Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Défini comme un espace clos et couvert, le local doit également être permanent[1]  et stable . Ainsi, un emplacement dont la situation et la surface peuvent être modifiées de façon discrétionnaire par le bailleur en cours de bail, ne saurait constituer un local au sens des dispositions régissant les baux commerciaux .
La Cour de cassation a semblé amorcer, dans le cadre d’un refus de transmission  …

Caractère stable et permanent

Défini comme un espace clos et couvert, le local doit également être permanent[1]  et stable . Ainsi, un emplacement dont la situation et la surface peuvent être modifiées de façon discrétionnaire par le bailleur en cours de bail, ne saurait constituer un local au sens des dispositions régissant les baux commerciaux .

La Cour de cassation a semblé amorcer, dans le cadre d’un refus de transmission d’une question prioritaire de constitutionnalité, une évolution jurisprudentielle faisant prévaloir la stabilité et la permanence du local sur son caractère clos et couvert. Elle a ainsi considéré qu’« il ne résulte pas d’une jurisprudence constante que l'application de l'article L. 145-1 du Code de commerce soit soumise à l'exigence d'un local clos et couvert et qu'en soit exclue une surface d'exploitation si l'emplacement concédé est stable et permanent » . Dans un arrêt ultérieur, elle a réitéré sa position en qualifiant d’erroné le motif de la cour d’appel excluant l’application de l’article L. 145-1 à un espace ouvert sur les parties communes d’un centre commercial .

Dès lors, s’il semble bien établi que le local requis par les dispositions relatives au statut des baux commerciaux doit être un espace clos et couvert, et, a minima, présenter un caractère stable et permanent, d’autres critères peuvent, éventuellement, entrer en ligne de compte pour accorder le bénéfice de ce statut, tels que l’autonomie de gestion ou l’existence d’une clientèle propre .

Cass. 3e civ., 1er décembre 1976, LawLex202100001273JBJ, Bull. civ. III, n° 436 ; D. 1977, IR, 110 ; RTD com. 1976, 273, n° 1, obs. PEDAMON, selon laquelle la personne qui exerce son activité commerciale dans une construction permanente et couverte, est en droit de bénéficier du statut des baux commerciaux ; Cass. civ. 3e, 1er juin 2010, LawLex202100001282JBJ, AJDI 2010, 638 ; RJDA 2010, n° 917, qui qualifie de local soumis aux dispositions relatives au statut des baux commerciaux, un emplacement bien défini, nullement aléatoire ou changeant, bénéficiant d’une fermeture avec un rideau métallique et d’une réserve dotée d’une clef.

Cass. 3e civ., 19 janvier 2005, LawLex202100001326JBJ, Bull. civ. III, n° 10, D. 2005, AJ 491, obs. ROUQUET ; D. 2006, Pan. 925, obs. ROZES ; AJDI 2005, 476, note BLATTER ; AJDI 2005, 556, note BOULOGNE-YANG-TING ; JCP 2005, II, 10040, note REIFEGERSTE ; JCP 2005, II, 10097, note BOUZOL ; RJDA 2005, n° 362 ; JCP E 2005, 826, n° 13, obs. KENFACK ; LPA 22 nov. 2005, 15, note HUMANN ; Loyers et copr. 2005, n° 51, note BRAULT ; ibid. 10 janv. 2006, 10, note BOISMAIN ; Gaz. Pal. 2005. Somm., 1305, obs. JACQUIN ; Administrer 3/2005, 29, obs. BOCCARA et LIPMAN-W. BOCCARA ; Administrer mai 2005, 25, obs. BARBIER ; Rev. loyers 2005, 241, note DE MAILLARD ; Just. & cass. 2006, 320, rapp. ASSIE, et 323, concl. GUERIN, où la cour considère que le statut des baux commerciaux s'applique aux baux de locaux stables et permanents dans lesquels est exploité un fonds de commerce ou un fonds artisanal ; Cass. 1re civ., 30 mars 2005, LawLex202100001284JBJ, JCP E 2005, 1733, n° 6, arrêt selon lequel le local, individualisé et fermé, dont l'usage ne fait pas l'objet de restrictions horaires, peut être opposé au bailleur comme caractérisant la condition de construction stable au sens des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.

