Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Les locaux, pour être qualifiés d’accessoires et bénéficier de la protection du statut des baux commerciaux, doivent être nécessaires et indispensables à l’exploitation du fonds de commerce , à tel point que “leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds” (Art. L. 145-1, I, 1° C. com.). Il appartient au preneur de démontrer le caractère indispensable du local accessoire et que sa privation serait de nature à compromettre la bonne exploitation de son fonds de commerce . Les juges du fond apprécient souverainement le caractère indispensable du local accessoire , au regard de l’exploitation du fonds de commerce, et non en considération des possibilités de remplacement dont le preneur pourrait disposer . Le caractère nécessaire et indispensable suppose ainsi l’existence d’un ensemble économique indivisible  voire d’une véritable unité d’exploitation . Ainsi, des maisons témoins édifiées sur un terrain nu constituent des locaux accessoires dès lors que leur disparition compromettrait l’exploitation principale des constructeurs dont l’objet est la vente clés en mains .

La qualification de local accessoire soulève des difficultés dans certains cas :

- aires de stationnement : selon la Cour de cassation, pour apprécier le caractère accessoire d’emplacements de stationnement au regard de l’exploitation du fonds de commerce et soumettre leur location au statut des baux commerciaux, les juges doivent rechercher si ces emplacements peuvent recevoir la qualification de local . Tel est le cas de l’emplacement, situé au rez-de-chaussée d’un immeuble et constituant une partie de cet immeuble, qui, compte tenu de sa nature, de sa fonction et de sa situation, est indispensable à l’exploitation d’un fonds de commerce de restaurant , ou encore de deux emplacements de parking, nonobstant l’absence de séparation avec d'autres aires de stationnement, dès lors que le bailleur a émis mensuellement des avis d’échéance et établi des quittances pour leur occupation et que l’usage de ces emplacements par le preneur est conforme à la destination du bail . En revanche, ne relèvent pas du statut des baux commerciaux des emplacements qui ne sont pas des parkings clos et couverts ou des constructions mais des aires de stationnement non délimitées se situant à l’extérieur du bâtiment et uniquement destinées au stationnement des véhicules .

- Garages : bénéficie du statut des baux commerciaux le local à usage de stockage de véhicules, matériels et marchandises, dont la privation compromet l’exploitation d’un garage comportant des activités d’entretien et de réparation, ainsi que des activités d’achat et de vente de véhicules d’occasion . Au contraire ne constitue pas un local accessoire nécessaire à l’exploitation d’un fonds de commerce d’auto-école, un local utilisé pour garer, réparer, entretenir et laver les véhicules du preneur et situé à proximité des bureaux de ce dernier .

- Entrepôts : un preneur est fondé à se prévaloir des dispositions relatives au statut des baux commerciaux dès lors que le bailleur avait connaissance, au jour de la signature du bail, du caractère accessoire des locaux à usage d’entrepôt, indispensables à l’exercice de son activité principale . Tel n’est pas le cas lorsque le preneur n’apporte pas la preuve que la perte des locaux à usage d’entrepôt est de nature à compromettre l’exploitation de son fonds de commerce principal , ou lorsque la suppression de la possibilité d’entreposer des marchandises ne constitue pas un empêchement à l’exploitation commerciale .

- Ateliers : le bénéfice du statut des baux commerciaux a été accordé à un local à usage d’atelier de réparation qui a été considéré comme indispensable au service de routage et nécessaire à l’exploitation d’un journal local .

