Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Selon l’article 413-6, alinéa 1, du Code civil, “ le mineur émancipé est capable, comme un majeur, de tous les actes de la vie civile ”. Aussi, peut-il conclure librement un bail commercial sur un immeuble dont il est le propriétaire.

Lorsque le mineur est représenté par un administrateur légal dans tous les actes de la vie civile , la représentation légale est confiée à ses parents lorsque ceux-ci conservent l’autorité parentale sur le mineur ou à un tuteur. 

Aux termes de l’article 382-1 du Code civil, “ lorsque l’administration légale est exercée en commun par les deux parents, chacun d’eux est réputé, à l’égard des tiers, avoir reçu de l’autre le pouvoir de faire seul les actes d’administration portant sur les biens du mineur ”. La conclusion d’un bail commercial qui est un acte de disposition , requiert donc le consentement des deux parents, le juge des tutelles pouvant être saisi en cas de désaccord entre ces derniers . Lorsqu’un seul des parents exerce l’autorité parentale, l’administration légale lui appartient , lui permettant de conclure, seul, un bail portant sur les biens du mineur. Le bail commercial consenti au nom d’un mineur ne confère au preneur, à l’égard du mineur devenu majeur, aucun droit au renouvellement du bail ni aucun droit à se maintenir dans les lieux à l’expiration de celui-ci .

La tutelle s’ouvre et un tuteur est désigné , pour sa durée, lorsque le père et la mère du mineur sont tous deux décédés ou se trouvent privés de l’exercice de l’autorité parentale . Si le tuteur représente le mineur dans tous les actes de la vie civile , il ne peut toutefois, “ sans y être autorisé par le conseil de famille ou, à défaut, le juge, faire des actes de disposition au nom de la personne protégée ” . Le tuteur doit donc demander l’autorisation du conseil de famille ou du juge pour conclure un bail commercial au nom du mineur, pour que le bail produise tous ses effets. L’autorisation doit expressément viser l’application du statut des baux commerciaux , et pas seulement un bail d’une durée supérieure à neuf années . Lorsqu’un bail d’une durée supérieure à neuf ans a été conclu par le tuteur, seul, celui-ci est inopposable au mineur devenu majeur, le bail ne lui étant opposable que pour une durée n’excédant pas neuf années depuis sa conclusion . Par ailleurs, et quel qu’en soit la durée, le bail commercial consenti par un tuteur, seul, ne confère au preneur, à l’égard du mineur devenu majeur, aucun droit au renouvellement du bail , ni aucun droit au maintien dans les lieux loués à l’expiration du bail, même s’il existerait des dispositions légales contraires , quand bien même le preneur aurait contracté dans la croyance erronée que le tuteur était propriétaire des lieux donnés à bail . Il est à noter que lorsque le bail a été conclu à durée déterminée, il n’est pas nécessaire, dès lors que le mineur est devenu majeur, qu’un congé soit délivré pour prononcer l’expulsion du locataire à la date d’expiration du bail .

Décr. 2008-1484 du 22 décembre 2008, art. 1 et ann. 1, col. 2-I.

Cass. 1re civ., 10 mai 1988, LawLex202100002686JBJ, préc., en l’espèce, l'autorisation du juge n'a été sollicitée et obtenue que pour conclure un bail d'une durée supérieure à neuf ans, celui-ci n'ayant nullement autorisé la mère du mineur à passer un bail ouvrant droit au statut des baux commerciaux.

Art. 1718 C. civ. et, sur renvoi, art. 595 C. civ.

Cass. 1re civ., 10 mai 1988, LawLex202100002686JBJ, préc. ; V. aussi Cass. 1re civ., 21 juin 1989, LawLex202100002760JBJ, préc.

Cass. 1re civ., 14 mai 1996, LawLex202100002687JBJ, Bull. civ. 1996, I, n° 206 ; D. 1996, IR 157 ; D. 2017, 1190 ; AJ fam. 2017, 406, obs. RAOUL-CORMEIL ; BLATTER, Synthèse législative et jurisprudentielle 1996-1997 : AJPI 1997, 988 ; RTD civ. 2017, 610, obs. HAUSER ; JCP N 1996, II, 1592 ; JCP G 1996, IV, 1466 ; Defrénois 1997, 319, obs. VERMELLE.

Cass. 3e civ., 26 avril 1978, n° 76-15.361, Bull. civ. III, n° 159.

Cass. 3e civ., 15 mars 2000, LawLex202100002689JBJ, Bull. civ. III, n° 60 ; D. 2000, act. jurispr. 273, obs. ROUQUET ; RTD civ. 2000, 544, obs. HAUSER ; JCP E 2000, 775 ; JCP G 2000, IV, 1791 ; RJPF 2000-6/12, note VALORY, à propos d’une mère, agissant en qualité d’administratrice légale de son fils mineur, qui a consenti à un locataire, pour une durée de dix ans, un bail portant sur des parcelles de terrain avec autorisation d’y installer des constructions démontables et d’y exploiter un commerce de gardiennage et entretien de matériaux.

Cass. 1re civ., 10 mai 1988, LawLex202100002686JBJ, Bull. civ. 1988, I, n° 128 ; D. 1988, 516, note MASSIP ; JCP N 1989, II, 9, note FOSSIER ; Defrénois 1988, art. 34309, n° 81 ; P I, n° 128 ; Rev. loyers 1989, 205 ; V. aussi Cass. 1er civ., 21 juin 1989, LawLex202100002760JBJ, Bull. civ. I, n° 244 ; D. 1989, IR 205 ; D. 1989, inf. rap. 251 ; JCP G 1989, IV, 318 ; Defrénois 1989, 92, obs. MASSIP.

71. Mineur émancipé ou sous tutelle