Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Conformément à l’article 1737 du Code civil, le bail dérogatoire “ cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé ”, “ sans qu’il soit nécessaire de donner congé ” . Les parties ont toutefois la liberté de prévoir contractuellement l’insertion d’un tel congé, délivré sous une forme particulière, et selon un préavis déterminé, à charge pour l’auteur du congé de respecter les formalités convenues …

Maintien en possession

Conformément à l’article 1737 du Code civil, le bail dérogatoire “ cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé ”, “ sans qu’il soit nécessaire de donner congé ” . Les parties ont toutefois la liberté de prévoir contractuellement l’insertion d’un tel congé, délivré sous une forme particulière, et selon un préavis déterminé, à charge pour l’auteur du congé de respecter les formalités convenues conventionnellement . L’alinéa 2 de l’article L. 145-5 du Code de commerce prévoit que si à l’expiration du bail dérogatoire, “ le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions [relatives au statut des baux commerciaux] ” . Le bail dérogatoire pouvant être d’une durée inférieure à trois ans, la Cour de cassation a précisé, dans une décision en date du 8 juin 2017 , que “ quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce ” .

Le maintien en possession peut résulter de la combinaison de deux hypothèses : l’absence de manifestation du bailleur quant à son intention de ne pas poursuivre la relation locative et le fait pour le preneur de continuer d’occuper les lieux loués à l’expiration du bail dérogatoire. Aussi, appartient-il au bailleur qui souhaite échapper au mécanisme de l’article L. 145-5 du Code de commerce, de manifester, avant la date contractuelle d’expiration du bail dérogatoire , sa volonté de ne pas poursuivre la relation contractuelle avec le preneur, la charge de la preuve lui incombant . L’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou la notification par un acte extrajudiciaire peut s’avérer utile. Il est à noter que la clause d’un bail dérogatoire, qui stipule qu’à son terme, le locataire s’obligerait à quitter les lieux loués sans chercher à s’y maintenir, et à défaut, serait considéré comme occupant sans droit ni titre, ne suffit pas à caractériser la volonté du bailleur de ne pas poursuivre la relation locative . Avant la loi Pinel, la jurisprudence considérait le maintien en possession comme étant acquis au lendemain de l’expiration du bail dérogatoire lorsque le bailleur n’avait formulé aucune opposition . Depuis, l’alinéa 2 de l’article L. 145-5 prévoit un délai d’un mois à compter de l’échéance du bail afin de permettre au bailleur d’informer le locataire de sa volonté de récupérer les lieux loués . Ce n’est qu’à l’issue de ce délai que, en cas de maintien du preneur dans les lieux, se forme un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Caractérise également le maintien dans les lieux, l’encaissement régulier des loyers, par le bailleur, après l’expiration du bail dérogatoire , sans toutefois que la volonté de ce dernier ne soit remise en cause lorsqu’il s’est opposé au maintien . En cas de procédure collective du preneur, la Cour de cassation a estimé que le bailleur, qui a déclaré sa créance de loyers entre les mains du représentant des créanciers du preneur placé en redressement judiciaire, considère celui-ci comme étant son locataire, ce dernier occupant les lieux et payant les loyers . La Cour a pu se montrer sévère à l’égard du bailleur en la matière en reconnaissant la naissance d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, au motif que le preneur était demeuré dans les lieux et laissé en possession du local au-delà du terme fixé par le bail dérogatoire, alors que celui-ci avait été résilié antérieurement à la demande de l’administrateur judiciaire .

Lorsque le preneur reste et est laissé en possession des lieux loués à l’expiration du bail dérogatoire, le bailleur, à l’instar de ce dernier, peut invoquer la formation d’un nouveau bail régi par les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce , à la condition toutefois qu’il établisse la réalité du maintien dans les lieux du locataire postérieurement à cette date . Lorsqu’à l’issue d’un bail dérogatoire, un preneur se maintient dans les lieux, puis donne congé ultérieurement, les juges du fond, pour débouter le bailleur qui invoque le bénéfice du statut des baux commerciaux, devront caractériser sa renonciation non équivoque à se prévaloir de ce statut .

