Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Si aux termes de l’article L. 145-2, I, 2° à 4°, du Code de commerce, les personnes publiques qui prennent à bail des locaux ou immeubles ou consentent des baux pour “ des locaux ou immeubles appartenant à l’Etat, aux collectivités territoriales et aux établissements publics ”, sous réserve dans ce dernier cas qu’il s’agisse de biens du domaine privé des personnes publiques , peuvent bénéficier du …

Occupation du domaine public

Si aux termes de l’article L. 145-2, I, 2° à 4°, du Code de commerce, les personnes publiques qui prennent à bail des locaux ou immeubles ou consentent des baux pour “ des locaux ou immeubles appartenant à l’Etat, aux collectivités territoriales et aux établissements publics ”, sous réserve dans ce dernier cas qu’il s’agisse de biens du domaine privé des personnes publiques , peuvent bénéficier du statut des baux commerciaux, ce dernier ne s'applique pas aux conventions ayant pour objet des biens dépendant du domaine public , même si le bailleur revêt la qualité d’emphytéote . Tel est le cas de l’exploitation d’un commerce de café-restaurant dans le bois de Boulogne , d’une école de pilotage sur le domaine public aéroportuaire , ou de chantiers d’hivernage et de réparations sur le domaine public maritime .

En effet, le principe d’inaliénabilité du domaine public s’oppose à ce que les biens qui en relèvent puissent faire l’objet d’un bail soumis au statut des baux commerciaux, les biens du domaine public qui ne peuvent être occupés ou utilisés qu’en vertu de conventions d’occupation précaire  relevant de la catégorie des contrats administratifs , dont la publication n’est pas nécessaire pour être opposables aux tiers , puisque de telles autorisations délivrées par l’Administration ne sont pas soumises au statut des baux commerciaux (Art. L. 145-2, II C. com.).

Le dispositif de protection des baux commerciaux n’a pas non plus vocation à régir les relations contractuelles, entre personnes privées, portant sur le domaine public, c’est-à-dire entre un occupant de premier rang, titulaire d’un titre d’occupation sur un bien public, et un occupant de second rang. Dans une telle situation, l’occupant de premier rang, qui ne bénéficie que d’une autorisation provisoire et précaire conférée à titre personnel par la puissance publique, ne peut pas transmettre plus de droits qu'il n'en a lui-même . Aussi, la convention par laquelle l’exploitant d’un café-brasserie, titulaire d’une concession sur le domaine public pour l’installation d’une terrasse, concède à une tierce personne un emplacement sur le trottoir aux fins d’y installer un commerce de vente de gaufres, crêpes et glaces, n’est-elle pas soumise au statut des baux commerciaux . La jurisprudence n’hésite pas à recourir à la notion d’« indivisibilité » pour écarter l’application du statut lorsque des locaux sont situés, pour partie, sur un terrain privé appartenant à un bailleur, personne privée, et, pour partie, sur le domaine public fluvial, lorsque ces locaux ont été concédés à ce dernier à titre précaire . Enfin, l’autorité publique gestionnaire du domaine public commet une faute de nature à engager sa responsabilité lorsqu’elle consent un bail soumis au dispositif de protection des baux commerciaux pour l’exploitation d’un bien appartenant au domaine public ou laisse croire à l’exploitant qu’il bénéficie du statut .

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l’article L. 2124-32-1 du Code général de la propriété des personnes publiques  dispose qu’« un fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public sous réserve de l'existence d'une clientèle propre ». La loi consacre notamment la possibilité de céder un fonds de commerce exploité sur le domaine public. Ces règles, qui ne s’appliquent pas au domaine public naturel , comportent cependant des limites tenant à la propriété commerciale puisque seule une autorisation d’occupation temporaire est envisagée par la loi . En outre, si un fonds de commerce peut désormais être exploité sur le domaine public, un bail commercial ne peut toujours pas porter sur un tel fonds .

Cass. 3e civ., 28 février 1984, LawLex202100001310JBJ, Bull. civ. III, n° 49 ; D. 1984, 256 ; Gaz. Pal. 1984, 2, pan. jurispr. 226.

