Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes de l’article 1137, alinéa 1, du Code civil, tel que modifié par l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, “ le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ”. Le dol peut émaner tant du bailleur que du preneur, mais aussi du représentant du contractant fautif, de son gérant d’affaires, de son préposé, de son porte-fort , ou  …

Aux termes de l’article 1137, alinéa 1, du Code civil, tel que modifié par l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, “ le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ”. Le dol peut émaner tant du bailleur que du preneur, mais aussi du représentant du contractant fautif, de son gérant d’affaires, de son préposé, de son porte-fort , ou d’un tiers de connivence avec celui-ci . Si le mensonge est le fait d’alléguer de fausses affirmations contraires à la vérité, les manœuvres dolosives se caractérisent par des comportements actifs malhonnêtes destinés à tromper . Ainsi, un bail commercial est entaché de nullité pour dol lorsque le preneur a été trompé par le bailleur sur l'importance des charges et provisions sur charges lui incombant . En revanche, un preneur ne démontre pas l’existence de manœuvres dolosives qui résulteraient de la mention contractuelle selon laquelle le local loué se situe dans un centre “ bénéficiant d'une attractivité commerciale préexistante ” et du fait que des travaux promis n'ont pas été exécutés .

L’alinéa 2 de l’article 1137 du Code civil précise que “ constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ”, qui se traduit par le silence intentionnel gardé par l’une des parties . Ainsi, un bailleur commet une réticence dolosive lorsqu’il n’informe pas, de façon précise, un preneur de l’arrêté refusant le permis de construire pour des travaux qu’il a effectués, ni de l'arrêté d'insalubrité, celle-ci ayant été confirmée par la suite , ou lorsqu’un bailleur, qui connaissait les problèmes administratifs liés à la situation de l’immeuble, a sciemment dissimulé au preneur l’interdiction de principe de tous travaux dans les locaux loués . En revanche, ne constitue pas un dol, la dissimulation d’une information par l’une des parties, invoquée par la partie plaignante, lorsque cette dernière a en réalité pris connaissance de cette information .

La loi 2018-287 du 20 avril 2018  a complété l’article 1137 du Code civil en ajoutant un troisième alinéa selon lequel “ ne constitue pas un dol, le fait pour [un bailleur ou un preneur] de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ”.

Si le dol nécessite l’intention d’une partie de tromper son cocontractant , tel n’est pas le cas de la négligence, de l’insistance, de la pression, de l’exagération, ou encore du simple fait, pour la partie plaignante, de s’être trompée elle-même. Le caractère intentionnel du dol doit avoir nécessairement provoqué une erreur déterminante  ayant influé sur le consentement du contractant victime , et sans laquelle il n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes . L’article 1139 du Code civil précise que si “ l’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable ”, “ elle est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation  ou sur un simple motif du contrat ”.

Si la réticence dolosive d’un bailleur peut être retenue lorsqu’il n’a pas informé le preneur des mises en demeure délivrées antérieurement et liées à un problème de raccordement au réseau d’assainissement, même si une clause du bail y était consacrée  ou lorsqu’il n’a pas informé le locataire, avant la conclusion d’un bail, de l’existence d’une procédure d’expropriation , un preneur ne peut en revanche prétendre que son consentement a été vicié par dol en raison d'indications erronées, relatives aux dimensions du local publiées dans un guide professionnel, alors qu'il a visité les lieux avant l'acquisition du droit au bail et a pu en apprécier la contenance .

Enfin, lorsque le contrat de bail commercial est annulé pour dol, les parties doivent être remises dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant cette exécution. Toutefois, si la remise en état se révèle impossible, la Cour de cassation estime que le preneur est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période d’exécution du contrat de bail annulé, même si le dol est commis par le bailleur .

Cass. com., 10 février 2015, LawLex202200002655JBJ, RJDA 12/15, n° 818, à propos de la vente d’un fonds de commerce.