Le preneur, qui se maintient dans les lieux contre la volonté du bailleur, ne peut pas revendiquer le statut des baux commerciaux et devient occupant sans droit ni titre à l’issue du bail dérogatoire, notamment lorsque le bailleur a clairement manifesté sa volonté de ne pas poursuivre les relations contractuelles, en faisant délivrer une sommation interpellative d’avoir à quitter, immédiatement et sans délai, les lieux loués, sans que celle-ci ne soit suivie d’effet . Il en est ainsi lorsque le preneur a, à titre de clause déterminante, expressément renoncé au statut et qu’à l’issue du bail, le bailleur, par mise en demeure, s’est prévalu du terme et a demandé la restitution des lieux , ou encore lorsqu’en dépit de pourparlers à l’expiration du bail dérogatoire, les parties n'ont pu s'entendre sur la conclusion d'un nouveau bail, faute d'accord sur la consistance des biens et le montant du loyer . Il en va de même d’un locataire dont le bail dérogatoire consenti par un crédit-preneur, a été résilié par l’effet de la résiliation du contrat de crédit-bail conclu entre ce dernier et un crédit-bailleur . Enfin, le bailleur qui ferait face à un preneur récalcitrant, occupant les lieux sans droit ni titre, a la possibilité de demander son expulsion et de saisir, à cet effet, le juge des référés sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, ainsi que le versement d’une indemnité d’occupation .

Cass. 3e civ., 15 mars 1972, LawLex202200002078JBJ, Bull. civ. III, n° 182 ; JCP 1973, II, 17417, note BOCCARA.

Cass. 3e civ., 22 janvier 2003, LawLex202200001921JBJ, Bull. civ. III, n° 12 ; D. 2003, AJ 624, obs. ROUQUET ; Gaz. Pal. 2003, 1, 1781, note BARBIER ; Rev. loyers 2003, 140, note QUEMENT ; Loyers et copr. 2003, comm. 109, note BRAULT et PEREIRA-OSOUF, en l’espèce, le preneur avait reçu congé pour une date postérieure à l'expiration du bail dérogatoire, et avait été laissé en possession des lieux au-delà de cette date.

Cass. 3e civ., 10 janvier 1990, LawLex202100002508JBJ, Bull. civ. III, n° 11 ; D. 1990, somm. 251, obs. ROZES ; RTD com. 1990, 561, n° 1, obs. PEDAMON ; RD imm. 1990, 539, obs. BRIERE DE L'ISLE et DERRUPPE ; JCP E 1990, II, 15923, n° 6.2, in fine, obs. MONEGER ; Loyers et copr. 1990, comm. 126, en l’espèce, le bailleur avait réduit le montant du loyer après l’expiration du bail dérogatoire alors que le preneur s’était maintenu dans les lieux ; V. aussi Cass. 3e civ., 20 février 2007, LawLex202100002546JBJ, selon laquelle il s’est opéré, à compter de la date d’expiration du bail dérogatoire, un bail soumis au statut des baux commerciaux dès lors que le preneur s’est maintenu dans les lieux à cette date avec l’accord du bailleur qui a continué à percevoir les loyers.

Besançon, 24 novembre 1995, Numéro JurisData : 1995-052315, JCP G 1996, IV, 629. – Pour un parallèle avec le droit de cession du bail, V. Cass. civ. 3e, 30 mai 2007, LawLex202100002983JBJ, AJDI 2007, 658 ; AJDI 2008, 120, note SAINT-DIDIER ; Loyers et copr. 2007, n° 222, obs. BRAULT, selon laquelle le fait, pour un bailleur, de continuer d’encaisser en toute connaissance de cause et pendant près de deux ans, les loyers et charges payés directement par le cessionnaire à la suite de la cession du droit au bail pour laquelle il a manifesté son opposition, ne suffit pas à caractériser la renonciation non équivoque du bailleur à se prévaloir de l’irrégularité de la cession.

Cass. 3e civ., 19 juillet 2000, LawLex202200001978JBJ, AJDI 2000, 954 ; JCP E 2001, 465, note KEITA.

Cass. 3e civ., 31 mai 2018, LawLex202200001979JBJ, Gaz. Pal 17 juill. 2018, 54, obs. BARBIER.

Cass. 3e civ., 27 avril 1988, LawLex202200001980JBJ, Bull. civ. III, n° 78 ; D. 1988, IR 130 ; RTD com. 1989, 216, n° 1, obs. PEDAMON ; RD imm. 1989, 107, obs. BRIERE DE L'ISLE et DERRUPPE ; Rev. loyers 1988, 433 ; Loyers et copr. 1988, comm. 269.

Cass. 3e civ., 6 avril 2011, LawLex202200001981JBJ, Bull. civ. III, n° 56 ; D. 2011, Actu. 1217, obs. ROUQUET ; D. 2012, Pan. 1845, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 7-8/2011, 526 ; RTD com. 2011, 511, obs. KENDÉRIAN ; Dr. et proc. juin 2011, suppl. Droit des baux immobiliers, 20, § 17 s., obs. SCHÜTZ ; Loyers et copr. 2011, comm. 245, CHAVANCE ; Administrer juin 2011, 28, obs. BARBIER.