Cass. 3e civ., 20 décembre 2000, LawLex202100001313JBJ, Bull. civ. III, n° 194 ; D. 2001, AJ 480, obs. ROUQUET ; ibid. Somm. 3520, obs. ROZES ; AJDA 2001, 117 ; BJCP 2001, 360 ; CJCT, n° 62, déc. 2001 - janv. 2002, 18, comm. REZENTHEL et BLONDEL ; Dr. et patr. mars 2001, 107, obs. CHAUVEL ; RJDA 3/01, n° 278 ; JCP G 2001, IV, 1328 ; JCP E 2001, pan. 3000 ; JCP N 2001, 1388, note REZENTHEL et BLONDEL ; LPA 24 août 2001, 10, note KEITA ; Dr. adm. 2001, comm. 109, note ECKERT ; Contrats-Marchés publ. 2001, comm. 109, obs. ECKERT ; 10 mars 2010, LawLex202100001315JBJ, Bull. civ. III, n° 58 ; D. 2010, 825, obs. ROUQUET ; D. 2011, 1786, obs. DUMONT-LEFRAND ; RJDA 6/10, n° 606 ; BJCP 2010, 298 ; JCP A 2010, 2262, chron. CHAMARD-HEIM ; JCP N 2010, act. 315 ; JCP E 2010, n° 36, 1769 ; Loyers et copr. 2010, comm. 224, obs. BRAULT ; Rev. Loyers 2010, 263, obs. PRIGENT ; BICC 15 juill. 2010, n° 726 ; RLDC 2010/75, n° 3984, 65, obs. PERRUCHOT-TRIBOULET, selon laquelle les parties ne peuvent choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu'elles portent sur des biens appartenant au domaine public.

Cass. 3e civ., 19 novembre 1985, LawLex202100001311JBJ, Bull. civ. III, n° 145 ; JCP G 1986, IV, 46.

Cass. 3e civ., 18 mars 1998, LawLex202100001407JBJ, Bull. civ. III, n° 64 ; D. 1998, IR, 105 ; D. affaires 1998, 753 ; RD imm. 1998, 428, obs. DERRUPPE ; JCP E 1998, pan. 780 ; JCP G 1998, IV, n° 2055, 890 ; Quot. jur. 7 mai 1988, 3 ; Loyers et copr. 1998, comm. 188, obs. BRAULT et MUTELET ; RJDA 5/98, n° 566 ; Administrer juin 1998, 30, obs. BOCCARA, LIPMAN-BOCCARA et SAINTURAT ; Gaz. Pal. 1998, 2, pan. jurispr., 194 ; Rev. loyers 1998, 412, note TEILLIAIS.

Cons. d’Et., 24 novembre 2014, LawLex202100001411JBJ, AJCA 2014, 392, obs. DREYFUS ; AJCT 2015, 93, obs. ROUAULT ; AJDA 2014, 2279, DE MONTECLER ; AJDI 2015, 361, note OTERO ; Dr. adm. 2015, comm. 21, obs. EVEILLARD ; Dr. adm. mars 2015, 32. – DEVILLERS, Fonds de commerce sur le domaine public : la loi Pinel n'est applicable qu'aux nouveaux entrants ; JCP A 2014, act. 954 ; JCP A 2015, 2106, note LANGELIER, “ en raison du caractère précaire et personnel des titres d'occupation du domaine public et des droits qui sont garantis au titulaire d'un bail commercial, un tel bail ne saurait être conclu sur le domaine public ” ; JCP E 2014, act. 918 ; JCP E 2014, 1660, note BRIGNON ; JCP N 2014, act. 1273, LANGELIER ; JCP G 2015, 451, chron. EVEILLARD ; Administrer janv. 2015, 52, obs. LIPMAN-W. BOCCARA ; Contrats-Marchés publ. 2015, BRACONNIER et DELEYE ; Contrats-Marchés publ. 2015, chron. 2, obs. LLORENS et SOLER-COUTEAUX ; Contrats-Marchés publ. 2015, comm. 12, note DEVILLERS ; Lebon, 350 ; BJCP 2015, n° 99, concl. BOHNERT ; GDDAB, Dalloz, 3e éd., 2018, comm. 60, note YOLKA ; RDC 2015/2, 355, note BERLIOZ ; RGCT 2015, 69, obs. CHAMINADE ; LPA 15 janv. 2015, chron. ROUAULT ; RJDA 11/15, n° 737 ; Rec. CE 2014, 350.