- Logements : dans ce cas, le local peut être destiné à l’usage du preneur ou du personnel de ce dernier. Il a ainsi été jugé dans le cas d’une activité de boulangerie impliquant un travail de nuit que bénéficie du statut des baux commerciaux, le bail portant sur un local d’habitation situé dans le même immeuble, considéré comme indispensable au boulanger locataire afin qu’il puisse résider sur les lieux même ou à proximité de son commerce, sauf à compromettre gravement son exploitation, le local d’habitation et le local commercial formant un tout indissociable . Des locaux situés en sous-sol et imbriqués en partie “par emprise du local commercial”, qui, en raison de l'absence de fenêtre et de la présence d'un compteur électrique commun au local commercial, ne pouvaient qu'être réservés au logement du personnel et au rangement des skis de la clientèle, constituent également des locaux indispensables à l'exploitation du fonds de commerce soumis au statut des baux commerciaux . En revanche, le fait que la désignation des locaux exploités inclut un appartement ne suffit pas pour appliquer à ce dernier le statut, dès lors qu’il n’est pas démontré que la privation d’un tel appartement compromette l’exploitation du fonds . De même, le fait que l'appartement, en ce qu’il jouxte le fonds de commerce, en rende l’exploitation plus commode, en facilitant l’ouverture et la fermeture des locaux, ne lui confère pas pour autant un caractère indispensable à cette exploitation, la privation de ce local n’étant pas de nature à compromettre l’exploitation du fonds . Lorsque le logement est à destination du personnel, l’application du statut des baux commerciaux a été exclue concernant deux chambres qui constituaient une simple commodité sans être indispensables à l’exploitation d’un commerce de “bar-snack” . De même, l’utilisation de locaux situés aux étages supérieurs d’un immeuble, loués à la société mère d’un groupe dans l'intérêt des institutions représentatives du personnel de l’ensemble du groupe ne constituent pas les accessoires de ceux du fonds de librairie exploité dans les étages inférieurs par la filiale unique de ce même groupe, même si ces locaux sont également utilisés par le personnel spécifique de la librairie . 

Paris, 4 avril 2024, LawLex202400002962JBJ.

Cass. 3e civ., 21 mars 1990, LawLex202100004753JBJ, Bull. civ. III, n° 80, 43 ; D. 1990, IR, 90 ; Cass.  3e civ., 27 février 1991, LawLex202100001351JBJ, Bull. civ. III, n° 65 ; D. 1991, 371, note ROZES ; Paris, 28 juin 2006, LawLex202100004762JBJ, où il a été jugé que ne peut se prévaloir du bénéfice de la propriété commerciale, le preneur qui ne produit aucun élément de nature à établir que la privation d’une aire de stationnement, objet du bail, serait de nature à compromettre l’exploitation du fonds principal ; Cass. 3e civ., 9 décembre 2008, LawLex202100001366JBJ, Rev. loyers 2009, 66 : ne peut prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux, le preneur n’apportant pas la preuve que la privation des locaux loués compromet l’exploitation de son fonds.

Cass. 3e civ., 1er juillet 2014, LawLex202100001367JBJ, JCP E 2015, 1130, obs. KENFACK ; RJDA 2014, n° 829.

Paris, 3 octobre 2007, LawLex202100003474JBJ.

Cass. com., 4 décembre 1967, LawLex202100004701JBJ.

Paris, 27 septembre 2006, LawLex202100003463JBJ.

Amiens, 8 mars 1999, LawLex202100003627JBJ, Loyers et copr. 2000, comm., 193.

Cass. 3e civ., 19 septembre 2006, LawLex202100001280JBJ.

Cass. com., 19 juillet 1966, LawLex202100004700JBJ, à propos d’un journal local assurant le transport et la diffusion par son propre service de routage, qui constitue une branche capitale de l'exploitation et nécessite une quarantaine d'automobiles, un atelier de réparation et du personnel.

Versailles, 15 octobre 1998, LawLex202100003546JBJ, où il a été relevé que le bail d’habitation contient des clauses exorbitantes, telles que le remboursement au propriétaire de la totalité des taxes foncières, qu'il est expressément destiné à l’exploitant du fonds de commerce, un droit de priorité sur le logement au profit du successeur en cas de cession du fonds étant stipulé, et que l’alimentation en fluide de l’appartement s'effectue à partir des installations situées dans le local commercial.

Cass. 3e civ., 15 février 2018, LawLex202100001370JBJ, AJDI 2018, 278 ; RJDA 2018, n° 489.