Paris, 28 avril 2000, LawLex202100003608JBJ ; Cass. civ. 3e, 20 février 1985, LawLex202100001302JBJ, Bull. civ., III, n° 38 ; Gaz. Pal. 1985, 2, pan. jurispr., 227 ; RD imm. 1986, 254, obs. BRIERE DE L'ISLE et DERRUPPE, selon laquelle un emplacement dont le découpage, la situation et la surface sont laissés à la discrétion du bailleur, ne peut être considéré comme un local relevant du statut des baux commerciaux ; Cass 3e civ., 9 février 1994, LawLex202100002538JBJ, Administrer sept. 1994, 22, note BARBIER : l’application du statut des baux commerciaux est subordonnée à l’existence d’un bail portant sur un immeuble ou sur un local, ce qui exclut l’emplacement dans un magasin d’une superficie approximative, qui a été transféré et laissé à la discrétion du bailleur ; Cass. 3e civ., 5 avril 1995, LawLex202100001320JBJ, Bull. civ. III, n° 93 ; D. 1997, Somm., 306, obs ROZES ; Gaz. Pal. 1995, 2, pan. Jurispr., 226, arrêt selon lequel ne relève pas du statut des baux commerciaux le contrat qui prévoit la possibilité pour le bailleur de modifier l'emplacement occupé par le preneur.

Cass. 3e civ., QPC, 20 mars 2014, LawLex202100001308JBJ, AJDI 2015, 359, obs. HALLARD ; JCP E 2015, n° 18, 1142, obs. KENFACK ; RTD com. 2014, 773, obs. KENDERIAN ; D. 2015, 1621, obs. DUMONT-LEFRAND. – Sur la question de l’exigence d’un local clos et couvert, certains auteurs pensent que la Cour de cassation n’a pas renoncé à cette exigence (RAFFI, LPA 21 juill. 2014, 18), d’autres auteurs y voient un renoncement au profit d’une “ surface d’exploitation ” (V. BARBIER : Administrer juin 2014, 32. – CHAVANCE, note ss Cass. 3e civ., 23 juin 2016, n° 14-26.003 ; Loyers et copr. 2016, comm., 213), l'essentiel étant les critères de stabilité et de permanence des lieux loués.

Cass. 3e civ., 15 octobre 2014, LawLex202100001327JBJ, D. 2015, 1615, note DUMONT-LEFRANC ; JCP N 2015, chron., 1142, n° 18, obs. BRIGNON ; JCP E 2015, chron., 1350, n° 6 ; AJDI 2015, 359, obs. HALLARD ; JCP E 2015, 1130, obs. KENFACK ; Administrer déc. 2014, 36.

Cass. 3e civ., 24 janvier 1996, LawLex202100001279JBJ, Bull. civ. III, n° 22 ; D. 1997, Somm., 306, obs. ROZES ; RDI 1996, 427, obs. COLLART-DUTILLEUL ; Loyers et copr. 1997, n° 46, obs. BRAULT et MUTELET ; D. Aff. 1997, 287 ; RJDA 1996, n° 464 ; JCP G 1996, IV, 586, selon laquelle un bailleur commet une fraude en qualifiant faussement d’emplacements, des locaux commerciaux disposant d’une vitrine et d’une entrée indépendante ; Cass. 3e civ., 5 avril 1995, LawLex202100001320JBJ, Bull. civ. III, n° 93 ; D. 1997, Somm., 306, obs ROZES ; Gaz. Pal. 1995, 2, pan. jurispr., 226, qui considère que ne relève pas du statut des baux commerciaux le contrat qui prévoit la possibilité pour le bailleur de modifier l'emplacement occupé par le preneur, au sein d'un centre commercial. 

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12. Caractère stable et permanent

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