Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Lorsqu’un bien du domaine public fait l’objet d’un déclassement en application des articles L. 2141-1 et suivants du Code général de la propriété des personnes publiques , il est nécessaire, pour que des locaux soient considérés comme ayant cessé de constituer une dépendance du domaine public d’un établissement public chargé d’une mission de service public, qu’un acte exprès prononce leur déclasse …

Déclassement

Lorsqu’un bien du domaine public fait l’objet d’un déclassement en application des articles L. 2141-1 et suivants du Code général de la propriété des personnes publiques , il est nécessaire, pour que des locaux soient considérés comme ayant cessé de constituer une dépendance du domaine public d’un établissement public chargé d’une mission de service public, qu’un acte exprès prononce leur déclassement, même s’ils ont fait l’objet d’un bail commercial à l’issue de cette mission .

Lorsqu’un bien du domaine public a fait l’objet d’une convention d’occupation précaire, le déclassement de ce bien ne met pas fin, à lui seul, à la relation initiale entre les parties : la soumission au statut des baux commerciaux du bien déclassé suppose la conclusion d’un nouvel accord entre les parties. En effet, le déclassement ne modifie pas le caractère précaire . Même suivi d’une cession du bien, il ne transforme pas la convention d’occupation précaire en un contrat de droit privé . Autrement dit, les dispositions relatives au statut des baux commerciaux ne s'appliquent pas, en cas de déclassement, de manière automatique .

Selon l’article L. 2141-1, “ un bien d’une personne publique qui n’est plus affecté à un service public ou à l’usage direct du public, ne fait plus partie du domaine public à compter de l’intervention de l’acte administratif constatant son déclassement ”.

Cons. d’Et., 13 décembre 2006, LawLex202100001423JBJ, AJDA 2007, 1092 ; BJCL 2007, 85, n° 2, concl. OLLEON ; JCP A 2006, act. 1117, obs. ROUAULT ; Lebon T., 862, à propos de locaux affectés entre 1920 et 1980 à la salle de vente des objets gagés par un établissement public communal et spécialement aménagés à cet effet pour lui permettre d’accomplir les missions de service public dont il est investi, période à l’issue de laquelle les locaux en cause ont été donnés en location sous le régime des baux commerciaux jusqu'en 2002.

Paris, 16 octobre 2013, LawLex202100003518JBJ, D. 2014, Pan. 1659, spéc. 1662, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2014, 200 ; Loyers et copr. déc. 2013, 20, obs. CHAVANCE ; Cass. civ. 3e, 13 mai 1997, LawLex202100001466JBJ, Rev. huiss. 1997, 1355, obs. MARTIN ; Administrer déc. 1997, 26, obs. BOCCARA, LIPMAN-BOCCARA et SAINTURAT, ayant relevé que les parties avaient conclu une convention précaire et révocable d'occupation du domaine public, non un bail commercial, la cour d'appel, qui retient justement que le déclassement d'un viaduc et d'une voûte n'a pas modifié la nature du contrat, peut, après avoir constaté qu'eu égard, notamment, à l'affectation des biens déclassés à un programme d'utilité publique, l'intention novatoire invoquée par l'occupante n'étant pas prouvée, en déduire que la convention d'origine avait été reconduite dans les conditions prévues lors de sa formation, de sorte que les droits des occupants ne pouvaient que rester précaires. – Adde : Cass. 3e civ., 17 mai 2011, LawLex202100001317JBJ, Administrer juill. 2011, 31, obs. LIPMAN-W. BOCCARA, sur la transformation d’un établissement public en société anonyme et le déclassement de son domaine postérieurement à la convention d’occupation.

Dans ce cas, les rapports contractuels de droit public se poursuivent sur le domaine privé et le régime des baux commerciaux demeure inapplicable : Cass. 3e civ., 27 avril 2017, LawLex202100001325JBJ, AJDI 2017, 517 ; 6 février 2013, LawLex202100001323JBJ ; Cass. civ. 3e, 19 novembre 2014, LawLex202100001324JBJ, Bull. civ. III, n° 150 ; D. actu. 1er déc. 2014, obs. ROUQUET ; D. 2014, 2408 ; D. 2015, 1615, obs. DUMONT-LEFRAND ; Rev. loyers 2015, 26, note QUEMENT ; Administrer 1/2015, 52, obs. LIPMAN-W. BOCCARA ; JCP E 2014, 1662 ; JCP E 2015, chron. n° 1130, obs. KENFACK ; JCP N 2014, n° 49, act. 1245 ; RDC 2015, 277, note BOFFA ; Contrats-Marchés publ, 2015, chron. 2, obs. LLORENS et SOLER-COUTEAUX.

Cass. 3e civ., 5 mars 1997, LawLex202100001321JBJ, Bull. civ. III, n° 47 ; Lebon 350 ; AJDA 2014, 2279 ; D. 2015, 1615, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2015, 361, obs. OTERO ; AJCT 2015, 93, obs. ROUAULT ; AJCA 2014, 392, obs. DREYFUS ; JCP E 2014, 1660, note BRIGNON ; JCP G 1997, IV, 898 ; D. affaires 1997, 433 ; Defrénois 1997, 1272, note HONORAT ; RD rur. 1998, 210, obs. ROUSSEL ; D. 1997, 101 ; Cass. 1re civ., 17 octobre 2012, LawLex202100001322JBJ, JCP A 2013, comm. 2011, note YOLKA ; RJDA 2013, n° 199, qui précise qu’une cour d’appel, après avoir relevé que le contrat de concession conclu entre les parties stipulait d’une part, que le droit d’occupation dont bénéficiait le concessionnaire sur des locaux situés en gare était précaire et révocable et, d’autre part, que les dispositions relatives à la propriété commerciale étaient inapplicables, retient à bon droit que le déclassement du domaine public ne peut, sans nouvel accord des parties, modifier le caractère précaire de la convention et en déduit exactement que le concessionnaire ne pouvait revendiquer l'application du statut des baux commerciaux.

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24. Déclassement

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