Cass. 3e civ., 18 novembre 1998, LawLex202100001358JBJ, JCP G 1998, I, 135, obs. TISSERAND-MARTIN ; Dr. famille 1998, comm., 11, obs. BEIGNIER.

Pour un refus de qualification de local accessoire, V. Cass. 3e civ., 12 février 1992, LawLex202100004759JBJ, Loyers et copr. 1993, comm., 300. Selon la Cour, n’est pas de nature à compromettre l’exploitation d’un fonds de taxis-ambulances et ramassage scolaire, la privation d’une remise permettant de garer un ou plusieurs taxis à proximité du domicile des preneurs. Pour une qualification de local accessoire, V. Cass. 3e civ., 14 septembre 2017, LawLex202100001369JBJ, selon laquelle des locaux, situés en face du local principal d'une auto-école, utilisés pour les cours donnés aux élèves, ainsi que le parking adjacent destiné aux véhicules utilisés pour les cours de conduite, constituent des locaux indispensables à l'exploitation du fonds soumis au statut.

Versailles, 4 juin 2024, LawLex202400004184JBJ.

Cass. 3e civ., 27 septembre 2005, LawLex202100001361JBJ.

Paris, 19 novembre 2008, LawLex202100003505JBJ, D. actu., 12 décembre 2008, obs. ROUQUET : en l’espèce, le preneur n’avait en outre pas établi que les bailleurs successifs aient d’une quelconque manière consentie à une soumission volontaire au statut des baux commerciaux.

Cass. 3e civ., 7 février 1990, LawLex202100001333JBJ.

Paris, 31 octobre 2001, LawLex202100003596JBJ : constituent des locaux accessoires, dont la privation compromet l'exploitation du fonds de commerce, les locaux où sont effectués des travaux d'impression en dorure, de découpe des cartons, de gaufrage, représentant une véritable unité d’exploitation, et des locaux où s’exécutent des opérations d’encollage, le tout constituant un ensemble économique indivisible, les salariés pouvant travailler indifféremment dans l'un ou l'autre local.

Paris, 20 mars 2013, LawLex202100003517JBJ : Loyers et copr. 2013, comm., 143, CHAVANCE. Selon cet arrêt, ne peuvent être qualifiés d'accessoires, des locaux contigus pour lesquels le preneur n’établit pas qu'ils forment une unité d’exploitation avec le local principal et que leur privation compromettrait l’exploitation de son fonds de commerce.

Cass. 3e civ., 29 septembre 1999, LawLex202100004761JBJ, RDI 2000, 98, obs. DERRUPPE ; JCP G 2000, II, 10229 ; JCP E 1999, 1751 et 1965, note DJIGO ; Loyers et copr. 2000, comm., 194.

Cass. 3e civ., 4 janvier 1995, LawLex202100001354JBJ, Bull. civ., III, n° 4 ; RJDA 3/95, n° 259 ; Loyers et copr. 1995, comm., 163, obs. BRAULT et MUTELET ; D. 1995, IR, 34 ; Administrer mars 1995, 32, note BARBIER ; Defrénois 1995, 811, obs. VERMELLE ; AJPI 1995, 409, obs. BLATTER, selon laquelle pour apprécier le caractère accessoire d’emplacements de stationnement au regard de l’exploitation du fonds de commerce et soumettre leur location au statut des baux commerciaux, les juges doivent rechercher si ces emplacements peuvent recevoir la qualification de local.

Cass. 3e civ., 22 mars 2006, LawLex202100001362JBJ, Bull. civ., III, n° 74 ; D. 2006, 1108, obs. ROUQUET, et 2007, 1827, obs. ROZES ; AJDI 2006, 734, obs. DENIZOT ; AJDI 2007, 889-890, obs. BLATTER ; JCP E 2006, 1802, et N 2006, 1235, n° 6, obs. MONEGER ; JCP E 2007, chron., Obs. J-M ; RJDA 6/06, n° 625.

Versailles, 12 janvier 2016, LawLex202100003524JBJ.

14. Local nécessaire à l'exploitation du fonds