, n° 9, obs. KENFACK ; RJDA 2009, n° 705 ; Gaz. Pal. 2009, 2, 3073, note BARBIER ; Loyers et copr. 2009, n° 207, note BRAULT ; LEDC, sept. 2009, 2, obs. GALLOIS-COCHET ; LPA 2009, n° 169-170, 10, note RAKOTOVAHINY ; Cass. 3e civ., 10 juin 2009, LawLex202100001396JBJ, Bull. civ. III, n° 137 ; D. 2009, AJ 1692, obs. ROUQUET ; D. 2009, 2839, note DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2010, 28, obs. DENIZOT ; RTD civ. 2009, 720, obs. FAGES ; RDC 2010, 125, obs. SEUBE ; RDC 2010, 684, obs. GRIMALDI ; JCP G 2009, n° 42, 330, note AUQUE ; JCP E 2009, 1736 ; JCP E 2009, n° 43, 1987, note BRAULT ; JCP E 2009, n° 47, Chron. 2083, n° 9, obs. KENFACK ; RJDA 2009, n° 705 ; Gaz. Pal. 2009, 2, 3073, note BARBIER ; Loyers et copr. 2009, n° 207, note BRAULT ; LEDC, sept. 2009, 2, obs. GALLOIS-COCHET ; LPA 2009, n° 169-170, 10, note RAKOTOVAHINY ; Cass. 3e civ., 16 octobre 2012, LawLex202100001398JBJ, D. 2013, 1794, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2013, 346, obs. DENIZOT ; RTDI n° 1/2013, 63, obs. DUMONT-LEFRAND ; Gaz. Pal. 9 janv. 2013, 21, note ALBIGES ; Loyers et copr. 2012, n° 326, obs. CHAVANCE.

Cass. 3e civ., 30 octobre 1984, LawLex202100001414JBJ, Bull. civ. III, n° 178 ; D. 1985, IR 114 ; RTD com. 1985, 505, obs. DERRUPPE ; 23 janvier 2020, LawLex202100001399JBJ, D. actu. 13 févr. 2020, obs. GHIGLINO ; D. 2020, 214 ; D. 2020, Pan. 1543, obs. DUMONT ; JCP E 2020, 1269 Chron. Baux commerciaux, n° 7, et les obs. MONEGER ; JCP E 2020, n° 1070 ; JCP E 2020, act. 71 ; JCP E 2020, act. 375 ; JCP N 2020, n° 5, act. 179, obs. QUEMENT ; JCP N 2020, n° 10, 1062, obs. PUYGAUTHIER ; RJDA 2020, n° 201 ; BJS 4/2020, 9, obs. BRIGNON ; Loyers et copr. 2020, n° 34, obs. CHAVANCE, qui considère que le preneur d’un bail sur un terrain nu ne peut bénéficier du droit au renouvellement que s'il remplit les conditions exigées au premier alinéa de l'article L. 145-1, I du Code de commerce tenant à son immatriculation et à l'exploitation d'un fonds.

Cass. 3e civ., 23 juillet 1973, LawLex202100006192JBJ.

Cass. 3e civ., 22 janvier 2008, LawLex202100006259JBJ, Rev. loyers 2008, 161.

Cass. 3e civ., 16 janvier 1991, LawLex202100006257JBJ.

Cass. 3e civ., 27 février 1991, LawLex202100006250JBJ, Bull. civ. III, n° 68 ; D. 1991, somm. 367, obs. ROZES ; JCP E 1991, pan. 447 ; JCP G 1991, IV, 158 ; RJDA 1991, n° 386 ; BRDA 31 mai 1991, 19 ; Gaz. Pal. 1991, 2, 612, note BARBIER ; Rev. huissiers 1991, 1005 , obs. MARTIN ; Administrer oct. 1991, 28, comm. FORESTIER ; Quot. jur. 13 août 1991, 6.

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33. Exploitation effective du fonds.

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