Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes de l’article L. 145-5, alinéa 3, du Code de commerce, il se forme un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, “ à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local ”. La loi 2008-776 du 4 août 2008, dite “ LME ”, a modifié l’article L. 145-5 du Code de commerce, et notamment son …

Renouvellement ou conclusion d’un nouveau bail

Aux termes de l’article L. 145-5, alinéa 3, du Code de commerce, il se forme un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, “ à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local ”. La loi 2008-776 du 4 août 2008, dite “ LME ”, a modifié l’article L. 145-5 du Code de commerce, et notamment son alinéa 1er, en permettant la conclusion de plusieurs baux dérogatoires successifs , dans la limite légale autorisée. La loi Pinel, qui a porté ce délai maximal à trois ans, a complété cet alinéa en ajoutant qu’« à l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant [au statut] pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux » .

S’il est possible, durant ce délai de trois ans, de renouveler des baux dérogatoires ou d’en conclure de nouveaux, tel n’est plus le cas au-delà de cette durée légale , le dispositif de protection des baux commerciaux étant dans ce cas, automatiquement applicable au bail renouvelé ou au nouveau bail conclu entre les parties pour le même local . Il existe toutefois une atténuation à ce principe qui concerne l’hypothèse où, passé le délai de trois ans, les baux dérogatoires consécutifs concernent des parties différentes ou portent sur des locaux différents. Ainsi, le preneur ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux lorsque le nouveau bail porte sur un local différent ou des locaux de consistance différente de ceux ayant fait l’objet du bail dérogatoire , le second bail se substituant au précédent qui se trouve résilié par la volonté des parties . Il en va de même lorsque le bailleur conclut un second bail dérogatoire avec un preneur différent, sous réserve que ne soit pas caractérisée une fraude  destinée à faire échec à l’application des règles statutaires. En particulier, la fraude est caractérisée en cas de succession de baux dérogatoires de courte durée consentis, en alternance, au preneur et à des tiers, agissant comme prête-noms, alors que le preneur était resté en possession des lieux, payait les loyers, les impôts, l’électricité, l’assurance, et était inscrit au répertoire des métiers puis au registre du commerce et des sociétés , la fraude interdisant au bailleur de prétendre que le preneur avait valablement renoncé à un droit acquis . En revanche, la preuve d'une fraude n'est pas apportée lorsque, à l’expiration du bail dérogatoire, le preneur remet les clés au bailleur et délaisse le local loué, avant de conclure, quelques jours plus tard, un second contrat optant pour le régime dérogatoire conformément à l’article L. 145-5 du Code de commerce .

Enfin, avant l’adoption de la loi 2014-626 du 18 juin 2014, le preneur pouvait renoncer au statut des baux commerciaux, à l’issue du délai maximum légal autorisé, si et seulement s’il avait acquis ce droit . La renonciation devait nécessairement intervenir postérieurement à la date d’expiration du bail dérogatoire , excluant de facto toute clause de renonciation insérée dans le bail initial, ainsi que toute renonciation intervenue en cours de bail . En outre, la renonciation ne pouvait résulter que d’une volonté exprimée de manière non équivoque et en connaissance de cause , l’insertion d’une clause de renonciation expresse, dans un bail dérogatoire consécutif, pouvant suffire . Finalement, la Cour de cassation, dans une décision du 22 octobre 2020 , a mis un terme à cette jurisprudence : elle considère dorénavant que, pour pouvoir déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux, le bail conclu postérieurement à l'entrée en vigueur du nouvel article L. 145-5 du Code de commerce, issu de la loi 2014-626 du 18 juin 2014, doit répondre aux exigences de ce texte et, par suite, ne pas avoir une durée cumulée avec celle des baux dérogatoires conclus précédemment pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux de plus de trois ans à compter de la date d'effet du premier bail dérogatoire.

