Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

L’article L. 145-1, I du Code de commerce soumet à l’obligation d’immatriculation le commerçant et l’industriel inscrits au registre du commerce et des sociétés, ainsi que le chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, pour lesquels l’immatriculation doit être personnelle . Le preneur, en tant que titulaire du bail commercial et propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués …

Personnes assujetties

L’article L. 145-1, I du Code de commerce soumet à l’obligation d’immatriculation le commerçant et l’industriel inscrits au registre du commerce et des sociétés, ainsi que le chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, pour lesquels l’immatriculation doit être personnelle . Le preneur, en tant que titulaire du bail commercial et propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués, doit être immatriculé au titre de l’activité qui est réellement celle exercée dans les lieux loués  et pour laquelle il a été autorisé par le bail . Le caractère personnel de l’immatriculation exclut qu’à la suite d’une opération de cession partielle d’actif, la société bénéficiaire, substituée dans les droits et obligations du bail à la société apporteuse, bénéficie du statut des baux commerciaux dès lors qu'elle ne peut se prévaloir de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de cette dernière .

Toutefois, l’article L. 145-1, II, du Code de commerce prévoit une exception légale en cas de location-gérance. Si celle-ci est régulière, le propriétaire du fonds bénéficie du statut des baux commerciaux “ sans avoir à justifier de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers ”, même si le locataire-gérant n'est pas lui-même immatriculé . En revanche, un preneur inscrit par erreur au registre du commerce et des sociétés en qualité de locataire-gérant d’un fonds, ne peut bénéficier de la protection des baux commerciaux, car il n'est pas inscrit au registre en qualité de propriétaire du fonds .

En cas de pluralité de preneurs ou d’indivisaires, le caractère personnel de l’inscription impliquait, jusqu’à la loi 2008-776 du 4 août 2008 , que chacun d’eux satisfasse à la condition de l’immatriculation sous peine de voir priver l’ensemble des cotitulaires du bail de la protection des baux commerciaux . Ainsi, les colocataires d'un bail commercial dont l'un d'eux, copropriétaire du fonds et non-exploitant, n'était pas personnellement immatriculé en cette qualité au registre du commerce et des sociétés, ne pouvaient pas bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial, l'immatriculation du preneur à bail étant une condition de l’application du statut . En revanche, lorsqu’un copreneur était immatriculé au registre du commerce et des sociétés en qualité de propriétaire non-exploitant, la Cour de cassation a estimé que les juges ne pouvaient dénier aux copreneurs le bénéfice du statut des baux commerciaux . Comme les copreneurs, les coïndivisaires devaient remplir chacun la condition d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers . Tel était le cas des époux mariés sous le régime de la séparation de biens lorsqu’ils étaient cotitulaires d’un bail de locaux à usage commercial, chacun des époux devant être inscrit au registre  , la Cour de cassation estimant cette exigence ne constituant pas une atteinte disproportionnée au droit à la “ propriété commerciale ” . En revanche, lorsque les époux étaient mariés sous le régime de la communauté, l’immatriculation d’un seul des deux époux communs en biens suffisait pour prétendre au bénéfice du statut , même si les copreneurs, anciennement mariés sous le régime de la communauté, se trouvaient en indivision post-communautaire . Par ailleurs, en cas d’indivision successorale, si, à la date du congé délivré par le bailleur, aucun des héritiers coïndivisaires n’était immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ces derniers ne pouvaient prétendre à la protection des baux commerciaux , même si le bailleur avait proposé le versement d’une indemnité d’éviction pour ensuite se rétracter, l’absence des conditions d’application du statut des baux commerciaux étant ainsi établie  . Toutefois, la qualité de commerçant immatriculé au registre du commerce et des sociétés pouvait n’être requise qu’en la personne de celui des membres d’une indivision successorale qui exploitait le fonds pour le compte et dans l’intérêt des indivisaires .

Depuis la réforme initiée par la loi 2008-776 du 4 août 2008 , lorsqu’un bail est consenti à plusieurs copreneurs ou coïndivisaires, l’exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions relatives au statut des baux commerciaux même si l’un d’eux, non-exploitant du fonds, n’est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers . La loi a également amélioré la situation des héritiers indivis à la suite du décès du propriétaire du fonds . Dans ce cas, les héritiers ou ayants droit, bien que n’exploitant pas le fonds, peuvent demander le maintien de l’immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession afin de bénéficier de la protection du statut. Le décret 2010-1706 du 29 décembre 2010 qui a complété les articles R. 123-45 et R. 123-46 du Code de commerce, en a précisé les conditions . Ainsi, le maintien provisoire de l’immatriculation de l’exploitant décédé, limité à un an maximum avec possibilité de la renouveler pour une année supplémentaire, doit faire l’objet d’une demande d’inscription modificative présentée par les héritiers indivis dans le délai d’un mois à compter du décès.