L. 2014-626 du 18 juin 2014, art. 72. – Adde : Cons. d’Et., 24 novembre 2014, n° 352402, AJCA 2014, 392, qui précise que la loi de 2014 ne s’applique aux fonds de commerce dont les exploitants occupent le domaine public en vertu de titres délivrés qu’à compter de son entrée en vigueur.

Rép. min. à quest. écrite n° 20418 et 22140 : JO Sénat 8 déc. 2016, 5325 ; JCP N 2016, act. 1338, qui précise qu’« il n’est pas possible de conclure un bail commercial sur le domaine public en faisant application des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, la loi précitée n’ayant pas expressément reconnu cette possibilité ».

Cass. 3e civ., 19 décembre 2012, LawLex202100001318JBJ, Bull. civ. III, n° 191 ; AJDI 2014, 132, obs. PLANCKEEL ; JCP E 2013, n° 1410, spéc. n° 4, obs. MONEGER ; JCP N 2013, n° 35, 44, chron. MONEGER ; JCP A 2013, 2040, note YOLKA ; Administrer févr. 2013, 38, obs. LIPMAN-W. BOCCARA.

Cons. d’Et., 23 février 1979, LawLex202100001406JBJ, Lebon, 78 ; AJDA 1979, n° 10, 40 ; D. 1979, inf. rap., 263, note DELVOLVE ; Dr. adm. 1979, comm. 127, Rec. CE 1979, 78, qui souligne que ce parc constitue une promenade publique affectée à l’usage public et aménagée à cet effet.

Cass. 3e civ., 17 mai 2011, LawLex202100001317JBJ, Administrer juill. 2011, 31, obs. LIPMAN-W. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 20 décembre 2000, LawLex202100001313JBJ, Bull. civ. III, n° 194 ; D. 2001, AJ 480, obs. ROUQUET ; ibid. Somm. 3520, obs. ROZES ; AJDA 2001, 117 ; BJCP 2001, 360 ; CJCT, n° 62, déc. 2001 - janv. 2002, 18, comm. REZENTHEL et BLONDEL ; Dr. et patr. mars 2001, 107, obs. CHAUVEL ; RJDA 3/01, n° 278 ; JCP G 2001, IV, 1328 ; JCP E 2001, pan. 3000 ; JCP N 2001, 1388, note REZENTHEL et BLONDEL ; LPA 24 août 2001, 10, note KEITA ; Dr. adm. 2001, comm. 109, note ECKERT ; Contrats-Marchés publ. 2001, comm. 109, obs. ECKERT.

Paris, 16 octobre 2013, LawLex202100003518JBJ, D. 2014, Pan. 1659, spéc. 1662, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2014, 200 ; Loyers et copr. déc. 2013, 20, obs. CHAVANCE.

Cons. d’Et., 15 février 2012, LawLex202100001409JBJ, pour une convention d’occupation précaire portant sur un emplacement dans une gare qualifiée de convention d’occupation du domaine public relevant de la catégorie des contrats administratifs.

Cass. 3e civ., 19 novembre 2014, LawLex202100001324JBJ, Bull. civ. III, n° 150 ; D. actu. 1er déc. 2014, obs. ROUQUET ; D. 2014, 2408 ; D. 2015, 1615, obs. DUMONT-LEFRAND ; Rev. loyers 2015, 26, note QUEMENT ; Administrer 1/2015, 52, obs. LIPMAN-W. BOCCARA ; JCP E 2014, 1662 ; JCP E 2015, chron. n° 1130, obs. KENFACK ; JCP N 2014, n° 49, act. 1245 ; RDC 2015, 277, note BOFFA ; Contrats-Marchés publ, 2015, chron. 2, obs. LLORENS et SOLER-COUTEAUX.

Cass. 3e civ., 15 septembre 2009, LawLex202100001314JBJ, à propos d’un contrat d’amodiation dont bénéficie l’occupant de premier rang.

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