L. 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, art. 44.

L. 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, art. 3-I.

Aix-en-Provence, 8 novembre 2018, LawLex202200002074JBJ, AJDI 2019, 365, en l’espèce, et sous l’empire de la législation antérieure à la loi Pinel, des parties ont pu valablement décider de déroger au statut des baux commerciaux et conclure plusieurs baux dérogatoires successifs dès lors que le preneur a renoncé à son droit d’invoquer le statut lorsque ce droit est né à l’expiration du délai de deux ans.

Cass. 3e civ., 5 mai 1999, LawLex202200002094JBJ, en l’espèce, le preneur avait, par courrier, et au lendemain de l’échéance du premier bail dérogatoire, renoncé en toute connaissance de cause au bénéfice du statut des baux commerciaux, et avait réitéré cette renonciation dans la convention consécutive.

Cass. 3e civ., 7 février 1996, LawLex202200002095JBJ, Bull. civ. III, n° 40 ; RDI 1996, 290, obs. COLLART-DUTILLEUL et DERRUPPE ; JCP E 1996, pan. 385, obs. LEVY ; Gaz. Pal. 1996, 1, jurispr. 260, note BRAULT ; Administrer oct. 1996, 26, note BARBIER : Est sans portée, la renonciation au statut des baux commerciaux stipulée par une nouvelle convention consentie et intervenue avant l'acquisition, par le preneur, du bénéfice du statut ; V. égal. Cass. 3e civ., 21 novembre 2001, LawLex202200002096JBJ, AJDI 2002, 31, obs. DUMONT ; RJDA 2/2002, n° 138, avec les obs. ; Loyers et copr. 2002, Comm. 34, note BRAULT et PEREIRA.

Aix-en-Provence, 8 novembre 2018, LawLex202200002074JBJ, préc. ; V. aussi Cass. 3e civ., 5 mai 1999, LawLex202200002094JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 5 avril 2011, LawLex202200002097JBJ, AJDI 2011, 366 ; Rev. loyers 2011, 298, note LEBEL ; Ann. loyers 2011, 955, obs. CERATI-GAUTHIER, en l’espèce, le preneur avait, une fois acquis, au terme de chacun des baux dérogatoires successifs, le droit de bénéficier du statut des baux commerciaux, renoncé à ce droit en signant un nouveau bail dérogatoire comportant une clause expresse, précise et non équivoque, sur le sens et la portée de laquelle il ne pouvait se méprendre, une telle clause se suffisant à elle-même.

Cass. 3e civ., 22 octobre 2020, LawLex202200001759JBJ, D. 2020, Actu. 2118 ; D. 2020, Chron. C. cass. 2473, obs. COLLOMP ; AJDI 2021, 510, obs. BLATTER ; RTD com. 2020, 790, obs. MONEGER ; JCP N 2020, 896 ; JCP E 2020, 737 ; JCP E 2021, n° 1150, note BRIGNON ; JCP E 2021, 1168, spéc. § 14, obs. MBOTAINGAR ; RJDA juin 2020, n° 301 et la note ; RJDA 2020, n° 630 ; BRDA 21/20, inf. n° 17 ; RLDA 2/2021, 26, note NALLET ; Gaz. Pal. 23 févr. 2021, 54, note BRAULT ; LEDC déc. 2020, 2, obs. LEBLOND ; Rev. prat. rec. 2021, 25, chron. MORGANTINI et RUBELLIN ; Rev. loyers 2021, 12, obs. LEBEL ; Loyers et copr. 2020, comm. 128, note CHAVANCE ; Administrer nov. 2020, 33, obs. BARBIER ; BPAT 1/21, inf. 24.

Paris, 22 février 2024, LawLex202400001798JBJ, qui précise que la possibilité pour les parties de déroger aux dispositions relatives aux baux commerciaux est subordonnée à ce que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans, les parties ne pouvant plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux à l'expiration de ce délai.