Cass. 3e civ., 24 novembre 2004, LawLex202100003008JBJ, Bull. civ. III, n° 211 ; D. 2005, AJ 280, obs. ROUQUET ; RDC 2005, 743, obs. SEUBE ; JCP E 2005, 1267, obs. NAUDIN ; JCP E 2005, n° 826, § 10, obs. KENFACK ; JCP N 2005, n° 1267, étude NAUDIN ; JCP G 2005, IV, 1025 ; RJDA 2/2005, n° 105, avec les obs. ; Rev. Lamy dr. aff. févr. 2005, 34, n° 4932, obs. VASA ; Dr. et patrimoine 4/2005, 110, n° 3671, obs. CHAUVEL ; Rev. loyers 2005, 150, note DE MAILLARD ; Contrats, conc. consom. 2005, comm. 38, obs. LEVENEUR ; Administrer janv. 2005, 32, note BARBIER.

Montpellier, 26 juillet 2000, LawLex202200001932JBJ ; V. égal. Bordeaux, 25 mars 2008, LawLex202200001933JBJ : un preneur ne peut revendiquer le statut des baux commerciaux lorsqu’il a été mis en demeure, par le bailleur, de déguerpir dès la fin du bail.

Cass. 3e civ., 8 avril 2021, LawLex202200001959JBJ, D. 2021, 1397, spéc. 1398, obs. DUMONT, en l’espèce, le preneur était devenu occupant sans droit ni titre à l'expiration du terme fixé alors même que la commune intention des parties a été, initialement, de conclure un bail dérogatoire afin de permettre au locataire d'aménager les locaux avant la signature ultérieure d'un bail soumis au statut des baux commerciaux.

Cass. 3e civ., 15 mars 2000, LawLex202100002689JBJ, Bull. civ. III, n° 60 ; D. 2000, AJ 273, obs. ROUQUET ; RTD civ. 2000, 544, obs. HAUSER ; JCP E 2000, n° 20, 775 ; JCP G 2000, IV, 1791 ; RJPF 2000-6/12, note VALORY.

Cass. 3e civ., 30 avril 1997, LawLex202100001312JBJ, Bull. civ. III, n° 92 ; D. 1997, IR 130 ; Dalloz Affaires 1997, 691 ; RDI 1997, 499, obs. COLLART-DUTILLEUL et DERRUPPE ; JCP E 1997, 159 ; JCP E 1997, II, n° 972, note MONEGER ; JCP G 1997, IV, 1244 ; JCP N 1997, n° 40, 1222 ; JCP N 1997, II, 1538, note MONEGER ; RJDA 6/97, n° 756 ; Defrénois 1997, 1276, n° 3, obs. HONORAT ; Dr. et patrimoine 1997, 3, obs. CHAUVEL ; V. égal. Cass. 3e civ., 8 juin 2017, LawLex202100003004JBJ, Bull. civ. III, n° 69 ; Dalloz actualité, 15 juin 2017, obs. ROUQUET ; D. 2017, 1248, obs. ROUQUET ; D. 2017, 1572, obs. DUMONT-LEFRAND ; D. 2017, 2321, chron. COLLOMP et MEANO ; D. 2018, 1511, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2017, 771, obs. PLANCKEEL ; RTD com. 2017, 573, obs. KENDERIAN ; RJ com. 2018, 345, obs. KENFACK ; JCP E 2017, Actu. 449 ; JCP E 2017, n° 1483, note BRIGNON ; JCP E 2018, 1041, n° 7, obs. MONEGER ; JCP E 2020, 1269, § 18, obs. MBOTAINGAR ; RJDA 8-9/17, n° 534 ; Defrénois 16 nov. 2017, 31, obs. RUET ; LPA 3 nov. 2017, note HISQUIN ; Rev. loyers 2017, 322, obs. LEBEL ; Loyers et copr. 2017, n° 165, obs. CHAVANCE ; Loyers et copr. 2020, comm. 62, CHAVANCE ; Lexbase Hebdo - éd. affaires, n° 514, 22 juin 2017, obs. PRIGENT ; Administrer 2017, 28, n° 511, obs. BARBIER, déjà cité : lorsque le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel du bail dérogatoire, il s'opère un nouveau bail régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.

Cass. 3e civ., 14 juin 2006, LawLex202100003010JBJ, Bull. civ. III, n° 147 ; D. 2006, AJ. 1956, obs. ROUQUET ; D. 2007, 1827, obs. ROZES ; AJDI 2006, 905, obs. DUMONT-LEFRAND ; RJ com. 2006, 461, note AUQUE ; JCP E 2007, 1523, n° 49 et s., obs. KENFACK ; Rev. loyers 2006, 396, note PRIGENT ; Loyers et copr. 2007, comm. 55, note PEREIRA-OSOUF.

