Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Le bénéfice du statut des baux commerciaux suppose l’existence d’un immeuble ou d’un local. En effet, L’article L. 145-1 du Code de commerce pose le principe selon lequel le statut s’applique “ aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité ”, à l’exclusion des biens meubles . Si l’article 518 du Code civil définit les immeubles par nature en visant “ les fonds de terre et les bâtiments ”, l’article L. 145-1, I, 2° du Code de commerce se réfère aux “ terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions ”. Aussi, faut-il entendre par immeuble, tous immeubles bâtis, à l’exclusion des seuls terrains nus sur lesquels aucune construction ne serait édifiée.

Ni le Code civil ni le Code de commerce ne définissent en revanche la notion de local. Il est revenu à la jurisprudence de préciser les contours de cette notion. Très tôt, la Cour d’appel de Paris a défini le local soumis au statut des baux commerciaux comme un espace clos et couvert dans lequel doit s’exercer la vente , les critères de fixité et de solidité n’étant pas requis lorsqu’il s’agit d’un bâtiment existant au moment de la conclusion du bail . On doit entendre par espace clos et couvert un volume délimité par un sol, des murs et un plafond, qui fait partie d’un immeuble . Ainsi, des aires de stationnement  ou encore des emplacements délimités par de simples cloisons légères à hauteur d’homme  ne peuvent se voir appliquer le statut des baux commerciaux.

Pour bénéficier de plein droit du statut des baux commerciaux, le local doit être aménagé de telle sorte à pouvoir être accessible à la clientèle , élément essentiel de l’existence d’un fonds de commerce. Ce local qualifié de “ principal ” se distingue du local “ accessoire ” auquel, à l’inverse, la clientèle n’a pas accès, un tel local ne constituant pas un point de vente , mais qui, sous certaines conditions, peut bénéficier de la protection du statut . Le local principal constitue donc le lieu d’exploitation de l’activité commerciale ou artisanale du preneur à bail.

Cass. 3e civ., 15 juin 2004, LawLex202100001283JBJ, AJDI 2005, 128, note DENIZOT, qui exclut l’application du statut des baux commerciaux à une “convention d'exploitation” d'un matériel, bien meuble, démontable, moyennant des “redevances” et non des loyers au sens juridique du terme.

Paris, 14 novembre 1956, Gaz. Pal. 1956, 2, 400.

Contrairement au bail sur un terrain nu pour lequel le caractère de solidité et de fixité des constructions édifiées par le preneur est exigé pour lui permettre de bénéficier du statut des baux commerciaux : Cass. civ. 3e, 25 janvier 1977, LawLex202100001274JBJ, Bull. civ. IV, n° 38.

V. BLATTER, AJDI 1996, 46 : “ le local, qui est une partie d'un immeuble, donc d'une construction, se définit comme un volume (délimité par un sol, des murs et un plafond) et ne saurait se réduire à une surface, qu'elle soit verticale (Paris, 6e ch, 9 juin 1993, D. 1994, Somm., 51, obs. ROZES) ou horizontale (Cass. 3e civ., 18 mars 1992, LawLex202100001319JBJ, Loyers et copr. 1992, n° 229) ”.

Cass. 3e civ., 18 mars 1992, LawLex202100001319JBJ, Bull. civ. III, n° 94, selon laquelle n'est pas soumise au statut des baux commerciaux la location de simples aires de stationnement, sans accès indépendant, séparées des aires louées à des tiers par des bandes de peinture tracées sur le sol.

Cass. 3e civ., 5 juillet 1995, LawLex202100003007JBJ, Bull. civ. III, n° 166 ; RJDA 8-9/95, n° 939 ; Rev. huissiers 1996, 359 ; AJDI 1996, 46, note BLATTER ; RDI 1996, 117, obs. COLLART-DUTILLEUL et DERRUPPE ; à propos d'un emplacement dans une galerie marchande qui en outre ne bénéficie pas de clientèle propre en l'absence de gestion indépendante.

Cass. 3e civ., 19 septembre 2006, LawLex202100001280JBJ.

Cass. 3e civ., 12 juillet 1995, LawLex202100001278JBJ, Bull. civ. III, n° 180, selon laquelle ne peut être qualifié de local accessoire, un local accessible à la clientèle dans lequel il est possible de choisir des marchandises et d’effectuer des achats.

V. not. Cass. 3e civ., 22 octobre 1974, LawLex202100004698JBJ, qui qualifie de local principal une boutique donnée en sous-location qui constitue un point de vente auquel est attachée une clientèle et à l’intérieur duquel sont accomplis des actes de commerce liés à l’exploitation du fonds.

10. Nature du local