Enfin, en cas de démembrement de propriété du fonds de commerce entre un usufruitier qui a la qualité de commerçant et un nu-propriétaire qui n’a pas cette qualité, ce dernier doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier de l’application du statut des baux commerciaux, qui ne peut être invoqué que par celui qui est à la fois titulaire du bail et propriétaire du fonds de commerce .

L’article R. 123-31 du Code de commerce précise en effet que l’immatriculation a un caractère personnel et exclut la possibilité d’être immatriculé plusieurs fois au même registre.

Cass. 3e civ., 22 septembre 2016, LawLex202100001391JBJ, Dalloz actualité, 5 oct. 2016, obs. ROUQUET ; AJDI 2017, 114, obs. BLATTER ; JCP E 2016, n° 1549, act. 784 ; JCP G 2016, 1069 ; JCP N 2016, n° 40, act. 1079 et chron. 1338, obs. MONEGER ; RJDA 2016, n° 847 ; Gaz. Pal. 15 nov. 2016, 62, obs. BARBIER ; Loyers et copr. 2016, n° 231, obs. CHAVANCE ; Rev. loyers 2016, 427, note LEBEL ; Administrer 10/2016, 39, obs. LIPMAN-W. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 1er juin 1994, LawLex202100001261JBJ, Bull. civ. III, n° 113 ; D. 1994, inf. rap. 159 ; Defrénois 1994, 1226, note LE CANNU.

Cass. 3e civ., 24 mai 2000, LawLex202100001270JBJ, Bull. civ. III, n° 112 ; D. 2000, AJ 335, note ROUQUET ; JCP E 2000, n° 43-44, 1711, note KEITA ; JCP G 2000, IV, 2223 ; RJDA 2000, n° 838 ; Rev. loyers 2000, 422, obs. DE MAILLARD.

Cass. 3e civ., 18 mai 2005, LawLex202100001277JBJ, Bull. civ. III, n° 109 ; D. 2005, AJ 1477, obs. ROUQUET ; D. 2006, Pan. 926, obs. ROZES ; AJDI 2005, 733, note BLATTER ; RTD civ. 2005, 619, obs. REVET ; JCP E 2005, n° 1054, et JCP E 2005, n° 1733, § 11, obs. KENFACK ; JCP G 2005, I, 163, n° 17, note STORCK ; RJDA 2005, n° 939 ; RDC 2005, 1093, obs. SEUBE ; RJ com. 2005, 321, obs. AUQUE ; Defrénois 2006, 434, obs. RUET ; Dr. et patr. 11/2005, 100, obs. SEUBE ; Loyers et copr. 2005, Comm. 135, note BRAULT ; Rev. loyers 2005, 369, obs. PRIGENT ; Administrer juill. 2005, 48, obs. B. BOCCARA et D. LIPMAN-BOCCARA.

Cass. 3e civ., 8 mai 1979, LawLex202200000132JBJ, Bull. civ. III, n° 102 ; JCP G 1979, IV, 224, en l’espèce, les deux époux communs en biens étaient copropriétaires du fonds mais seule l’épouse était immatriculée au registre du commerce et des sociétés.

Cass. 3e civ., 1er juin 2011, LawLex202100001290JBJ, Bull. civ. III, n° 90 ; D. 2011, Actu. 1615, obs. ROUQUET ; JCP E 2012, 1094, n° 5, obs. KENFACK ; Gaz. Pal. 1er-2 juill. 2011, 18 ; Rev. loyers 2011, 302, note DE LAGGER ; Administrer juill. 2011, 33, obs. LIPMAN-W. BOCCARA, en l’espèce, seule l’ex-épouse, exploitant le fonds de commerce dans l'intérêt de l'indivision, était immatriculée au registre du commerce et des sociétés.

Cass. 3e civ., 11 décembre 1991, LawLex202200000133JBJ, Bull. civ. III, n° 312 ; Loyers et copr. 1992, Comm. 298, obs. BRAULT.