Cass. 2e civ., 25 juin 2015, LawLex201500001017JBJ, RDGA 2015, 395, note PELISSIER ; Contrats, conc. consom. 2015, comm. 268, note RAYMOND ; Resp. civ. et assur. 2015, repère 9, GROUTEL ; Resp. civ. et assur. 2015, comm. 274 et 270, en matière de contrat d’assurance.

Cass. 3e civ., 29 janvier 2002, LawLex202100003256JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 13 mars 2012, LawLex202100003265JBJ, préc., en l’espèce, le preneur a commis une erreur sur la rentabilité financière de l’achat d’un local compte tenu de l'importance des investissements nécessaires à la mise en conformité de celui-ci, et ce malgré l’existence d’un bail consenti antérieurement qui lui était opposable.

Cass. 3e civ., 30 juin 1999, LawLex202100003233JBJ, LPA 12 août 1999, 5.

Cass. 3e civ., 27 mai 1998, LawLex202100003235JBJ, RJDA 1998, n° 841.

Cass. com., 16 janvier 1996, LawLex200500003955JBJ, RJDA 1996, n° 484.

Cass. 3e civ., 10 mai 2001, LawLex202100003550JBJ.

Pour une absence de volonté délibérée du bailleur de tromper le preneur, Cass. 3e civ., 18 juin 2002, LawLex202100003257JBJ, JCP N 2018, act. 655 ; Loyers et copr. 2002, comm. 250, note VIAL-PEDROLETTI, en l’espèce, la fiche commerciale du mandataire du bailleur précisait “ impôt foncier compris ” et non “ taxes et charges toutes comprises ”, et ce contrat stipulait que la société locataire rembourserait au bailleur la quote-part afférente aux lieux loués de tous frais relatifs à la gestion et à l'entretien des parties communes de l'immeuble ainsi que toutes contributions, charges et taxes présentes et futures, une cour d’appel en déduisant que, faute de connaître dans quelles conditions et selon quelles informations a été rédigée la fiche d’information, il n’est pas établi que la discordance évidente constatée, procède d’une volonté délibérée de tromper le preneur.

Cass. 3e civ., 29 janvier 2002, LawLex202100003256JBJ, AJDI 2002, 286 ; CCC 2001, Comm. 155, obs. LEVENEUR.

Paris, 14 février 2007, LawLex202100003470JBJ, AJDI 2007, 746.

Cass. 3e civ., 13 mars 2012, LawLex202100003265JBJ, AJDI 2012, 348. – V. aussi, Cass. 3e civ., 2 octobre 2012, LawLex202100003266JBJ : un preneur est victime d’un dol entraînant la nullité du bail dès lors que les problèmes de solidité et de stabilité des locaux loués étaient plus importants que ceux portés à la connaissance du preneur, que ce dernier, non professionnel de l'immobilier, n'a pu effectuer, avant de signer le bail, qu'une seule visite et n'était pas assisté à cette occasion, qu'il ne peut lui être reproché de ne pas s'être enquis de l'existence de problèmes susceptibles d'affecter la solidité et la pérennité d'un immeuble destiné à recevoir du public et que le silence intentionnel gardé par le bailleur portait sur un élément déterminant du consentement du locataire. – V. égal. Cass. 3e civ., 2 juin 1999, LawLex202100003232JBJ, concernant la dissimulation par le bailleur de sa décision d’étendre et de développer le rayon primeur de son supermarché, qui constitue un dol par réticence à l’égard du preneur à bail d’un local à usage de vente de fruits et légumes, situé dans la galerie marchande de ce supermarché.

Cass. 3e civ., 13 novembre 2002, LawLex202100003261JBJ.

Cass. civ. 3e, 12 juin 1996, LawLex202100003231JBJ.

Cependant, V. Cass. 3e civ., 12 juin 1996, LawLex202100003231JBJ, préc., en l’espèce, des bailleurs ont commis une réticence dolosive, qui a déterminé le preneur à conclure un bail, dès lors qu’ils ont sciemment dissimulé une information sur la situation des locaux loués et qu’il n’était pas établi que le locataire était informé de celle-ci.

L. 2018-287 du 20 avril 2018 ratifiant l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations.

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83. Dol

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