Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Le dispositif de protection des baux commerciaux est inapplicable au bail de courte durée qui obéit aux articles 1708 et suivants du Code civil relatifs au bail civil de droit commun. Conformément à l’article 1728 du même code, le preneur bénéficie du droit de jouissance des lieux en contrepartie du paiement des loyers. Le bail dérogatoire est un contrat à durée déterminée, dont la résiliation est impossible sans un commun accord entre le bailleur et le locataire. Aussi, lorsque le preneur initie une résiliation anticipée et unilatérale, reste-t-il redevable des loyers et charges restant à courir .

Depuis sa modification par la loi Pinel, l’article L. 145-5 du Code de commerce prévoit en son nouvel alinéa 5, qu’« un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location ». Le nouvel alinéa 6 poursuit que “ si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions [précédemment citées], il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ”.

Il n’est pas interdit au preneur de sous-louer les lieux au moyen d’un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, même si le bail principal y est soumis. Les règles applicables au sous-bail dérogatoire étant identiques à celles de l’article L. 145-5 du Code de commerce, le sous-locataire qui se maintient dans les lieux au-delà de la durée du sous-bail dérogatoire sans que sa jouissance n’ait été troublée ou contestée par aucun des locataires principaux successifs, bénéficie du statut des baux commerciaux . Même dérogatoire, la sous-location reste soumise aux dispositions de l’article L. 145-31 du Code de commerce. Ainsi, lorsque le bail autorise des sous-locations précaires et qu’un locataire consent des sous-locations d’une durée n’excédant pas la durée légale maximale autorisée, dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux, il est tenu d’appeler le bailleur à concourir aux actes de sous-location .

Cass. 3e civ., 3 avril 2001, LawLex202200001802JBJ, Loyers et copr. 2001, Comm. 167, obs. VIAL-PEDROLETTI.

Cass. 3e civ., 17 décembre 2014, LawLex202200001806JBJ.

Cass. 3e civ., 1er mars 1995, LawLex202200001801JBJ, Bull. civ. III, n° 67 ; D. 1995, IR 79 ; AJDI 1995, 790, obs. BLATTER ; RDI 1995, 606, obs. COLLART-DUTILLEUL et DERRUPPE ; JCP E 1995, pan. 527 ; Defrénois 1995, 815, obs. VERMELLE ; Loyers et copr. 1995, comm. 322, obs. BRAULT.

59. Régime du bail dérogatoire