Cass. 3e civ., 23 mai 1995, LawLex202200000154JBJ, Rev. loyers et copr. 1996, n° 72, en l’espèce, à la date de délivrance du congé, aucun des héritiers indivis n’étant immatriculé au registre du commerce et des sociétés, les conditions d’application du statut des baux commerciaux n’étaient pas réunies.

Cass. 3e civ., 3 juillet 1979, LawLex202200000155JBJ, Bull. civ. III, n° 148 ; Rev. loyers 1979, 475, note VIATTE ; Gaz. Pal. 1979, 2, Somm. 481.

Art. 42, L. 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie.

Paris, 17 juin 2004, LawLex202100003392JBJ, AJDI 2004, 813 : Ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux, le preneur inscrit au registre du commerce et des sociétés pour une activité distincte de celle autorisée par le bail.

Art. 6 et 7, D. 2010-1706 du 29 décembre 2010 relatif à l'entrepreneur individuel à responsabilité limitée.

Cass. 3e civ., 5 mars 2008, LawLex202100001288JBJ, Bull. civ. III, n° 41 ; BICC 2008, n° 1026 ; D. 2008, AJ 916, obs. ROUQUET ; AJDI 2008, 579, note DUMONT-LEFRAND ; RTD civ. 2008, 512, obs. REVET ; JCP E 2008, 311 ; JCP E 2008, 1502 ; JCP G 2008, IV, 1652 ; JCP N 2008, n° 12, act. 311 ; RJDA 2008, n° 493 ; RDC 2008, 817, obs. LARDEUX ; Defrénois 2008, 1716, obs. RUET ; Rev. loyers 2008, 315, note VAISSIE ; Administrer mai 2008, 42, obs. BARBIER et 45, obs. LIPMAN-W. BOCCARA ; Ann. loyers 2008, 1613, obs. CERATI-GAUTHIER.

Cass. 3e civ., 7 novembre 2001, LawLex202100001271JBJ, Bull. civ. III, n° 123 ; D. 2002, AJ 94 ; AJDI 2002, 125, obs. BLATTER ; RTD com. 2002, 275, obs. MONEGER ; JCP E 2001, 1837 ; JCP E 2002, n° 896, 976, obs. KEITA ; RJDA 2002, n° 137 ; Gaz. Pal. 8-9 févr. 2002, 38, note BRAULT ; Bull. Joly 2002, 622, note COQUELET.

Cass. 3e civ., 15 septembre 2010, LawLex202100001342JBJ, Bull. civ. III, n° 155 ; D. 2010, 2151 ; D. 2011, Pan. 1788, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2011, 287, obs. ROUQUET ; AJDI 2011, 910, obs. BLATTER ; D. actu., 7 oct. 2010, obs. ROUQUET ; RTD com. 2011, 311, obs. SAINTOURENS ; JCP E 2011, 2065, note BRAULT ; JCP N 2010, act. 668 ; Gaz. Pal. 2010, 3562, obs. BARBIER ; RJDA 2011, n° 15 ; Loyers et copr. 2010, n° 291, obs. BRAULT ; Rev. loyers 2010, 413, note DE LACGER.

Cass. 3e civ., 3 avril 1997, LawLex202100001307JBJ, Administrer juill. 1997, 36, obs. B. BOCCARA, D. LIPMAN-BOCCARA et SAINTURAT.

L. 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie.

Cass. 3e civ., 2 juin 1999, LawLex202100001380JBJ, Bull. civ. III, n° 125, en l’espèce, l’un des copreneurs n’avait jamais été inscrit au registre du commerce et des sociétés.

Cass. 3e civ., 14 novembre 2007, LawLex202100001286JBJ, Bull. civ. III, n° 205 ; D. 2007, 3077, obs. MBOTAINGAR ; Loyers et copr. 2007, repère 12 ; Loyers et copr. mars 2008, Comm. 61, obs. CHAVANCE ; Administrer janv. 2008, 49, obs. LIPMAN-BOCCARA.

Cass. 3e civ., 15 juin 2005, LawLex202100001281JBJ, Bull. civ. 2005, III, n° 129 ; D. 2005, 1851, obs. ROUQUET ; AJDI 2005, 902, obs. DUMONT ; Loyers et copr. 2005, Comm. 180, obs. BRAULT ; Administrer août-sept. 2005, 43, obs. B. BOCCARA et D. LIPMAN-BOCCARA.

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