V. cep. une décision isolée de la troisième Chambre civile qui a estimé qu’un nouveau bail conclu entre les mêmes parties, pour les mêmes locaux, mais pour une destination différente, consenti avant l’expiration du bail dérogatoire précédent à l’issue duquel le preneur a été laissé en possession des lieux, est soumis au statut des baux commerciaux : Cass. 3e civ., 31 mai 2012, LawLex202100002516JBJ, Bull. civ. III, n° 86 ; Dalloz actualité, 7 juin 2012, obs. ROUQUET ; D. 2012, Actu. 1544, obs. ROUQUET ; D. 2013, Pan. 1794, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2012, 750, obs. BLATTER ; AJDI 2013, 36, obs. DUMONT-LEFRAND ; RTD com. 2012, 512, obs. KENDERIAN ; JCP G 2012, 1539, obs. BARRET ; JCP E 2012, 1463 ; JCP E 2012, 1539 ; JCP E 2013, 1410, n° 5, obs. MONEGER ; RJDA 11/12, n° 939 ; BRDA 13/12, inf. 20 ; Rev. loyers 2012, 296, note RACLET ; Administrer juill. 2012, 26, obs. LIPMAN, W. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 15 mars 1989, LawLex202100002507JBJ, RTD com. 1990, 563, obs. PEDAMON.

Cass. 3e civ., 11 octobre 1977, LawLex202200002062JBJ, Bull. civ. III, n° 332 ; Rev. loyers 1977, 568, à propos d’un nouveau bail, portant sur un emplacement situé à l’intérieur du magasin, pour une durée n'excédant pas deux ans, faisant suite à un premier bail dérogatoire portant, quant à lui, sur un emplacement commercial situé à l’extérieur d’un magasin, à un prix inférieur et pour une durée maximale de deux ans, le nouveau contrat s’étant substitué au précédent qui se trouve résilié par la volonté des parties, le statut des baux commerciaux n'étant dès lors pas applicable.

Cass. 3e civ., 5 juillet 1995, LawLex202100003006JBJ, AJDI 1996, 46, note BLATTER ; Administrer janv. 1996, 55, obs. B. BOCCARA, D. LIPMAN-W. BOCCARA et SAINTURAT, en l’espèce, le bailleur avait eu l'intention de faire échec aux dispositions d'ordre public relatives au statut des baux commerciaux en concluant successivement et alternativement des baux dérogatoires avec les preneurs également concubins.

Cass. 3e civ., 9 février 1994, LawLex202200002077JBJ, Rev. loyers 1994, 315 ; Loyers et copr. 1994, 155, note BRAULT et MUTELET ; Administrer 7/1994, 16, note BARBIER.

Cass. 3e civ., 8 avril 2010, LawLex202200002076JBJ, Bull. civ. III, n° 76 ; D. 2010, 1017, obs. ROUQUET ; D. 2011, 1786, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2010, 719, obs. BLATTER ; RTD com. 2010, 521, obs. KENDERIAN ; JCP E 2010, n° 1499 ; JCP E 2010, n° 1656, § 4, obs. SEUBE ; RJDA 7/10, n° 713 ; BRDA 8/10, n° 19 ; RLDA juill.-août 2010, 20, n° 2944, obs. FILIOL DE RAIMOND ; Gaz. Pal. 14-17 juill. 2010, 32, note BRAULT ; Dr. et proc. 2010, 192 ; LEDC juin 2010, 6, obs. MULLER ; Rev. bleue juill.-août 2010, 31, DENIZOT ; Rev. loyers 2010, 259, note RACLET ; Ann. loyers 2010, 1949, obs. CERATI-GAUTHIER ; Loyers et copr. 2010, n° 164, note CHAVANCE ; Administrer juin 2010, 38, obs. LIPMAN-W. BOCCARA, selon laquelle la fraude commise lors de la conclusion de baux dérogatoires successifs interdit au bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur au droit à la propriété commerciale.

Cass. 3e civ., 8 mars 2005, LawLex202100002511JBJ, Administrer mai 2005, 29, obs. B. BOCCARA et D. LIPMAN-BOCCARA.

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