Cass. 3e civ., 15 mars 2000, LawLex202100002689JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 8 juin 2017, LawLex202100003004JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 26 mars 2020, LawLex202200002113JBJ, AJDI 2020, 887, note BLATTER ; JCP E 2020, 1269, n° 18, MBOTAINGAR ; RJDA 6/20, n° 301 ; Lexbase Hebdo – éd. affaires, n° 635, 14 mai 2020, obs. BRIGNON ; Rev. loyers 2020, 279, note LEBEL ; Loyers et copr. 2020, comm. 62, note CHAVANCE.

Cass. 3e civ., 24 novembre 1999, LawLex202100002510JBJ, Bull. civ. III, n° 221 ; D. 2000, act. jurispr. 89, obs. ROUQUET ; Defrénois 2000, art. 37171, 578, n° 3, obs. DUPLAN-MIELLET ; Loyers et copr. 2000, comm. 167, note BRAULT et PEREIRA ; Administrer avr. 2000, 34, obs. B. BOCCARA et D. LIPMAN-BOCCARA, en l’espèce, le bailleur n’avait demandé au preneur de quitter les lieux que près d’un an après son expiration, ce qui a eu pour conséquence la formation d’un nouveau bail soumis au régime des baux commerciaux.

Cass. 3e civ., 4 mai 2010, LawLex202100003011JBJ, D. 2011, Pan. 1787, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2010, 464 ; Gaz. Pal. 14-17 juill. 2010, 34, note BRAULT, ajoutant qu’aucune clause du bail ne peut avoir pour effet de dispenser le bailleur de faire connaître au preneur son opposition à son maintien dans les lieux en cours d’exécution du bail ; V. aussi Cass. 3e civ., 13 juillet 1999, LawLex202100002514JBJ, RDI 1999, 693, obs. DERRUPPE ; Loyers et copr. 2000, comm. 167, note BRAULT et PEREIRA, le bailleur n’apportant pas la preuve qu’il a notifié au preneur sa volonté de le voir quitter les locaux loués à l’expiration du bail. – En revanche, Cass. 3e civ., 27 juin 1990, LawLex202100002509JBJ, Bull. civ. III, n° 155 ; D. 1990, inf. rap. 200 ; D. 1991, Somm. 369, obs. ROZES ; RTD com. 1991, 185, n° 2, obs. PEDAMON ; RDI 1991, 109, obs. BRIERE DE L'ISLE et DERRUPPE ; JCP E 1991, I, 57, n° 6.1, obs. MONEGER ; JCP N 1991, II, 207 ; Loyers et copr. 1990, comm. 472, selon laquelle il n’appartient pas au preneur, pour bénéficier du statut des baux commerciaux, d’apporter la preuve que le bailleur a eu la volonté de le laisser en possession des locaux à l’expiration du bail dérogatoire.

Cass. 3e civ., 13 janvier 2015, LawLex202100002512JBJ, AJDI 2015, 202 ; JCP N 2015, n° 6, act. 235, en l’espèce, les bailleurs n’avaient formulé d’opposition au maintien du preneur dans les lieux loués que postérieurement à l’échéance du bail dérogatoire.

Cass. 3e civ., 1er juin 1994, LawLex202200001958JBJ, JCP E 1995, II, 740 ; JCP N 1996, II, 832, note RAYNARD ; Gaz. Pal. 1994, 2, 704, note BARBIER, en l’espèce, le bailleur avait demandé au preneur de quitter les lieux quelques jours seulement après l’expiration du bail ; V. aussi Cass. 3e civ., 22 janvier 2003, LawLex202200001921JBJ, Bull. civ. III, n° 12 ; D. 2003, AJ 624, obs. ROUQUET ; Gaz. Pal. 2003, 1, 1781, note BARBIER ; Rev. loyers 2003, 140, note QUEMENT ; Loyers et copr. 2003, comm. 109, note BRAULT et PEREIRA-OSOUF, en l’espèce, le bailleur avait signifié un congé enjoignant au preneur de quitter les lieux un mois après la date d’expiration du bail ; V. égal. Cass. 3e civ., 13 janvier 2015, LawLex202100002512JBJ, préc., en l’espèce, le bailleur n’avait formulé opposition au maintien du preneur que le 4 octobre 2006 alors que celui-ci était resté en possession des lieux postérieurement à l’échéance contractuellement fixée au 31 août 2006.

Art. L. 145-5, al. 2 C. com. : “ Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre ”.

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