Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Régi par les dispositions des articles L. 251-1 à L. 251-9 du Code de la construction et de l’habitation, le bail à construction est un “ bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail ” . Conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans sans possible tacite reconduction , le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier qui peut être hypothéqué, tout comme les constructions édifiées sur le terrain loué, saisi, cédé ou apporté en société . Au terme du bail, le bailleur devient propriétaire des constructions édifiées par le preneur à moins que les parties en aient convenu autrement .

L'inapplicabilité du régime des baux commerciaux au bail à construction  n’empêche pas le preneur de consentir des locations soumises au statut portant sur les locaux qu’il a édifiés, lesquelles s’éteignent à l’expiration de son propre bail . Dans ce cas, le bail commercial se trouvant révoqué par l’effet de la loi à la date d’expiration du bail à construction, le preneur n’a droit ni au renouvellement, ni au versement d’une indemnité d’éviction .

Le bail à construction, malgré certains points communs, ne doit pas être confondu avec le bail emphytéotique auquel certaines dispositions relatives aux baux commerciaux peuvent être appliquées. Ainsi, constitue un bail emphytéotique et non un bail à construction, le bail d’un terrain nu consenti au profit d’une société commerciale, qui peut y édifier toute construction à usage commercial ou industriel mais qui n’a aucune obligation de construire , cette obligation étant inhérente au bail à construction et ne pouvant être assimilée à une simple faculté . Par ailleurs, si la présence d’une clause imposant des restrictions à l’activité du preneur est contraire à l’existence d’un bail emphytéotique , tel n’est pas le cas du bail à construction dans lequel les parties conservent leur entière liberté contractuelle sur ce point .

Cass. 3e civ., 7 avril 2004, LawLex202100002972JBJ, Bull. civ. III, n° 70 ; D. 2004, 1210 ; AJDI 2004, 450 ; RDI 2005, 22, obs. SAINT-ALARY-HOUIN ; RJDA 8-9/04, n° 958 ; Constr.-Urb. 2004, comm. 124, note SIZAIRE : à l'exception des dispositions visées par l'article L. 251-8 du Code de la construction et de l’habitation, les parties conservent leur entière liberté contractuelle et peuvent insérer une clause imposant des restrictions à l'activité du preneur.

Fort-de-France, 12 août 2015, LawLex202200001268JBJ ; V. égal. Cass. 3e civ., 11 mai 1988, LawLex202200001267JBJ, Bull. civ. III, n° 89 : l’article L. 145-41 du Code de commerce n’est pas applicable en matière de bail à construction (pour rappel, l’article L. 145-41 précité est d’ordre public en matière de bail commercial tel que visé par l’article L. 145-15 du même Code).

Fort-de-France, 12 août 2015, LawLex202200001268JBJ, préc. cité.

Cass. 3e civ., 14 novembre 2007, LawLex202100002973JBJ, Bull. civ. III, n° 204 ; D. 2007, AJ 3077, obs. MBOTAINGAR ; RDI 2008, 216, obs. SAINT-ALARY-HOUIN ; JCP E 2008, 1005 ; RJDA 2008, n° 383 ; Gaz. Pal. 29 déc. 2007, n° 363, 13, note BARBIER ; Rev. loyers 2008, 26, obs. QUEMENT ; Loyers et copr. 2008, Comm. 14, BRAULT.

Cass. 3e civ., 11 juin 1986, LawLex202200001266JBJ, Bull. civ. III, n° 93 ; RDI 1987, 324, obs. BERGEL ; Defrénois 1987, art. 34016, note VERMELLE.

Cass. 3e civ., 8 septembre 2016, LawLex202100002985JBJ, Bull. civ. III, n° 101 ; D. 2016, 1818 ; Dalloz actualité, 12 février 2016, obs. PORTMANN ; D. actu. 29 sept. 2016, obs. CAYOL ; RDC 2017, 65, note SEUBE ; RDC 2017, 135, note DANOS ; RLDC 2017/145, n° 6278, 36, obs. PERRUCHOT-TRIBOULET ; JCP N 2016, n° 38, 1031 ; JCP N 2016, n° 49, 1338, obs. MONEGER ; JCP E 2016, n° 1514 ; JCP E 2016, 720 ; JCP E 2016, 1628, § 3 ; JCP E 2017, 1006, n° 12, obs. SEUBE ; RJDA 2016, n° 772 ; Gaz. Pal. 2016, n° 40, 75, obs. CONSEIL ; Loyers et copr. 2016, comm. 228, note VIAL-PEDROLETTI ; Ann. loyers 2016, 47, n° 11, obs. ROUX ; Ann. loyers 2016, 129, n° 12, obs. PAYS ; Administrer 10/2016, 38, obs. LIPMAN-W. BOCCARA ; Construction-Urb. 2016, comm. 135, obs. SIZAIRE, selon laquelle doit être qualifié de bail emphytéotique le contrat qui prévoit seulement la faculté de faire édifier tous immeubles.

Cass. 3e civ., 13 mai 1998, LawLex202100002979JBJ, Bull. civ. III, n° 101 ; D. 1998, Somm. 346, obs. ROBERT ; RDI 1998, 607, obs. BERGEL ; RDI 1998, 697, obs. COLLART-DUTILLEUL et DERRUPPE ; JCP G 1998, IV, 2465 ; JCP E 1999, 1865, n° 4, obs. MONEGER ; JCP N 1998, n° 46, 1616 ; Contrats, conc. consom. 1998, 113, note LEVENEUR ; Constr.-urb. 1998, comm. 263.

Bail à construction

JCl. Notarial Formulaire, Synthèse 170 : Baux régis par des dispositions particulières ; SAINT-ALARY-HOUIN, Le bail emphytéotique, un vieux contrat toujours séduisant, Études en l'honneur du professeur Jérôme HUET, Liber amicorum, 2017, LGDJ, 319, n° 14 ; V. également Planiol, Ripert et Picard, Traité pratique de droit civil français, Paris, 1929, 2e éd., tome III, 939, n° 1001.

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