Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Les dispositions relatives au statut des baux commerciaux sont applicables “ aux baux des locaux ou immeubles ” faisant partie du domaine privé des personnes publiques mentionnées à l’article L. 1 du Code général de la propriété des personnes publiques, “ dans le cas où ces locaux ou immeubles satisfont aux dispositions de l'article L. 145-1 ” et sous réserve de l’article L. 145-26 du Code de comm …

Occupation du domaine privé

Les dispositions relatives au statut des baux commerciaux sont applicables “ aux baux des locaux ou immeubles ” faisant partie du domaine privé des personnes publiques mentionnées à l’article L. 1 du Code général de la propriété des personnes publiques, “ dans le cas où ces locaux ou immeubles satisfont aux dispositions de l'article L. 145-1 ” et sous réserve de l’article L. 145-26 du Code de commerce selon lequel “ le renouvellement des baux concernant des immeubles appartenant à l'Etat, aux collectivités territoriales et aux établissements publics ne peut être refusé sans que la collectivité propriétaire soit tenue au paiement de l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14, même si son refus est justifié par une raison d'utilité publique ”.

L’application du statut aux baux portant sur des biens relevant du domaine privé des personnes publiques suppose l’absence de stipulation de clauses exorbitantes du droit commun dans la convention régissant la relation contractuelle entre les parties. Une convention comportant de telles clauses revêtirait une nature administrative qui ne saurait être soumise au statut des baux commerciaux. Il en est ainsi de la convention par laquelle un établissement public autorise l’exploitation d’une buvette dans des locaux situés sur le domaine forestier privé de l’Etat dès lors que cette convention, intitulée “ contrat administratif ”, contient des clauses exorbitantes du droit commun relatives au caractère strictement personnel attaché à l'autorisation d'exploitation sans possibilité de cession, au respect d’horaires d’ouverture déterminés, au contrôle de l'Etat et de l'Office national des forêts sur l'activité autorisée avec remise de toutes les preuves attestant de la bonne gestion de la buvette, à l'exécution par l'exploitant des instructions que pourraient être amenés à lui donner les agents chargés du contrôle et à la procédure de résiliation conforme à la réglementation domaniale . Si la présence de clauses exorbitantes du droit commun dans un contrat portant occupation du domaine privé empêche l’application du statut des baux commerciaux, le fait qu’une seule clause déroge à ce statut en conférant un caractère précaire au droit concédé à l'occupant ne suffit pas à lui seul à la qualifier de clause exorbitante du droit commun, la nature d'un contrat ne pouvant se déduire d'une clause attributive de compétence à la juridiction administrative .

Enfin, dans le cas des ateliers-relais construits par des communes et affectés à une mission de service public, la jurisprudence considère que le fait que leur construction relève d'une mission de service public ne suffit pas à les incorporer dans le domaine public, le bail consenti en vue de l'occupation d'un de ces ateliers-relais revêtant, en l'absence de clause exorbitante du droit commun, le caractère d'un contrat de droit privé soumis au statut des baux commerciaux .

Cass. 3e civ., 13 mars 2002, LawLex202100001424JBJ, Bull. civ. III, n° 63 ; D. 2002, 1550, obs. ROUQUET ; RD rur. 2003, 45, obs. CREVEL ; Gaz. Pal. 11 juin 2002, 19 ; Gaz. Pal. 24-25 juill. 2002, 29, obs. LACHAUD ; JCP E 2002, pan., 698 ; JCP G 2002, IV, 1723 ; Rev. Loyers 2002, 349, obs. VAISSIE.

Cass. 3e civ., 2 février 2005, LawLex202100002986JBJ, Bull. civ. III, n° 28, 24 ; D. 2005, 891, obs. ROUQUET ; JCP G 2005, IV, 1543 ; JCP G 2005, IV, 1888 ; JCP E 2005, n° 22, 826, n° 8, obs. MONEGER ; AJDA 2005, 741 ; AJDA 2005, 1125, note CLAMOUR ; AJDI 2005, 654, obs. DUMONT ; Gaz. Pal. 7-8 oct. 2005, 13 ; Administrer août-sept. 2005, 45, obs. BOCCARA et LIPMAN-BOCCARA ; Rev. loyers 2005, 190, obs. PRIGENT.

Pau, 6 juillet 2016, LawLex202100003536JBJ. – V. égal., Cons. d’Et., 11 juin 2004, LawLex202100001427JBJ, GDDAB, Dalloz, 3e éd., 2018, comm. 74 ; JCP A 2005, 1215, étude YOLKA ; Dr. adm. 2004, comm. 144, note E.G. ; BJCL 2004, n° 9, 635, concl. GLASER ; BJCP 2004, n° 37, 490 ; LPA 15 févr. 2005, 13, chron. MORAND-DEVILLER ; Lebon, 249 ; Rec. CE 2004, 249, selon lequel un bail consenti par une commune à une entreprise en vue de l'occupation d'un atelier-relais situé sur son domaine privé revêt, en l'absence de clause exorbitante du droit commun, le caractère d'un contrat de droit privé dès lors que si la construction des ateliers-relais par la commune, pour favoriser son développement économique en complétant ses facultés d'accueil des entreprises, relève d'une mission de service public, cette circonstance ne suffit pas à faire regarder ces ateliers, qui ont vocation à être loués ou cédés à leurs occupants, comme étant affectés, une fois construits, à un service public et, sous réserve qu'ils aient fait l'objet d'un aménagement spécial, à les incorporer de ce seul fait dans le domaine public de la commune.

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